Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Rainer1, 16.01.2015.

  1. #1 Rainer1, 16.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.03.2015
    Rainer1

    Rainer1 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir überlegen ein Haus zu bauen oder zu kaufen, haben aber kein Eigenkapital zur Verfügung. Zur Kredittilgung stehen uns 700,00 Euro zur Verfügung. Ist das realistisch? Hat jemand hiermit Erfahrung? Bin wegen diesen Artikeln auf die Idee gekommen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 16.01.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

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    Das wird ja immer krasser hier............
     
  4. #3 alibaba, 17.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    wer 700 tilgen kann und nüscht angespart hat ,ist schon komisch .

    Gruss
    alibaba :smile018:
     
  5. Andres

    Andres
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    Davon ist grundsätzlich abzuraten. Ihr bräuchtet eine Beleihung oberhalb des Beleihungswerts und das wirkt sich massiv ungünstig auf die Konditionen der Finanzierung aus.


    Einfach mal ein paar lustige Zahlenspiele:

    Bei einem freundlichen Zinssatz von 2 % p.a. (den ihr niemals bekommt, s.o.) und einer anfänglichen Tilgung von 3 %, was ich in einer Niedrigzinsphase als das absolute Minimum ansehen würde, könntet ihr so etwa 170.000 € aufnehmen. Davon sind aber neben dem Kaufpreis bzw. den Baukosten auch sämtliche Kaufnebenkosten zu bestreiten und im Fall eines Neubaus sollte darin auch noch ein angemessener Risikopuffer eingeplant sein.

    Bei einem vorstellbaren (aber unwahrscheinlichen) Zinssatz von 3 % p.a. und sonst gleichen Annahmen wären noch ca. 140.000 € finanzierbar. Bei eher realistischen Sätzen Richtung 4 % p.a. bewegt sich das dann auf 120.000 € zu.

    Für dieses Geld kann man kein Haus bauen oder kaufen. Wenn man mit solchen Konditionen sucht, zieht man bestenfalls Bauunternehmer an, die einem irgendein schöngerechnetes Modell verkaufen wollen.

    Abhängig von den Preisen in deiner Gegend, wäre vielleicht eine Eigentumswohnung machbar. Allgemein wäre es aber sinnvoll, zunächst Eigenkapital anzusparen.
     
  6. #5 Pharao, 17.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    hier muss ich dir aber widersprechen. Natürlich bekommt man auch für weit weniger Geld schon ein komplettes Haus ggf. samt Gartengrundstück. Sicherlich wird dieses Haus aber dann eher ländlich zu finden sein und ggf. wird man noch was investieren müssen. Ansonsten schließe ich mich deiner Argumentation an.
     
  7. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Nein.

    Ja.
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du 700€ zur Verfügung hast, warum hast Du bisher das nicht gespart?

    Makler und Nebenkosten wirst Du sicher nicht finanziert bekommen.
    Banken suchen sich jetzt die Kubden aus und nicht umgekehrt.:15:
     
  9. #8 BHShuber, 17.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    ist das wirklich alles was zur Verfügung steht?

    hier mal eine Berechnung:

    Grundlagen der Berechnung
    Darlehensbetrag: 200.000,00 EUR
    Wert/Kaufpreis Objekt: 200.000,00 EUR
    Beleihungswert: 100,00 %
    Sollzinssatz p.a.: 2,50 %
    Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr: 2,00 %
    Dauer der Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 32 Jahre, 5 Monate

    Ergebnis der Berechnung
    Monatliche Darlehensrate: 750,00 EUR
    - davon Zinsen (55,56% der Rate): 416,67 EUR
    - davon Tilgung (44,44% der Rate): 333,33 EUR

    Am Ende der Zinsbindung
    Zinsen (43,07% der Rate): 322,99 EUR
    Tilgung (56,93% der Rate): 427,01 EUR
    Restschuld: 154.609,35 EUR
    Getilgter Betrag: 45.390,65 EUR
    Zinszahlungen gesamt: 44.609,35 EUR

    Veränderung der Rate am Ende der Bindung:
    - bei einem Zinsanstieg von 2%: 1.006,79 EUR
    - bei einem Zinsanstieg von 4%: 1.264,47 EUR

    Gruß

    BHShuber

    PS: es wurden natürlich nur fiktive Zahlen zur Berechnung herangezogen. Am Ende der Zinsbindung steht man noch mit 154.000€ in der Kreide die dann durch eine Anschlussfinanzierung weiter zu tilgen ist, wir können uns ausrechnen, dass die Finanzierungszinsen in 10, 15, 20 Jahren sicherlich andere sind und man damit rechnen muss, dass man so richtig noch in die Tasche greifen muss.
    Nicht mit in die Berechnung einfließend, Versicherungen, Instandhaltungen, Steuern und sonstige laufende Kosten des Objekts.
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    und wenn das Objekt nur 30.ooo€ kostet, sieht die Rechnung wieder anders aus :hut015:
     
  11. Duncan

    Duncan
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    Ja, klar haben damit Leute Erfahrung. Banker, Insolvenzverwalter, Gerichtsvollzieher,...

