Befristeter Mietvertrag verlängern

Diskutiere Befristeter Mietvertrag verlängern im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo allerseits, angenommen, Vermieter V zieht in die Wohnung seiner Freundin an und vermietet seine eigene an Mieter M (und zwar möbliert). Wie...

  1. #1 berliner45, 07.12.2017
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    Hallo allerseits,

    angenommen, Vermieter V zieht in die Wohnung seiner Freundin an und vermietet seine eigene an Mieter M (und zwar möbliert). Wie es nun mal in der Liebe ist, kann sich V nicht sicher sein, dass es mit der Freundin immer so gut gehen würde, und außerdem braucht er das Geld, um seiner Freundin zu kompensieren. Also entsteht ein befristetes Mietverhältnis, etwa vom 1. Januar bis zum 30. Juni, und der Befristungsgrund ist, dass der Vermieter die Wohnung wieder für sich haben will.

    Nehnen wir weiter an, dass M gegen Ende des Mietvertrages fragt, ob er weiterhin die Wohnung mieten darf. V hätte nichts dagegen, weil es mit der Freundin gut läuft. Wie sollte V hier vorgehen? Eine Möglichkeit wäre, den bestehenden Mietvertrag durch eine Ergänzung zu verlängern und sich somit schriftlich über einen neuen Beendigungszeitpunkt zu einigen. Aber geht V damit nicht das Risiko ein, dass sein Befristungsgrund ungültig wird?

    Eine andere Möglichkeit wäre, dass V mit M einen neuen Mietvertrag unterschreibt, etwa vom 1. Juli bis zum 31. Dezember; aber würde das nicht - etwa wegen des "nahtlosen" Überganges (30.6/1.7) - als "Verlängerung" gelten und dasselbe Risiko in sich bergen? Es ist ja klar, dass M nicht am 30.6. auszieht, nur um am 1.7. gleich wieder einzuziehen.

    Soweit ich weiß, können befristete Mietverträge (nach neuem Recht) gar nicht verlängert werden. Heißt es also, dass es Vermietern und Mietern verboten ist, sich in diesem Sinne zu einigen?
     
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  3. Andres

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    Demjenigen, der ihm zu dieser Konstruktion geraten hat, einen Tritt in eine möglichst schmerzempfindliche Körpergegend verpassen. Hoffentlich muss sich V nicht selbst treten ... :48:


    So unbestimmt ist die Befristung ohnehin nicht wirksam. Etwas genauer muss V schon angeben, warum er die Wohnung ab dem 30.06. für sich selbst benötigt. Sobald V das auch nur halbwegs wahrheitsgemäß formuliert, wird das Problem auch schon deutlich: V benötigt die Wohnung gar nicht und erst Recht nicht zu diesem Termin - V befürchtet, dass er die Wohnung irgendwann mal brauchen könnte, und das ist kein Befristungsgrund.


    Genau genommen fragt M, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. V kann darauf wahrheitsgemäß nur antworten, dass der Befristungsgrund nie vorgelegen hat. Der Vertrag wird dann unbefristet fortgeführt.


    Selbst wenn man die Zulässigkeit der Befristung völlig anders sehen wollte, als ich es eben skizziert habe, würde man sich jetzt auf gar nichts "einigen". M könnte stattdessen (ohne Verhandlung oder Einigung) ganz einfach verlangen, dass das Mietverhältnis bis zu dem Zeitpunkt fortgesetzt wird, zu dem der Befristungsgrund tatsächlich eintritt. Beweisen muss das alles der Vermieter - sonst wird eben unbefristet fortgesetzt.


    Genau. Alle derartigen Versuche würden nur als Versuch einer Umgehung der Rechtslage gewertet. Eine Kettenbefristung wie sie V wohl gerne hätte, ist spätestens seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr zulässig.

    Im Fall der Fälle ist für V der beste Weg, um an die Wohnung zu kommen, eine ganz gewöhnliche Eigenbedarfskündigung.
     
