(Behinderten gerechter) Badumbau durch Mieter

Diskutiere (Behinderten gerechter) Badumbau durch Mieter im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, mein Mieter möchte das Badezimmer (BJ 1987, hochwertig aber altmodisch) meines ZFH umfassend behindertengerecht bzw. in ein Pflegebad...

  1. #1 peterchen, 15.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2020
    peterchen

    peterchen Neuer Benutzer

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    Hallo,

    mein Mieter möchte das Badezimmer (BJ 1987, hochwertig aber altmodisch) meines ZFH umfassend behindertengerecht bzw. in ein Pflegebad umbauen. Dies umfasst die Neuverlegung aller Leitungen, Entfernung eines gemauerten "Sichtschutz mit Spülkasten", mobile Pflegewanne anstatt Dusche, Ablaufrinne, Lüfter in die Außenwand, komplette Erneuerung aller Fliesen und Böden, Türe, usw..

    Die Investitionen sind nicht unerheblich und werden vollständig vom Mieter getragen. Die Arbeiten sind von einem Architekten geplant und werden von Fachfirmen ausgeführt.

    Für mich wäre das grundsätzlich in Ordnung. Wichtig wäre mir, dass mit überschaubarem Aufwand wieder Rückgebaut werden kann und eine solide und faire vertragliche Regelung für den Fall der Fälle getroffen wird.
    Sprich, Auszug der Mieter, Verkauf des Hauses, Folgekosten und (teure) Reparaturen....

    Welche Regelungen wären euch als Vermieter wichtig und gleichzeitig auch für den Mieter fair?
    Gibt es hierfür "Best Practice" Regelungen?

    Danke und Grüße
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 15.02.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Ein Rückbau wird mit "überschaubarem (=geringem) Aufwand nicht möglich sein.
    Warum möchtest du denn einen Rückbau?
    Ein barrierefreies Bad bietet mehr Nutzungsmöglichkeiten als normale Bäder und wird von Mietern gerne als echter Mehrwert betrachtet, eine höhere Miete bei Neuvermietung meist akzeptiert.

    Falls du wirklich einen Rückbau möchtest, solltest du eine Sonderkaution in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten vereinbaren. Das hat nichts mit der normalen Mietkaution zu tun und ist für solche Umbautendurch Mieter erlaubt.

    Eine Best-Practice-Regelung gibt es für Modernisierungen durch Mieter eigentlich nicht, außer dass man davon normalerweise abrät.
    In deinem Fall klingt das für mich solide und nicht nach Pfusch von Hobbybastlern, daher würde ich das Angebot vermutlich annehmen.

    Das Entgegenkommen des Vermieters ist frei verhandelbar. Grundsätzlich gibt es 2 Arten des Entgegenkommens (außer der Umbauerlaubnis), wenn das Bad im neuen Outfit erhalten bleiben soll:
    • Der Mieter wohnt seine Investition ab z.B. durch befristet mietfreies Wohnen (nur NK werden bezahlt) oder vergünstigter Miete.
    • Der Mieter fungiert als privater Kreditgeber und erhält z.B. monatliche Ratenzahlungen
    Zieht der Mieter vor Abwohnen/Abzahlen aus, kann man eine Ausgleichzahlung vereinbaren, z.B. den Zeitwert (dazu gibt es Tabellen als Richtwert) des Bades zu diesem Zeitpunkt.

    Reparaturen kommt drauf an.
    Wenn das Bad bleiben soll, ist das für mich Vermietersache auch wenn der Umbau vom Mieter beauftragt und umgesetzt wurde.


    Wichtig für mich wäre eine optisch neutrale Badgestaltung, evtl. mit kleinen Akzenten ohne extremes Design. Das Bad sollte dem Massengeschmack entsprechen.
    Nicht jeder steht auf ein Bad mit Benjamin Blümchen Motiven oder Bildern der ISS oder was den Leuten sonst noch so einfallen könnte an sich individuell austoben.

    Wichtig für mich wäre auch das Thema wie geht man mit evtl. Problemen mit den Handwerkern um.
    Normalerweise haften Handwerker nur gegenüber dem Auftraggeber. Da sollte irgendeine Regelung gefunden werden.


    Über die speziellen mietrechtlichen Risiken und Absicherungsvarianten so umfangreicher Umbauten durch Mieter, würde ich mich noch anwaltlich aufschlauen und auch eine Sondervereinbarung aufsetzten lassen.
     
  4. #3 Gewohnheitstier, 15.02.2020
    Gewohnheitstier

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    Wenn sach- und fachgerecht ausgeführt. Warum dann überhaupt eine Vereinbarung zum Rückbau?

