Bauvorhaben ohne Zustimmung ALLER Eigentümer dennoch umsetzen?

Diskutiere Bauvorhaben ohne Zustimmung ALLER Eigentümer dennoch umsetzen? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo Forum, einige Anrufe bei der Hausverwaltung als auch beim Rechtsanwalt haben mich noch nicht Entscheidung gebracht, mein Bauvorhaben...

  1. #1 earnold, 07.11.2018
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    Hallo Forum,

    einige Anrufe bei der Hausverwaltung als auch beim Rechtsanwalt haben mich noch nicht Entscheidung gebracht, mein Bauvorhaben umzusetzen, daher würde ich das Thema gerne hier zur Diskussion stellen und bin für eine Rückmeldung dankbar:

    Meine 3-Zi ETW ist Teil einer WEG, befindet sich in einem Mehrfamilienhaus und wird derzeit saniert/renoviert/modernisiert um diese in Kürze wieder zu vermieten. Mietgegenstand ist/soll auch der derzeitige Holzbalkon sein. Die Holzbrüstung ist nach 15 J. sanierungsbedürftig und ich möchte hier anstelle einer Holzbrüstung eine Stahl- und Glasbrüstung errichten lassen, weil
    a) es lassen sich die Pfosten nicht mehr an die vorh andene Holzunterkonstruktion anbringen aufgrund der spröden Enden der Querbalken/Pfetten
    b) bringt nur ein Stahlrahmen für Sicherheit sowohl für Mieter als auch darunter liegenden Nachbar
    c) Stahl und Glas optisch besser passt zu der vorhandenen Brüstung der darunter liegenden Wohnung.
    d) bedarf diese Ausführung keine/kaum Pflege

    Die Umsetzung habe ich bei der Eigentümerversammlung im August angezeigt, alle dort Anwesenden haben zugestimmt - 5/10 Stimmen inkl. meiner.
    5 Stimmen der Abwesenden fehlten noch.

    Das Problem:
    Die 5 Abwesenden habe ich informiert und mir 3/5 Stimmen via Unterschrift geholt. Die 2 verbleibenen habe ich
    a) Ende September das Schreiben übergeben lassen und eine Rückmeldung nach 2 Wochen erbeten - keine Rückmeldung
    b) Mitte Oktober nochmals via Postweg samt fankr. Rückschreiben um Stellungnahme gebeten - keine Rückmeldung
    c) über die Hausverwaltung anschreiben lassen - keine Rückmeldung


    Der Knackpunkt:
    a) Hausverwaltung sagt, hier greift §22 WEG Abs1. Bauliche Veränderungen [...], wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt,
    b) Rechtsanwalt meint es greift eher §22 WEG Abs 2, Maßnahmen...Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,... durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden

    Das Dilemma:
    Sollten mich die 2 verbleibenden nach Umsetzung (oder 1 von denen) verklagen, müsste wohl ein Gericht entscheiden, was hier greift bzw. individuell entscheiden.

    Frage:
    Hat jemand eine Meinung/ Rat - eine weitere Idee, wie er vorgehen würde oder bereits Erfahrung mit ähnlichen Fällen gehabt?
    Danke wer es bis hierher gelesen hat!


    Balkon2.jpg Balkon5.jpg Balkon Beispiel mit Glas.jpg
     
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  3. #2 Tobias F, 07.11.2018
    Tobias F

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    Ohne die Gegebenheiten vor Ort genau zu kennen, würde ich der HV zu 100% zustimmen. Die Fälle in denen eine solche massive bauliche Veränderung (äussere Veränderung des Gemeinschaftseigentums) nicht der ALLSTIMMIGEN Zustimmung nach §22 Abs. 1 bedarf sind wohl eher die Ausnahme.

    Aber lass dir vom Anwalt dessen Ansicht, mit der Zusicherung andernfalls sämtliche Kosten zu tragen, doch geben. Dann könntest du machen was du willst - und der RA würde das Risiko tragen.
     
  4. #3 Benni.G, 08.11.2018
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    Gerade da das Balkongeländer die Optik des Gebäudes verändert, würde ich schon auf die Zustimmung aller Eigentümer warten. Wie weit wohnen die beiden fehlenden denn von dir entfernt?

    Als Bodenbelag würde ich übrigens kein Echtholz nehmen, das ist wieder pflegebedürftig. Ich würde entweder auf Plastikholz oder auf Steinplatten zurückgreifen.
     