    Mit kleinem Eigenkapital und hohem handwerklichen Können und belastbarem Bekanntenkreis mit ähnlicher Situation kann man ein günstiges, heruntergekommenes Haus aufbauen. Kann daran aber auch 30 Jahre lang bauen und dann total pleite dennoch scheitern.
     
  12. #11 niko22, 20.02.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 14.03.2016
    niko22

    niko22 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen

    Ich würde gerne meinen Fall hier schildern und hoffe auf ein paar Tipps, Anregungen usw. Ich möchte auf mein Elternhaus, welches demnächst mir gehört, aufstocken, habe aber kein Eigenkapital. Ich bin Beamter und Schuldenfrei, und nach einen Termin mit der Bank habe ich Signale bekommen dass ich gut für 150k bin.

    aber auf 30 Jahre?? 30 Jahre für 150000 finde ich zu lang. Und es gäbe auch keine direkte Tilgung sondern das Geld dafür würde in ein separates konto gehen. Laut [Link entfernt, Andres] ist "Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die sogenannte Vollfinanzierung, ist zwar möglich, aber sie ist sehr risikoreich. " - Wieso denn?
    Für Tipps wäre ich dankbar.
     
  13. #12 Newbie15, 20.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Zunächst zum Risiko: 100% Finanzierung heißt ja in dem Fall Baupreis oder Kaufpreis und das ist die Summe, die beim Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt erzielt wird. Wenn nun in den nächsten Jahren die Preise aber fallen oder es zu einer Zwangsversteigerung kommt, kann es passieren, dass der Verkauf nicht mal die Kreditsumme deckt. Dann hat man kein Haus mehr und muss trotzdem noch einiges bezahlen. Das ist v.a. bei sehr niedriger Tilgung ein Problem, weil man da sehr lange die offene Kreditsumme nicht reduziert. Wenn man z.B. mit 7 % tilgen kann, ist das Risiko bereits geringer. Geht aber ja nur im Moment mit den utopisch niedrigen Zinsen, früher bei 10 oder 12 % Zinsen konnte keiner noch 7 % tilgen.

    In deinem Fall ist das ja ganz anders: wenn das Haus abbezahlt ist, ist es ja mit Aufstockung (deutlich) mehr wert als die 150 000 € des Kredites. Du bist dann ja deutlich unter dem Beleihungsauslauf von 100 %.

    Wie lange der Kredit laufen soll, hängt ganz von deinen finanziellen Möglichkeiten ab. Je kürzer, desto besser. Ob 30 Jahre zu lang ist, kannst nur du selbst wissen. Was heißt, es gibt keine Tilgung? Ein endfälliges Darlehen? Welchen Vorteil hat das für dich? Bei vermieteten Objekten kann das sinnvoll sein, aber bei selbstgenutzen sehe ich da keinen Vorteil (bin aber auch kein Bänker).
     
  14. #13 immodream, 20.02.2015
    immodream

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    Hallo niko22,
    selbstverständlich wird man als schuldenfreier Beamter eine Bank finden, die dir ohne Eigenkapital 100% Baukredit finanziert.
    Dieses Risiko lässt sich die Bank aber durch einen hohen Zinssatz vergolden.
    Laß dir doch einmal Zinssätze für eine 60, 80 oder deine 100 % Finanzierung geben.
    Bei einer Baumaßnahme gibt es immer wieder finanzielle Überraschungen. Die müssen ja nicht so hoch ausfallen wie beim Berliner Flughafenneubau.
    Aber mit welchen finanziellen Mitteln willst du Steigerungen bei den Umbaukosten bezahlen?
    Wenn du grundsätzlich nur 60 - 80 % finanzierst, könntest du bei zusätzlich Baukosten nachfinanzieren.
    Deshalb wird eine 100 % Finanzierung immer als risikoreich bezeichnet.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 Goldhamster, 20.02.2015
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    Ich habe Ende 2014 eine Wohnung gekauft für Faktor 15-16. Dabei habe ich schon bisschen Bauchschmerzen. Obwohl das eine ungewöhlich schöne Wohnung mit großer Dachterrasse und toller Aussicht in Stadtlage ist. Das Baujahr ist um 1990.

    Wenn ich 65Jahre bin wirft die Rendite aus Vermietung ab. Ob ich dann noch lange lebe?

    Du willst um Faktor 20 herum kaufen? Welches Baujahr?
     
