Begehungen ... zur Grundrissaufnahme und fuer Kaufinteressenten : Wieviel erlaubt ?

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von Koenig Arthur, 28.07.2013.

  1. #1 Koenig Arthur, 28.07.2013
    Koenig Arthur

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    Es sei ein Objekt mit 6 Wohnungen, 4 leer und 2 an alte Parteien vermietet fuer viel zu wenig EUR.

    Von den 4 leeren Wohnungen wurden innerhalb 2er Monate 3 vermietet, zum mehr als doppelten Quadratmeter-Satz; Zustand aller Wohnungen vergleichbar.

    Nun gibt es fuer Erhoehungen die 20%-Kappungsgrenze ... innerhalb 3er Jahre usw .

    Aber: Vermutlich haben die alten Pateien mehr als 10 % zuviel Quadratmeter, gemessen am Mietvertrag. Jetzt will ich also mal nachpruefen und Grundrisse erheben ... und denen 2 Wochen vorher den Termin ankuendigen.

    Gleichzeitig will ich denen aber mehr als 20 % Erhoehung abverlangen, mit dem Angebot, sonst die Bude weiterzuverkaufen ... ; dazu braeuchte ich X weitere Besichtigungen, mit den jeweiligen Kaufinteressenten.

    =================

    Was kann ich den Herrschaften, die meine Mieter sind ... nun zumuten ? Will ja nicht, dass sie direkt vorm besten Kaufinteressenten dann den SchlussStrich ziehen und erstmal 1 Jahr niemanden hereinlassen ... weils angeblich schon zu viele Besichtigungen gewesen waeren.

    Kann ich ggf. die Wohnung zwangsweise besichtigen ? Erst einklagen kann ja wohl nicht praktikabel sein ...

    Ein guter Kaufinteressent, der Geld in der Tasche hat, ist meistens an mehreren Objekten gleichzeitig interessiert ... ; wenn da 2 oder 3 der Mieter querpfeifen ist er vielleicht weg ... ... und sie lachen sich ins Faeustchen ... .

    Aufstand proben wuerden einige sowieso schon ... wenn sie nicht untereinander zerstritten waeren ...
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 02.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 02.08.2013
    Papabär

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    Ist denn im Mietvertrag eine Miete pro m² vereinbart? Falls nicht, würde eine Neuvermessung nichts bringen ... mal abgesehen davon, dass das ohnehin ein Vermesser machen sollte.


    Der Versuch, eine Mieterhöhung von mehr als 20% durchzudrücken, führt zur Unwirksamkeit der Vereinbarung (und zwar m.E. selbst dann, wenn der Mieter zunächst zugestimmt hat) (vgl §558 (6) BGB). Ein Mieter, der sich dann halbwegs geschickt anstellt, zieht die Sache mal gut und gerne 1 Jahr in die Länge.

    Mir ist mal eine Mieterhöhung wegen 0,002% um die Ohren geflogen (hatte vergessen abzurunden). Glücklicherweise wurden wir gleich darauf hingewiesen, so dass der Fehler schnell korrigiert werden konnte und die Mieterhöhung eben nur 1 Monat später eintrat. Aber wie gesagt, wenn der Mieter nicht dumm ist, kann er das deutlich länger ziehen.

    Warum erhöhst Du die Miete nicht einfach im gesetzl. Rahmen? Viele Mieter nutzen spätestens nach der 2. Erhöhung dann ja auch ihr Sonderkündigungsrecht.
     
  4. Berny

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    Weil der König nicht schnell genug reich werden kann. Diese Erkenntnis erschliesst sich mir durch Lesen seiner Postings.
     
  5. #4 Koenig Arthur, 06.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.08.2013
    Koenig Arthur

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    Ei ei - Wenn im Mietvertrag steht: 85 qm ... und die jenigen haben 110 ... ... sollen die Quadratmeter nicht angeglichen werden koennen ?
    ==> Es handelt sich ja um deutlich mehr als 10 % zuviel Flaeche ... ; allgemein ist immer die Rede von 10 % als Mindestgrenze fuer solche Erhoehungen ... ...

    Im Mietvertrag steht die Flaeche ... und der Mietpreis, aber kein flaechenbezogener Preis ... .
    ==> Wie sicher bist Du mit deiner Theorie ?
    ==> Seit wann muss der Quadratmeterpreis nochmal extra ausgerechnet werden ? Ergibt sich doch implizit auch von selbst ... ... ?

    Und dann: Kann ich mir vielleicht ein Zimmer von 20 qm herausholen ... ? Wer 85 qm mietet hat dann ja wohl keinen Anspruch auf 110 ... ? ??

