Baufinanzierung, welche Variante ist die bessere ?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von mertiko1, 21.03.2014.

  1. #1 mertiko1, 21.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2014
    mertiko1

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    Hallo,

    Meine Schwester will ein Haus kaufen und die Bank schlägt ihr folgendes vor.
    folgende situation: Darlehen 159000 Euro

    1. Annuitätendarlehen 109000 € mit 3,82% effekt. zinsen, 20 Jahre fest und monatlich 599Euro Restschuld ca 17000 € nach 20 Jahren.
    2. L-Bank-Darlehen 50000€ mit 2,48% effekt. zinsen, 10 jahre fest und monatlich 200,86 Restschuld 38000 € nach 10 Jahren, danach neu verhandeln.

    Gefahr nach 10 Jahren L-Bank Darlehen neuer Zinssatz unbekannt.

    Deshalb meint die Bank nebenbei soll ein Bausparvertrag über 38000€ laufen mit ca 164 Euro/10 Jahre in der Sparphase und 266€/6,5 Jahre in der Darlehensphase.
    Dann wäre Ihre Belastung 599 Euro+201Euro+164Euro=964 Euro im Monat 10 Jahre
    und im Anschluss 599Euro+266Euro=865 Euro im Monat 6,5 Jahre
    Damit wären die 50000 Euro L-Bank Darlehen nach 16,5 Jahren getilgt und eine Restschuld von 38000 Euro von dem Annuitätendarlehen vorhanden.

    ich meine es macht mehr Sinn den Darlehnsvertrag auf 799,86 anzusetzen, weil sie eh 10 Jahre die Summe zahlen muss. Und nebenbei würde ich die 164 Eurox12=1968Euro 10 Jahre lang als Sondertilgung bezahlen und dann im Anschluss 6,5 Jahre lang 66 Euro im Monat als Sondertilgung. so dass Sie nach 16,5 Jahren ca 40000 Euro Schulden hätte.

    Die Frage ist kann Sie 10 Jahre lang 1968€ Sondertilgen.


    bei der 1. Variante würden nach 20 Jahren noch 16500 Euro Schulden stehen mit einer Zahlung von 599 Euro
    bei der 2. Variante noch ca 11000 Euro mit einer Zahlung von 799 Euro

    Würde man eine Sondertilgung von 200 Euro monatlich miteinkalkulieren zu der 1. Variante würde die Restschuld noch 7500 Euro betragen.

    Was wäre sinnvoller? Welche möglichkeiten kämen noch in frage?

    mfg
     
  2. AdMan

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  3. #2 sara, 22.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2014
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    es steht da nichts wie hoch die Tilgung ist, aber man hat euch das ja ausgerechnet, da zumindest die Restsummen bekannt sind.
    Sicher kann man nicht wissen wie die Zinssätze in 10 Jahren sind. Eine Restschuld von 38000 ist dann aber auch nicht mehr so hoch.

    Das kann ich euch auf gar keinen Fall empfehlen, davon würde ich euch unbedingt abraten. Da verdient der Bankberater (Abschlussgebühr) daran, wenn er euch einen Bausparvertrag verkauft.
    Bei den aktuell so tiefen Zinssätzen macht es keinen Sinn einen Bausparvertrag abzuschließen.

    Ob ihr Sondertilgungen leisten könnt, das liegt ja auch am verfügbaren Einkommen und das muss man schon selbst beurteilen.
    Auf jeden Fall könnt ihr nach den 10 Jahren Teile der Restschuld des freiwerdenden Darlehens oder es auch ganz ablösen. Bei dem zweiten Vertrag mit aufnehmen lassen, dass evtl. Sondertilgungen geleistet werden können.

    Etwas Geld sollte man auch immer auf der hohen Kante haben, für unvorhergesehenes was bei Immobilien doch schon mal eintritt , aber dann seit ihr frei wann und wie viel ihr als Sondertilgung irgendwann leistet.
     
  4. #3 mertiko1, 22.03.2014
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    bei dem Darlehen über 50000 Euro (l-bank) besteht keine Möglichkeit der Sondertilgung, darum der Vorschlag nebenbei das Geld über ein Bausparvertrag anzusparen und mit 2% in den 6,5 Jahren zu tilgen.

    Sondertilgung geht nur bei dem Annuitätendarlehen. wenn man dieses Darlehen schneller tilgt, bleiben nach 10 Jahren immer noch die 38000 Euro von der L-Bank (kfw-bank in ba-wü) über.
     
