Befristeter Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Sandra_Berlin, 21.12.2015.

  1. #1 Sandra_Berlin, 21.12.2015
    Sandra_Berlin

    Sandra_Berlin Benutzer

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    Angenommen, Mieter und Vermieter sind sich einig, einen Mietvertrag nur für ein Jahr abzuschließen. Habe nun gelesen, dass befristete Mietverträge nur unter Angabe schwerwieg. Gründe bezügl Befristung seitens der Vermieters gültig sind. Welche Möglichkeiten der Absicherung für den Vermieter gibt es (für den Fall, dass der Mieter im Laufe des Jahres seine Meinung ändert und plötzlich das vereinbarte Jahr nicht einhalten will). Kann zB der Mieter seinen Grund in den Vertrag aufnehmen oder ähnliches? Für diesbezügliche Optionen oder auch falls des Tipps für solche Vertragsdownloads gibt, wäre ich dankbar.
     
  2. AdMan

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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Für den Vermieter nur die mit dem angegebenen Grund für die Befristung des Mietvertrages.
    Der Mieter kann ja immer mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Er braucht solch eine Befristung deshalb nicht.
     
  4. Berny

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    Hallo Sandra_Berlin,

    "Angenommen, Mieter und Vermieter sind sich einig, einen Mietvertrag nur für ein Jahr abzuschließen. Habe nun gelesen, dass befristete Mietverträge nur unter Angabe schwerwieg. Gründe bezügl Befristung seitens der Vermieters gültig sind."
    - Wieso? Lies' mal hier: http://www.mietrecht-hilfe.de/mietv.../zeitmietvertrag-befristeter-mietvertrag.html

    "Welche Möglichkeiten der Absicherung für den Vermieter gibt es (für den Fall, dass der Mieter im Laufe des Jahres seine Meinung ändert und plötzlich das vereinbarte Jahr nicht einhalten will)."
    - Lediglich die Kaution.

    "Kann zB der Mieter seinen Grund in den Vertrag aufnehmen oder ähnliches?"
    - Wenn der VM zustimmt, ja.
     
  5. #4 BHShuber, 21.12.2015
    BHShuber

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  6. #5 anitari, 21.12.2015
    anitari

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    Nach wollen geht es aber nicht.

    Wenn ein wirksam befristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde für ein Jahr kann weder der Mieter noch der Vermieter seine "Meinung" ändern. Der Vertrag kann nicht gekündigt werden. Jedenfalls nicht fristgerecht. Er endet mit Ablauf der Befristung.

    Es gibt lediglich 3 zulässige Gründe für eine Befristung (Zeitmietvertrag).

    1. Eigenbedarf des VM oder eines Familienangehörigen nach Ablauf der Befristung.

    2. Die Mietsache soll abgerissen oder wesentlich umgebaut werden nach Ablauf der Befristung.
    oder
    3. Die Mietsache wird für einen Mitarbeiter des Vermieters benötigt nach Ablauf der Befristung.

    Andere Lösung wäre der gegenseitige Kündigungsverzicht.

    Wenn der Mieter vorhat wirklich nicht länger als Jahr in der Wohnung zu wohnen kann die Klausel entsprechend verfasst werden.
    Zum Beispiel:

    Mieter und Vermieter sind sich darüber einig das für beide Parteien eine ordentlich Kündigung erstmals muß Ende eines Jahres nach Mietbeginn möglich ist.
    Dann darf der Mieter aber nicht verpassen spätestens 9 Monate nach Mietbeginn zu kündigen.

    Ein befristeter Mietvertrag kann ordentlich gar nicht gekündigt werden. Vielleicht braucht aber der Vermieter eine Befristung.
     
  7. sara

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    Habe ich auch nicht geschrieben...
    Hier hat der Vermieter/in doch Bedenken, dass der Mieter evtl. doch länger bleibt...
    Und da ist es wichtig die Gründe des Vermieters warum eine Verlängerung nicht möglich ist, bei Abschluss des Mietvertrages zu benennen.
    Auf Mieterseite ist das unerheblich.
     