    Reparaturen darf der Mieter für sein Eigentum schön selbst machen. Wenn das Haus/Wohnung verkauft wird tritt der neue Eigentümer schlicht in den wie auch immer gearteten Vertrag ein.

    Ansonsten, ein wenig Geld in die Hand nehmen und zum Spezialisten (Anwalt) gehen.
     
  5. #4 peterchen, 15.02.2020
    peterchen

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    Hallo ihr beiden,

    ich schließe mich euren Ausführungen generell an. Auf die Frage, warum Rückbau:
    Der Betreff war nicht ganz korrekt - es handelt sich nicht um einen barrierefreien Umbau im eigentlichen Sinne. Sondern den Umbau in ein echtes Pflegebad wie im Seniorenheim. Das ist schon sehr speziell und aus meiner Sicht nur bei einem ganz eingeschränkten Personenkreis wertsteigernd. Die meisten Leute wollen eben keinen Fäkalienausguss im Badezimmer ;-)
     
  6. dots

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    Als Vermieter würde ich das Bad auf meine Kosten umbauen lassen, alles selbst beauftragen und - ganz entscheidend - entscheiden, welche Handwerker die Arbeiten ausführen.

    Der Mieter wird ein Interesse daran haben, dass die Ausführung möglichst günstig ist. Der Vermieter wird ein Interesse an einer langen Haltbarkeit etc. haben.
    Das widerspricht sich meistens.

    Auf die Wünsche des Mieters kann man ja durchaus eingehen, wenn man will bzw. wenn man meint, dass man dafür Nachmieter findet.

    Der Mieter zahlt dann z.B. einen mtl. Betrag X als Miete, Mieterhöhung oder separat.
    Dann gibt's auch kein Problem, wenn der Mieter 3 Monate nach Fertigstellung kündigt.
     
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  7. #6 peterchen, 15.02.2020
    peterchen

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    Hallo @dots , sorry, aber hast du den Beitrag genau gelesen? Es geht hier um ein Pflegebad. Für dieses ist natürlich niemand bereit, außer die aktuellen Bewohner, einen eklantanten Mehrbetrag zu bezahlen. Für mich wäre es also im Falle eines Auszuges negativ - wobei im Umkehrschluss der Mieter mit hoher Sicherheit nach seiner Investition nicht zeitnah ausziehen möchte. Die lange haltbarkeit ist mir personlich in diesem Fall auch egal, da ich davon ausgehe, dass bei Neuvermietung oder Verkauf das Bad von mir oder eben vom neuen Eigentümer sowieso neu gemacht werden muss. Deshalb auch das Thema potenzieller Rückbau in ein Nicht-Pflegebad.

    Ich kenne die vom Mieter gewählten Handwerker und die sind in Ordnung. Zumal ist unsere Vereinbarung schon mal soweit, dass der Mieter alle Folgekosten durch den Umbau trägt.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 15.02.2020
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    So ein Ausguss ist halb so wild.
    Wird das nicht mehr benötigt kann der Ausguss abmontiert und verschlossen oder z.B. gegen ein Bidet getauscht werden.
    Sollte man im Vorfeld nur auf die Höhe achten, auf der das Abflußrohr in der Wand verschwindet.

    Magst du mal Pläne von dem Bad einstellen oder was genau rein soll? Vielleicht werden deine Bedenken dann deutlicher.
     
  9. Andres

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    Grundsätzlich wäre es auch ratsam, den § 554a BGB zu lesen (und zu verstehen ;)).
     
  10. dots

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    Und wenn er doch auszieht oder ausziehen muss? Dann hinterlässt er dir ein Bad, mit dem du nichts anfangen kannst, aber er oder die Erben vielleicht noch Geld sehen wollen.

    Ich habe sehr wohl alles gelesen und auch verstanden, sehe aber in der ganzen Sache erhebliches Konfliktpotential.
     
  11. #10 FMBerlin, 15.02.2020
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    Hinsichtlich einer Sonderkaution für den Rückbau ist zu bedenken, daß es zur Zeit praktisch keine Zinsen gibt aber die Baukosten pro Jahr ca. 5% bis 10% steigen. Das führt in z.B. 10 Jahren leicht zu Rückbaukosten in Höhe der doppelten Sonderkaution von heute.
     
  12. #11 peterchen, 15.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2020
    peterchen

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    Das ist mir doch klar, aber ich möchte mich nicht grundsätzlich verweigern. Der Mieter ist ein sehr guter Mieter und mir ist daran gelegen ihn zu behalten, zudem habe ich großes Verständnis für den Umbau -> Ergo möchte ich eine Regelung finden, mit der beide Parteien langfristig zufrieden sein können.

