Bauträger - Fertigstellung verzögert sich

Dieses Thema im Forum "Insider Forum" wurde erstellt von cmdfa, 03.11.2013.

  1. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Mein Bauträger hat mir vertraglich zugesichert, dass die Wohnung im Oktober 'vermietbar' ist; also festgelegtes Übergabedatum.

    Mir wurde angekündigt, das sich der Termin bis Mitte Dezember verschieben wird; im zweiten Schritt gar bis Februar 2014.

    Mir wurde daraufhin ein Mietausfall angeboten, wodurch sich für mehrere Fragen ergeben:

    - Der Bauträger zahlt entsprechend Mietspiegel, stuft allerdings die Wohung nach Baujahr 1960 ein, obwohl ca. 70% des KP auf Sanierung einfallen. Wenn z.B. Dach, Außendämmung, Türen und Fenster, Heizungs- und Elektroinstallation etc. nach Baubeschreibung erneuert werden und teils Grundrissstrukturen verändert werden, spricht man doch von einer Kernsanierung und nicht von einer Wohnung aus 1960 mit kleinen Modernisierungmaßnahmen? Der Unterschied: gut 20% Kaltmiete, die sich der Bauträger sparen will.

    - Mir ist laienhaft bekannt, dass mich der Bauträger insofern entschädigen muss, dass ich nicht schlechter dastehe wie bei fristgerechter Fertigstellung. Was bedeutet das? Kann ich sämtliche Kosten die ich nicht hätte tragen müssen bei fristgerechter Fertigstellung in Rechnung stellen? Oder müssen 'eingesparte' Ausgaben gegengerechnet werden? Tatsächlich spare ich mir ja nicht umlegbare BK oder auch Darlehenszinsen.

    - Wie wird die Mietersatzleistung gewertet? Solange ich keine Einnahmen erziele, kann ich auch nichts abschreiben. Schlecht, gerade bei einer Sonderabschreibung von ca. 70%. Ist die Zahlung wie eine Mieteinnahme zu verbuchen?


    Ich bedanke mich schon mal für fundierte Antworten und natürlich euer Bemühen!
    Vlt. gibts auch eine bessere Kategorie für mein Anliegen.

    Grüße
    cmdfa
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Das ist insgesamt keine einfache Frage. Den Rat eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht einzuholen, könnte hier eine gute Investition sein. Das wäre vor allem hilfreich bei der Frage, welcher Schadensersatz bei einer gerichtlichen Klärung wohl zu erwarten wäre. Von der Differenz zwischen diesem Betrag und dem Angebot des Bauträgers würde ich das weitere Vorgehen abhängig machen.

    Auch sollte dabei geklärt werden, wie eine Entschädigung so vereinbart werden kann, dass bei weiteren Verzögerungen trotzdem noch weitere Forderungen gelten gemacht werden können - wenn sich ein Projekt fast ein halbes Jahr verzögert, kann es sich auch noch länger verzögern.

    Zur Frage der Bewertung nach Mietspiegel: Da kann man sicher unterschiedlicher Meinung sein. Es kommt weniger darauf an, wieviel Geld investiert wurde. Die Frage ist eher, welchen Zustand die Wohnung jetzt hat: Die Dämmung zu verbessern, bringt die Wohnung vielleicht auf einen Zustand, der zu einem neueren Baujahr passt - die Raumaufteilung zu ändern, tut das nicht. Es ist wirklich fraglich, ob sich hier ein Streit lohnt.

    Wie auch immer: Gegenangebote kann man immer machen. Wenn der Bauträger von sich aus etwas anbietet, scheinen die ihre Position nicht besonders stark einzuschätzen ...

    Das ist die Grobformel für die Höhe des Schadenersatzes, richtig.

    Es bedeutet genau das, was du oben geschrieben hast: Entstehen dir Kosten, ist das zu ersetzen. Entgehen dir Einkünfte, ist das zu ersetzen. Bleiben dir Ausgaben erspart, ist das gegenzurechnen.

    Ein weiteres Problem, wenn du das Angebot des Bauträgers nicht annimmst: Vor Gericht musst du den Schaden nachweisen. Beim Mietausfall z.B. könnte man einwenden, dass du vielleicht gar keinen Mieter gefunden hättest.


    (Das Folgende ist unter der Annahme, dass die Wohnung nicht selbst genutzt werden soll.)

    Das ist so allgemein nicht richtig. Der Beginn der Abschreibung des Geäudewerts verzögert sich. Darlehenszinsen sind als vorweggenommene Werbungskosten aber schon jetzt absetzbar.


    Sonderabschreibungen gibt es nur bei beweglichen Wirtschaftsgütern.


    Wie sich das so gestalten lässt, dass das nicht passiert, würde ich mit einem Steuerberater besprechen. Die Gefahr besteht nämlich zumindest für den Anteil der Entschädigung, der auf den Mietausfall entfällt, meiner Meinung nach ganz akut.
     
  4. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Danke für die ausführliche Antwort. Ich denke auch, dass ein Anwalt nicht schadet. Im schlimmsten Fall investiere ich in meine Bildung.

    Ich habe nichts gegen eine gütliche Einigung, möchte dabei aber nicht als der Gelackmeierte dastehen.
    Im Grunde bin ich mit der Höhe des Angebots nicht unzufrieden.
    Ich soll aber von weiteren Kosten, die weder mir noch dem Bauträger bekannt sind, abstand nehmen. Genau das möchte ich nicht tun, denn zum einen kenne ich die möglichen Kosten gar nicht und zum anderen kann das fatal werden, wenn sich die Fertigstellung um weitere Monate verzögert. D.h. momentan überschaubare Kosten wie z.b. Verzugszinsen von ein paar Euro im Monat können auch in die hunderte gehen, wenn sich der Fertigstellung noch länger hinzieht.

    Vlt. verwende ich den falschen Terminus, aber ich habe bewusst zwischen Abschreibungen und Absetzen von z.b. Darlehenszinsen unterschieden. Vlt. ist auch 'Sonderabschreibung' nicht korrekt, aber da es sich um ein Objekt im ausgewiesenen Sanierungsgebiet handelt können nun mal 70% des KP 'sonder'-abgeschrieben werden (7+4 Jahre).

    Unter dem Strich gibts viele Meinungen, Einschätzungen - auch zu dem Thema 'was könnte vor Gericht passieren'. Ein Fachanwalt kann mir hier wohl eher sagen, ob es sich lohnt zu kämpfen oder bestätigen, dass ich mit dem Angebot nicht so schlecht fahre!

    Grüße und vielen Dank!
     
  5. Andres

    Andres
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    Das ist auch richtig, weil das systematisch etwas völlig anderes ist.


    Ok, dann nehme ich alles zurück und behaupte das Gegenteil. ;)
    Mir war nicht bekannt, dass es das (noch) gibt. Magst du mir verraten, in welchem Bundesland das ist?


    Richtig. Da der Anwalt aber für einen Prozess besser bezahlt wird (andererseits damit aber auch erheblich mehr Arbeit hat), solltest du aber im Beratungstermin schon klarstellen, was du willst, damit das nicht in die falsche Richtung abgleitet: Nicht prozessieren um jeden Preis, sondern eine angemessene Entschädigung und vor allem eine pünktliche Fertigstellung. Den Bauträger von Ansprüchen weitgehend freizustellen, wird dabei sicher nicht helfen.
     
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