Begrenztes Wohnrecht, geringe Miete erhöhen?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von altariq, 09.03.2014.

  1. #1 altariq, 09.03.2014
    altariq

    altariq Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Vermieterinnen und Vermieter,

    ich beabsichtige ein MFH zu erwerben.
    Der jetzige Eigentümer zieht aus, der alte Eigentümer, dem es vor 10 Jahren gehörte, wohnt in einer Wohnung.

    Laut altem Notarvertrag hat er ein begrenztes Wohnrecht. Die ersten 6 Jahre kostenfrei. Dann noch 7 Jahre zu einem Mietzins von 225€ kalt plus NK/HK (2,25€/qm). Nach Ende des Wohnrechts wurde vereinbart, dass nicht auf Eigenbedarf gekündigt werden darf, jedoch ein MV zum ortsüblichen Mietzins erstellt werden muss.


    Frage 1: schließt die Vereinbarung jegliche Erhöhung der Miete vor Ende Wohnrecht aus?
    Frage 2: ist im alten Notarvertrag alles erlaubt oder gibt es auch da Klauseln, die nichtig sein könnten?
    Frage 3: was ist mit Modernisierung, neue Fenster (alte Alus drin), bessere Warmwasseraufbereitung, Ausbau einer Terrasse. Wären das Gründe, die Miete trotzdem zu erhöhen oder muss dies kostenfrei geschehen oder darf es gar komplett ausbleiben?

    Danke schon mal fürs Lesen bis hier hin
    Schönen Abend
     
  2. AdMan

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  3. #2 Andres, 09.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.03.2014
    Andres

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    Wer ist "er"? Der jetzige Eigentümer, der vorherige Eigentümer, jemand anderes?


    Pauschale oder Vorauszahlung? In jedem Fall wäre es möglich, dass das nicht ausreicht.


    Würde ich nicht machen. Über den Vertragsinhalt muss man dann ggf. prozessieren. Statt einer derartig komplizierten Konstruktion kann man den beabsichtigten Effekt auch viel einfacher erzielen: 84mal die Differenz zwischen der ortsüblichen Miete und 225 € auf den Kaufpreis aufschlagen und den Mietvertrag sofort und als Teil des Kaufvertrags abschließen.


    Ja, davon würde ich ausgehen. Vielleicht ist eine Anpassung der BK möglich.


    Die Wahrscheinlichkeit ist eher niedrig - Rechtssicherheit ist einer der Gründe, warum solche Verträge vom Notar gemacht werden müssen. Davon abgesehen ist die Frage zu allgemein für eine vernünftige Antwort, die nicht Bibliotheken ausfüllen würde. Gibt es konkrete Klauseln, an denen du zweifelst?

    Wo ist der Unterschied zu Frage 1?


    Letzteres ist der Regelfall: Modernisierungen sind eher selten vorgeschrieben. Wenn du aber modernisieren würdest, müsstest du das selbst tragen.
     
  4. #3 Pharao, 09.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.03.2014
    Pharao

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    Hi,

    naja, wenn es heißt: "Die ersten 6 Jahre kostenfrei. Dann noch 7 Jahre zu einem Mietzins von 225€ kalt plus NK/HK (2,25€/qm). Nach Ende des Wohnrechts wurde vereinbart, dass ....", denn würde ich schon sagen bzw. so verstehe ich das, das zwischen 7 Jahre und Ende des Wohnrechts ein "Festbetrag" an Kaltmiete vereinbart wurde und das würde eine Mieterhöhung ja ausschließen.

    Wurde das nicht genauer beschrieben ? Denn wenn du hier nur nach Gesetzeslage erhöhen kannst, dann wird das bei 2,25 €/m2 ziemlich lange dauern bis man am ortsüblichen Mietzins angelangt ist. Zumal ich diesen Zusatz "verzicht auf Eigenbedarf" wirklich nicht mit aufnehmen würde, wenn der Mieter eh schon solange so günstig die Wohnung haben kann.

    Grundsätzlich kann man fast alles vereinbaren, nur ist im Mietrecht nicht alles erlaubt was im Mietvertrag vereinbart wird. Da dies kein Mietvertrag ist, würde ich mal davon ausgehen, das der Anwalt weis was er da vereinbart.

    Nach Ablauf des Wohnrechts kann man das sicher machen. Davor würde ich wieder sagen, geht nicht, weil ein Festbetrag vereinbart worden ist.