    ===============

    Ausserdem liegen die Mieten, die ich erhoehen will ... bei ca. 1.80 EUR/qm ; gierig bin ich nicht ... , will nur in Richtung zeitgemaesser Mieten ein paar % vorankommen ...

    ===============

    Mei vorlaeufiger Plan ist ca.: Mietpreis um 19.95 % erhoehen .. auf 2.16 EUR/qm ; dann in zweiter Stufe nochmal um ca. 29 % wegen der Quadratmeter ... : 110 ist 29% zuviel Flaeche fuer einen 85qm-Mietvertrag ... ... .
     
  6. Jobo45

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    Stimmt, für diese Lage sehr günstig!
     
  7. kathi

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    Dein vorläufiger Plan wird an der Nichteinhaltung der Kappungsgrenze scheitern.
    Was soll das mit den 19,95%?
     
  8. #7 Papabär, 06.08.2013
    Papabär

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    Klar kann die Fläche angeglichen werden ... aber die Miethöhe ist davon abstrakt zu betrachten (es sei denn, es wäre direkt ein Preis pro m² vereinbart). Lediglich für die Betriebskostenabrechnung kann dies Auswirkungen haben ... und Erfahrungsgemäß stößt man dabei dann auf Widerstand der Mieter - also wird man das Gutachten eines staatlich geprüften Vermessers benötigen.

    Im Übrigen gibt´s meist nicht nur Stress mit den Mietern der fraglichen Wohnung - sondern auch mit den Mietern der anderen Wohnungen, da bei denen dann ja jahrelang eine zu geringe Gesamtfläche angesetzt wurde ("... dadurch haben wir die Leerstände bezahlt ... ").



    Falsch! Es ist nicht zielführend, sich die gängige Rechtsprechung nach seinem Gusto zurechtzubiegen.

    Der Mieter hat ein Minderungsrecht, wenn die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich zugesicherten Eigenschaft "Wohnfläche" um mehr als 10% (oder war´s ab 10%? ... ist ja auch egal) unterschreitet.


    Theorie? Wie sicher bist Du denn mit der Deinigen?

    Wie bereits erwähnt, ist natürlich der genaue Wortlaut des Mietvertrages ausschlaggebend. Wie sicher kann man also ohne dessen Kenntnis sein?

    Ich will das hier aber jetzt auch nicht bis ins Detail ausdiskutieren ... dafür solltest Du Dir einen Fachanwalt suchen - der wird nicht nur besser bezahlt, sondern sich auch den Mietvertrag vorlegen lassen.


    Und genau dies wird nicht funktionieren. Du hast ja schließlich nicht xy m² zu x,xx €/m² vermietet, sondern eine Wohnung (= 1 Stück). Wohnfläche und Zimmeranzahl i.d.R. sind lediglich zugesicherte Eigenschaften.

    Stell Dir vor, Du fliegst irgendwo ins Ausland und willst Dir am Flughaben Deinen vorbestellten Mietwagen - ein Stuttgarter Fahrzeug der A-Klasse - abholen. Vor Ort stellt sich jedoch heraus, dass nur noch ein S-Klasse-Modell verfügbar ist, welches man Dir aber für den gleichen Preis vermietet. Eine Woche später steht ein Mitarbeiter der Autovermietung vor Deiner Tür und verlangt den vollständigen Preis für das tatsächlich überlassene 2,5to-Fahrzeug ... ersatzweise startet er schon mal die Flex, um rund 900kg Auto (für die Du ja nicht bezahlst) abzutrennen.
     
  9. kathi

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    Doch das funktioniert schon. Man darf durchaus die reale Anzahl Quadratmeter bei Mieterhöhungen zugrunde legen, aber eben unter Einhaltung der Kappungsgrenze.
     
  10. #9 Papabär, 06.08.2013
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    Das macht aber nur im Grenzbereich Sinn ... also wenn man beispielsweise ohnehin schon im oberen Mietspiegelbereich arbeitet. Vorliegend scheint die Miete jedoch so gering zu sein, dass eine Erhöhung lediglich von der Kappungsgrenze eingeschränkt wird.

    20% von 153,- € bleiben 30,60 € ... egal ob bei 1,80 € für 85m² oder bei 1,39 € für 110m².

    Bei einem solch niedrigen Ausgangswert kann der halbe Cent aus der Abrundung durchaus schon 0,05% ausmachen ... daher kommt der König vermutlich auf die 19,95%.
     
  11. #10 Koenig Arthur, 06.08.2013
    Koenig Arthur

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    Daher sollte genauso im umgekehrten Fall der Vermieter dann wohl auch ein Recht auf Erhoehung der Miete oder notfalls auf Herausgabe der zu viel vermieteten Flaeche haben. Oder gibts da einen "Ungleichbehandlungs-Grundsatz" (ausser in der Phantasie von verhinderten Hausbesetzern usw.) ?

