Beendigung der Vermietung einer Wohnung in einem MFH

[Sunnyy]

Hallo,

es wird aktuell ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen vermietet. Das Haus ist BJ 1996. bei Renovierungsarbeiten nach Auszug eines Mieters hat sich herausgestellt, das die Wohnung im Spitzboden nicht mehr vermietbar ist. Grund hierfür sind 8m freitragende Balken im Boden welche hierfür deutlich zu „dünn“ sind. Ein Austausch dieser steht in keiner Relation zur erwartenden Rendite der Wohnung.

Wie wäre hier das korrekte Vorgehen? Dürfen die aktuellen Nebenkosten welche je Wohneinheit berechnet werden auf die anderen Wohnungen umgelegt werden? Heizung/Wasser/Strom wird selbstverständlich „abgesperrt“.

Danke!
Sunnyy

 

[Ferdl]

die Wohnung im Spitzboden nicht mehr vermietbar ist.

Die erste Frage wäre, wie das gemeint ist, Es geht nicht um die Vermietung sondern um die Nutzung.
Wenn der VM die Wohnung als Wochenenddomizil nutzt, ändert sich natürlich nichts an der Umlage.
Selbst wenn die Wohnung tatsächlich vollständig stillgelegt wird, hätte ich die Vermutung das dies wie Leerstand zu werten ist, und der VM die Verbrauchsunabhängig umgelegten Kosten zu tragen hat.

Nebenbei gefragt, war die Wohnung je genehmigt oder Schwarzbau?

 

[Sunnyy]

Danke für die Antwort.

Die Wohnung wird nicht mehr genutzt. Also weder vermietet noch selbst genutzt. Man könnte die dann wohl als „Dachboden“ bezeichnen.

Das weiß ich leider nicht. In den Bauplänen ist der Spitzboden als „Wäscheboden“ eingetragen, wurde dann aber wohl zeitnah nach dem Bau zu Wohnraum umgebaut.

 

[ehrenwertes Haus]

Nebenbei gefragt, war die Wohnung je genehmigt oder Schwarzbau?

Das ist auch meine Vermutung, wegen

Grund hierfür sind 8m freitragende Balken im Boden welche hierfür deutlich zu „dünn“ sind

Für mich ein recht deutliches Anzeichen, dass dieser Bereich nie als Wohnraum gedacht war, eine Nutzungsänderungsgenehmigung als WOhnraum eher unwahrscheinlich.

Das ändert aber nichts am Ist-Zustand von jetzt Wohnraum.

In den Bauplänen ist der Spitzboden als „Wäscheboden“ eingetragen, wurde dann aber wohl zeitnah nach dem Bau zu Wohnraum umgebaut.

Bei Bauamt kannst du den genehmigten Zustand erfragen.
Es kann sein, dass der Dachbodenausbau beantragt und genehmigt wurde, nur du keine Unterlagen darüber hast.

Du kannst mit einer solchen Anfragen aber auch schlafende Hunde wecken, falls der Ausbau nicht genehmigt war.
Was dann von behördlicher Seite folgt, liegt im ermessen des Sachbearbeiters. Von vollständiger Nutzungsuntersagen bis Nachbessern auf Wohraum mit Nutzungsänderungsantrag ist alles möglich.

Dürfen die aktuellen Nebenkosten welche je Wohneinheit berechnet werden auf die anderen Wohnungen umgelegt werden?

Ja und Nein.

Solange der Bereich als Wohnung gilt, dürfen verbrauchsabhängige Betriebskosten auf andere Wohnungen umgelegt werden, wenn in einer Wohnung solche Kosten nachweislich gar nicht anfallen können. Z. B Heizung wurde ausgebaut, Wasserversorgung rückgebaut.
Anteilige fixe Betriebskosten können nicht auf andere Wohnungen umgelegt werden, z.B Versichungen. Wäre irgendwie auch seltsam, wenn man einzelne Wohnungen/bereiche vom Versicherungsschutz ausnehmen könnte bzw. diese im schlimmsten Schadenfalls nicht wieder aufgebaut würden.
Es gibt mind. ein Urteil einer höheren Instanz dazu, finde es leider momentan nicht.


Einfacher ist den ausgebauten Dachboden in der NK-Abrechnung als "normalen" Leerstand zu betrachten, mind. bis zur Klärung ob das eine genehmigte Wohnung ist oder nicht.

 

[immodream]

Hallo,
ich habe vor 30 Jahren ein Mehrfamilienhaus mit einer kleinen nicht mehr zeitgemäßen Dachgeschoßwohnung gekauft.
Da die Baderneuerung und die Elektroinstallation bei einer Wohnungsmodernisierung immer die größten Kosten verursachen, hatte ich die Absicht, nach dem Auszug der alten Mieter die Wohnung zu vergrößern.
Daher wurde die Wohnung entkernt, alle Zähler ,Heizung und Sanitäreinrichtungen ausgebaut.
Und so ist der Zustand über 20 Jahre.
Solange wie noch zahlreiche Altmieter im Hause wohnten , habe ich die Wohnungsfläche dieser leerstehenden Wohnung bei der BK Abrechnung mit berücksichtigt.
Irgendwann waren diese Altmieter ausgezogen und ich habe bei den weiteren BK Abrechnungen auf eine geringere Wohnfläche umgestellt.
Also im Augenblick keine schlafende Hunde wecken und im Laufe der Zeit mit Neumietern auf die verringerte Wohnfläche umstellen.
Ich weis, ist nicht korrekt, aber irgendwie muß man als Vermieter auch überleben.
Grüße
Immodream

 

[Ferdl]

Was mir noch einfällt ist ein technischer Aspekt, ohne Heizung besteht die Gefahr das Heizungs- und Wasserleitungen zerfrieren.

 

[immodream]

Hallo Ferdl,
natürlich gibt es in der stillgelegten Wohnung auch keine Heizungs- und Wasserleitungen mehr.
Grüße
Immodream

 

[Ferdl]

@immodream das war als Hinweis für @Sunnyy gedacht. Bei dir hätte ich einfach mal unterstellt dass du weist was du tust.