Bauamt - Anzahl der Wohneinheiten

Diskutiere Bauamt - Anzahl der Wohneinheiten im Was nicht passt - der Small-Talk Forum im Bereich Off-Topic; Hallo zusammen, ich bin hier im Forum in einem anderen Thread über diese beiden Fragen gestolpert: Als was ist das Haus denn beim Bauamt...

  1. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin hier im Forum in einem anderen Thread über diese beiden Fragen gestolpert:

    Angenommen, es gibt ein Haus, in dem (nach Fertigstellung des Neubaus) 2 Parteien in 2 getrennten/abgeschlossenen Wohnungen gewohnt haben. Weitere Wohnungen gibt und gab es nicht.
    Irgendwann wurden beide Wohnungen zusammengelegt (Wohnungstüren ausgehängt), später wieder getrennt (und teilweise vermietet) und nun sind sie wieder zusammengelegt.
    Bei der letzten Zusammenlegung wurden die Anschlüsse (Kalt- und Warm- und Ab-Wasser) in einer Küche zurückgebaut.

    Ich weiß nicht, was das Bauamt davon weiß bzw. ob es überhaupt und wann es worüber informiert wurde.

    Was hat das für Auswirkungen auf den jetzigen Besitzer = Eigentümer, aber auch den (zwischenzeitlichen) Vermieter?
    Für wen hat das eine Relevanz, in welcher Form?

    Viele Grüße
    Christian
     
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  3. #2 immobiliensammler, 27.01.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Eine interessante Frage, ich wüßte jetzt auch aus dem Stehgreif auch nicht, wie man hier am besten eine Änderung in den amtlichen Unterlagen erwirkt.

    Mir fallen spontan einige Kosten ein, die - bei in manchen Gemeinden - nach WE abgerechnet werden:

    - Grundgebühr für die Müllabfuhr bzw. Vorschrift eine Tonne pro WE
    - Grundgebühr für Wasser/Abwasser

    Und eben die Ursprungsfrage, was ist noch ein Zweifamilienhaus (erleicherte Kündigung), z.B. ein Dreifamilienhaus wird von einer Familie bewohnt, zwei Wohnungen wurden faktisch zusammengelegt, könnten aber problemlos auch wieder getrennt vermietet, eine dritte Wohnung ist fremdvermietet!

    Beispiel aus dem Bekanntenkreis: Eine Freundin hat sich ein 3 Familienhaus gekauft (3 * 80 qm) und umgebaut, sie bewohnt jetzt faktisch ein Einfamilienhaus mit 240 qm Wohnfläche, Wohnungseingangstüren gibt es nicht mehr, es fällt Dir eigentlich nur auf, dass es z.B. im Erdgeschoss Küche, riesiges Wohnzimmer (2 Zimmer zusammengelegt) und ein Bad mit Dusche/Wanne gibt, üblich wäre wohl eher ein Gäste-WC.
     
  4. #3 Immofan, 27.01.2020
    Immofan

    Immofan Erfahrener Benutzer

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    Interessiert mich auch...
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Damit bist du (m. E.) schon einen Schritt zu weit:
    Ich weiß ja noch nicht mal, was das Bauamt für einen Stand hat. Vielleicht sind die amtlichen Unterlagen ja richtig.
    Vielleicht muss gar nichts geändert werden (weil das, was jetzt ist, als was-auch-immer zählt)?
    Vielleicht ist es besser, sich still zu verhalten, weil ...? Oder gerade nicht, weil ...?
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das ließe sich relativ einfach beantworten - wenn man denn wüsste, als was die zwei Wohnungen, welche zu einer zusammengelegt wurden, zählen. :wie Als eine Wohnung? Oder als zwei Wohnungen?
     
  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Bezüglich dieser Punkte gibt es nichts, was auf mehrere WE hindeutet.
    Ich befürchte aber, dass es dort keine Vorschrift gibt, je WE eine Tonne zu haben, oder dass in Bezug auf die Wasserversorgung die Anzahl an WE relevant wäre. Genau weiß ich es aber auch nicht (ist alles nicht meins).
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 27.01.2020
    ehrenwertes Haus

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    Die möglichen Auswirkungungen sind sehr unterschiedlich, je nachdem Wer bzw. welches Amt genauer hinsieht.