  4. #3 berliner45, 07.12.2017
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    Danke @Andres für deine Antwort. Es sind hier zwei Themen im Spiel:

    1. Die Befristung nach 575 BGB ("die Räume als Wohnung für sich ... nutzen will"):
    Es kann ja durchaus sein, dass V im Juni (gegen Ende der Befristung) dies nicht mehr will, aber im Januar (am Anfang) es durchaus wollte. Und selbst wenn er das nicht mehr will, bedeutet das nicht, dass der Befristungsgrund nie vorgelegen hätte. Aber vergessen wir die Freundin und denken wir an ein anderes Beispiel: V lebt in München und ist freiberuflich tätig. Er hat ein Projekt in Hamburg bekommen, der im Juni endet, sodass er ab 1. Juli wieder seine Wohnung in München haben will. Dann fragt aber der Auftraggeber, ob V ein anderes Projekt im Juli und August annehmen kann. Auch hier kann V nicht unterstellt werden, dass der Befristungsgrund nie vorgelegen hätte. Im Gegenteil, V hat nämlich ein ehrliches Interesse, seine Wohnung wieder zu vermieten - und eben nur für zwei Monate.

    2. Die Möglichkeit einer "Verlängerung":
    Wenn ich dich richtig verstehe, muss V entweder einen unbefristeten Vertrag mit M eingehen (was er nicht machen kann, weil er dann wegen Eigenbedarf frühestens im Oktober seine Wohnung zurückbekommen könnte) oder seine Wohnung eben leerstehen lassen. Was ist aber, wenn M selbst ein Interesse daran hat, noch zwei Monate in der Wohnung zu bleiben? Es sieht so aus, als würde die Rechtslage die einzige Lösung verbieten, an der sowohl V als auch M interessiert sind. Wenn V aufgrund des ersten Vertrages nicht wieder an M vermieten kann, könnte er dann zumindest an einen anderen Mieter vermieten?
     
  5. #4 Akkarin, 07.12.2017
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    sagen wir so, der V wird damit durchkommen, dass er die Wohnung befristet für 6 Monate vermietet. wenn er dann um 1 Monat verlängert under Mieter zieht dann aus und der V wieder ein ist alles kein Problem und wäre sogar erlaubt.

    Aber der M will hier nicht nur einen Monat später ausziehen, sondern aktuell gar nicht und der V will aktuell auch nicht in seine Wohnung zurück. Im Prinzip könnte der V sich hier mit Kettenbefristungen durchhangeln, bis dem Mieter dass auffällt. Und wenn wir dann schon im dritten oder vierten kettenglied sind, bricht die Kette sofort in sich zusammen. Top Plan!
     
  6. Andres

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    Das halte ich für einen zulässigen Befristungsgrund - ist aber eine völlig andere Geschichte als die Sache mit der Freundin.


    Und wenn es am 01.07. zur Trennung kommt, kann V immerhin im Oktober in seine Wohnung zurück, wäherend er mit der erneuten Befristung noch bis Januar warten müsste. Sprich: Bei einer Trennung in Quartal I oder III kommt V mit einem unbefristeten Vertrag und Eigenbedarfskündigung schneller in seine Wohnung, bei einer Trennung in Quatal II oder IV geht es mit der Kettenbefristung (so sie denn zulässig wäre) schneller. Aber wem hilft diese Überlegung?


    Warum? In einem unbefristeten Mietverhältnis könnte M doch einfach zum gewünschten Termin kündigen. Statt dass er einen Monat vor Ablauf der Befristung also anfragt, ob der Befristungsgrund noch vorliegt, kann er einfach kündigen und das Mietverhältnis endet dann ebenfalls nach "Befristung + 2 Monate". Der Vorteil für M ist nur, dass er auch einen Monat früher oder später (oder sonst irgendwann) kündigen könnte - oder auch überhaupt nicht.

    Auch wenn immer wieder Gründe vorgebracht werden, warum Zeitmietverträge auch für Mieter vorteilhaft sein können: Hauptsächlich profitiert doch der Vermieter.
     
  7. #6 berliner45, 07.12.2017
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    @Andres

    575 BGB spricht gar nicht von dem "Grund des Grundes", es ist also vollkommen unerheblich (und wird im Vertrag sowieso nicht erwähnt), warum V die Wohnung für sich nutzen will. Es genügt doch, dass er es will - egal aus welchen Gründen - und dies von vornherein im Vertrag angibt. Insofern spielt es keine Rolle, ob Freundin oder Job oder was auch immer. Er kann es auch im Januar wegen der Freundin wollen und im April wegen seiner Arbeit...

