Bauliche Veränderung oder Instandhaltung?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Dinsche, 07.02.2010.

  1. #1 Dinsche, 07.02.2010
    Dinsche

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    3 Eigentümer, 1 Hofeinfahrt.

    2 Miteigentümer beschließen, die Hofeinfahrt sanieren zu lassen. 1 Miteigentümer ist im Prinzip damit einverstanden, aber die anderen beiden Eigentümer haben beschlossen, das teuerste Angebot von drei eingeholten Angeboten zu nehmen, weil diese Firma sofort die Arbeiten ausführen sollte.

    Die ETV war Anfang November, und der Miteigentümer, der gegen das teuerste Angebot ist, ist der Meinung, dass man im Winter solche Baumaßnahmen nicht ausführen sollte. Dies wurde auch von den Firmen bestätigt, die günstiger sind. Der diesjährige Winter hat dies noch mehr bestätigt.

    Der Beschluss wurde also von dem Miteigentümer, der sich der Stimme enthalten hat (ein "Nein" wäre ja komplett gegen eine Sanierung gewesen), angehochten. Die Gründe hierfür:

    1. Das teuerste Angebot wurde beschlossen.
    2. Die beiden Miteigentümer wollten direkt 1 Tag nach der ETV den Auftrag bereits vergeben lassen, obwohl sie wussten, dass der Beschluss angefochten werden würde. Die Eile war mehr als auffällig, denn sie haben, nachdem die HV den Auftrag nicht vergeben hat, eigenmächtig gehandelt. Das konnte zum Glück noch rechtzeitig verhindert werden.
    3. Die beiden Miteigentümer hatten bereits die Steine, die neu verlegt werden sollten, ausgesucht, ohne dem anderen Miteigentümer mitzuteilen, um welche Steine es sich handelt. Der überstimmte Miteigentümer hat also überhaupt kein Mitspracherecht durch diesen gefassten Mehrheitsbeschluss.
    4. Da die Hofeinfahrt komplett optisch verändert wird handelt es sich nach Meinung des Klägers um eine bauliche Veränderung, die einstimmig beschlossen werden müsste. Nicht also nur die Sanierung, sondern auch wer den Auftrag erhalten soll und wie es am Ende auszusehen hat.

    Die Beklagten behaupten, dass es sich bei der Sanierung der Hofeinfahrt um eine Instandhaltung handelt, die durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden darf. Die Hofeinfahrt besteht aus großen Platten (rötlich). Diverse Platten haben über die Jahre Risse, und manche sind lose. Es wird von einer "Sturzgefahr" ausgegangen, die bis heute nicht nachgewiesen wurde. Es ist von einer großen Eile die Rede, obwohl die Hofeinfahrt bereits seit Jahren so aussieht.

    Die Platten sollen also weg, und stattdessen sollen Pflastersteine gelegt werden. Der optische Gesamteindruck wird verändert. Zwar zum Positiven, aber dennoch verändert. Eine Mauer führt an der Hofeinfahrt entlang. Sie steht auf dem Beton, wird bei der Sanierung "fallen" und müsste neu aufgebaut werden. Diese Maßnahme wurde in keinem der eingeholten Angebote berücksichtigt.

    Nun aber die Frage: Bauliche Veränderung oder Instandsetzung? Meines Erachtens würde es sich um eine Instandhaltung handeln, wenn die kaputten Platten ausgetauscht werden. Bei eienr komplett neu angelegten Fläche aber nicht, oder?

    Das habe ich zum Thema gefunden und trifft es ganz gut:

    Bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sind insbesondere Veränderungen der äußeren Gestaltung des Gebäudes (§ 5 Abs. 1 WEG) also des architektonischen, ästhetischen Bildes und der farblichen Gestaltung. Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG kann auch an unbebauten Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks vorgenommen werden z.B. durch Aufbringung eines Plattenbelags (OLG Stuttgart WEM 1980, 31; BayObLGZ 175, 179) oder der Umgestaltung eines Containerplatzes (OLGZ Frankfurt 1980, 78).

    Eine bauliche Veränderung liegt dagegen dann vor, wenn der tatsächliche Zustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird. Regelmäßig ist alles, was das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage verändert, eine bauliche Veränderung. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel ein Eingriff in die bauliche Substanz vorgenommen wird, der die Stabilität und Sicherheit der Wohnanlage verändert, oder wenn der optische Gesamteindruck der Anlage verändert wird. Ästhetische Veränderungen des äußeren Bildes des Gebäudes und des Grundstücks stellen in der Regel eine bauliche Veränderung dar.

    Die Beklagten behaupten in ihrer Begründung für die Klageabweisung, dass es dem Kläger an Geld fehlen würde und deswegen gegen eine Sanierung der Hofeinfahrt wäre. Dies ist auf keinen Fall so! Kann man sich gegen so eine Aussage wehren?!
     
  2. AdMan

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  3. #2 PHinske, 07.02.2010
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    Der Tatbestand der üblen Nachrede ist damit sicher nicht erfüllt.

    Eine andere Vorschrift ist mir nicht ersichtlich.

    In anwältlichen Schriftsätzen wird viel behauptet, was letzten Endes nicht den Tatsächlichkeiten enspricht.

