Baumangel Gemeinschaftseigentum - WEG verweigert Kostenübernahme

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von tubs, 23.12.2011.

  1. tubs

    tubs Neuer Benutzer

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    In einer neuen WEG (Bj 2010) gibt es ein Schallproblem, bei dem es sich möglicherweise um einen Baumangel handelt. Das Schließen der Kellertüren zu den Kellerräumen und zu der Tiefgarage, sowie die Schleusentür im Eingangsbereich, führen in den Erdgeschosswohnungen zu einer starken Geräuschbelästigung. Die drei betroffenen EG-Wohnungen würden gerne einen Gutachter bestellen um festzustellen, ob es sich um einen Baumangel am Gemeinschaftseigentum (Türen, Wände) handelt. Die nicht betroffenen Eigentümer weigern sich jedoch das Risiko der Kosten für den Gutachter mitzutragen. „Sie sind ja nicht betroffen.“ Im Falle eines tatsächlichen Baumangels ist ein Großteil jedoch bereit, gemeinsam die Kosten für die nächsten Schritte (Anwalt, Klage) zu tragen.

    Für mein Verständnis kann ich mich nicht aus der Verantwortung ziehen, nur weil ich nicht direkt betroffen bin. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum aller. Und bei einem möglichen Baumangel kann das Risiko der Kosten nicht nur auf die direkt betroffenen Eigentümer abgeschoben werden.

    Was sagen die Experten?
    Was sagt das WEG-Gesetz?

    Ich denke ähnliche Fälle, wo bei einem Baumangel am Gemeinschaftseigentum nur ein kleiner Teil der WEG betroffen ist, müsste es jede Menge geben.
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Statt tausende Euro fpr Gutachter, Anwälte oder Sachverstädige zu verpulvern, würde ich für wenige Euro das Problem selbst beheben.

    Einfach die Türschließer sanfter einstellen oder ggf austauschen und Gummis in die Türen, bzw. Türrahmen.
     
  4. tubs

    tubs Neuer Benutzer

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    Für wenig Geld ist da nix zu machen (s. u.).

    Aber nur euin Gutachter kann feststellen, ob es sich um einen tatsächlichen Baumangel handelt. Nur wenn dieser Schritt getan ist, kann man alles andere (Kosten, Riskiken) abwägen und die nächsten Schritte beschließen.

    Ich bin nicht auf spezielle Details eingegangen, da es mir mehr um das Allgemeine geht. Alles was man Einstellen kann wurde vom Bauträger optimiert. Ohne Erfolg.

    Das Einzigste was wirklich helfen kann sind "bessere" Türen oder eine bessere Entkopplung der Türen zur Wand, so dass der Schall nicht mehr so gut übertragen werden kann. Aber da dies mit einem erheblichen Kostenaufwand verbunden ist, wird dies der Bauträger nicht tun, wenn kein Baumangel vorliegt.
     
  5. #4 Kitzblitz, 24.12.2011
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Ich vermag bei dem bis jetzt geschilderten keinen Baumangel feststellen.

    Zunächst sollte einmal klar gestellt werden, was ein Baumangel überhaupt ist.
    Wikipedia liefert da eine brauchbare Darstellung: Baumangel

    Das Schließen der Kellertüren zu den Kellerräumen und zu der Tiefgarage, sowie die Schleusentür im Eingangsbereich verursacht also Geräusche - was ich zunächst einmal als normal ansehe.

    Zur TG und zu den Kellerräumen werden Standard-Stahltüren eingebaut sein. Deren Zarge wird mit den Wänden fest verschraubt und dann eingeputzt. Alles normal und natürlich keinen Mangel darstellend. Damit ist die Schallbrücke des zuschlagenden Türblattes schon vorhanden, ohne gegen irgendwelche Normen oder gegen den Stand der Technik zu verstoßen.