    Für mich wäre, bei jetzigem Wissen, folgendes ok:
    - Mieter verpflichtete sich zur fachgerechten Umsetzung
    - Haftet für alle aus dem Umbau entstehenden und ggf. Folgeschäden
    - Muss die Instandhaltung für sein Bad selbst tragen
    - Bei "vorzeitigem" Auszug geht das Bad in mein Eigentum über
    - Bei "vorzeitigem" Verkauf der Immobilie erstatte ich dem Mieter anteilig einen Betrag X der Investitionskosten
    - was "vorzeitig" ist, wäre noch zu klären. Hier wäre eine Tabelle hilfreich wie lang ein Badezimmer abzuschreiben ist. Ich kenne nur Tabellen zu einzelnen Badezimmerkomponenten. Das wäre in meinem Fall aber nicht praktikabel. Ich könnte mir vorstellen hier eine fiktive Zeit von 10 Jahren anzusetzen.
    Bsp.: Ich möchte nach 7 Jahren verkaufen und erstatte den Restwert für 3 Jahre.

    Richtig, das sage ich ja. Ggf. habe ich dann ein für weitere Vermietungen nutzloses Bad. Das spricht doch eben genau dagegen, diese erhebliche Investition selbst zu tätigen. Im Gegensatz kann man eine Regelung treffen, dass, wie oben aufgeführt, das Badezimmer auf mich übergeht. Dann müsste ich "lediglich" rückbauen im Rahmen der Badsanierung, welche sowieso irgendwann angestanden hätte. Wahrscheinlich würde ich das Haus nach Auszug der Mieter aber sowieso verkaufen.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 15.02.2020
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    Nach Betrachten der Pläne, habe ich meine Meinung geändert.

    Das was dem Mieter vorschwebt, ist aus meiner Sicht nicht mehr durch § 554a BGB gedeckt, das Bad wäre für "Normalos" nicht mehr ernsthaft nutzbar.
    Ein Rückbau wäre nicht einfach möglich, sondern käme einer Kernsanierung des Bades gleich.

    Für diese Pläne, falls sie umgesetzt werden sollen, unbedingt einen Statiker mit hinzu ziehen, nicht nur einen Architekten.
     
  14. Ferdl

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    Ich habe den Eindruck dass dir etwas unklar ist.
    Wo du immer wieder von Verkaufen schreibst, deine Vertraglichen Verpflichtungen mit dem Wohnungsmieter gehen auf den Käufer über!
    Der Käufer muss den Mietvertrag mit deinem Mieter übernehmen, unabhängig davon wie das Bad nu geregelt ist.

    Ein Pflegebad könnte für einen Vermieter (bzw. Verkäufer) einen Wert haben wenn betreuende Einrichtungen in der Nähe sind. Lebenshilfe oÄ
    Ansonsten, für einen "normalen" Mieter kannst du den ganzen Kram, so teuer der auch gewesen sein mag, wieder rausreißen. Da bleibt dann vermutlich nicht von über.
    Der Fäkalienausguss ist da sicher das kleinste Problem.
    Nebenbei, wenn die Decke eine stationäre Kranbahn nicht aushält, gibt es auch mobile Lösungen auch wenn die nicht so schön sind.
     
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  15. #14 Katharmo, 15.02.2020
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    Wenn du sowieso verkaufen möchtest, kannst du die Wohnung ja deinem Mieter anbieten. Vielleicht wäre das unkomplizierter.
     
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  16. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Dann gilt es eben den Umbau so zu gestallten, dass es auch für nicht pflegebedürftige Mieter nutzbar ist.
    Wie schon geschrieben ein Fäkalausguss kann ohne Badumbau zurückgebaut werden. Ein schwellenloser Zugang zur Dusche kann man man auch ohne Rollstuhl nutzen. Eine Liftanlage kann demontiert werden, ebenso ein höhenverstellbares Waschbecken oder Toilette, kann gegen ein Normales ausgetauscht werden.

    Ich würde den Umbau gemeinsam mit dem Mieter planen und zwar so, dass sich ein späterer Umbau ohne Stemmarbeiten machen lässt. Im Vorfeld würde ich abklären wie die Zuzahlungskosten (ist der Mieter entsprechend Versichert, kann eine Zuzahlung erfolgen) abrechenbar sind.

    Ich würde die Aufträge vergeben und die Kosten (auch die für eventuelle Rückbauten) über eine Mieterhöhung, sowie einem Umbaukostenpauschale ( in der Höhe seines Zuschusses) an den Mieter oder über direkte Abrechnung diverser Kosten durch die Handwerker an den Mieter, finanzieren.
    Eine Beratung durch VDK oder ähnliche Institutionen ist auch förderliche.
    Nicht vergessen ein paar Fließen mehr als Ersatz beiseite zu legen.
     
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