BauFi Neubau MFH mit 8WE

Diskutiere BauFi Neubau MFH mit 8WE im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, hier meine zweite Frage zu meinem Vorhaben. kurz die Eckdaten: - Neubau MFH auf eigenem Grundstück (= Eigenkapital) in München. -...

  1. #1 causm, 08.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 08.05.2018
    causm

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    Hallo zusammen,

    hier meine zweite Frage zu meinem Vorhaben.
    kurz die Eckdaten:
    - Neubau MFH auf eigenem Grundstück (= Eigenkapital) in München.
    - es entstehen 8 Wohnungen mit einer Gesamt anrechenbaren Wfl von ~615m². 8 Tiefgaragenstellplätze
    - Gesamtbaukosten (=Finanzierungssumme) inkl. Abbruch, Planung, Verbau, Außenanlagen, Ausstattung etc....~ 1,9 - 2 Mio €
    - zu erzielende Mieteinnahmen: ~140k€/a

    Aktuell befinde ich mich in der Vorplanungsphase, Eingabeplanung wird demnächst gestartet.
    Erste Bankgespräche haben stattgefunden, Finanzierungssumme in dieser Höhe stellt erst mal kein Problem dar bzw. wird von der Bank unterstützt. Steuerberater gibt auch hellgrünes Licht.

    Plan ist grundsätzlich, die Wohnungen dauerhaft zu halten und über Vermietung Rendite zu erwirtschaften, ggf sollen/müssen aber doch 1-2 Whg nach ca. 5 Jahren verkauft werden (§23 EstG trifft nicht zu, da Grundstück schon länger als 10a in meinem Besitz).

    Fragen:

    1) wie verteilt man die Finanzierung am sinnvollsten auf die WE? Erst mal keine Teilungserklärung und die Finanzierungssumme auf das Gesamtobjekt schreiben? Oder besser gleich teilen und dann jede Whg anteilig nach Wfl belasten (wäre jetzt mein aktueller Favorit, auch wenn ich die Teilungskosten gerne weiter nach hinten schieben würde) oder besser versuchen, die Whg die später verkauft werden sollen gar nicht zu belasten und nur z.B. auf 6 von 8 Whg eine Grundschuld eintragen lassen (falls die Bank da mitspielt)?

    2) wie würdet Ihr die Finanzierung bzgl. Zinsbindung splitten, wenn man für einen möglichen (Teil)Verkauf flexibel bleiben möchte?
    Ich hätte jetzt gedacht, dass man ganz grob 2 Whg für 5-7a die Zinsen festschreiben lässt, für 2 auf 10a und für 4 auf 15-20a. Macht das Sinn?
    Sollte man für jede Whg einen eigenen Kredit mit eigener Laufzeit abschließen (um die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren, falls man doch eine der "Langläufer" Whg verkaufen möchte oder macht es mehr Sinn, mehrere Whg in einen Kredit zusammenzufassen?

    Jetzt wo ich das schreibe denke ich mir, vermutlich das beste, jede Whg einzeln zu finanzieren und sich vorab zu überlegen, welche man am wahrscheinlichsten verkauft und diese entsprechend zu finanzieren. Andere Meinungen?

    Irgendwelche generellen Anregungen zur Finanzierung?

    Danke schon mal....

    Nachtrag:
    eins fällt mir noch ein: Bauzeit wird ~18 Monate betragen, da bereits vorher erhebliche Kosten anfallen (Abbruch, Verbau, Planung), muss die Finanzierung ca. 22 Monate überbrücken bis die ersten Einnahmen fließen. Da es nur 12 Monate zinsfreie Bereitstellung gibt: habt Ihr Ideen, wie man diese Finanzierungsmehrkosten durch die lange Umsetzungdauer optimieren könnte?
     