  8. #7 Sandra_Berlin, 21.12.2015
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    Inwiefern ist man eigentlich frei, einen individuellen Vertrag aufzusetzen, also angelehnt an die rechtl. Bestimmungen und nur im Einverständnis mit dem Mieter? zB hätte ich ja bei einem formalen befristeten Vertrag schon das Problem, dass ich als Vermieter die Begründung reinschreiben muss - dabei möchte ja in diesem Fall v.a. mein Mieter nur ein Jahr bleiben...
     
  9. #8 anitari, 21.12.2015
    anitari

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    Indem man schon als Überschrift individueller Mietvertrag wählt.
     
  10. #9 Himmelhund, 21.12.2015
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    Gäbe es nicht die Möglichkeit, bei Mietvertragsunterzeichnung auch gleichzeitig die Kündigung (für das Datum in einem Jahr) von beiden Parteien zu unterschreiben? Ggf. erst das Kündigungsschreiben unterschreiben und dann erst den eigentlichen Mietvertrag um es für den VM ganz sicher zu machen?
     
  11. Berny

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    Hmmm, ich halte von solchem Getue nichts. Bei einem Zeitmietvertrag bspw. bedarf es keiner Kündigung, denn der ZMV hat i.d.R. ein klar definiertes Ende.
     
  12. #11 Sandra_Berlin, 21.12.2015
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    @Berny: Ja, nur dass ich als Vermieter dann ja trotzdem einen Grund für die Befristung nennen muss, so sind die Verträge vorformuliert :-(
     
  13. Berny

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    Yoo, dann mach' das doch.
     
  14. #13 Sandra_Berlin, 21.12.2015
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    Welchen denn?? ich bin ja nur mit dem Jahr einverstanden und habe keinen Eigenbedarf o.ä.
     
  15. Andres

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    Schöner Euphemismus, aber "angelehnt an die rechtl. Bestimmungen" ist effektiv doch nichts anderes als "illegal - nur nicht ganz so offensichtlich". Das geht schief. Statt hier also irgendwelche Schummeleien anzufangen, sollte man lieber die Realität akzeptieren: Die Befristung von Mietverträgen ist unerwünscht und daher vom Gesetzgeber stark eingeschränkt. Genau aus diesem Grund findest du auch die gewünschte Vertragsgestaltung nicht.

    Such' dir einen Mieter, mit dem du dich auf Dauer arrangieren kannst.
     
  16. #15 Sandra_Berlin, 21.12.2015
    Sandra_Berlin

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    Was auch immer hier an Unterstellungen seitens anderer User passiert, mir ist immer noch nicht klar, welche LEGALEN Möglichkeiten ich habe, wenn jmd nur befristet mieten möchte, ich mich dann aber auch auf das vereinbarte Datum des Auszugs verlassen möchte. Wie ist es denn dann geregelt mit dem Vermieten von möblierten Wohnungen, das ist ja auch oft nur für 6 Monate, und es gibt zahllose Portale dazu...welche Art von Verträgen sind das dann (da ist es ja auch nicht so, dass der Eigentümer immer gleich einziehen will oder ähnliches)
     
  17. Syker

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    Hallo Sandra_Berlin,

    Dann mach doch einen unbefristeten MV mit 9 Monate beiderseitigem Kündigungsausschluss. Und lass dir bei Abschluss des MV gleich die Kündigung mit Kündigungsfrist zum Ablauf des 12. Monat unterschreiben.

    Besser als alles wage auf die Befristung auszulegen.

    VG Syker
     
  18. Nanne

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    Bei gegenseitigem Einverständnis kein Problem. Schließe eine Vereinbarung mit dem Mieter, daß beide Parteien, also VM und M. innerhalb 12 Monaten auf die Kündigung der Wohnung verzichten. Die Kündigung ist erst am.......möglich.
    Ein M., der damit nicht einverstanden ist, wird den MV nicht unterschreiben.
     
