Befristung zulässig?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von karl3000, 13.06.2016.

  1. #1 karl3000, 13.06.2016
    karl3000

    karl3000 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin Vermieter-Neuling und habe eine Frage zur Vermietung und Untervermietung. Wir haben eine kleine Wohnung erworben, die in Kürze grundlegend saniert wird. Jetzt haben wir aber an einem langfristigen Mietverhältnis kein Interesse, da wir früher oder später die Wohnung für eigene Zwecke benötigen. Bis dahin soll sie jedoch vermietet werden. Es gibt auch schon einen Mietinteressenten. Wir würde gern die Wohnung nur für 12 Monate vermieten und den Mietvertrag lieber alle 12 Monate neu abschliessen. Der zukünftige Mieter ist damit einverstanden. Ist das rechtlich zulässig oder erwirbt der Mieter nach Zeitraum x eine Unbefristung?

    Weiterhin möchte der Mieter einen der Räume untervermieten. Hab ich an sich kein Problem mit, möchte aber nicht, dass der Untermieter Rechte an einem Mietverhältnis erwirbt. Wie geh ich da vor?

    Danke für eure Hilfe!
    Karl
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein. Eine Befristung könnte bis zu dem Zeitpunkt erfolgen, ab dem die Wohnung dann tatsächlich selbst genutzt werden soll, aber nicht "auf Verdacht". Lies dazu bitte vor allem § 575 BGB.


    Ist die Befristung unzulässig, so wäre das Mietverhältnis von Tag 1 an unbefristet.


    Jede vernünftige Vertragsvorlage enthält dazu entsprechende Klauseln. Wenn dir aber an der Vermeidung von Ärger gelegen ist, würde ich solche Konstruktionen nicht wollen und lieber einen Mieter suchen, der die Räume komplett für sich selbst (+ ggf. seinen Partner oder Kinder) haben möchte.
     
  4. #3 anitari, 13.06.2016
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    Einen Wohraum-Mietvertrag zu befristen ist nach deutschem Mietrecht nur ein mal möglich.

    Heißt, den Vertrag immer wieder neu befristen wäre unwirksam.

    Was ginge, einen gegenseitigen Kündigungsverzicht für 1 - 2 Jahre vereinbaren.

    An dem Mietverhältnis zwischen Dir und Deinem Mieter "erwirbt" der Untermieter keinerlei Rechte.

    Dringender Rat, bevor Du Dich ins Unglück stürzt lass den Mietvertrag von einem Fachanwalt für Mietrecht aufsetzen oder werde Mitglied bei Haus & Grund und verwende das dort angebotene Vertragsformular. Zudem bekommst Du Rat und Hilfe rund um die Immoblilie.
     
  5. #4 karl3000, 13.06.2016
    karl3000

    karl3000 Neuer Benutzer

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    vielen Dank für eure Hilfe!!
     
  6. Berny

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    Hallo karl3000,
    das, was Du im Sinne hattest, könnte bestenfalls bei Gewerberaum-Mietverträgen greifen. Bei WohnraumMVs kann der Schuss gaanz schnell nach hinten losgehen. Auch ich kann Dir nur empfehlen, mal HuG zu kontaktieren.
     
  7. #6 anonym2, 14.06.2016
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    Hallo,

    vielleicht wäre dies der gangbarste Weg: Einen ganz normalen unbefristeten Mietvertrag abschließen und wenn es so weit ist, dass ihr die Wohnung selbst nutzen möchtet, wegen Eigenbedarf kündigen.

    Sicherheitshalber würde ich als Vermerk im Mietvertrag festhalten, dass der Mieter bereits bei Vertragsabschluss weiß, dass in absehbarer Zukunft Eigenbedarf angemeldet werden wird, das konkrete Datum jedoch noch nicht bekannt ist.

    VieleGrüße,
    anonym2

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  8. Andres

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    Die Voraussetzungen für Eigenbedarf sind aber höher als für einen Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund "Selbstnutzung".