    • Bauamt, macht Ärger, wenn es von Schwarzausbauten Wind bekommt. Selbst wenn eine nachträgliche Genehmigung der Änderungen (letzter Stand) möglich ist, kostet das mind. die Zeit für Anträge und Gebühren für Eintragungenn. Wenn es ganz blöde läuft, kann auch eine komplette Nutzungsuntersagung die Folge sein, gerne praktiziert wenn Brandschutz wegen Umbauten nicht mehr auf aktuellem Stand.
    • Gemeindegebühren, habe ich noch nicht erlebt das weiter nachgeforscht wurde oder auf 2 Gebühren bestanden, wenn sich z.B. eine Familie in 2 Wohnungen ausbreitet. Denkbar ist das natürlich.
    • Mietrechtlich gilt, so wie man mir gesagt hat, immer die aktuelle Anzahl an Wohnungen, unabhängig ob der Zustand irgendwelchen Bauplänen entspricht oder nicht.
     
  9. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ist es denn ein Schwarzbau, wenn man ein Haus, welches von Anfang an faktisch als 2-Parteien.Haus genutzt wurde, durch Aushängen der Wohnungstüren zu einer Wohnung macht?
    Ist es denn ein Schwarzbau, wenn man das (genehmigt oder nicht) rückgängig macht?
    Ist es ein Schwarzbau, wenn man dann wieder zusammenlegt und dabei die Küchenanschlüsse in der einen Wohnung entfernt?

    Muss man das beschriebene genehmigen lassen?

    Wo (und wann) muss man das (was genau?) eintragen lassen?
    Ist es ein Umbau, wenn man die beiden Wohnungstüren ein- oder aushängt? Und wenn man zusätzlich die Küchenanschlüsse einer Wohnung zurückbaut?

    Das ist auch mein aktueller Stand.

    Sorry, dass ich so blöde nachfrage, aber ich weiß es wirklich nicht besser und meine die Fragen wirklich ernst.
     
  10. #9 Immofan, 27.01.2020
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    Habe zufällig letzte Woche mit der Bauaufsicht telefoniert, weil ich in den Gewerberäumen ein Café unterbringen und aus einer Wohnung Büros machen möchte. Ergebnis: grundsätzlich kein Problem, es müssen aber Parkplätze nachgewiesen werden. Solange es kein produzierendes Gewerbe ist welches zu Lärmbelästigung der Nachbarn führt. Ein Architekt btw. Planer mit Bauvorlageberechtigung muss dann aber "planen". Anschließend wird nach Aktenlage entschieden...
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 27.01.2020
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    2 Wohnungen zu einer zusammenlegen bzw. wieder trennen, dazu gehört normalerweise mehr als nur 2 Wohnungstüren aus-, bzw wieder einhängen.

    Schau doch mal wie "Wohnung" rechtlich definiert ist (nicht mietrechtlich)

    Praktisch kenne ich nur ein Haus, bei dem dein Gedankengang einigermaßen zutrifft.
    Das Haus wurde als 2-FamHaus geplant und gebaut mit je einer Wohnung pro Etage. Ist so beim Bauamt und im Grundbuch eingetragen, aber immer nur als 1-FamHaus genutzt worden.
    Die Wohnungstüren zum Treppenhaus wurden nie gesetzt und hat sich auch lange keiner dran gestört.
    Bis der Dachboden mit einer ELW ausgebaut wurde.
    Bedingung für den Dachbodenausbau war dann, dass zu jeder Wohnung Wohnungstüren gesetzt werden mussten, um den Status 2Fam-Haus beizubehalten.
    Bei der Bauabnahme wurden auch die beiden geforderten neuen Wohnungstüren der "Altwohnungen" geprüft.

    Ob das nur Furzt im Hirn eines amtlichen Absegners war, oder was ich eher vermute, auf Grund irgendeiner Bauvorschrift so verlangt wurde, weiß ich nicht mehr.
    Müßte ich Bauunterlagen wälzen, die ich so spontan nicht in Reichweite habe.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 27.01.2020
    ehrenwertes Haus

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    Das hat aber nichts mit Wohnungszusammenlegung bzw. -splitting zu tun, nur Änderung der Nutzungsart ohne Zusammenlegung der beiden Bereiche.
     