    Prozesstechnisch könnte man die Aussage vielleicht bestreiten und die Beklagten wären dann beweispflichtig, wenn die Aussage Streit entscheidend wäre.
    ______________

    In das Abstimmungsverhalten darf man eigentlich nicht soooo viel hinein interpretieren.
    Oder anders herum: Man stimmt FÜR einen Beschlussentwurf oder eben nicht.

    Zu einem und dem selben Thema können auch mehrere divergierende Beschlussanträge gestellt werden. Nur sollte man dies vor der Abstimmung klar machen. Wenn der Verwalter oder die Miteigentümer einen Beschlussantrag vorgegeben haben, hättest du eben eine Alternative formulieren können, über die dann (auch) hätte abgestimmt werden können.
    ______________

    Schwierig ist die Frage, was es denn nun für eine Maßnahme der Instandsetzung, der baulichen Veränderung oder modernisierenden Instandstzung sein soll.

    Notwendig ist natürlich auch immer der komplette Sachverhalt. Gibt es da evtl. auch noch einen unterirdischen Öltank? :?

    Grüßle,
    PHinske
     
  4. #3 Dinsche, 07.02.2010
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    Eine andere Alternative war nicht möglich. Die beiden hatten bereits vor der ETV beschlossen, den Auftrag noch Ende 2009 vergeben zu wollen und an wen.

    Es gibt tatsächlich einen Öltank, und ich wollte es erst nicht schreiben, weil es zu konfus geworden wäre, aber:

    Im Dezember 2008 Heizungsausfall. Wasser im Tank. Wurde ausgepumpt, und weitere Info bekam ich nicht. Die HV auch nicht.

    5 Tage nach ETV, also im November 2009, wieder Heizungsausfall wegen Wasser im Tank. HV fragte Tankfirma wie das denn immer mal wieder passieren könnte. Daraufhin erhielt sie ein Schreiben von der Firma:

    Es wurde bereits im Dezember 2008 darauf hingewiesen, dass immer wieder Wasser in den Tank, nämlich durch den Domschacht, kommen könnte, da der Schacht nicht verfugt wäre. Dies wurde vor Ort dem Lebensgefährten der einen Miteigentümerin gesagt, und dieser antwortete darauf, dass "man sich im Sommer 2009 drum kümmern würde". Außerdem wurde ihm nahegelegt, den Schacht machen zu lassen, wenn man mal die Hofeinfahrt saniert, um Kosten zu sparen.

    Vor und während der ETV war keine Rede vom Schacht und dass da Arbeiten durchgeführt werden müssten. Die beiden Miteigentümer hätten also sofort die Hofeinfahrt sanieren lassen, ohne darauf aufmerksam zu machen. Zum "Glück" trat das Wasser 5 Tage nach der ETV in den Tank ein, sonst hätte man das womöglich erst gemerkt, wenn alles neu gemacht worden wäre. Hätte dann geheißen, dass der Hof bzw. ein nicht unerheblicher Teil des Hofs erneut hätte aufgerissen werden müssen!

    Als mein RA die Anfechtungsklage ans Gericht geschickt hatte war das mit dem Schacht noch nicht bekannt. In der Begründung der Beklagten steht natürlich auch nichts drüber, aber mein RA wird eine Stellungnahme verfassen, in der das dann stehen wird.

    Mein Argument eben: Erstmal genau in Erfahrung bringen, ob der Schacht verfugt werden muss bzw. wie das Wasser in den Tank kommen kann (die Gegenseite bestreitet, dass der Schacht verfugt werden muss, denn es wäre vor Jahren gemacht worden. Unterlagen darüber gibt es keine, und es war vor meinem Kauf der ETW). Die damalige Firma mag keine Auskunft geben, weil es einen Streit gab, der vor Gericht ging. Die haben die Nase voll von unserer Anlage (ein Indiz dafür, dass die Miteigenümer nicht einfach sind).

    Wenn man das weiß sollte die Hofeinfahrt UND die Schachtsache in einem gemacht werden. Das kostet zwar mehr Geld, aber dafür wäre alles gemacht!

    Mir geht's halt auch darum, dass die Miteigentümer Steine legen lassen, die ich vorher nicht gesehen und auch nicht mit ausgesucht habe! Dieses Mitspracherecht wird mir durch diesen Mehrheitsbeschluss eben genommen, und bei einer baulichen Veränderung (wie diese!!!) wäre das anders.
     
  5. #4 PHinske, 08.02.2010
    PHinske

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    Dinsche,

    die Unterlagen zur damaligen Klage müssen doch bei den Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft sein. Vielleicht ergibt sich beim Durchsehen ein neuer Aspekt für dich.

    MfG
    PHinske
     
  6. #5 Dinsche, 08.02.2010
    Dinsche

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    Die Unterlagen sind ja eben nicht drin. Die HV hat den ganzen Ordner durchgesehen, aber nichts gefunden, bis auf die Rechnung von der Firma, mit der sich schließlich vor Gericht geeinigt wurde. Deswegen hat die HV diese Firma ja auch angerufen, mit der Bitte um Auskunft was damals genau am Schacht gemacht wurde. Die Firma sagte aber, dass sie "mit der Anlage nichts mehr zu tun haben möchte" und keine Auskunft geben würde.

    Also ist nichts über das Verfahren drin. Gutachten und TÜV-Bericht vom Schacht (gibt es angeblich) sind ebenfalls nicht in den Unterlagen.
     
Thema: Bauliche Veränderung oder Instandhaltung?
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