  5. #4 sara, 22.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2014
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    braucht man dann doch auch nicht, wenn man bei dem anderen die Möglichkeit hat.

    nein,
    wenn du da zwischendurch eine größerer Summe z. B. 5000 € tilgst, dann erhöht sich der Tilgungsbetrag in der "Annuitätenrate" (die gleich bleibt) und damit verringert sich die Restsumme nicht nur um diese 5000 sondern auch um den Zinsanteil für diesen Betrag der dann nicht mehr berechnet wird.

    Damit ist man freier in den Entscheidungen ob und wie viel man tilgen möchte.
    Aber die Möglichkeit der Sondertilgung muss extra vereinbart werden, ansonsten ist die 20 jährige Laufzeit fest.

    Keinen Bausparvertrag!
     
  6. #5 mertiko1, 22.03.2014
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    okay,

    sondertilgung von 10% bei dem 109000Euro Kredit möglich.

    keine sondertilgung möglich bei dem 50000Euro Kredit.

    wenn kein bausparvetrag wie soll man dann die 38000 Euro innerhalb der 20 Jahre tilgen ?
     
  7. Andres

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    Damit kombinierte anfängliche Tilgung: 2,6 %. Wer sich in einer ausgeprägten Niedrigzinsphase nicht mehr leisten kann, macht etwas falsch. Sollte es sich um eine Kapitalanlage handeln, sieht die Sache vielleicht etwas anders aus. Auch hier wäre aber das Risiko einer späteren Zinserhhöhung zu berücksichtigen.

    Sollte es sich um ein Eigenheim handeln und eine höhere Rate nicht machbar sein, lautet die einfache Erkenntnis: Dieses Objekt ist zu teuer. Deine Schwester kann es sich nicht leisten.

    Das hat wohl auch der "Berater" erkannt, denn der Vorschlag dieses Bausparers zielt meiner Meinung nach darauf ab, die mtl. Rate zu erhöhen. Das ist auch sinnvoll, zumindest grundsätzlich. Ob diese speziellen Konditionen gut sind, ist eine andere Frage.


    Gut erkannt.


    Innerhalb von 20 Jahren? Gar nicht. Dazu wäre eine allgemein höhere Tilgung erforderlich.


    Da du hier eine Menge Fragen stellst, die mit den Grundannahmen dieser Finanzierung nicht so recht kompatibel sind, ist mir die ganze Sache ziemlich suspekt. Wenn doch offensichtlich noch Einkommen verfügbar ist, um einen Bausparvertrag zu besparen - warum steckt man das nicht gleich in die Tilgung des teuersten Darlehens? Die Bank soll eben mal ein Angebot mit einer Tilgung von 700-800 € machen. Mit diesem zweigliedrigen Modell kann man dann das dreigliedrige Modell mit Bausparvertrag vergleichen.

    Und wenn der Wunsch besteht, Zinsrisiken auszuschließen, d.h. die genauen Finanzierungskosten bereits jetzt zu kennen (und darauf deuten einige Fragen für mich hin), dann sollte man auch das unbedingt dem Berater mitteilen.
     
  8. #7 mertiko1, 23.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2014
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    Vielen Dank für die Antworten.

    Sie müsste eine Zahlung von ungefähr 800 Euro für ein Eigenheim bezahlen. Das ist auch locker möglich.
    Momentan zahlt sie 600 Kaltmiete.

    1 Sohn in der Ausbildung und eine Tochter 12 Jahre. Kindergeld min 184 Euro. Einkünfte 2000 netto. zusätzlich 400 Waisenrente = 2568 Euro zur Verfügung.

    Warum nicht gleich mit höherer Tilgung, weil irgendwann die Waisenrente und das Kindergeld weg fällt.
    Und das nachträgliche Änderung der Tilgung mit Kosten verbunden wäre.


    IM #1 hab ich mal eine Berechnung durchgeführt, damit man einen Vergleich hat.
    Die Frage war, welche die bessere Variante war.
    159000 Euro mit höherem Zinssatz über 20 Jahre
    oder lieber mit 3er Kombination auf 20 Jahre ?

    Naja egal, soll Sie halt 4000 Euro mehr Zinsen zahlen. :D

    mfg
     
  9. #8 sara, 23.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2014
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    Du willst es wohl nicht verstehen.