  13. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, mag sein. In diesem Fall ist das jedoch nicht so.
    Deine zitierte Definition des Begriffs "Wohnung' trifft sowohl auf die Situation mit als auch ohne eingehängte Wohnungstüren zu.
     
  14. Andres

    Andres
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    Sollte durch diese Maßnahme aus einem ZFH ein EFH werden, hätte das auch Auswirkungen auf die Grundsteuer, da sich die Meßzahl (meistens) ändert. In den alten Bundesländern könnte die Meßzahl steigen oder fallen, abhängig von der Höhe des Einheitswerts, in den neuen Bundesländern könnte sie steigen oder unverändert bleiben. Bei diesem Thema ist also Vorsicht angesagt, den die erste Voraussetzung für eine Steuerstraftat bzw. -ordnungswidrigkeit könnte schon gegeben sein.


    Persönlich halte ich das ein- und aushängen von Türen nicht für eine Änderung, den Rückbau der Versorgungsleitungen schon. Ich würde dabei auf die Möglichkeit zur Nutzung in zwei Wohneinheiten abstellen. Ob das eine zutreffende Einschätzung ist, weiß ich nicht.

    Selbst wenn es sich um eine Nutzungsänderung handelt, muss man nicht automatisch irgendwelche Behörden einschalten. Das ist Ländersache, aber mal beispielhaft: In BaWü sind Nutzungsänderungen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine höheren Anforderungen gelten. Das wäre hier wahrscheinlich der Fall.
     
  15. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Da gibt es ja deutlich verschiedene Fragestellungen je nach Rechtsbereich.
    Die Frage des Baurechtlichen, das ist Ländersache d.h. es gibt 16 verschiedene Grundregeln, dazu kann jede Kommune diese Gesetze nach eigenen Vorstellungen spezifizieren.
    Ebenso die Frage nach Einheitswert, Ver- und Entsorgung etc., selbst die Frage was ist wann Wohnraum ist Länderspezifisch.
    Ich denke das bedarf einer Einzelfallprüfung, da wird jede pauschale Antwort ins leere laufen.
    Ich behaupte mal dass sich selbst Steuerberater und Fachanwälte mit der Frage schwer tun dürften.
     
  16. #15 QuietscheEnte, 28.01.2020
    QuietscheEnte

    QuietscheEnte Erfahrener Benutzer

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    Da bleibt nur im Archiv nachschauen, wenn man nicht selber der Bauherr war und keine aktuellen Zeichnungen zum Haus hat.
    In der Regel ist es unrelevant, wenn Leitungen zurück gebaut werden, Abwasser und Zuleitung gehören nicht direkt zu Bauanträgen.
    Was das Bauamt interessiert, sind Erweiterungen und Maßnahmen an tragenden Bauteilen, diese sind per Bauantrag anzuzeigen.

    Ich frage aber gerne mal genauer bei meiner Chefin (Architektin) nach.
     
  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Die Ausgangsfrage zielte ab auf Aussagen wie "Mach diesunddas nicht, weil du dan daundda Nachteile hast".
    Oder "Wenn du das machst, solltest du auch das prüfen".

    Na ja ... vor der Einzelfallprüfung steht ja noch die Frage im Raum, welches Risiko man eingeht, wenn man das alles so weiterlaufen lässt (wobei nicht klar ist, was "das" genau ist).

    Was genau sollte man dort nachschauen? Und wozu?
     
  18. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Gibt es für Dein Zitat eine Quelle?