    Herzlichen Glückwunsch, damit wären dann auch nach BGH VIII ZR 154/14 (das die Lage bei vorhersehbarem Eigenbedarf eigentlich sehr zu Gunsten der Vermieter verschoben hat) noch die Voraussetzungen für eine rechtsmissbräuchliche Kündigung gegeben und dokumentiert.
     
    dots und anitari gefällt das.
  9. #8 karl3000, 14.06.2016
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    das ist wirklich blöd. Evtl. passiert ja gar nichts, aber wer weiß das schon. gar nicht so einfach....
    da muss ich mich mal mit den Voraussetzungen für Eigenbedarf befassen.
    vielen Dank euch allen!
     
  10. #9 anonym2, 14.06.2016
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    Hallo andres,
    hast du das Urteil bis zum Schluss auch tatsächlich gelesen?

    Auf der Internetseite des Bundegerichtshofes habe ich das Urteil gefunden. Da ich hier neu im Forum bin, darf ich leider noch keinen Link setzen;(

    Ich bin leider gerade erst mal nur bis zu Seite 17 gekommen;) aber immerhin sehe ich MEINE Idee auf jeden Fall bestätigt.

    Insbesondere Absatz 37 (=Seite 16), aber auch Absatz 9, 13 + 17.

    Immer wieder wurde in diesem Urteil davon ausgegangen, dass der Vermieter bei Vertragsabschluss den Mieter nicht von der möglichen zukünftgen Eigendedarfskündigung in Kenntnis gesetzt hat.

    Meine Idee war aber ja eben die Individualvereinbarung, in der schriftlich diese Kenntnis vermerkt wird. Somit kann der Mieter NICHT von einer dauerhaften Anmietung ausgehen, obwohl er einen unbefristeten MV hat..

    Viele Grüße,
    anonym2

    Hinweis: nur meine unverbindliche Meinung - keine Rechtsberatung.
     
  11. Duncan

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    Hier ist mir was neu. Ist das neu?
    Ich sehe gerade nichts was dagegen spricht das du einen Link mit einbinden kannst.
    BGH VIII ZR 154/14
     
  12. #11 Newbie15, 14.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 14.06.2016
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    So läuft es aber eben nicht. Man muss einen befristeten Vertrag abschließen, wenn der Eigenbedarf absehbar ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf, obwohl der Eigenbedarf bei Abschluss des Vertrages bekannt war, ist missbräuchlich. Das hat sich auch mit dem Urteil des BGH nicht geändert. Da ging es darum, wann Eigenbedarf absehbar ist und wann nicht. Mit einer solchen Klausel im Mietvertrag wäre diese Frage ja direkt geklärt und das nicht zu Karls Vorteil.

    Du hast also zwei Möglichkeiten:
    - bei absehbarem Eigenbedarf: Befristeter Vertrag, der dann ggf. auf Verlangen des Mieters verlängert wird. Hier gibt es natürlich das Risiko, dass es schwer wird, einen Mieter zu finden, v.a. dann, wenn du dem Mieter kein Kündigungsrecht zugestehst.

    - bei nur sehr vagem Eigenbedarf: ganz normalen Mietvertrag, ohne Individualklauseln und ganz ohne den evtl. Eigenbedarf zu erwähnen und dann zu gegebener Zeit mit den entsprechenden Voraussetzungen kündigen, logischerweise auch mit den damit verbundenen Risiken.
     
  13. Andres

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    Ja.


    Das Urteil kann jeder über eine Suche nach dem Aktenzeichen selbst finden.


    Aus dieser Rn. 37: "Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zumindest in Absicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären."

    Das vergleiche ich mit den Angaben von karl3000:

    Also Frage: Womit darf der Mieter rechnen? Vielleicht tritt der Eigenbedarf in einem Jahr ein, vielleicht in zwei, vielleicht auch in drei - oder gar nicht, denn der Vertrag ist schließlich unbefristet. Könnte man den vorhersehbaren Eigenbedarf so leicht umgehen, wäre die Konstruktion insgesamt unsinnig.
     
  14. #13 anonym2, 14.06.2016
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    Hallo,

    ich habe ja versucht, einen Link zu posten. Da kam jedoch die (Fehler-)Meldung, dass dies erst ab 10 getätigten Beiträgen möglich ist...Ich musste selbst jetzt deinen eigenen Link aus deinem Zitat löschen, anders hat es nicht geklappt ...

    Gruß,
    anonym2
     
  15. Berny

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    Doch, doch, eine Internetadresse kannste auch als Nicht-Link posten.
     
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