Beachtung bei Übernahme von Garagenhof

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Stellplätze" wurde erstellt von John_Pferdelack, 30.03.2014.

  1. #1 John_Pferdelack, 30.03.2014
    John_Pferdelack

    John_Pferdelack Neuer Benutzer

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    hi,
    mein Onkel hatte seit Jahren neben seinem Hauptberuf einen Garagenhof. Dieser besteht aus 20 Garagen, die er weitervermietet hat. Nun ist er jedoch gestorben und es geht es diesen zu übernehmen. Vom Zustand sind sie top, sie abzureißen oder auch zu verkaufen, wäre einfach zu schade. Meine beiden Geschwister, die noch in Frage kommen könnten, wohnen aufgrund ihrer Arbeitsplätze aber zu weit weg (323 km und 270 km). Somit komme nur ich in Frage, da dieser Hof lediglich 4 km von meinem Wohnhaus entfernt liegt.
    Es besteht meinerseits das Interesse diesen weiterzuführen. Allerdings habe ich hier keine Erfahrung, auf was ich da alles achten muss.
    Selber arbeite ich als Sachbearbeiter eines Wirtschaftsunternehmen in meinem Wohnort Bereich Debitoren, den ich keinesfalls aufgeben möchte. Die erste Frage wäre also, ob ich solche Nebeneinkünfte durch Garagenvermietung überhaupt erzielen darf. Muss ich zusätzlich grünes Licht von meinem Arbeitgeber deswegen einholen?
    Weitere bisherige Fragen wären noch:
    Welche Pflichten müsste ich als Vermieter nachkommen?
    Welche der Mieter?

    Mietpreis:
    Angenommen ich setze einen Mietzins von X € fest. Welche "Abgaben" hat man? Sicher fallen doch Dinge wie Grundsteuer an, oder? Was muss noch abgezogen werden?

    Dies wären meine ersten offenen Fragen^^

    Ich hoffe, ihr könnt mir weiterhelfen.

    mfg
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Auch wenn Vermietung de facto eine unternehmerische Tätigkeit ist, gilt das nicht als Nebentätigkeit. Du musst das weder deinem Arbeitgeber mitteilen noch musst du seine Erlaubnis einholen. Natürlich musst du die Vermietung so organisieren, dass du deinem Arbeitgeber während der Arbeitszeit voll zur Verfügung stehst. Mietern würde ich daher keinesfalls Telefonnummern des Arbeitsplatzes oder Handynummern geben. Für die Vermietung wird ein Teil deiner Freizeit draufgehen.


    Du musst die Mietsache erhalten. Instandhaltungsmaßnahmen gehen also voll zu deinen Lasten. Weiterer Pflichten ergeben sich ggf. aus dem Mietvertrag.


    Hauptsächlich ist das die Zahlung der Miete - und auch hier wieder alles, was im Mietvertrag steht.


    Die Einkünfte werden deinem persönlichen Einkommen zugerechnet. Für die Vermietung notwendige Ausgaben darfst du davon abziehen. Die Versteuerung des Überschusses erfolgt über deine Einkommenssteuer. Je besser du verdienst, desto höher wird besteuert.


    Ohne Anspruch auf Vollständigkeit: Grundsteuer, Niederschlagswasser, evtl. Beiträge für Müllentsorgung und Straßenreinigung (abhängig von der entsprechenden Gemeindesatzung), ggf. Strom, Wartung von Doppelparkern, Instandhaltung und Reparatur der Fahrwege bzw. Standflächen.

    Einiges davon könnte man über eine Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Sofern die Garagen nicht über einen Elektroanschluss verfügen, würde ich das aber nicht machen und diese Kosten direkt in die Miete einkalkulieren - spart Aufwand.
     
  4. #3 John_Pferdelack, 31.03.2014
    John_Pferdelack

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    Gibt es hier evtl. ein Zahlbeispiel, an dem ich grob erkennen kann wie sich das ganze am Ende für mich auswirkt?