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  3. causm

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    niemand da mit Erfahrungen bei Rendite-MFH Neubauten? :16: :55:

    Am meisten würde mich die Frage interessieren, ob man besser sofort (also während dem Bau) die Teilungserklärung macht und jede WE dann quasi "einzeln finanziert" oder besser zunächst das Ganze MFH und dann erst später aufteilt wenn man einen Teil verkaufen möchte.
    Wie reagieren die Banken in beiden Szenarien? Ist denen lieber jede WE einzeln oder nicht und machen die Probleme, wenn man z.B. nach 5 Jahren teilen möchte für einen Teilverkauf...?
     
  4. GSR600

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    Bitte denke daran, dass wenn erst vor dem/durch den Verkauf geteilt wird, dass dann der Erwerber eine Sperre für die Kündigung hat, das macht das ganze dann evtl. für bestimte Käufer uninteressant.
     
  5. causm

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    Danke und Ja, das ist mir bereits bewusst. Ich überlege die möglichen "betroffenen" Wohnungen möbliert und immer nur befristet die ersten Jahre zu vermieten. Damit könnte die WE leer verkauft werden.
    Aus Finanzierungssicht bin ich mir da aber noch nicht sicher was besser ist...
     
  6. #5 immobiliensammler, 14.05.2018
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    Die Frage Teilung oder nicht hat mit der Finanzierung überhaupt nichts zu tun.

    Ich würde direkt Teilen (Problem bei späterer Umwandlung hat @GSR600 schon genannt) und dann einfach eine Globalgrundschuld bestellen. Damit haften alle Wohnungen entsprechend für den Kredit, bei Verkauf wird dann eben die jeweilige Wohnung aus der Haftung entlassen (evtl. natürlich der Kredit entsprechend zurückgeführt, muss halt mit der Bank abgesprochen sein).
     
  7. causm

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    das ist ja am Ende der springende Punkt um den es geht. Wie handhaben die Banken das Thema wenn es an den Verkauf geht? Ich würde gern jetzt die Weichen so stellen, dass ICH später möglichst flexibel in der Entscheidung bin, wann, wie und welche Whg ich verkaufe. Laienhaft stelle ich mir vor, dass die Bank bei einer Globalgrundschuld aufs Ganze Haus mehr "Mitsprache" hat wie das passiert und da natürlich eher Ihre eigenen Interessen vertritt als wenn ich klare Kredite pro Whg habe.
    Sagen wir mal 2 Mio Baukosten (=Kredit) und 600m² Wfl auf 8 Whg zw. 60 und 100m². Pro m² Wfl wären das also 3333€ Kredit.
    Beim "Globalkredit" würde ich die 2 Mio aufsplitten auf z.B. 1 Mio auf 20a, 500k auf 10 Jahre, 500k auf 5 Jahre.

    Wenn ich nun in 5 Jahren, sagen wir mal, 2 Whg mit insg 150m² evtl. verkaufen möchte, dann hängt es von den dann vorherrschenden Zinsen (und natürlich den VK Preisen) ab, ob ich verkaufe und was ich dann mit dem Erlös mache (tilgen oder ausschütten oder....).
    Wenn die Bank nun "mitreden" darf (weil eben nicht klar zugeordnet), welche Whg ich verkaufe bzw. wie ich die entsprechenden Kredite zurückführen kann/muss, dann haben beide Vor- und Nachteile. Mein Vorteil wäre, dass ich mich jetzt nicht festlegen müsste, welche Whg ich verkaufen will (bei zugeordneten Krediten, würde man ja jetzt schon die ggf. zu verkaufenden Whg mit einem Kredit mit einer Zinsbindung versehen), mein Nachteil wäre, dass die Bank zustimmen muss, um aus dem Globalkredit einzelne Whg zu entlassen und sie da sicher eigene Regeln haben, z.B. mit welchen (Wert)Ermittlungsverfahren das passiert.
    Wenn ich jede Whg einzeln beleihe, wäre das klar geregelt....ich müsste aber a) die Kredite entsprechend auslegen/zuordnen und b) weiß ich nicht, ob das nicht eher Nachteile bei den allg. Konditionen hat.

