Bauamt - Anzahl der Wohneinheiten

Eine interessante Frage, ich wüßte jetzt auch aus dem Stehgreif auch nicht, wie man hier am besten eine Änderung in den amtlichen Unterlagen erwirkt.

Mir fallen spontan einige Kosten ein, die - bei in manchen Gemeinden - nach WE abgerechnet werden:

- Grundgebühr für die Müllabfuhr bzw. Vorschrift eine Tonne pro WE
- Grundgebühr für Wasser/Abwasser

Und eben die Ursprungsfrage, was ist noch ein Zweifamilienhaus (erleicherte Kündigung), z.B. ein Dreifamilienhaus wird von einer Familie bewohnt, zwei Wohnungen wurden faktisch zusammengelegt, könnten aber problemlos auch wieder getrennt vermietet, eine dritte Wohnung ist fremdvermietet!

Beispiel aus dem Bekanntenkreis: Eine Freundin hat sich ein 3 Familienhaus gekauft (3 * 80 qm) und umgebaut, sie bewohnt jetzt faktisch ein Einfamilienhaus mit 240 qm Wohnfläche, Wohnungseingangstüren gibt es nicht mehr, es fällt Dir eigentlich nur auf, dass es z.B. im Erdgeschoss Küche, riesiges Wohnzimmer (2 Zimmer zusammengelegt) und ein Bad mit Dusche/Wanne gibt, üblich wäre wohl eher ein Gäste-WC.

 

Interessiert mich auch...

 

Die möglichen Auswirkungungen sind sehr unterschiedlich, je nachdem Wer bzw. welches Amt genauer hinsieht.

• Bauamt, macht Ärger, wenn es von Schwarzausbauten Wind bekommt. Selbst wenn eine nachträgliche Genehmigung der Änderungen (letzter Stand) möglich ist, kostet das mind. die Zeit für Anträge und Gebühren für Eintragungenn. Wenn es ganz blöde läuft, kann auch eine komplette Nutzungsuntersagung die Folge sein, gerne praktiziert wenn Brandschutz wegen Umbauten nicht mehr auf aktuellem Stand.
  
• Gemeindegebühren, habe ich noch nicht erlebt das weiter nachgeforscht wurde oder auf 2 Gebühren bestanden, wenn sich z.B. eine Familie in 2 Wohnungen ausbreitet. Denkbar ist das natürlich.
• Mietrechtlich gilt, so wie man mir gesagt hat, immer die aktuelle Anzahl an Wohnungen, unabhängig ob der Zustand irgendwelchen Bauplänen entspricht oder nicht.

 

Habe zufällig letzte Woche mit der Bauaufsicht telefoniert, weil ich in den Gewerberäumen ein Café unterbringen und aus einer Wohnung Büros machen möchte. Ergebnis: grundsätzlich kein Problem, es müssen aber Parkplätze nachgewiesen werden. Solange es kein produzierendes Gewerbe ist welches zu Lärmbelästigung der Nachbarn führt. Ein Architekt btw. Planer mit Bauvorlageberechtigung muss dann aber "planen". Anschließend wird nach Aktenlage entschieden...

 

2 Wohnungen zu einer zusammenlegen bzw. wieder trennen, dazu gehört normalerweise mehr als nur 2 Wohnungstüren aus-, bzw wieder einhängen.

Schau doch mal wie "Wohnung" rechtlich definiert ist (nicht mietrechtlich)

Praktisch kenne ich nur ein Haus, bei dem dein Gedankengang einigermaßen zutrifft.
Das Haus wurde als 2-FamHaus geplant und gebaut mit je einer Wohnung pro Etage. Ist so beim Bauamt und im Grundbuch eingetragen, aber immer nur als 1-FamHaus genutzt worden.
Die Wohnungstüren zum Treppenhaus wurden nie gesetzt und hat sich auch lange keiner dran gestört.
Bis der Dachboden mit einer ELW ausgebaut wurde.
Bedingung für den Dachbodenausbau war dann, dass zu jeder Wohnung Wohnungstüren gesetzt werden mussten, um den Status 2Fam-Haus beizubehalten.
Bei der Bauabnahme wurden auch die beiden geforderten neuen Wohnungstüren der "Altwohnungen" geprüft.

Ob das nur Furzt im Hirn eines amtlichen Absegners war, oder was ich eher vermute, auf Grund irgendeiner Bauvorschrift so verlangt wurde, weiß ich nicht mehr.
Müßte ich Bauunterlagen wälzen, die ich so spontan nicht in Reichweite habe.

 

Das hat aber nichts mit Wohnungszusammenlegung bzw. -splitting zu tun, nur Änderung der Nutzungsart ohne Zusammenlegung der beiden Bereiche.

