Bedenken vorm Vermieten

Diskutiere Bedenken vorm Vermieten im Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo! Ich bin neu hier im Forum und benötige eine Hilfestellung bzw. einen Schubser zur wahrscheinlich oder hoffentlich richtigen Entscheidung....

  1. #1 finepixler, 22.02.2008
    finepixler

    finepixler Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich bin neu hier im Forum und benötige eine Hilfestellung bzw. einen Schubser zur wahrscheinlich oder hoffentlich richtigen Entscheidung.

    Vor acht Jahren kauften wir eine 3-Zimmer ETW (Bj. 1993) in einem Mehrfamilienhaus (11 Wohnparteien, davon aktuell 9 vermietet) zu einem Kaufpreis von 150.000 Euro. Heute wurde der erzielbare Verkaufswert der Wohnung von einem Sachverständigen auf ca. 105.000 Euro geschätzt. Da wir eine neue ETW kaufen wollen stehen wir jetzt vor der Entscheidung: verkaufen oder vermieten. Der Wertverlust bei einem Verkauf würde uns schon recht schwer im Magen liegen. Wir tendieren zum Vermieten, haben jedoch Bedenken wegen Mietausfällen, unangenehmen Mietern und evtl. Kosten wegen Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen. Wir haben bisher keinerlei Erfahrung als Vermieter.

    Wer kann uns Tipps und Tricks verraten, wie wir uns entscheiden sollen. Welche seriösen und unabhängigen Ratgeber (Bücher, Zeitschriften) sind zu empfehlen? Gibt es hierzu etwas von der Finanztest?

    Vielen Dank im voraus.
     
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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    tja, in der Immobilienbranche gibt es die perfekte Lösung nicht. Die Entscheidung muss man schon selbst fällen.

    Bedenken wegen Mod-bedarf:
    Modernisierungen sind abhängig vom aktuellen Zustand. Weil du dazu nix geschrieben hast, mache ich das mal allgemein:
    Wärmedämmung Fassade und Dach
    Heizungsanlage

    Wie aktuelle sind denn die Bauteile? Wenn die vor weniger als 5 Jshren eingebaut wurden, dann wäre das ok.

    ebenso bei der Instandhaltung.

    wie sieht es denn mit der Instandhaltungsrücklage aus? Wie hoch ist die denn (ungefähr)? Das sollte im allgemeinen reichen oder zumindest das ganze absehbar machen.

    Mietausfall: eine Garantie gibt es nicht, aber ein Gehaltsnachweis macht das etwas sicherer.

    Es ist riskant, aber es kann auch Spaß machen...
     
  4. #3 onkelfossi, 22.02.2008
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    ich würde erst mal vorne anfangen. berechne doch erst mal die wirtschaftlichkeit bei einer vermietung. welche miete lässt sich erzielen? sind da hypotheken drauf? bei verkauf machst du minus. bei vermietung auch? wenn du bei vermietung monatlich auch minus machst, kannste die bude auch gleich verkaufen. normal geht ein kredit ja über ca. 30 jahre. fehlen noch 15 jahre. jeden monat 100 euro minus, macht 18.000 plus renovierungen plus sanierungen plus mietausfall bei leerstand plus risiko plus zeit usw usw. dann kannste auch gleich verkaufen und hast deine ruhe.
     
  5. #4 finepixler, 23.02.2008
    finepixler

    finepixler Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Vielen Dank für die ersten Antworten.
    Für die jetzige 3-Zi. ETW zahlen wir monatlich 370 Euro (Zinsen + Tilgung) plus 294 Euro Wohngeld. Wenn wir diese Wohnung vermieten würden, dann könnten wir lt. Aktuellem Mietspiegel 650 Euro Kaltmiete plus ca. 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter verlangen.

    Die Wohnung selbst wurde 1993 gebaut (Mehrfamilienhaus mit 11 Wohnparteien). Die letzte Renovierung (hochwertiges Laminat, Tapeten) erfolgte zuletzt bei unserem Einzug im Jahr 2000. Die Wohnung selbst befindet sich im gepflegten Zustand. Lediglich neue Tapeten müssten angebracht werden. Bodenbeläge sind in Ordnung bzw. in gutem Zustand. Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen, außer Tapezieren, sind m.E. zur Zeit nicht notwendig. Der Rücklagenanteil für diese Wohnung liegt bei ca. 3.500 Euro. Die anderen Wohnungen des Hauses sind fast ausschließlich vermietet. Leerstände gab es bisher nie länger als ein, zwei Monate.

    Die Mieteinnahmen für die Wohnung wären von hoher Relevanz. Sicherlich könnten wir zwei, drei Monate Mietausfall verkraften können. Ein längerfristiger Mietausfall wäre jedoch schwer zu bewältigen, da wir die Mieteinnahmen zur Tilgung der Darlehen für die neue ETW benötigen würden.
     
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