befristete Vermietung oder Untermiete

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von susi, 01.04.2016.

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Ein Mieter muss aus privaten Gründen ausziehen, möchte aber gerne in 12-18 Monaten wieder in die Wohnung.

    Der erste Gedanke war eine befristete Vermietung. Allerdings ist gem. § 575 BGB ein Zeitmietvertrag nur bei bestimmten Gründen möglich, warum auch immer. Jedenfalls liegt offenbar keiner von denen vor.

    Die Untervermietung der 2 Zimmerwohnung ist schwierig. da darin nur eine Person wohnen kann, die Gebrauchsüberlassung gem. § 553 BGB fällt also aus. Kann der jetzige Mieter, mit Einverständnis der Vermieterin gem. § 540 BGB die komplette Wohnung untervermieten? Da der Mieter gegenüber der Vermieterin haftet (Miete, Schäden usw.) ist aus Sicht des Vermieters die Erlaubnis kein Problem oder welche Schreckensszenarien / Erfahrungen gibt es dazu? Was ist dann mit der Befristung? Die Vermieterin ist nicht daran interessiert, dass der von ihr nicht ausgesuchte Untermieter dauerhaft bleibt, sie möchte, dass der aktuelle Mieter wieder einzieht.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 01.04.2016
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    Ich sehe nicht, warum §575 BGB hier hinderlich sein sollte. Nach Abs. 4 sind abweichende Vereinbarungen ja möglich. Allerdings würde ich mich als Vermieter dagegen verwehren, eine Wohnung über 12-18 Monate zu reservieren und nicht vermieten zu können. Wer zahlt mir den Ausfall?

    Vollständige Untervermietung nach §540 BGB wäre möglich ... Schreckensszenarien gibt es aber immer - und nicht zu knapp. Ein (noch relativ harmloses) wäre z.B., dass der Untermieter nach Ablauf der Mietzeit nicht auszieht ... aber das wäre das Problem des Hauptmieters und nicht des ursprünglichen Vermieters. Gegen alle Eventualitäten kann man sich ohnehin nicht schützen.
     
  4. #3 anitari, 01.04.2016
    anitari

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    Unter anderem das der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen möchte. (Eigenbedarf)

    Wo also ist das das Problem?

    Wenn die Vermieterin zustimmt natürlich.
     
  5. Berny

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    Aber m.W. nicht die ganze Wohnung untervermieten, sondern nur die fast ganze Wohnung. Irgendwo hatten wir das Thema schon mal.
     
  6. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Mit Zustimmung des Vermieters kann man natürlich die ganze Wohnung untervermieten - man hat nur keinen einklagbaren Rechtsanspruch auf diese Zustimmung.
     
  7. #6 Papabär, 01.04.2016
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    §540 BGB "spricht" von der Mietsache als ganzes. 553 BGB gibt dem Wohnungsmieter zudem die Möglichkeit, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Unterscheiden tuen sich die beiden Regelungen m. E. sonst nur im durchsetzbaren Anspruch.
     
  8. #7 BHShuber, 01.04.2016
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    Hallo Susi,

    ich sehe hier überhaupt nicht, warum sich ein Vermieter diesen Schuh überhaupt anziehen soll, wenn der Mieter aufgrund von Umständen in seinem Leben die Wohnung nicht halten kann, dann ist das eben so und er muss kündigen und ausziehen, eine pauschale Garantie, sich die Wohnung zu sichern gibt es nicht, warum soll ein Vermieter sich darauf einlassen.

    Das gibt nur Ärger, lass den Mieter ausziehen und vermiete die Wohnung neu, fertig ist die Laube.

    Es sei denn du stehst auf den ganzen Premborium und damit unter Umständen einhergehenden Ärger.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. Andres

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    Ich sehe es wie BHShuber: Warum tut man sich das an? Die einzige Antwort, die mir spontan einfällt: Man befürchtet aufgrund des örtlichen Wohnungsmarkts, keinen (zumutbaren) neuen Mieter zu finden und will den aktuellen Mieter unbedingt halten.
     