    Natürlich kann man (vor Ablauf des Wohnrechts) aber ggf. auch mit dem Mieter mal sprechen, ob er zB wenn neue Fenster eingebaut werden, mit einer Mieterhöhung einverstanden wäre. Lehnt er das ab, dann gibt’s eben auch keine neuen Fenster für ihn.
     
  5. #4 kranseier71, 10.03.2014
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    Hallo,

    im Mietrecht scheitern Klauseln oft an einseitiger Benachteiligung oder an unklaren Zeit- oder Summenangaben.
    Da wir hier aber nicht beim Mietrecht sind sondern es sich um einen notariellen Kaufvertrag handelt würde ich davon ausgehen das 'pacta sunt servanda' gilt.
    Aber derartige Fragen solltest du zur Sicherheit vor Vertragsunterzeichnung wirklich anwaltlich prüfen lassen und dich nicht auf Internetinformationen verlassen.

    Ich würde sagen: ja
    Allenfalls bei den pauschalen Nebenkosten ohne regelmässige Anpassung an die reale Preissteigerung könnte man vielleicht ansetzen - aber ob sich das IMHO recht hohe Risiko vor Gericht zu scheitern lohnt würde ich bezweifeln. Zumal es sich wenn ich das alles richtig verstanden haben letztlich nur noch um 3 Jahre handelt.

    Also wenn du nicht vertraglich zur Modernisierung verpflichtet bist darf diese selbstverständlich 'ausbleiben'.
    Aber wenn du modernisierst würde ich davon ausgehen das du die Miete nicht erhöhen darfst - es sei denn der alte Notarvertrag sagt etwas anderes dazu.
     
  6. #5 altariq, 10.03.2014
    altariq

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    Danke erstmal für die schnellen Antworten!

    War wohl gestern etwas spät bei mir, so dass ich etwas undeutlich formuliert habe :brille006:

    Eigentümer alt (er) ist der, der das Haus vor 10 Jahren besessen hat und an einen Mieter verkauft hat, der im Haus zur Miete wohnte. Sie haben sich auf diese Klausel im Notarvertrag geeinigt. Eigentümer neu zieht jetzt aus und verkauft das Haus an mich. Der alte Kaufvertrag sieht vor, alle Vereinbarungen an etwaige neue Eigentümer (in dem Fall an mich) weiterzugeben.

    Im Vertrag ist wie folgt festgehalten:


    Vergesst bitte Frage 2. Die habe ich echt etwas blöd gestellt, wenn ich da so noch mal drüber lese :unsicher017:

    Weiter ist beschrieben:


    Ich habe diesen alten Eigentümer einmal kurz kennen gelernt und gemerkt, dass er nur auf einen neuen Eigentümer wie mich wartet. Bei einer kurzen Besichtigung der von ihm bewohnten Wohnung hat er sofort Mängel aufgezählt, die sofort erledigt werden müssten. Dinge, die der noch aktuelle Eigentümer angeblich versäumt hat, zu erledigen.

    3-4 Alufenster müssten angeblich umgehend getauscht werden, da nicht mehr zeitgemäß
    Die Terrasse wäre rutschig, da muss ein neuer Belag drauf
    usw.


    Wir haben zwar eine umfangreiche Modernisierung zweier Wohnungen vor jedoch ist nicht eingeplant, diesem alten Eigentümer da eine Luxuswohnung nach all seinen Wünschen hinzusetzen, wenn er es selber versäumt hat, als das Haus noch in seinem Besitz war.
     
  7. Andres

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    Ok, es geht also nicht mehr um die Frage, wie man so einen Vertrag günstig gestalten kann. Die Fakten sind geschaffen, zur Auswahl steht nur noch "kaufen" und "nicht kaufen".

    Hast du so ein Formular schon einmal gesehen? Da gibt es jede Menge ausfüllbare und ankreuzbare Klauseln.

    Auch das klingt zunächst einmal eindeutig - bis man sich überlegt, was das eigentlich ist bzw. wie das ermittelt wird. Selbst in dem für dich günstigen Fall, dass es einen Mietspiegel gibt, bleiben da noch reichlich Ansatzpunkte, um dir das Leben schwer zu machen.


    Für mich sieht das Fazit so aus: Du kaufst ein Haus, in dem eine Wohnung noch für 3 Jahre zu einem Mietzins vermietet ist, der kaum eine gute Rendite abwerfen wird und vielleicht noch nicht einmal die Kosten deckt. Danach wird das abgelöst von einem Vertrag, auf dessen Inhalt du nur sehr beschränkt Einfluss hast.

