Bei Kautionsabzügen zwingend Rechnungen erforderlich?

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von Triple-J, 09.02.2016.

  1. #1 Triple-J, 09.02.2016
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe nochmal eine kleine Frage, die mir Google nicht endgültig beantworten konnte:

    Müssen Abzüge von der Kaution dem Mieter zwingend mit Rechnungen belegt werden oder können diese auch nach einer angemessenen Pauschale erfolgen? Also sozusagen als Schadensersatz, z. B. auch dann, wenn der Vermieter den Schaden erst zu einem späteren Zeitpunkt beheben möchte?

    Aktuell ist es so, dass der ausgezogene Mieter zwei Schäden verursacht hat:
    a) Dicke Einbeulung in der Badezimmertür (neue Badezimmertür ist billiger als es durch Fachmann reparieren zu lassen, kostet im Obi 25€).
    b) Ca. 15cm langer Kratzer in einer Fußleiste (die im Baumarkt keine 10€ kostet, fraglich ist nur, ob exakt diese Fußleiste noch zu haben ist)

    Im Übergabeprotokoll wurden die beiden Mängel festgehalten und zusätzlich Folgendes aufgeschrieben (beide Parteien haben unterschrieben):
    In die "ca. 40€" und "ca. 20€" habe ich Fahrtkosten und ein paar Euros Arbeitszeit eingerechnet, da wir das selbst machen würden (wobei wie oben angedeutet, ich das Ganze auch gerne erst zu einem späteren Zeitpunkt erledigen möchte), so dass es denke ich mal für den Ex-Mieter recht günstig ist.

    Manche Google-Ergebnisse sagen aber, ich müsste alles direkt erledigen und dem Ex-Mieter dafür Rechnungen präsentieren, um die Abzüge zu rechtfertigen. Ist das korrekt? Dann müsste ich ja für die Fahrt- und Arbeitskosten eine Rechnung stellen, was mir als Privatmann gar nicht möglich ist. Ergo müsste ich dann Fachmänner hierfür beauftragen, um diese beiden Kleinigkeiten zu erledigen, was dem Ex-Mieter erheblich teurer käme (der Fachmann gibt sich sicherlich nicht mit 15€ für Fahrt und Arbeit bezüglich der Badezimmertür zufrieden. ;) )

    Danke vorab.
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Deine eigene Arbeitszeit bekommst bei solchen Konstellation regelmäßig nicht mit abgerechnet. Es fängt schon an, wenn du die Fahrkosten von dir zum Baumarkt, zum Objekt und zurück nach Tabelle (analog Steuer) abrechnen möchtest. Ist der Mieter solvent (reicht die Kaution wirklich? Mietrückstände, NK-Abrechnung usw. beachten): Firma, ordentliche Rechnung, liquidieren, fertig. Ist der Mieter H-4ler, insolvent oder sonst aktenkundlich nicht pfändbar und die Kaution reicht nicht zur Deckung aus: Selbstvornahme, Ansatz Material, wird eh nicht bezahlt egal wie viel, wie hoch...
     
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  4. #3 immodream, 09.02.2016
    immodream

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    Hallo Triple-J,
    da ich auch überwiegend alles selber instand setze, kann ich meistens nur Materialrechnungen vorlegen. Oft habe ich auch noch Material ( z. B.den Fußleistenrest ) aus Altbeständen im Materiallager.
    Bei der Abnahme bespreche ich direkt mit dem Exmieter die notwendigen Reparaturen. Ich weise auf die Handwerkerlöhne hin und biete an , die Reparaturen in Eigenleistung durchzuführen. Da ich ja den Zeitaufwand und die Materialkosten kenne, rechne ich alles kurz durch und schlage dem Mieter direkt den Komplettpreis für die jeweilige Maßnahme vor. Willigt der Mieter ein , wird das und auch der vereinbarte Preis direkt ins Abnahme-
    Protokoll aufgenommen.
    Bisher habe ich bei der Endabrechnung keine negativen Rückmeldungen erhalten.
    Grüße
    Immodream
     
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  5. Pitty

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    Ich würde nie einen Preis in ein Abnahmeprotokoll schreiben. Und würde dem Mieter ein Recht der Nachbesserung geben. Vielleicht möchte er die Tür einhängen oder die Fußleiste montieren.
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Wenn der Mieter bei der Übernahme erklärt, dass er diese Arbeiten nicht übernehmen möchte und diese doch mit der Kaution verrechnet werden sollen werde ich mich hüten ihn da von etwas anderem überzeugen zu wollen. Wenn er dazu einem pauschaliertem Abschlag vereinbart und diesen in Schriftform auf dem Protokoll bestätigt und dies nach meiner Einschätzung kostendeckend ist, warum nicht? Das ist der Fall des kooperativen Mieters der keinen Konflikt heraufbeschwören möchte, sondern einfach sieht ja hier ist ein Schaden von mir verursacht worden, dafür stehe ich gerade, aber halt finanziell, weil selber geht nicht(z.B. zwei linke Hände mit lauter Daumen dran). Wenn das alles sauber abläuft, schick. Wenn der Mieter aber eher konfliktbereiter ist oder klassischer Streithansel, s.o.
     