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  10. #9 Pharao, 01.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.04.2016
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    Hi,

    "Der erste Gedanke war" beim lesen, wenn der Mieter die Wohnung aufgeben will/muss, dann vermiete ich eben ganz normal diese Wohnung wieder neu. Sorry, warum sollte ich da als Vermieter auf den Mieter Rücksicht nehmen und ihm eine Wohnung "freihalten" :?

    Eine befristete Vermietung hat m.E. den Nachteil (unabhängig, ob das rechtlich hier überhaupt möglich wäre), das du erstmal jemanden finden müsstest, der nur für 12-18 Monate eine Wohnung sucht. D.h. die Suche nach einem Mieter, der Leerstand dazwischen oder danach, etc. geht alles auf deine Kosten und ob der "Altmieter" später dann tatsächlich die Wohnung wieder neu bzw. zurück anmietet, das ist auch nicht sicher.

    Im Gegensatz zu einer Erlaubnis zur Untervermietung, da wäre der "Leerstand" bzw. das suchen eines Untermieters, etc. letztlich das Problem des Mieters. Für dich m.E. wesendlich Vorteilhafter, wenn du hier wirklich soviel Rücksicht auf diesen Altmieter nehmen willst. Allerdings hast du hier evtl. das Problem, das der Mieter dann vielleicht dauerhaft Untervermieten möchte, weil sich seine Lebensumstände bzw. -pläne mal wieder geändert haben. Und dann hast du ggf. das Problem, das du dagegen nichts machen kannst.

    Beide Lösungen finde ich hier eher als unvorteilhaft für dich als Vermieter. Aber letztlich ist das deine Entscheidung.


     
  11. susi

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    Danke an alle!

    Ist es nicht eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung die Einschränkungen des Abs. 1 zu ignorieren?

    Es ist offensichtlich kein Eigenbedarf.

    Klingt logisch, Danke.

    Untervermietung ist sinnvoller, so sehe ich das jetzt auch. Da hier Wohnungen knapp sind, könnte der neu Mieter versucht sein der Befristung nur zum Schein zuzustimmen. Wenn sich die Pläne des noch-Mieters ändern, ist das bei der Untervermietung nicht das Problem der Vermieterin, oder?

    Es gibt gute Gründe, dem noch-Mieter entgegen zukommen, glaubt mir.
     
  12. #11 Papabär, 01.04.2016
    Papabär

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    Ja doch, hast recht. Beim ersten Lesen des ET habe ich die Konstellation falsch verstanden. Mit einer Untervermietung bist Du da vermutlich besser beraten .... aber darauf achten, dass Du die Genehmigung auf eine konkrete Person beschränkst und jederzeit die Anschrift des Hauptmieters hast. Der ist und bleibt Dein Ansprechpartner in Vertragsfragen ... für eine vtl. spätere Zwangsräumung (klar, wünscht sich niemand - passiert trotzdem immer wieder. Sogar unter Freunden) muss der gerichtl. Titel sich auch gegen alle tatsächlichen Bewohner richten.
     
  13. #12 Pharao, 01.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.04.2016
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    Hi,

    evtl. schon, denn im schlimmsten Fall bekommst du m.E. diesen Untermieter (bzw. dieses Untermietverhältnis) nur sehr schwer wieder los. Also ich mein, ob dieser Untermieter auch dein neuer "Liebling" wird, das steht auf einem anderen Blatt.

    Wenn der Wohnraum vor Ort knapp und die Nachfrage hoch ist, dann findet sich m.E. sicherlich auch ein neuer guter Mieter.

    Ansonsten kann man dazu m.E. nur sagen, wenn dir der Mieter so wichtig ist, dann macht das - ist ja letztlich deine Entscheidung. Ich mein, klingt schon etwas danach, als hättest du dich hier schon längst entschieden und es geht nur noch um die Einzelheiten.


     
  14. Andres

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    Nicht in erster Linie. Wenn sich Mieter und Untermieter aber irgendwann nicht mehr so doll verstehen, wird das mittelfristig nicht komplett an dir vorbeigehen. Ich persönlich finde es eine weniger angenehme Situation, wenn die Leute vor Ort nicht meine Vertragspartner sind.