    Der Kaufpreis müsste schon spektakulär sein, damit ich mir das antun würde.


    Nicht nur der, auch der aktuelle Eigentümer gehört in diese Kategorie. Oder hältst du es für einen großen Zufall, dass er nach 10 Jahren verkauft?


    Müssen? Das glaube ich bei dieser Begründung nicht. Der Mieter hätte das vielleicht gerne so - ob du es machst, ist deine Entscheidung. Wenn dem Mieter die Wohnung nicht mehr "zeitgemäß" erscheint, kann er ja ausziehen ...


    Kann man ja prüfen. Und danach selbst entscheiden.

    Beide Punkte könnten zwar durchaus auch Mängel sein, mein Gefühl sagt mir aber, dass es hier nicht so ist.


    Auch dabei würde ich nicht gerade auf Begeisterung beim früheren Eigentümer hoffen. Andererseits bietet es sich sowieso an, die Modernisierung erst nach 3 Jahren durchzuführen und dann kommt (hoffentlich) wenigstens eine angemessene Miete.


    Unter solchen Umständen würde ich mir den Kauf jedenfalls sehr genau überlegen.
     
  8. Duncan

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    ich könnte mir sogar sehr gut vorstellen, dass der jetzige Eigentümer überhaupt kein Verkaufsinteresse mehr hat, wenn der Spezialmieter ala Alteigentümer morgen seinen letzten Schnaufer täte....


    PS: ist das eine der ungeschriebenen Gesetzmäßigkeiten der Vermietung? Der Mieter mit der geringsten Miete macht den meisten Ärger und die meiste Arbeit.
     
  9. #8 Pharao, 10.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 12.03.2014
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    Hi Altariq,

    sehe ich genauso wie "Duncan", wenn ich lese:

    "3-4 Alufenster müssten angeblich umgehend getauscht werden, da nicht mehr zeitgemäß" oder "Die Terrasse wäre rutschig, da muss ein neuer Belag drauf". Sorry, aber ob man ggf. einen Mangel lediglich repariert oder ggf. ganz austaucht bzw. neu macht, das obliegt alleine beim Eigentümer und nicht beim Mieter ! Mal abgesehen davon, das "nicht mehr zeitgemäß" so erstmal kein Mangel darstellt.

    Und wie "Andres" auch schon geschrieben hat, bei solchen Spezialvereinbarungen die sehr Nachteilig für den neuen Eigentümer sind, zudem mit so einem "fordernden" Mieter, da muss der Kaufpreis wirklich spektakulär sein.
     
  10. Andres

    Andres
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    Es ist nur eine spezielle Ausprägung des allgemeineren Gesetzes: Mietverhältnisse werden mit der Zeit nicht besser.

    Wenn das "Mietverhältnis" mit kostenlosem Wohnen beginnt (was aus Vermietersicht ja der Totalausfall ist), kann man später nicht mehr viel erwarten ...
     
  11. #10 BHShuber, 11.03.2014
    BHShuber

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    Lass es

    Hallo,

    alle Fragen sind völlig überflüssig, spar Zeit, Geld und Ärger wenn man es einfach lässt!

    Es gibt soviele Objekte zu Kaufen, warum muss es immer so eine Klitsche sein, wo der brutale Ärger vorprogrammiert ist.

    Wegen des Preises, na ja, lieber mehr Geld berappen und ein ordentliches Objekt haben als sich dauerhaft schwarz zu ärgern!

    Gruß

    BHShuber
     
  12. #11 immodream, 11.03.2014
    immodream

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    Hallo altariq,
    wie kann man sich auf solch einen Blödsinn einlassen?
    Das riecht förmlich nach Ärger. Wenn du meinst, du kannst über den Trick der Modernisierung die Miete erhöhen, wird dir solch ein Mieter schon erklären, das es sich lediglich um Reparaturen handelt.
    Wie schrieb vorher andres, der Mieter mit der geringsten Miete macht den größten Ärger.
    Das kann ich nach fast 30 Jahren Vermietung und Kauf zahlreicher Häuser von Erbengemeinschaften nur bestätigen.
    Schaffe beim Kauf klare Verhältnisse.
    Grüße
    Immodream
     
  13. Pharao

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    Hi Immodream,

    wie meinst du das denn bitte ? Der Mieter muss doch nur auf diese speziele Vereinbarung hinweisen, die m.E. erstmal (also bis Ablauf) jede Mieterhöhung ausschliesst.
     
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