    Würde mich eben interessieren, wie andere solche Neubau-Projekte finanziert haben und warum sie es so gemacht haben.
     
  8. #7 immobiliensammler, 14.05.2018
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    Ganz einfach, indem ich eine Hausbank habe und mit der das vorher abspreche. Machbar ist viel, man muss es eben nur vorher absprechen.

    Im Forum wird Dir hier vielleicht mancher erzählen können wie er es gemacht hat, aber ob da Deine Bank dann genauso mitspielt kann Dir keiner beantworten.

    Und eine solche Finanzierung macht man halt nicht über einen der Vermittlerplattformen (ein paar hunderttausend eventuell schon wegen der besseren Konditionen), sondern direkt mit einer Bank mit entsprechenden Ansprechpartner.
     
  9. causm

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    nix für ungut....natürlich rede ich mit meiner Bank, dafür sollte ich aber auch wissen, was ich denn will bzw. was der beste Weg für den Bauherrn/Kreditnehmer ist...
    Und genau deswegen fragte ich auch:

    wenn ich zu meiner Hausbank gehe und frage, was ist FÜR MICH der beste/sinnvollste Weg, bin ich mir nicht so sicher, ob die Antwort "das Beste" für mich oder "das Beste" für die Bank ist.
     
  10. #9 immobiliensammler, 14.05.2018
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    Dann arbeitest Du mit der falschen Bank oder solltest über einen Wechsel nachdenken. Gerade bei Finanzierungen über größere Summen oder eine langjährige Geschäftsverbindung braucht es eben ein gewisses Vertrauen. Das man den Vorschlag der Bank noch mal überdenken kann ist sicherlich richtig, aber als erstes sollte die Bank halt mal ein Angebot machen, wie sich sich vorstellen kann, die Finanzierung zu begleiten.

    Was nützen Dir alle möglichen Vorschläge, was der User A B oder C gemacht hat wenn Deine Bank dann sagt geht nicht!
     
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  12. causm

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    wenn ich eins in meinem bisherigen "Finanzleben" gelernt habe, dann das, dass man sich um seine Geldgeschäfte selber kümmern und diese auch verstehen muss....vor allem und gerade dann, wenn es um größere und langfristige Themen geht.
    In jungen Jahren habe ich z.B. Riesterverträge und BU Versicherungen auf Vertrauen bei der Hausbank abgeschlossen...."vertrauen Sie mir, das sind Produkte in Ihrem Interesse"...Stand heute kann ich da nur den Kopf schütteln wie naiv ich da rangegangen bin.

    nochmal: man sollte schon wissen wo man hin will bevor man fragt, wie das aussehen könnte

    Bisher war ich bei beiden Hausbanken um erst mal die grundsätzliche Finanzierbarkeit des Vorhabens abzuprüfen. Beide würden die voraussichtliche Höhe finanzieren, jetzt geht's eben darum, sich an die Details ran zu tasten.
    Und genau dafür ist doch ein Forum da, um mit anderen Meinungen zu einer Fragestellung auszutauschen.
    Und Ja, es interessiert mich eben, wie andere das "gelöst" haben und warum sie das so gemacht haben.
     
  13. Duncan

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    ich baue ja lieber im Bestand und finanziere möglichst ohne Bank also im Zweifel eher die Muskelhypothek. In der Größenordnung kommt man aber nicht mehr an der Bank vorbei. Ich persönlich favorisiere die Variante Ein Kredit fürs Haus und die Option bei Verkauf der Wohnungen den entsprechend vorzeitig (teil-)abzulösen. Genau diese Fragestellung wurde ich mind. 2 verschiedenen möglichen Kreditgebern offerieren und mal gucken wie sie reagieren.
     
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