    Also ich bleibe somit komplett im Einkommenssteuergesetz und falle nicht anderen Rechtsquellen (wie USTG) an. Dachte anfangs, dass hierbei Umsatzsteuer anfällt, da es doch gemäß §2 I die Unternehmereigenschaft erfülle..




    Gibt es dazu, meinetwegen auch im Internet, Zahlenbeispiele, wie viel das ganze ausmacht?
     
  5. Andres

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    Das lässt sich ohne Kenntnis deiner persönlichen Steuersituation nicht sagen. Sofern dir dein Grenzsteuersatz bekannt ist, kannst du damit für eine grobe Schätzung beginnen. Die tatsächliche Steuerlast ist dann aufgrund der Progression etwas höher.

    Abhängig von deiner Situation zahlst du zwischen 0 und 42 % Steuern.


    Grundsätzlich ist die Garagenmiete Umsatzsteuerpflichtig. Die USt wird aber nicht erhoben, sofern du unter die Kleinunternehmerregelung fällst und dauerhaft nicht mehr als 17 500 € Umsatz pro Jahr erzielst. Die "Schmerzgrenze" liegt bei Vollvermietung von 20 Garagen also bei 72 € pro Garage und Monat.

    Da das jetzt zwei eher grundlegende Fragen waren: Vielleicht wäre es eine gute Idee, wenigstens für das erste Jahr die Sache einem Steuerberater zu übergeben. Das könnte langfristig gut angelegtes Geld sein.


    Dann zu den Kosten: Schau in die alten Unterlagen deines Onkels. Wieviel Geld wurde in den letzten 10 Jahren für die Instandhaltung ausgegeben. Das sollte einen groben Überblick vermitteln - jedenfalls viel besser als irgendwelche Schätzungen ohne Kenntnis des Zustands der Anlage.

    Weitere Positionen, die mir noch eingefallen sind: Winterdienst, Grundbesitzerhaftpflicht. Kommt vielleicht noch mehr ;)
     
  6. #5 John_Pferdelack, 01.04.2014
    John_Pferdelack

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    ok, alles klar. Nein, ich dachte es gibt, ein komplettes Zahlenbeispiel als Orientierung. Etwas so: Person A verdient über das Jahr hin X €.... die Zahlen können beliebig ausgedacht werden, nur etwa um so sehen, wie sich das ganze zusammensetzt.

    Stimmt, das erste Mal echt zum StB gehen. Prinzipiell geht doch dann das in den Folgejahren immer nach dem gleichen Schema oder?

    Rein theoretisch - mehr nicht!:
    Ich komme über die 17.500€, weil ich zum Beispiel die Monatsmiete pro Garage auf mehr als 72€ oder meinetwegen in einem anderen Ort oder Stadtteil einen zusätzlich weiteren Garagenhof errichte und somit nicht mehr als Kleinunternehmer gelte,

    - ist es in der Regel so, dass ich dann ein Unternehmen (zum Beispiel eine UG) gründen sollte oder ist das nicht sinnvoll? Kleinunternehmer bin ich dann nicht mehr...
    - gibt es evtl ne Software für sowas? Also damit meine ich allgemein ein Programm für die Errichtung eines Garagenhofs (kostenlos) oder mit dem man einen bestehenden Garagenhof durch weitere Garagen erweitern kann.


    mfg
     
  7. #6 Bürokrat, 01.04.2014
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    Meines Wissens nicht aber du musst dann eine Umsatzsteuervoranmeldung beim FA machen und die 19% an das FA abführen...
     
  8. Andres

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    Füttere doch einfach mal einen der zahlreichen Lohnsteuerrechner im Netz mit deinen Daten. Das liefert sinnvollere Beträge, als wenn ich mir hier irgendwas ausdenke. Sozialabgaben fallen auf den Überschuss aus V&V nicht an, ansonsten wird er wie dein Gehalt behandelt.