    Ja gut, dann erteile eben die Erlaubnis zur Untervermietung. Da wir die näheren Umstände nicht kennen, besteht immerhin auch die Möglichkeit, dass der Mieter auf diese Erlaubnis sogar einen Anspruch hätte. Falls du deine Überlegungen aus dem Eröffnungsbeitrag schon mit dem Mieter diskutiert hast, würde ich aber deutlich machen, dass die Untervermietung jenseits der Erlaubnis dazu mit dir nichts zu tun hat und in der alleinigen Zuständigkeit deines Mieters liegt.
     
  15. #14 anitari, 02.04.2016
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    Natürlich ist es Eigenbedarf wenn der Vermieter, das der zufällig selbst Mieter ist tut nichts zur Sache, die Wohnung nach Ablauf der Befristung (wieder) selbst nutzen will.

    Nach deutschem Mietrecht ist es egal ob der Vermieter Eigentümer oder "nur" Besitzer (Mieter) der Mietsache ist.
     
  16. susi

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    Stimmt, die Entscheidung dem Noch-Mieter entgegen zukommen steht, die Frage war/ist das wie. Dass man eine Wohnung nur teilweise vermieten kann, war z. B. auch in meinem Hinterkopf, dass es dabei nur um den Anspruch auf die Vermieter-Erlaubnis geht, war mir nicht so klar. Ich bin jetzt sicher, dass die Untervermietung die Lösung ist und nicht die befristete Vermietung, das sah ich anfangs umgekehrt, weshalb mich das mit den Gründen schockte.

    Danke nochmal an alle!

    Das ist ja spannend! Der Noch-Mieter kriegt also die Erlaubnis zur Untervermietung (nachdem er den Mieter benannt hat) und macht dann mit dem Untermieter ein befristetes Mietverhältnis. Klingt gut.

    Dass man evtl. einen "schlechten" Untermieter erwischt ist vermutlich nicht wirklich wahrscheinlicher als ein "schlechter" Mieter, nur in diesem Fall hat man den Hauptmieter als haftenden "Puffer".
     
  17. #16 anitari, 02.04.2016
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    Warum Noch-Mieter? Er bleibt doch Mieter.

    Nur das er vorübergehend die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern vermietet.

    Das entbindet ihn nicht aus der vollen Haftung gegenüber seinem Vermieter gegenüber.

    Noch ein Hinweis, falls nicht schon erfolgt, für den Mieter, er soll weiter die Miete + Betriebskosten an seinen Vermieter zahlen.

    Oft machen vermietende Mieter nämlich den Fehler und "delegieren" die Mietzahlung an den "Unter"-Mieter.

    Wenn der dann nicht oder unregelmäßig zahlt hat der vermietende Mieter möglicherwiese die A...karte.
     
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  18. Pharao

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    Hi,

    hier muss man aber nochmals unterscheiden. Unter bestimmten Umständen musst du deine Zustimmung zur Untervermietung geben, aber das setzt u.a. voraus, das der (Haupt-) Mieter weiter dort wohnt und nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten will. Sobald der (Haupt-) Mieter dort nicht mehr wohnt bzw. die komplette Wohnung untervermieten will, dann geht das nur, wenn du damit einverstanden bist.

    Grundsätzlich solltest du immer nur eine "personenbezogene" Zustimmung erteilen und nicht eine "generelle bzw. pauschale" Erlaubnis zur Untervermietung.

    Vorsicht, du hast hier keinen Einfluss auf die Vertragsbedingungen, denn du erteilst lediglich nur deine Erlaubnis zur Untervermietung. Und da können jetzt die Probleme schon anfangen, falls dein Hauptmieter sich in Sachen Mietrecht nicht so auskennt. Dem Hauptmieter kannst du hier also höchstens nur anraten, wenn er vorhat die komplette Wohnung unterzuvermieten (bzw. du ihm das erlaubst), das er einen befristeten MV mit seinem Untermieter machen sollte.