  5. #4 earnold, 14.11.2018
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    Sorry für meine späte Rückmeldung. Stecke in Renovierungsarbeiten der Wohnung ;-)

    Das kann ich nicht sagen. Ich habe zwar die Anschrift, aber da wohnen nicht die Eigentümer. Hintergrund:

    Bei der mir (und der Hausverwaltung) vorliegenden Anschrift handelt es sich (wohl) um eine Art Geschäftsadresse, da die Familie XXX mehrere Immobilien besitzt. Hier wohnt ein Familienmitglied (Vater).

    - Ich bin mit den 2 Schreiben zu der Adresse, diese hat mir der Vater abgenommen und gesagt, er kümmert sich
    - 1 Woche später bin ich hin und wurde vertröstet, ich solle mich unter der Geschäftstel.-Nr. melden bzgl. eines Termins
    - Unter der Tel.-Nr. habe ich nur den AB erreicht, 2x draufgesprochen - keine Rückmeldung
    - 1 Woche später habe ich die beiden 2 Schreiben ausführlicher beschrieben an die beiden Eigentümer an die bekannte Anschrift gesendet samt Rücksendeumschlag - keine Rückmeldung
    - Habe letzte Woche Freitag die Eigentümer via Einwurf Einschreiben angeschrieben, dass ich aufgrund der o.g. Gründe umsetzen möchte/muss hinsichtlich Sicherheit und wirtschaftlichem Schaden für mich. Keine Rückmeldung.

    Desweiteren hatte mich ein Beratungstermin bei einem Anwalt dazu geführt, dass seiner Auffassung nach nicht zwingend §22 WEG Abs.1 oder Abs.2, sondern Abs.3 (modernisierte Instandsetzung) gelten müsste. Ergo entnehme ich aus allen Infos, dass es sich um eine - leider - grauzone/Interpretation - handelt und sofern ich es so wie oben beschrieben umsetze innerhalb der nächsten 3 Jahre mit einer Klage rechnen könnte seitens der 2 Eigentümer.

    Die Diskrepanz liegt m.E. nach zwischen
    - "ich entnehme auch Teile der Unterkonstruktion" und erneuere diese samt Brüstung in Holzbauweise bishin zu,
    - einer Stahlbrüstung ist im unter Berücksichtigung der vorh. konstruktiven Gegebenheiten, der Sicherheit und Optik.


    Hat noch jemand eine Idee zur Vorgehensweise für mich um die Umsetzung zu legitimieren?
     
  6. #5 Papabär, 14.11.2018
    Papabär

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    Inwieweit wären die Kosten für Dich vertretbar, wenn der RA die beiden verbliebenen Eigentümer anschreiben würde? Alleine sein Kopfbogen beschleunigt manche Entscheidungen oft eher, als ein langer Bettelbrief von Dir.



    Ich persönlich finde die Metallkonstruktion an der Schieferwand alles andere als ästhetisch - aber das nur am Rande.
     
  7. esses

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    §22 Abs. 2
    die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden

    Das ist der eine Knackpunkt, du brauchst eufjedenfall die zustimmung aller Eigentümer.

    Der Andere ist
    Eine Modernisierung i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG muss sich sich stets auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage beziehen. Ist dies nicht der Fall, liegt eine bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG vor, der grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.


    Dies hat das Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 13.01.2017, Az. 2-13 S 186/14, entschieden.
     
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  8. #7 earnold, 19.11.2018
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    Damit könnte ich leben, da ich schon damit rechne, dass zumindest eine Antwort dabei herauspringe, wennglich sie auch negativ ausfallen könnte. Dann bliebe nur der (günstige) Weg über einen ortsansässigen Schiedsmann oder der (teure) Gang zum RA und Klage zur Zustimmung.

    Bislang habe ich noch davon abgesehen.
     
  9. #8 earnold, 19.11.2018
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    Danke für die Recherche. Das macht mich natürlich noch etwas stutziger, zumal, sollte ich die Umsetzung erwirken wollen, ich zunächst auf Zustimmung zu klagen hätte. Was das ganze wiederum deutlich verlängert und der Balkon weiterhin nicht zur Mietsache und damit auch nicht im Mietzins berücksichtigt werden kann.

    Sehr ärgerlich, da diese Umsetzungsvariante die einfachste, sicherste und langlebigste.

    Hadere noch mit mir, welchen Weg ich einschlagen werde...die Umsetzung ohne Zustimmung ALLER erscheint mir mittlerweile als nicht die richtige zu sein - im Sinne des Gesetzgebers allerdings nur.
     
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