    Ansosnsten kann ich eine mietrechtliche über Wohnraum anbieten:
    Wohnraum ist jeder zum Wohnen (insbesondere Schlafen, Essen, Kochen, dauernde private Benutzung im Sinne der Führung eines privaten Haushaltes) bestimmte Raum [...] Zum Wohnraum gehören auch die Nebenräume (z.B. Bad, Flur, Abstellraum, Kellerabteil). Unter dem Begriff Wohnung versteht man die Gesamtheit der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht (daher nicht ein einzelnes Zimmer). [Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn 89]

    Weiterhin habe ich zur Wohnung gefunden:
    Wohnung ist ein selbstständiger räumlich und wirtschaftlich abgegrenzte Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Eine einheitliche Wohnung kann auch auf verschiedenen Geschossebenen liegen, eine getrennte Toilette haben. [Palandt/Weidenkaff, § 573a Rn 3]
    Entscheidend, ob mehr als zwei Wohnungen vorliegen, ist die Verkehrsauffassung; [...] [Palandt/Weidenkaff, § 573a Rn 4]


    Um den Weg zur Ausgangsfrage des TE zurückzufinden:
    Ich glaube dass diese spezielle Frage, in dieser Pauschalität, so nicht beantwortet werden kann.
    Deutlich einfacher sind (fiktive) Sachverhalte, die auf der Grundlage wer will was von wem woraus diskutiert werden.

    So zum Beispiel dies:

    Auch ein Dreifamilienhaus kann zu einem Zweifamilienhaus umgebaut werden. Zum Beispiel in dem zwei Wohnungen zusammengelegt werden, dann gelten auch wieder die Voraussetzungen aus § 573a BGB. Für die Voraussetzung, dass zwei Wohnungen bestehen, ist der Zeitpunkt der Kündigung entscheidend.
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 28.01.2020
    ehrenwertes Haus

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  20. Ferdl

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    So wie ich das verstehe: 1 Haus mit 2 Wohnungen wird vollständig vom Eigentümer bewohnt. Kein geförderter Wohnraum. Nicht im Außenbereich.

    Die zwischenzeitliche Vermietung würde ich als Schnee von gestern betrachten wenn nicht irgendwelche Rechtssachen am laufen sind oder zu befürchten sind.
    Als selbst bewohnender Eigentümer hat man mit dem Mietrecht schon mal nicht am Hut.
    Baurechtlich relevant währen mM nur tatsächliche Umbauten, bevorzugt an tragenden Teilen oder den Brandschutz betreffend.
    Wenn nur Türen ausgehängt wurden, sofern keine Brandschutztüren, wird das niemand zu Interessieren zu haben.
    So zumindest würde ich das für Rhl.-Pf. einschätzen. Möglich jedoch dass es Stätte/Gemeinden gibt die wo spezielle Regeln zur Nutzung haben. Berlin stelle ich mir da etwas spezieller vor, nur vom hören-sagen.
    Wasser/Abwasser könnte Diskussionsbedarf geben, je nach Satzung könnte es sein dass man 2 mal Grundgebühren zahlen muss.
    Müllabfuhr ähnlich, halt je nach Satzung.
    Strom kann man auf jeden Fall auf einen Zähler klemmen lassen.
    Steuerrechtlich, ich glaube! nicht das der Einheitwertbescheid geändert würde bei 1-2 Fam. Haus. Kann aber Länderspezifisch anders sein.
    Noch Steuerrechtlich, jedoch unabhängig von 1 oder 2 Wohnungen, Auswirkung der Aufgabe der Vermietung?
    Ohne zwingenden Grund würde ich keine Umwidmung veranlassen.
     
  21. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, exakt so ist es.
    Ja, sehe ich genau so - aber aus reinem Interesse wäre es für mich interessant gewesen, das vielleicht auch noch mal zu durchdenken, um daraus vielleicht zu lernen.
    Danke für den Hinweis, ich frage den Eigentümer bei nächster Gelegenheit, wie es damit aussieht. Oder ziehe mir mal die Satzung rein.
    Es wurde über die ganze Zeit (also sowohl die vermietete als auch die komplett selbst genutzte Zeit) nur eine Mülltonne in der Mindestgröße benutzt (und bezahlt).
    Das ist nach der Vermietung bereits passiert.
    Was meinst du damit?
    Umwidmung zu was? Vielleicht ist es ja aktuell schon in dem Widmungsstatus, vielleicht auch nicht. Welcher Status wäre deiner Meinung nach aktuell vorteilhafter? Wenn man das weiß, kann man entscheiden, ob man schon dort ist oder ob man umwidmet.
     
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