    Das der Hauptmieter dein Ansprechpartner ist und nicht der Untermieter, das sollte klar sein. Aber wenn es Probleme gibt mit dem Untermieter, sind dir i.d.R. erstmal die Hände gebunden, d.h. du kannst dich dann i.d.R. nur an deinen Hauptmieter wenden. Und je nach dem was da vorfällt, kann es sogar sein, das auch der Hauptmieter dagegen nichts machen kann, weil er u.a. auch nicht einfach so dem Untermieter kündigen kann, wenn die komplette Wohnung untervermietet wurde.

    Ansonsten kann ich mir hier auch noch "schlimmere" Szenarien ausdenken, wo dir letztlich die Haftung des Hauptmieters auch nix nützt, wenn es da im Fall der Fälle nix zu holen gibt. Ich will dir hier keine Angst machen, aber unterschätze das nicht, das dein Hauptmieter hier ggf. ganz anders Denkt als du, der sich mit Vermietung evtl. etwas mehr auskennt oder Erfahrung damit hat. Zum Beispiel ist es dem Hauptmieter ggf. egal oder er achtet nicht so darauf oder aus Geldmangel, etc. an "wen" er da untervermietet. Du als Vermieter denkst da wahrscheinlich etwas anders - also ich lasse lieber die Wohnung länger leer stehen, auch wenn das Mietausfall bedeutet, als mir den falschen Mieter ins Haus zu holen. Und nein, nicht jeder der nett lächeln kann, wir mein neuer Mieter.

    Es macht hier also durchaus einen Unterschied, ob hier nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird bzw. der Hauptmieter dort wohnen bleibt oder ob die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Natürlich (egal was man hier macht) kann es grundsätzlich auch ganz prima mit dem Untermieter ablaufen, aber dir sollten die Risiken schon bewusst sein.


     
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  19. susi

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    Ooops, stimmt.

    Stimmt auf die Befristung habe ich dann keinen Einfluss aber das mit der Befristung geht ja auf die Bitte des Mieters zurück (s.o.). Und selbst wenn ich beim Untermietvertrag helfe, habe ich weniger Arbeit und Risiko als bei eigener Vermietung.

    Ausserdem kann die Erlaubnis ja auch an weitere Bedingungen geknüpft werden, z. B. den Mietzweck oder dass sie erlischt, wenn das Mietverhältnis endet oder das Untermietverhältnis enden muss, wenn das Mietverhältnis endet. Insofern habe ich sogar (begrenzten) Einfluss auf den Untermietvertrag.

    Der aktuelle Mieter hat bei der Untervermietung deutlich mehr Risiko also jetzt aber er hat den Benefit, dass er wieder einziehen kann. Er muss wissen ob ihm das die Risiken wert ist. Auf der Vermieter-Seite sehe ich keine Risiken, die bei einer neuen Vermietung (ohne Untermiete) nicht auch bestünden, wenn die Erlaubnis an einen bestimmten Untermieter (nach Bonitätsprüfung) gebunden ist.

    Grundsätzlich mache ich mir Inzwischen eh keine Illusionen mehr über die Möglichkeiten die Zukunft auf Basis der Gegenwart oder gar Vergangenheit vorherzusehen. Dazu habe ich schon zu oft eigentlich gute Mieter auch zu meinen Lasten finanziell kollabieren sehen, weil sie plötzlich erkrankten oder sonst wie die Kontrolle verloren. Wenn man solche Risiken scheut, muss man das Sparbuch wählen. Zwinker.

    Vielen Dank an alle, Ihr habt mir sehr geholfen das Problem zu durchdringen. Natürlich bin ich auch weiterhin an Ideen und Korrekturen interessiert!
     
  20. #19 BHShuber, 02.04.2016
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    Hallo,

    was du hier im wesentlichen übersiehst, denn du kannst nicht davon ausgehen, dass der jetzige Mieter sehr viel Erfahrung hat mit der Vermieterei, geht das Ding in die Hose, der Untermieter, bzw. Gebrauchsnehmer kann die Miete nicht mehr bezahlen und der Gebrauchsüberlasser ( jetziger Mieter) fühlt sich dafür nicht verantwortlich oder kann die doppelte Belastung nicht tragen, bist du gezwungen gegen beide Parteien eine Räumungsklage einzuleiten, was wiederum doppelt Kosten verursacht.