    Keiner hat geschrieben 159000 über 20 Jahre.
    Das würde ich auch nicht empfehlen.

    Warum nicht die vorgeschlagenen Aufteilung, nur ohne Bausparvertrag?
    Sie braucht doch nicht noch einen Bausparvertrag.

    Wenn sie das Geld hat um einen Bausparvertrag ansparen zu können, was unsinnig ist, kann sie bei dem höheren Darlehen gleich die Tilgungsrate erhöhen. Normalerweise sind es 1% od. 2 %, Anfang (das hast du bis jetzt noch nicht geschrieben).
    Dann vereinbart man eben 2 od. 3% oder auch noch mehr, falls sie sich das leisten kann. Denn das verringert auch die Restschuld.
    Sie sollte aber nicht zu knapp kalkulieren, denn es können immer unvorhergesehene Dinge passieren, besonders da sie auch Kinder hat, die Geld kosten.

    Wenn sie dann noch die Möglichkeit hat Sondertilgungen zu leisten, (muss man vereinbaren) kann sie wenn sie wirklich irgendwann dafür Geld übrig hat, diese leisten. Auch das verringert dann die Restschuld.

    Mit einem Bausparvertrag bindet sie sich die Sparrate zu leisten. (Abgesehen von der Abschlussgebühr die sie zahlen muss, ist das spätere Bauspardarlehen nicht günstiger!)
     
  10. #9 immodream, 23.03.2014
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    Hallo mertiko1,
    wenn es auch nicht direkt zum Thema gehört, bitte bei der Finanzierung bedenken,
    das bei derzeitigen Kaltmiete von 600 € und möglicher Finanzierungsbetrag von bis zu 800 € deine Schwester demnächst alle Reparaturen als Hausbesitzerin selbst bezahlen muß.
    Das zahlt im Augenblick ihr Vermieter.
    Diesen Aspekt hatten ehemaliger Mieter auch nicht berücksichtigt und wegen fehlender finanzieller Mittel genauso eine kreuzkrumme Finanzierung wie in eurem Fall aufgeschwatzt bekommen.
    Eine Nachfrage bei meinem seriösen Sachbearbeiter hat ergeben, das die örtliche Sparkasse diese Finanzierung nie genehmigt hätte.
    Ich verstehe nicht, das im Augenblick bei den niedrigen Zinsen ein Annuitäten Darlehen mit möglichen Sondertilgungen vereinbart wird.
    Man kann die Finanzierungsumme ja auch aufteilen und mit verschiedenen Laufzeiten wählen.
    Ich befürchte, das deine Schwester sich dieses Objekt eigentlich nicht leisten kann und es deshalb " schön " gerechnet wird.
    Grüße
    Immodream
     
  11. Andres

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    Sagt wer? Der Finanzierungsrechner eines großen Immobilienportals? Es gibt keine Rate, die man zahlen "muss", es gibt nur eine Rate, die man zahlen "kann". Und damit sind wir exakt bei der zentralen Fragestellung am Anfang jeder Beratung zu diesem Thema: Was steht über die Laufzeit der Finanzierung monatlich zur Verfügung?

    Danach richtet sich eine sinnvolle Finanzierung - nicht nach irgendwelchen schönen (oder weniger schönen) Restschuldbeträgen zu irgendwelchen Zeitpunkten.


    Und wird das wohl zu einer Be- oder einer Entlastung führen? Ich tippe doch mal ganz stark auf letzteres. Dein Finanzierungsmodell mit Bausparvertrag scheint diese Annahme auch zu machen, immerhin ist die Darlehensrate höher als die Ansparrate und zu diesem Zeitpunkt laufen alle Kredite noch, d.h. die monatliche Belastung steigt.

    Wie gesagt: Die Annahmen der Finanzierung passen nicht zur Beschreibung.


    Dass diese Berechnung fehlerhaft ist, hat dir sara schon versucht zu erklären. Ich versuche es auch mal:

    Erstens ist die Aussage:

    ... zwar richtig, weil eine höhere (und vor allem: bevorzugte) Tilgung des am höchsten verzinsten Darlehens immer sinnvoll ist, aber nicht so einfach machbar. Womit soll denn dann das L-Bank-Darlehen getilgt werden? Nur mit Sondertilgungen werden die sich kaum zufrieden geben. Die Frage wäre also: Welche Mindestrate fordert die L-Bank?