    Wie kann man das Geräusch des zuschlagenden Türblattes nun etwas mindern ? - Mit einem langsam schließenden Türschließer. Die in den meisten Stahltüren vorhandene Feder ist für diesen Zweck nicht gut geeignet. Die Lösung ist ein an Türblatt und Zarge angebrachter Obentürschließer, bei dem sich die Schließgeschwindigkeit und die Schließkraft einstellen lässt. Bei "richtiger" Einstellung wird das Schließgeräusch deutlich geringer sein.

    Etwas dämpfen lässt sich das Geräusch der Stahltüren durch das Einkleben eines umlaufenden, dünnen Dämmstreifens. Versuch macht "kluch".

    Bei der Schleusentür im Eingangsbereich - du meinst wahrscheinlich die Hauszugangstüre - ist auch ein Obentürschließer die optimale Lösung - optimal im Vergleich zum teureren Bodentürschließer. Bei der Hauszugangstür tritt leider das Problem auf, dass es keine optimale Einstellung des Türschließers gibt. Die Dinger sind in ihrer Dämpfungswirkung stark temperaturabhängig. Fällt die Temperatur, wird die Dämpfung zu stark und die Schließkraft reicht nicht mehr aus, um die Tür so zu schließen, dass der Türschnapper auch verriegelt. Wird es wärmer, ist die Dämpfungswirkung geringer und das Türblatt "knallt" zu.

    Die Temperaturabhängigkeit ist bei Bodenschließern deutlich größer als bei Obentürschließern.

    Bei Temperaturwechseln, sollte die Einstellung des Türschließers immer mal wieder angepasst werden. Das sollte zweckmäßigerweise jemand aus dem Haus machen, der sich mit der Einstellung des Türschließers vertraut macht.

    Es liegt hier eigentlich kein Mangel vor.

    Die Einschaltung eines Sachverständigen halte ich für den hier geschilderten Fall für ziemlich unnötig.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    ... der schon einmal als Bewohner einer Eigentumswohnung mit der ständigen Einstellung des Boden-Türschließers der Hauszugangstüre befasst war. Diese Aufgabe hatte dann auch der Käufer unserer Eigentumswohnung übernommen.
     
  6. #5 Eilemuc, 25.12.2011
    Eilemuc

    Eilemuc Erfahrener Benutzer

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    Also ich stelle seit über 25 Jahren Türschließer ein.
    Hier wäre erst mal die Frage, ob es Türschließer gibt, oder ob die Türen über Federbänder geschlossen werden. Hier ist das Einstellen relativ schwer bis unmöglich, da es sich zu 99,9 % um Feuerschutztüren handelt und diese bei einer Öffnungsweite von 30° schließen müssen. Bei Federbändern bedeutet dies i.d.R. entweder zu laut oder schließt nicht.
    Türschließer können so eingestellt werden, dass die Türen sehr leise bis unhörbar schließen (wenn die Türen dies zulassen und nicht schief hängen).
    Ein Nachstellen von Türschließern ist auch bei "Temeraturänderungen" (im Keller?) nicht notwendig, wenn diese richtig montiert und eingestellt sind.
    Einlegen von irgendwlchen Gummis oder Filz oder ähnlichem ist nicht erlaubt.

    Bodenschließer sind da eine echte Ausnahme, da diese meist ältern BJ sind un i.d.R. noch kein Thremoventil haben.
    Aber auch hier gilt: Eine Tür muss Kraft haben zu Schließen - nicht Geschwindigkeit.
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ich schliesse mich den Vorrednern an.
    Die Probleme werden sich sicherlich durch einen tüchtigen Handwerker lösen lassen, jedoch nicht über Gutachter etc.
     
  8. Heizer

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    Ich bin beruftlich bedingt in sehr vielen Kellern unterwegs. Gerade in neueren Gebäuden mit vorschriftsmäßigen Brandschutztüren, plautzen diese meist recht laut. Nicht selten lese ich da Schilder: "Tür bitte leise schließen" oder so ähnlich, woran ich mich dann auch halte.

    Genausooft erlebe ich aber auch identische Türen, die recht leise schließen, weil der Schließer vernünftig eingestellt ist.