  16. #15 alibaba, 20.02.2015
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    ob du da überhaupt noch lebst oder gar schon ein Pflegefall bist , "Honig im Kopf" :musik009:

    das planen die wenigsten ein ,drum vergesst nicht das faulenzen im Leben :finger011:

    Gruss
    alibaba :rauch003:
     
  17. #16 Goldhamster, 20.02.2015
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    Mit dir würd ich auch gern mal einen Kasten Bier zusammen trinken.
     
  18. #17 immodream, 20.02.2015
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    Hallo Leute,
    ich bin durch mein Haupthobby ( Oldtimer und Youngtimer ) in diversen Foren unterwegs. Inzwischen gibt es in diesen Autoforen echte reale Treffen und auch viele Freundschaften .
    Irgendwann könnten sich die Rentner in diesem Immobilienforum auch einmal treffen und sich persönlich kennenlernen und mehr als einen Kasten Bier zusammen trinken .
    Ich bin übrigens ab Morgen wieder eine Woche im schönen Berlin unterwegs.
    Grüße an alle Berliner Forenuser
    Immodream
     
  19. Andres

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    Ich bin fasziniert: Wenn ich vor meinem Haus ein Blumenbeet anlege und mir das Geld für einen Spaten und ein paar Pflanzen von der Bank leihe, ist das eine böse 100 %-Finanzierung. Alles klar ...


    Die Frage ist eher, wofür das Haus "gut ist". Einer der Gründe, warum Vollfinanzierungen böse sind, ist die damit verbundene Beleihung über dem Beleihungswert der Immobilie und die damit verbundenen schlechten Konditionen.


    Ich auch.


    Also ein endfälliges Darlehen in Kombination mit irgendeiner Sparform. Ich weiß ja nicht, was du dem "Berater" erzählt hast und welche Zielsetzung der meint, hier verfolgen zu müssen. Bis mir das jemand schlüssig vermitteln kann, gehe ich davon aus, dass das ein ganz mieses Geschäft für dich ist.


    Hat nicht wirklich mit deinem Problem zu tun, weil du nicht vollfinanzieren willst, aber weil du gefragt hast: Wie oben geschrieben, verschlechtert eine starke Beleihung einer Immobilie die Konditionen drastisch. Das ist gerade für finanzschwache Käufer (die nie etwas zurücklegen konnten ...) ein weiterer Beitrag zu einer gescheiterten Finanzierung.
     
  20. #19 Palbiez, 03.03.2015
    Palbiez

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    Die Vollfinanzierung haben wir auch gemacht sogar weit über dem Wert des Gebäudes.

    Kaufpreis: 65.000 €

    Kredit: 165.000 €

    Aber weir haben auch hier natürlich Werte geschaffen und damit den Wert des Hauses drastisch erhöht.

    Wenn man wie im ersten Fall 700 € zur Verfügung hat würde ich mal mit den Finanzierungsvermittlern sprechen. Ob die Baufi, Interhyp oder Dr. Klein heißen sei dahin gestellt.
    Es gibt Banken wie die DSL Bank die Hochrisikodarlehen machen aber nur wenn alles außen rum stimmt.
    Hier ist es ja primär ein Vermieterforum.
    Wir finanzieren absichtlich mit 1% Tilgung weil die Zinsen ja voll gegen die Einnahmen gerechnet werden können und damit die Steuerlast senken.
    Hab es mal anhand einer Vollfinanzierung gerechnet auf interhyp.

    Zins: 2,39 %
    Tilgung: 1%
    Objektwert: 200.000 €
    Beleihung: 220.000 €

    Monatliche Rate ca. 650 €

    Wie gesagt perfekte Schufa etc. vorausgesetzt.

    Das Aufstocken des Hauses in Fall zwei hat ja dann einen zusätzlichen Wert zur Folge.

    1. Das Elternhaus hat ja schon einen Wert
    2. Die Aufstockung erhöht den Wert des Hauses

    Ich weiß nicht was der Berater hier gerechnet hat aber mir kommt das spanisch vor.

    Viele Grüße

    Philipp
     
  21. Andres

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    Oben steht "Immobilien-Forum".


    Jaja, hauptsache Steuern sparen. :)

    Diese Finanzierung kann sehr sinnvoll sein - aber nicht für Selbstnutzer.


    Den ersten Punkt habe ich schon geschrieben und der zweite ist mit Vorsicht zu genießen. Erstens ist diese Wertsteigerung bei Abschluss des Darlehens noch nicht eingetreten und die Bank wird da zu Recht etwas skeptisch sein. Zweitens sollen solche Umbauten auch schon schlecht ausgeführt worden sein. Danach hat man dann zwar mehr Geschossfläche, aber der Gesamtwert ist trotzdem gesunken.
     
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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

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