    Woher kann ich wissen, ob sich die Herrschaften zwischen 2 Besitzerwechseln nicht irgendwann mal das eine oder andere Zimmer selbst herausgegeben haben ?
    ==> Wenn im Mietvertrag steht: "85", dann habe ich Anspruch darauf, den Herrschaften auch nicht mehr vermieten zu muessen.
     
  12. kathi

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    Für 25m² mehr Miete verlangen zu können macht fast immer Sinn.

    Nein, allein schon deshalb nicht, weil Vermieter vor einer Vermietung mehr als ausreichend Zeit und Möglichkeiten haben die genauen Quadratmeter herauszufinden während Mieter idR vor Vertragsabschluss nicht mit dem Zollstock durch die Wohnung robben.
    Ganz sicher nicht.
     
  13. #12 Papabär, 06.08.2013
    Papabär

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    Also das rechne mir mal bitte vor ... mit den vom TE angegebenen Zahlen.



    Hierzu bitte mal aus den §§558 - 558b BGB die jeweils letzten Absätze lesen (und nach Möglichkeit auch verstehen).


    Ich komme mir hier grad´ein bissel wie auf´m türkischen Basar vor ... da hab´ ich echt keinen Bock drauf.
     
  14. kathi

    kathi Gesperrt

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    Wenn der König sich noch nicht einmal annähernd im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt, dann macht die reelle Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeter natürlich erst in 3, 6 oder noch viel mehr Jahren Sinn.

    Oder man macht es so, wie es Vermieterin 1982 (???) in einem anderen Beitrag grade macht:
    Viel Geld in die Hand nehmen, das Haus grundlegend modernisieren und die vollen 11% auf die Mieter umlegen. Vor der Modernisierungserhöhung natürlich normal 20% hoch und bei der Modernisierungserhöhung die realen Quadratmeter berücksichtigen.
    Ruckzuck ist man bei einer durchaus akzeptablen Miete. Die Zinsen sind grade denkbar günstig und Zuschüsse gibts auch. So würd ichs machen.

    Naja, offensichtlich hat der König keinerlei Ahnung von Mietrecht. Ist nicht weiter schlimm, denn an dem Punkt war hier jeder mal. Schlimm ist, dass er scheinbar nicht die geringste Absicht hat sich da mal einzuarbeiten.
     
  15. #14 Koenig Arthur, 11.08.2013
    Koenig Arthur

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    Aber haben wir hier nicht einen Fall, der zumindest bzgl. der Quadratmeter nix mit einer KappungsGrenze zu tun hat ?
    ==> Ich wette: Die Kappungsgrenze gilt nicht fuer die Angleichung der Quadratmeter ... .

    Falls doch: Was fuer ein Herausgaberecht habe ich bzgl. der ueberschuessigen Quadratmeter ?
    ==> Diese koennten praktisch in Gestalt eines oder 2er Zimmer ca. herausgenommen werden ... ; dafuer waere die angrenzende Wohnung dann groesser ...
    ==> Die Tueren sind da, nur zu ... : Koennten also geoeffnet und an anderer Stelle geschlossen werden ... , und schon haette die Wohnung einen anderen Grundriss ... ...
     
  16. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Der Kandidat hat 100 Punkte!

    Weil nämlich: die Kappungsgrenze bezieht sich auf die zulässige Erhöhung der Miete, also rein auf das Verhältnis von Miete neu zu Miete alt, die faktisch vermietete Fläche bleibt ja während eines Mietverhältnisses unverändert - Ausnahme: die vermietete Fläche wird während des laufenden Mietverhältnisses durch Umbau verändert, dann wirkt sich das natürlich auf die Höhe der Miete aus.

    Außerdem ist ja üblicherweise im Mietvertrag die Wohnung nicht nur durch die Flächenangabe, sondern recht präzise durch Nennung der vermieteten Räume beschrieben, die dann zusammen soundsoviel Quadratmeter Fläche haben.

    Du? Dieses hier: " ", Link dazu: http://www. .de, weil ja nur die von Beginn an vermieteten Räume tatsächlich mehr Fläche haben, als im Mietvertrag angegeben. Die Herausgabe könntest Du nur dann verlangen, wenn die Mieter zusätzliche Räume, die laut Mietvertrag nicht an sie vermietet wurden einfach widerrechtlich okkupiert hätten.

    Verkleinerung der vermieteten Fläche im laufenden Mietverhältnis --> Senkung der Miete.

    Aha.
     
Thema: Begehungen ... zur Grundrissaufnahme und fuer Kaufinteressenten : Wieviel erlaubt ?
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