    In dem Fall ist es aber sicher interresant zu wissen was ursprünglich beim Handwerker beauftrag war. Insbesondere im Hinblick auf die Türschließer und die Ausführung der Türen.

    Natürlich könnte jetzt ein Gutachter feststellen, dass es sich tatsächlich um einen Baumangel handelt. Damit seit Ihr aber noch keinen Schritt weiter. Der Handwerker wird sagen, dass er alles fachgerecht wie beauftrag montiert hat. Also kommt nun der Planer und Architekt ins spiel. Ist es womöglich ein Planungsfehler?

    So oder so werdet Ihr jahrelang bei plautzenden Türen Prozessieren mit ungewissem Ausgang. Nur weil ein Gutachter einen Baumangel festgestellt hat, bedeutet das nicht automatisch, dass Ihr den Prozess gewinnt. Und falls doch, dann ist womöglich der Handwerker pleite oder der Architekt über alle Berge. Ser einzige der bei der Sache gewinnt ist der Anwalt.

    Dann habt Ihr womöglich in 5 Jahren 10.000€ an Prozess- und Anwaltskosten ausgegeben und immer noch laute Türen.

    Daher nochmal mein Rat. Nehmt 1000 Euro in die Hand und löst das Problem auf die Kalte. Wenn der Bauträger nicht in der Lage ist den Mangel zu beheben, dann seid Ihr eh zur Selbstvornahme verpflichtet.


    Hier mal ein Beipsiel von meinem Haus.

    Ich hatte Risse im Putz während der Garantiezeit. Diese wurden dokumentiert und auch als Mangel anerkannt. Dennoch passierte nix weiter. So geschah das an vielen Häusern in der Siedlung.

    Also setzte ich eine Frist zur Mängelbeseitigung und danach noch eine Frist dann beauftrage ich selber eine Firma mit der Neuverputzung. Ich zahlte das natürlich erstmal selber.

    Die Rechnung schickte ich dann natürlich an den Bauträger, der dann Wach wurde. In einem Ortstermin erklärte man sich bereit 2/3 der Summe zu übernehmen.

    Die in den anderen Häusern klagen heute immer noch und haben die Risse auch noch. Das ist nun bereits 3 Jahre her.
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Darum merke man: "Ein Land, welches sich seine Anwälte, Gutachter und Richter nicht leisten kann, ist es nicht wert, sich Nation nennen zu dürfen."
    (weihnachtliche Erleuchtung...)
     
  10. tubs

    tubs Neuer Benutzer

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    Danke für die vielen Ratschläge und Frohe Weihnachten wünsche ich euch allen.

    Da alle Ratschläge ins Detail gehen muss ich nun doch ein wenig ins Detail gehen, was ich eigentlich nicht wollte. Gesucht hatte ich eigentlich eine generelle Antwort bzgl. Gemeinschaftseigentum, das eine Problem für nur einen kleinen Teil der WEG ist.

    Das Schlagen der Tür in den Rahmen ist ein Teil des Geräusches. Hier kann man mit Sicherheit ein wenig optimieren. Das zweite ist das Einrasten des Schließers mit Doppelgeräusch und Nachhall. Dies ist in einer Wohnung so laut zu hören, dass es zu Schlafproblemen führt. Zusätzlich hat die Tür zur TG einen zweiten Schließer zum Verriegeln. Die Öffnung erfolgt elektronisch über Schlüsselschalter oder Notentrieglung im Brandfall, da es sich um einen Fluchtweg handelt. Der zweite Schließer zum Verriegeln ist ausgebaut um die Lärmbelästigung im EG zu reduzieren. Dies gefällt der dem Rest der WEG jedoch nicht, da so die Tür von der TG aus nicht mehr verschlossen ist.