    Sagen wir mal also, dass M bereits eine andere Wohnung (etwa unbefristet) gemietet hat, weil er ja davon ausgehen musste, dass V zum geplanten Datum in seine Wohnung zurückkehrt. V möchte aber den neuen Auftrag annehmen und muss daher einen neuen Mieter finden. Gilt das auch als Kettenbefristung? Falls ja, dann wird V eigentlich gezwungen, seine Wohnung leer stehen zu lassen, weil er ja nur noch unbefristet vermieten darf, während seine Aufträge immer befristet sind.
     
  8. Andres

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    Das Gesetz ist aber nicht alles, es gibt auch die Rechtsprechung. Die verlangt, dass der Grund so ausführlich dargelegt wird, dass der Mieter ihn nachvollziehen und überprüfen kann.
     
  9. #8 berliner45, 07.12.2017
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    Bedeutet das, dass es bei befristeten Mietverträgen nicht ausreicht, wenn man den Grund ("Nach Ablauf der fest bestimmten Mietzeit will der Vermieter die Wohnung wieder für sich nutzen"), sondern einer ausführlichen Erklärung bedarf, *warum* man die Wohnung für sich nutzen will? Das würde ja alle anwaltlich geprüften Vorlagen, die man sich etwa bei Immowelt etc kaufen kann, nutzlos machen. Da ist nämlich gar kein Platz vorgesehen für solche Angaben.
     
  10. #9 Akkarin, 07.12.2017
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    Ich hab es oben schon geschrieben. 1x geht das. In der Kommentierung zu 575 ist die Nennung des Gesetzestext im Falle von Eigenbedarf zulässig.
    Unzulässig ist aber eine Kettenbefristung, sprich ab der dritten Befristung geht das was du willst nicht mehr.
     
  11. #10 berliner45, 07.12.2017
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    Okay, vielen Dank. Wie sieht es aus wenn die Befristung nicht mit 575 begründet wird, sondern mit vorübergehendem Gebrauch nach 549 BGB?
     
  12. Andres

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    Zumindest die Konkurrenz von immowelt weist darauf auch ausdrücklich hin. Auch in allen Vorlagen, die ich auf die schnelle gefunden habe, steht mehr oder weniger deutlich, dass neben "Eigenbedarf" auch zumindest eine kurze Begründung anzugeben ist, wer dort warum einziehen soll.
     
  13. #12 berliner45, 07.12.2017
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    Moment, dass nur "Eigenbedarf" nicht ausreicht, ist klar. Daher etwa: "Nach Ablauf der fest bestimmten Mietzeit will der Vermieter die Wohnung wieder für sich nutzen". Oder eben die Tochter etc. Aber *warum* der Vermieter (oder seine Tochter) einziehen will - das ist eine ganz andere Ebene, die bei einer Kündigung wg. Eigenbedarf notwendig wäre, aber nicht bei einem befristeten Vertrag. Auch auf der verlinkten Immoscout-Seite wird nicht suggeriert, dass der Befristungsgrund ("Tochter will einziehen") seinerseits auch begründet werden müsste ("wegen Studium").
     
  14. #13 berliner45, 09.12.2017
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    @Andres
    Besteht dieselbe "Kettenproblematik" auch mit vorübergehendem Gebrauch nach 549 BGB?
     
  15. Andres

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    Nein, dafür besteht die Frage, ob überhaupt vorübergehender Gebrauch vorliegt. Den kann man nicht einfach so "festlegen".
     
  16. #15 berliner45, 09.12.2017
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    Es gibt aber viele Vorlagen mit "Verlängerungsoption" für den Mieter. So steht es auch in Verträgen von großen Firmen, die das in Großstädten "Wohnen auf Zeit" anbieten. Sind sie sich alle des "Risikos" nicht bewusst?
     
  17. Andres

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    Die sind sich der Risiken sehr genau bewusst und kündigen deshalb regelmäßig aus eigener Initiative nach ein paar Monaten, egal ob es nun Hotels, Ferienwohnungen oder Wohnen auf Zeit ist. Das passt nun leider nicht zur Geschichte von V und M aus deinem ersten Beitrag, denn grundsätzlich hofft V doch darauf, dass er die Wohnung nicht nach ein paar Monaten wieder braucht, oder? Ein regelmäßiger Mieterwechsel alle paar Monate wäre doch kaum im Interesse von V. Neben dem Aufwand stellen sich dann auch Fragen nach Zweckentfremdung und Gewerblichkeit. Auch darüber sind sich o.g. sehr genau im Klaren ...
     