 

Da gibt es ja deutlich verschiedene Fragestellungen je nach Rechtsbereich.
Die Frage des Baurechtlichen, das ist Ländersache d.h. es gibt 16 verschiedene Grundregeln, dazu kann jede Kommune diese Gesetze nach eigenen Vorstellungen spezifizieren.
Ebenso die Frage nach Einheitswert, Ver- und Entsorgung etc., selbst die Frage was ist wann Wohnraum ist Länderspezifisch.
Ich denke das bedarf einer Einzelfallprüfung, da wird jede pauschale Antwort ins leere laufen.
Ich behaupte mal dass sich selbst Steuerberater und Fachanwälte mit der Frage schwer tun dürften.

 

Da bleibt nur im Archiv nachschauen, wenn man nicht selber der Bauherr war und keine aktuellen Zeichnungen zum Haus hat.
In der Regel ist es unrelevant, wenn Leitungen zurück gebaut werden, Abwasser und Zuleitung gehören nicht direkt zu Bauanträgen.
Was das Bauamt interessiert, sind Erweiterungen und Maßnahmen an tragenden Bauteilen, diese sind per Bauantrag anzuzeigen.

Ich frage aber gerne mal genauer bei meiner Chefin (Architektin) nach.

 

Gibt es für Dein Zitat eine Quelle?

Ansosnsten kann ich eine mietrechtliche über Wohnraum anbieten:
Wohnraum ist jeder zum Wohnen (insbesondere Schlafen, Essen, Kochen, dauernde private Benutzung im Sinne der Führung eines privaten Haushaltes) bestimmte Raum [...] Zum Wohnraum gehören auch die Nebenräume (z.B. Bad, Flur, Abstellraum, Kellerabteil). Unter dem Begriff Wohnung versteht man die Gesamtheit der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht (daher nicht ein einzelnes Zimmer). [Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn 89]

Weiterhin habe ich zur Wohnung gefunden:
Wohnung ist ein selbstständiger räumlich und wirtschaftlich abgegrenzte Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Eine einheitliche Wohnung kann auch auf verschiedenen Geschossebenen liegen, eine getrennte Toilette haben. [Palandt/Weidenkaff, § 573a Rn 3]
Entscheidend, ob mehr als zwei Wohnungen vorliegen, ist die Verkehrsauffassung; [...] [Palandt/Weidenkaff, § 573a Rn 4]

Um den Weg zur Ausgangsfrage des TE zurückzufinden:

Ich glaube dass diese spezielle Frage, in dieser Pauschalität, so nicht beantwortet werden kann.
Deutlich einfacher sind (fiktive) Sachverhalte, die auf der Grundlage wer will was von wem woraus diskutiert werden.

So zum Beispiel dies:

Auch ein Dreifamilienhaus kann zu einem Zweifamilienhaus umgebaut werden. Zum Beispiel in dem zwei Wohnungen zusammengelegt werden, dann gelten auch wieder die Voraussetzungen aus § 573a BGB. Für die Voraussetzung, dass zwei Wohnungen bestehen, ist der Zeitpunkt der Kündigung entscheidend.

 

Ähm ja, sry für verlinken verpeilt.
https://www.juraforum.de/lexikon/wohnung

 

So wie ich das verstehe: 1 Haus mit 2 Wohnungen wird vollständig vom Eigentümer bewohnt. Kein geförderter Wohnraum. Nicht im Außenbereich.

Die zwischenzeitliche Vermietung würde ich als Schnee von gestern betrachten wenn nicht irgendwelche Rechtssachen am laufen sind oder zu befürchten sind.
Als selbst bewohnender Eigentümer hat man mit dem Mietrecht schon mal nicht am Hut.
Baurechtlich relevant währen mM nur tatsächliche Umbauten, bevorzugt an tragenden Teilen oder den Brandschutz betreffend.
Wenn nur Türen ausgehängt wurden, sofern keine Brandschutztüren, wird das niemand zu Interessieren zu haben.
So zumindest würde ich das für Rhl.-Pf. einschätzen. Möglich jedoch dass es Stätte/Gemeinden gibt die wo spezielle Regeln zur Nutzung haben. Berlin stelle ich mir da etwas spezieller vor, nur vom hören-sagen.
Wasser/Abwasser könnte Diskussionsbedarf geben, je nach Satzung könnte es sein dass man 2 mal Grundgebühren zahlen muss.
Müllabfuhr ähnlich, halt je nach Satzung.
Strom kann man auf jeden Fall auf einen Zähler klemmen lassen.
Steuerrechtlich, ich glaube! nicht das der Einheitwertbescheid geändert würde bei 1-2 Fam. Haus. Kann aber Länderspezifisch anders sein.
Noch Steuerrechtlich, jedoch unabhängig von 1 oder 2 Wohnungen, Auswirkung der Aufgabe der Vermietung?
Ohne zwingenden Grund würde ich keine Umwidmung veranlassen.