    Also, das Problem ist schon sehr komplex. Für die technische Ratschläge möchte ich mich bedanken. Aber das technische Problem wird sich hier nicht lösen lassen, ohne dass dass ich eine zweiseitige Abhandlung schreiben müsste. Hier gibt es unterschiedliche Interessen von WEG und einer Minderheit, die von der Art und Weise der Konstruktion/Planung oder Installation vom Gemeinschaftseigentum gestört wird. Aus diesem Grund liegt den Betroffenen sehr wohl viel daran feststellen, ob Regeln und Standards eingehalten wurden.
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Man nehme...:
    Ein Stück Kork oder einen Zigarettenfilter und klemme oder klebe ihn in den Türrahmen dorthin, wo die Schnappe einrastet, damit sie am Ende nicht hart aufschlägt.
    Die Schnappe selbst wird auf der schrägen (Vorder-)seite und der Rückseite mit einem linsengrossen Kleckschen Vaseline bestrichen. Nach einigen Betätigungen mit einem Blatt ToPapier übrige Vaseline vom Rahmen abwischen.
    Du wirst Dich wundern...
     
  12. #11 Kitzblitz, 27.12.2011
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Da schließt sich der Kreis allerdings in einer Art Endlosschleife.

    a) Das Problem kann nur technisch gelöst werden.

    b) Wenn die WEG mit Kosten (Gutachter) in Vorlage gehen soll, sollte auch ein Mehrheitsbeschluss hierzu gefasst worden sein. Diese Mehrheit wird sich nicht finden - jedem nicht von den Geräuschen betroffenen WEG-Mitglied ist zunächst die eigene Brieftasche näher als das Ohr des Nachbarn. In der Rücklagenkasse wird bei einer WEG-Neugründung (es handelt sich um einen Neubau aus 2010) noch nicht viel sein. Wenn Geld aus den Rücklagen genommen wird, tut das dem Einzelnen nicht so weh, wie aus einer direkten Umlage.

    Einen Baumangel kann ich anhand deiner Schilderungen immer noch nicht erkennen. Die Beauftragung eines Sachverständigen könnte also durchaus zu Lasten der WEG gehen - soweit dieser anhand seiner Feststellungen vor Ort auch keine Baumangel feststellen kann.

    Besorgt euch doch einfach einmal die Einbauanleitungen der Schließer. Prüft selbst, ob die Einbausituation vor Ort den Vorgaben der Einbauanleitung entspricht. ... So würde der Sachverständige auch vorgehen. In eurer WEG wird doch sicherlich ein Techniker oder Ingenieur oder ein technisch Interressierter vorhanden sein, der das einfach einmal voruntersuchend in die Hand nehmen könnte.

    Geräuschmessungen, die der Sachverständige darüber hinausgehend vornehmen würde, um die Zulässsigkeit des vorhandenen Körperschalls mit den Grenzwerten abzugleichen, kann man dann immer noch vornehmen, indem man gezielt einen Sachverständigen für Geräuschmessungen beauftragt. Werden die zulässigen Werte überschritten, macht euer Problem zu dem des Bauträgers.

    Mit der sicherlich erfolgten Abnahme in 2010 ist der Bauträger nicht mehr in der Beweispflicht, dass kein Mangel vorliegt. Eure WEG muss ihm nun beweisen, dasss ein Mangel vorliegt (hierzu reicht es aus, wenn der Nachweis erbracht ist, dass der zulässige Schallpegel in den EG-Wohnungen überschritten wurde). Die Ursache müsste dann der Bauträger finden und beseitigen.

    Normalerweise würde ich dazu raten, dass ihr euch mit dem Bauträger nochmals zusammen setzt, um darüber Einigkeit zu erzielen, dass ein Mangel vorliegt. Euer Bauträger hat - wenn ich deine Ausführungen richtig interpretieren - eigentlich schon durch sein Verhalten anerkannt, dass es einen Mangel gibt. Der Bauträger hatte bereits Aufwand getrieben, um die Ursache zu finden bzw. zu beseitigen. Andererseits hatte er damit keinen Erfolg. Vielleicht könnt ihr als Kompromiss Kostenteilung mit dem Bauträger für die Gutachterkosten vereinbaren. Es ist eine 50:50-Chance - für die sich eher eine Mehrheit in einer Abstimmung der WEG finden lassen dürfte.