    Zweitens ist die Rechnung:

    ... falsch. Ich kann den Fehler nicht nachvollziehen, denn dazu müsste ich wissen, was du gerechnet hast, aber das Ergebnis stimmt nicht. Bei einer mtl. Rate von 800 € ist das erste Darlehen jedenfalls nach knapp 15 Jahren getilgt.


    Drittens ist hier eine weitere falsche Annahme enthalten, jedenfalls klingt das so: Nach 20 Jahren ist die Finanzierung nicht beendet. Im Bankdarlehen ist noch eine geringe Restschuld vorhanden. Und ob das L-Bank-Darlehen bzw. das Bauspardarlehen, mit dem es abgelöst wurde, dann abbezahlt ist, bezweifele ich. Um das zu beurteilen, fehlen aber Angaben zur Verzinsung des Bausparvertrags, und zwar Guthabenzins und Darlehen. Ich bezweifle es aber.

    Für 20 Jahre wäre in dieser Kombination lediglich der Zins gesichert.


    Ich würde so vorgehen:
    • Ermittlung des zur Verfügung stehenden Einkommens wie oben erwähnt.
    • Ermittlung der Mindestrate, zu der die L-Bank das Darlehen anbietet.
    • Anfrage von Kreditkonditionen für das Bankdarlehen bei einer Rate entsprechend der Differenz zwischen 1 und 2.
    • Abhängig von den Wünschen zur Zinsbindung, kann man darüber nachdenken, die Zinsbindung des Bankdarlehens nur auf 10 Jahre zu wählen. Mit Ablauf des L-Bank-Darlehens kann man dann in eine eingleisige Lösung umschulden. Das ist einfacher durchschaubar und das scheint mir hier ein wichtiges Ziel zu sein. Außerdem bringt es bessere Konditionen und senkt damit die Restschuld in 10 Jahren.
    • Zinsrisiken, die sich dadurch ergeben, kann man dann z.B. durch ein Forwarddarlehen abfedern. Das hat auch den großen Vorteil, dass es etwa dann abgeschlossen würde, wenn Unterhaltspflichten und Kindergeldanspruch gegenüber der Tochter enden könnten (in ca. 8 Jahren) oder zumindest absehbar sind. Dann könnte man ggf. auch über eine Flexibilisierung nachdenken, d.h. geringere Rate und Option auf Sondertilgungen.
     
  12. #11 Aktionär, 24.03.2014
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    Immer wieder schön zu lesen, wenn auf der Einnahmenseite Kindergeld aufgeführt wird. Ein Kind wird im Monatsschnitt deutlich mehr Kosten verursachen als 184€ Kindergeld. An dieser Stelle entsteht also ein Minus und kein Plus!

    Zu den Finanzierungsvarianten hast Du ja bereits genügend Hinweise und Erläuterungen bekommen.
     
  13. #12 sara, 24.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.03.2014
    sara

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    Dieser Hinweis von immodream:
    ist bei allen Überlegungen mit am wichtigsten, auch wenn hier nicht gefragt.
    Außerdem sind die "Nebenkosten/Betriebskosten" eines Hauses höher als in einer Wohnung.

    Wenn man dann auch nicht zumindest kleinere Reparaturen selbst ausführen kann, bzw. in der Familie evtl. jemanden hat, der einem dabei hilft oder es macht, dann:

    würde ich mir als Alleinerziehende mit 2 Kindern mit vorgenannten Begebenheiten kein Haus kaufen.
     
  14. Duncan

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    Hm - 159T€ wären noch zu finanzieren? Wie viel kostet denn das ganze Haus?
    500.000? ¾Million? Ganze?
    Wie viel Einnahmen generiert das Haus?
    Wenn das Haus sich nicht selbst bezahlen kann sollte die Finanzierung doch eher einfacher gestrickt sein. Ein einfacher Ratenkredit in Höhe der derzeitigen Kaltmiete, den man ohne Klimmzüge bedienen kann und nebenher Rücklagen schaffen kann sollte die Immobilienfinanzierung in 15-20 Jahren vollständig abschließen, besser eher.
    Preiswerteres Haus suchen? Oder tut's auch eine ETW?

    Wenn man nicht das nötige Eigenkapital hat, sollte man lieber weiter vom eigenen Haus träumen und sparen als diesen Traum sehenden Auges in einen Alptraum zu verwandeln.
     
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