  18. #17 berliner45, 10.12.2017
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    Es muss nicht so kurz sein. Mir liegt ein solcher Vertrag von einer GmbH vor, der auf ein Jahr befristet ist. Wenn jeder Mieter ein Jahr bleibt, besteht doch kein Gewerblichkeitsverdacht (ich glaube, bei weniger als 6 Monaten ist es tatsächlich so, dann fällt auch MwSt an, aber wenn es länger ist, dann eben nicht).
     
  19. Andres

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    Die Grenzen sind fließend. Schließlich kann auch einem ganz "normalen" Vermieter mal ein Mieter direkt nach Einzug kündigen und dann hat man eben mal nur 3 Monate vermietet. Gewerbliche Zimmervermietung unterstellt da niemand. Wer permanent knapp über 6 Monaten vermietet, ist aber nicht nur deshalb aus der Geschichte raus, weil er über irgendeiner Zeitgrenze liegt - auch hier ist noch damit zu rechnen, dass das FA irgendwann Fragen stellt, vor allem wenn hoteltypische Zusatzleistungen (das kann z.B. mit freiem WLAN beginnen) erbracht werden.
     
  20. #19 berliner45, 11.12.2017
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    @Andres
    Es gibt in Berlin eine große Firma, deren befristete Verträge von vornherein eine Staffelmiete für die Zeit nach dem vereinbarten Auszug enthalten. Da heißt es (wörtlich): "Das Mietverhältnis läuft für bestimmte Zeit und zum vorübergehenden Gebrauch. Sollte sich das Mietverhältnis dennoch verlängern, wird für den nachstehend bezeichneten Zeitraum die folgende Staffelmiete vereinbart: [...] Nach Ablauf dieser Staffelmietvereinbarung gelten die allgemeinen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten."

    Der Zeitraum beträgt 10 Jahre und die Summen, die dort genannt sind, erhöhen sich jährlich um ca. 17%. Die Differenz zwischen dem ersten Staffeljahr und der eigentlichen Grundmiete nach Einzug beträgt sogar 78%! Damit will die Firma wohl erreichen, dass der Mieter kein Interesse an einer Verwandlung des Vertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis hätte und dass selbst bei erfolgloser Räumungsklage und Entstehen eines unbefristeten Mietverhältnisses diese Staffelmiete angewendet werden müsste.

    Was halten Sie davon? Ich wäre nie auf die Idee gekommen, dass man eine Staffelmiete "nur hilfsweise" überhaupt vereinbaren kann. Aber die Firma ist groß und wirbt überall in Berlin für "Wohnen auf Zeit". Ich schätze ihr Bestand im vierstelligen Bereich. Ich denke also, dass ihre Anwälte sichergestellt haben, dass dies ganz legal ist.
     
  21. Andres

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    Zur Wirksamkeit habe ich keine klare Meinung. Mindestens seltsam ist es aber schon, denn dass sich die Absicht des Mieters, dort seinen Lebensmittelpunkt zu begründen (das ist das zentrale Kriterium für "vorübergehend"), erst nach 6 Monaten entwickelt hat, halte ich für eine ziemlich gewagte Unterstellung.

    Die Konstruktion löst auch nicht wirklich das Problem des V. In der Staffelmiete muss er ja trotzdem entweder die Kündigung des M abwarten oder selbst auf Eigenbedarf kündigen, was wohl aus hier noch nicht erörterten Gründen nicht gewünscht ist. Außerdem hätte ich persönlich wirklich keine Lust, alle 6 Monate einen neuen Mieter zu suchen. Die dauernden Ein- und Auszüge werden auch unvermeidlich Auswirkungen auf die Abnutzung der Wohnung haben.


    Das mag sein, wobei ich im Punkt Zweckentfremdung so meine Zweifel habe - Berlin bemüht sich ja durchaus um dieses Thema. Grundsätzlich arbeitet diese Firma aber unter ganz anderen Voraussetzungen als V, denn letztendlich dürfte es denen ziemlich egal sein, ob M bis in alle Ewigkeit in der Wohnung bleibt, solange die Kohle stimmt. V sucht dagegen einen Weg, wie er nach einer möglichen Trennung von seiner Freundin schnellstmöglich und mit möglichst wenig Aufwand und Risiko wieder in seine eigene Wohnung kommt. Dazu würde ich wohl eher einen ganz klassischen unbefristeten Mietvertrag abschließen und bei Bedarf eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
     
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