    Mit wenig Kostenaufwand bleibt momentan nun eigentlich nur die Möglichkeit, die Symptome soweit zu bekämpfen, dass die Geräusche nur noch gedämpft im EG ankommen. Tipps dazu hast du in den vorangegangenen Beiträgen bereits hinreichend bekommen. Die würde ich erst einmal umsetzen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  13. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Drum prüfe wer sich ewig bindet.
    Und was haben die Betroffenen dann davon?

    Der Planer schiebt es auf die ausführende Firma und die auf den Architekten, der sich inzwischen irgendwo auf der Welt in der Sonne wälzt.

    Selbst wenn Ihr Recht bekommt und Anwalts- und Gerichstkosten von der Gegenpartei bezahlt werden, belieben für Euch Unkosten übrig, die die Mangelbehebung um ein Vielfaches übersteigen.


    Und warum soll die Tür von der Tiefgarage aus verschlossen sein? Wer zahlt den Schaden wenn diese aufgebrochen wird, weil jemand eingesperrt wurde? Habe ich schonmal gemacht, als die Tür hinter mir ins Schloss fiel, kein Handyempfang und alle Türen zu. Mein Rufen hörte auch niemand. Erst die Stöße mit einem herumliegenden Balken an die Tür. Die Anzeige wegen Sachbeschädigung wurde fallen gelassen, weil man aus jedem Gebäude im Notfall auch ohne Schlüssel herauskommen muss. Der Schlüssel, den ich von der Verwaltung bekommen hatte, schloss jedoch nur am Heizraum.

    Und wenn jemand unbedingt rein will, dann kommt er auch rein. Irgendwo klingeln und behaupten man sein von Fa. XYZ und schon geht der Summer. Mache ich immer so und klappt zu 99%. In den restlichen 1% wird ein Ausweis verlangt, den ich natürlich habe :)
     
  14. #13 Martens, 29.12.2011
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    Meiner Ansicht nach müßte jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch gegen den Verkäufer / Bauträger auf mangelfreie Leistung haben. Hiervon müßte auch die mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentumes abgedeckt sein, das man ja (anteilig) ebenfalls erwirbt.

    Ich würde mir also ein Ingenieurbüro suchen, das mir auf meine Rechnung und im Stundennachweis eine technische Beurteilung der bemängelten Türen verfaßt. Diese Rechnung trage ich ersteinmal selbst, sie ist um Größenordnungen geringer, als ein Gutachten, wird aber vergleichbaren Inhalt haben.

    Mit dieser fachlichen Stellungnahme trete ich an meinen Verkäufer heran und fordere ihn unter Fristsetzung auf, die beschriebenen Mängel zu beheben. Ich würde bereits bei diesem Schritt einen Anwalt hinzuziehen.

    Kommt es zu Verhandlungen, muß man sehen, was man herausholen kann.
    Antwortet die Gegenseite nicht, bleibt nach Fristablauf nur der Klageweg.

    Zu prüfen wäre auch, ob ich nicht einen Anspruch an die Gemeinschaft auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum habe. Sofern man entsprechende Beschlüsse nicht fassen will, bleibt auch hier nur der Klageweg.

    Wer es wohin schiebt, ist mir doch egal. Ich habe einen Gewährleistungsanspruch an meinen Verkäufer und den hat dieser zu erfüllen. Punkt. Ende. Aus.

    Das kann ich nicht nachvollziehen.
    Wenn man das Verfahren zu 100% gewinnt, trägt die Gegenseite alle Kosten. Was soll da übrig bleiben?

    Unterliegt man jedoch anteilig, bleibt man anteilig auf Kosten sitzen und zahlt anteilig die Kosten der Gegenseite.

    Je nach Feststellung des Ingenieurbüros muß man abschätzen, ob man auf Sieg (also 100%) spielt, oder ob letztlich ein Vergleich angestrebt wird, bei dem zwar der Mangel behoben wird, ich jedoch auf meinen Kosten zumindest teilweise sitzen bleibe.
    Denkbar wäre auch, die Vorschläge zur Mangelbeseitigung selbst umzusetzen, sofern das schneller geht und weniger Streß verursacht, als das ganze Klagegedöns.
    Vorsicht, im Gemeinschaftseigentum hat der einzelne Eigentümer nichts zu verändern, also bitte nur in Absprache mit den Miteigentümern tätig werden.