    Wir erinnern uns, der Vermieter hat über die Gebrauchsüberlassung Kenntnis und hierzu seine Zustimmung gegeben, mit allen Rechten und Pflichten die ihn dann im Falle der Vertragsstörung wenn auch nur sekundär trifft.

    Alles kann, nichts muss, doch bin ich der Meinung, dass hier dem Mieter der die Mietsache den Gebrauch einem Dritten überlassen möchte, sich im Klaren sein muss, was da im Vertragsstörungsfall auf ihn zukommt.

    Gerne schiebt hier dann jeder, jedem die Verantwortlichkeit zu, am Ende bist du dann als Vermieter der Gelackmeierte.

    Ich würde keinem unserer Mieter zutrauen, einen befristeten Gebrauchsüberlassungsvertrag auf die Reihe zu bringen, die Gefahr ist immens, dass dann aus dem Vertragsverhältnis ein unbefristetes wird und dann ist das Geschrei von allen Seiten groß!

    Im Endeffekt musst du das mit dir selbst ausmachen, kann gut gehen, kann aber auch mächtig schief gehen.

    Gruß
    BHShuber
     
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  21. #20 Pharao, 02.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.04.2016
    Pharao

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    Hi,

    m.E. machst du dir das hier zu einfach, gerade wenn wir hier von einer kompletten Untervermietung der Wohnung reden.

    Natürlich hast du weniger Arbeit, wenn der Hauptmieter sich um die Mietersuche selber kümmern muss, aber dafür steigt m.E. dein Risiko, weil du u.a. keinen großen Einfluss auf die Wahl des Untermieters hast oder auf den Mietvertrag mit den Untermieter oder auf sonstige Vereinbarungen zwischen Hauptmieter & Untermieter, etc. Und nein, soviele Bedingungen wirst du da m.E. nicht knüpfen können, zumal auch fraglich bleibt, in wie weit der Hauptmieter sich mit Mietrecht, etc. auskennt oder ob dem Hauptmieter sein Risiko bekannt ist, usw.

    Ich mein, es fängt doch schon damit i.d.R. an, das dein jetziger Mieter hier bestimmt nicht bereit ist längeren Leerstand aus seiner Tasche zu bezahlen, denn ansonsten könnte er sich die Wohnung auch ohne Vermietung halten. D.h. der Hauptmieter wird hier bestimmt sehr großes Interesse dran haben, möglichst schnell einen Untermieter zu finden, der überhaupt für diesen Zeitraum Interesse an einer Anmietung zu dem Preis x hat. Alleine diese Tatsache beißt sich m.E. doch schon, oder nicht :?

    Desweiteren kannst Du oder dein Hauptmieter wirklich alles in einen Mietvertrag reinschreiben, nur bedeutet das eben nicht zwangsweise, das alles was da drinnen steht deswegen dann auch gültig seinen muss. Ich mein, im BGB steht nicht umsonst sehr häufig "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam" oder jetzt zB bei Zeitmietverträgen " .... Blablabla ..... . Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen", usw. . D.h. ein kleiner Fehler kann hier durchaus gravierende Folgen haben und das Schlusslicht bleibst immer DU dabei.

    Ich will dir das hier bestimmt nicht ausreden, aber ich glaube schon, das du die Risiken hier gerne ausblendest oder evtl. nicht so ganz verstanden hast. Also wenn Risikominimierung mehr Arbeit bedeutet, dann nehme ich das dankend in kauf und "freue" mich bestimmt nicht darüber, das ich das jemand anderes überlassen könnte bzw. aufhalse, dem das ganze evtl. eben nicht so wichtig ist oder der das ganze evtl. eben nicht so überblickt. Im Fall der Fälle guckst DU in die Röhre und da interessiert der Hauptmieter mit seine evtl. Problemen wirklich niemanden.

    Also ich gebe hier jetzt auf - Sorry :gehtnicht

    Wie "BHShuber" auch schon geschrieben hat: "Im Endeffekt musst du das mit dir selbst ausmachen, kann gut gehen, kann aber auch mächtig schief gehen".



     
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