    Änderungen kann es immer geben. Vielleicht machst du etwas, was steuerlich anders behandelt wird - vielleicht ändert sich am Steuerrecht etwas, das für dich relevant ist. Grundsätzlich läuft das aber immer nach dem gleichen Schema ab.


    Bei der Höhe der Umsätze erscheint mir das prinzipiell aufgrund des damit verbundenen Aufwands nicht sinnvoll. Das hängt aber davon ab, wie sich die Vermietung langfristig entwickeln soll. Mit der Frage nach der Kleinunternehmerregelung hat das nichts zu tun.


    In dieser Größenordnung genügt eine Tabellenkalkulation (gibt es auch kostenlos ;)) völlig. Mit den Schwergewichten für die Mietverwaltung von Wohnungen musst du dich nicht herumschlagen. Kostenlos gibt es sowieso keine wirklich guten Programme. In deinem Fall ist die Sache deutlich einfacher.

    Bei allen Entscheidungen würde ich in erster Linie darauf achten, den Aufwand für dich niedrig zu halten. Von den Einkünften wirst du nicht leben können (auch mit einer zusätzlichen 0 am Ende nicht unbedingt), also muss das irgendwie nebenher laufen.
     
  9. #8 John_Pferdelack, 03.04.2014
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    Mal ne andere Frage:
    Gibt es zu dieser Thematik gute Literatur? Also ich meine schon zum kompletten Thema , nicht nur bezüglich dem steuerlichen Hintergrund!

    mfg
     
  10. Andres

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    Literatur gibt es massig - empfehlen kann ich dir mangels Erfahrung leider nichts. Vielleicht hat ein anderer User hier im Forum ja eine gute Idee. Mit einem allgemeinen Buch über Vermietung bist du vielleicht nicht so gut bedient. Das entspricht einfach nicht deiner Situation.
     
  11. #10 John_Pferdelack, 03.04.2014
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    jo ein allgemeines Buch zum Thema meine ich nicht. Mehr eben zu meiner Situation!
     
  12. #11 John_Pferdelack, 25.05.2014
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    Zwischenfrage:
    Zählen Garagen, also nur Garagen getrennt von Wohnungen, welche ausschließlich privat vermietet (wie oben erwähnt) werden, zu den Immobilien?

    mfg
     
  13. Duncan

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    Hm - kannst du sie umhertragen?
    Lassen sie sich einfach fortrollen?

    immobil
    Immobilien ist kein fester Rechtsbegriff. Dort redet man eher von Eigentumen der jeweiligen Art. Der Steuerrechtler macht auch aus einer 1-Raum-Eigentumswohnung ein Einfamilienhaus... :verrueckt004:
     
  14. #13 John_Pferdelack, 25.05.2014
    John_Pferdelack

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    ok
    es geht nur drum, dass ich ein Buch über die Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilien habe und darunter hatte ich die Frage, ob eben auch Einzelgaragen darunter fallen.
     
  15. Andres

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    Ein bischen vorsichtig wäre ich da schon. Bei einem Bausparvertrag würde ich mir die Bedingungen vorab genauestens durchlesen und ggf. eine zusätzliche Vereinbarung in den Vertrag aufnehmen lassen. Ich habe gerade im Kopf, dass die Erstellung von Gartenanlagen, Wegen usw. nur im Zusammenhang mit einer (Wohn-)Immobilie über ein Bauspardarlehen finanziert werden kann. Wenn man sich vorab bindet, sollte das gesichert sein ...
     
  16. #15 John_Pferdelack, 26.05.2014
    John_Pferdelack

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    Klar, die Bedingungen bzw. Voraussetzungen muss man genaustens durchleuchten. Da hast du schon recht.

    Es geht mir nur drum, einen Überblick zu bekommen. Das wäre mir sehr wichtig.
    Was dann auf mich zutrifft, kann ich nur durch detaillierte Recherche herausfinden und sagen, ob es mir "hilft" oder nicht.

    wiegesagt lieber erst mal nen Überblick über alle Finanzierungsmöglichkeiten!
     
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