    Christian Martens
     
  15. #14 Kitzblitz, 29.12.2011
    Kitzblitz

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    Hallo Christian,

    ein kleines Problem besteht darin, dass das Gemeinschaftseigentum schon in 2010 abgenommen worden ist. Ich bin mir ziemlich sicher, dass die Geräuschentwicklungen der Türen seinerzeit nicht bemängelt wurden (vielleicht kann sich tubs hierzu noch äußern). Da der bauliche Zustand nach Abnahme durch den Bauträger nicht nachteilig verändert wurde, könnte sich dieser auf den Standpunkt der mängelfreien Abnahme zurückziehen.

    Leider ist es so, dass das Gemeinschaftseigentum fast immer halbherzig durch die WEG abgenommen wird. I.d.R. machen das Verwalter und Verwaltungsbeirat. Ist der Verwalter auch noch vom Bauträger bestellt worden (meist bestehen hier sogar Abhängigkeitsverhältnisse) kümmert sich dieser nicht besonders engagiert um die Mängelbeseitigung. Der Verwaltungsbeitrag setzt sich i.d.R. aus bautechnischen Laien zusammen, so dass relativ viel Pfusch nicht aufgedeckt wird. Für die Wohnungseigentümer beginnt das Eigentum rein mental erst nach der Wohnungszugangstüre.

    Doch Abnahme ist Abnahme.

    Eigentlich kann man nur mit mit Zielrichtung auf den guten Ruf des Bauträgers etwas erreichen. Hier geht relativ viel, da Bauträger einen großen Teil der Wohnungen durch Empfehlungen von Käufern verkaufen.

    Ich würde immer noch erst das Gespräch mit dem Bauträger suchen. Dass die Beseitigung der Türgeräusche auch dem Bauträger am Herzen liegt, verdeutlicht der bisher betriebene Aufwand. Für den Bauträger haben zufriendene Käufer einen sehr hohen Stellenwert.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  16. tubs

    tubs Neuer Benutzer

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    Das werde ich mal testen.

    Ja, aber da es um Gemeinschafteigentum geht muss auch hier eine Einigung mit der WEG gefunden werden.

    Das sind sehr verbreitete Systeme. Von der Tiefgarage nach draußen geht es immer. Die Aufgänge von der großen Tiefgarage zu den Treppenhäuser der einzelnen Häuser sind aber auch Notausgänge. Aber diese mit einem Sicherheitssystem verschlossen, das im Brandfall oder bei Drücken der Alarmtaste den Fluchtweg öffnet.

    So in etwa stelle ich mir das auch vor. Hier lese ich von einigen, dass sie keinen Baumangel erkennen können. Ich denke, dass eine solsche Aussage ohne Schallmessung oder der Meinung eines Fachmannes (mit entsprechender Erfahrung) nach Beurteilung vor Ort, nicht möglich ist. Ein Geräswuchbeispiel kann ich schlecht beilegen.

    Womit wir wieder bei meiner einzigen Frage zu meinem Problem sind. In wieweit MUSS die WEG bei vermeintlichen Schäden/Baumängel am Gemeinschafteigentum mitgehen und wieweit kann sie alles auf die betroffene Minderheit abwälzen?

    Eine gute Frage. Die Abnahme des Gemeinschafteigentums war in 2011. Wann genau die Türen bemangelt wurden muss ich prüfen. Sollte es vorher reklamiert worden sein muss ich mal juristisch prüfen lassen, wer dann in der Beweispflicht steht.

    So war es auch.



    Auf jeden Fall möchte ich mich nachmals für die ganze Hilfe bedanken.
     
Thema: Baumangel Gemeinschaftseigentum - WEG verweigert Kostenübernahme
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