  19. #18 BHShuber, 22.12.2015
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    Hallo Sandra,

    hast du das gelesen?:

    In Mietverträgen können Mieter auf die Möglichkeit der Vertragskündigung befristet verzichten. Vermieter können sich so durch Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses oder vereinbartem Verzicht des Mieters auf die Kündigung vor einem unverhofften raschen Mieterwechsel schützen. Auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VII ZR 379/03 und auch Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04).

    Nanne schrieb da doch auch schon, du machst es dir und deinem Mieter komplizierter als es in der Tat ist.

    Hier nochmal der Link dazu:

    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verzicht.htm

    Von großartigen Begründungen steht da nichts geschrieben, die Rechtsprechung des BGH lässt es nun seit längerem (Urteil vom 22.12.2003 Az. VII ZR 81/03) zu, das Vermieter und Mieter wechselseitig durch Vereinbarung im Mietvertrag auf dieses gesetzliche Kündigungsrecht verzichten. Allerdings nur für die Dauer von maximal 4 Jahren.

    Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem neuen Urteil zum Kündigungsverzicht vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10 nochmals bestätigt, gleichzeitig aber sehr genau präzisiert und damit eine scharfe Grenze gezogen: Unzulässig ist ein Kündigungsverzicht dann, wenn keine Kündigung vor Ablauf der 4-Jahres-Frist erfolgen darf, denn dann würde das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren + Kündigungsfrist (im günstigsten Fall 2 Monate) enden. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass vorzeitig so gekündigt wird, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich nach Ablauf von 4 Jahren seit Vertragbeginn endet!

    Quelle: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verlaengerungsklausel.htm

    Gruß

    BHShuber
     
  20. #19 Newbie15, 22.12.2015
    Newbie15

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    Wenn nicht eine der Ausnahmeregelungen greift, sind diese Befristungen schlicht unwirksam. Macht ja auch nichts, solange niemand dagegen klagt. Aber wenn du nach legalen, wirksamen Möglichkeiten fragst, kannst du als Vermieter keine Befristung vereinbaren. Wenn es dir nur darum geht, dass der Mieter nicht früher auszieht, dann bleibt der Kündigungsausschluss, den du wirksam vereinbaren kannst.
     
  21. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es geht hier darum, dass das Ende des Mietverhältnisses verbindlich vereinbart werden soll. Was passiert hier? Kuendigungsausschluss wird als Lösung empfohlen. Einfach genial... :130:

    Zur ursprünglichen Fragestellung...
    Fuer eine wirksame Befristung muss ein Grund vorliegen. Die zulässigen Gründe sind im Gesetz (575 BGB) nachzulesen und wurden hier auch schon genannt. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Damit muss man sich auch keine Gedanken über einen Individualvertrag machen.

    Befristete Mietverhältnisse ohne die Angabe eines Befristungsgrundes sind nur für Mietverhältnisse nach 549 II 1. + 2. abzuschließen, also bei einer Vermietung zum voruebergehenden Gebrauch oder von möblierten Räumen innerhalb der Vermieterwohnung. In diesen beiden Fällen gilt 575 BGB nicht.
    Darüber hinaus bleibt nur die Möglichkeit, dass der Mieter schon bei Vertragsabschluss die Kuendigung erklärt.

    Voruebergehender Gebrauch ist immer eine Abgrenzungsfrage und damit mit Unwägbarkeiten verbunden. Der Monteur, der für die Dauer eines Projekts mietet, wird i.d.R. unproblematisch sein. Auch die Vermietung einer Ferienwohnung an Urlauber ist ein eindeutiger Fall.
    Fraglich wird es immer dann werden, wenn der Mieter keine weitere Wohnung hat. Keine weitere Wohnung bedeutet aber nicht, dass eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ausgeschlossen wäre. Vorübergehender Gebrauch ist zunächst einmal eine Vereinbarungsfrage.
     
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