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  7. #6 Triple-J, 10.02.2016
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    Sehe ich genauso wie Duncan. Zumal es aber auch zum Vorteil des Mieters ist. Die Alternative, dass der Mieter es selbst macht, kam vorliegend wohl ohnehin nicht in Frage, da die beiden direkt nach dem Termin zurück in ihre südliche Heimat, also mehrere 100km, fahren wollten (und die Abnahme war am Sonntag, also spontan zum Baumarkt war auch nicht). Die kommen wohl kaum dafür zurück, da sind die 60€ für die allemal billiger. Die zweite Alternative, nämlich ganz offiziell Handwerker beauftragen, nun, die verlangen für die Anfahrt ja schon kaum weniger als 60€. :D Da können dann schnell 300€-600€ zusammen kommen. Ich denke mal, es ist für beide Seiten eine akzeptable Lösung.
     
  8. #7 immodream, 10.02.2016
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    Hallo Pitty,
    Wohnungsübergabe heißt für mich auch Schlüsselübergabe. Wenn der Mieter die Mängel im nächsten Monat beseitigen will, erklär ich dem auch , dass er anteilige Miete zahlen muß.
    Also willigen die meisten Mieter ein, wenn sie die Mängel auch als Mängel anerkennen die sie eigentlich selbst beseitigen müßten.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 Lucky Strike, 21.08.2016
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    Würde mich hier gern mal mit ein paar Fragen einklinken...unabhängig ob ein ehemaliger M solvent ist oder nicht.

    "Schönheitsreparaturen"...bei wirksamer Klausel, abrechnen nach Kostenvoranschlag oder Rechnung? Im letzteren Fall gleich die Anschlussfrage...Eigenleistung (z.B Tapeten entfernen) netto laut Kostenvoranschlag ansetzen? Weil auf der Rechnung des Malers taucht das ja dann nicht auf...

    "Reinigung"...im MV folgendermassen vereinbart:

    Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und sauber zu übergeben.

    Nun waren die M extrem starke Raucher...überall Nikotinablagerungen (Fensterrahmen, Küche usw...)...ca. 25 Stunden Putzaufwand, weil ich das dem neuen M nicht zumuten konnte. Fotos sprechen Bände. Kann ich das iwie geltend machen? Wenn ja mit "wieviel"?

    "Beschädigungen"...überlassene Gardinen kaputt (Nikotin + Sonne + keine regelmäßige Wäsche = Risse), Schiebeelemente vor einer großen Fensterfront (wirklich "abgegriffen", unten vom Hund angefressen)...war nix neues, aber alles top gepflegt. Wie kann ich sowas "berechnen"? Zeitwert oder %uale Neuanschaffung laut Kostenvoranschlag? Ein Backofen in einem top Zustand...völlig versaut weil nie gereinigt. Musste ich austauschen. Auch dies war ein älteres Gerät (Küche wurde mitvermietet)...aber das Teil war ja nicht kaputt, sondern musste entsorgt werden weil es nicht mehr zu reinigen war (und ja, ich hab von Backofenspray bis über Backpulvermischung alles versucht).

    "Diebstahl"...klingt doof, aber es fehlt zB ein altes Blechschild aus der Küche, ist so nicht mehr zu bekommen. Ähnliche Schilder kosten ca. 20€ bei Amazon...einfach "ansetzen"? Oder eine Gardinenstange...neuer M braucht die zwar nicht, aber es war dennoch mein Eigentum.

    Vielen Dank für Eure Meinungen...und sry für meine kurze Schreibweise. Nerven sind grad bissel hinüber :(
     
  10. Berny

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    Naja, eher: Nutzungsentschädigung bzw. Entschädigung für vorübergehende Nichtvermietbarkeit.
    Aber back to topic: Auf Übergebeprotokollen kann man nicht nur Mängel etc. vermerken, sonder auch, wer sie in welcher Zeit auf wessen Kosten beheben wird bzw. soll.
     
  11. #10 immodream, 21.08.2016
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    Hallo Lucky Strike,
    bei mir bekommt jeder Mieter , der gekündigt hat , ein Merkblatt " Infos zum Auszug ".
    Da steht z. B. drin, das er für Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag zuständig ist.
    Ich biete dem Mieter an , eine Vorababnahme durch zuführen.
    Unter anderem steht auch in diesem Merkblatt, das die Wohnung gereinigt, Fenster mit Rahmen geputzt und Türen und Holzdecken zu reinigen sind.
    Wenn keine Vorababnahme stattfindet, gebe ich dem Mieter die letzte Chance bei der Wohnungsendabnahme entsprechend nachzureinigen.
    Wenn er keine Lust hat , biete ich an, die Nachreinigung selbst durchzuführen und lege auch gleich den Reinigungspreis fest.
    Der Betrag wird auch direkt im Übergabeprotokoll niedergeschrieben.
    Erfahrungsgemäß ist bei Mietern, die einen solchen Saustall hinterlassen , nichts zu holen, die Kaution wurde schon abgewohnt und man ist eigentlich nur noch froh, wenn die weg sind.
    Getreu dem Spruch " man soll schlechtem Geld nicht noch gutes Geld hinterherwerfen " bleibt man auf den Kosten für die Schadensbeseitigung sitzen.
    Grüße
    Immodream
     
  12. #11 Lucky Strike, 21.08.2016
    Lucky Strike

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    Vielen Dank für den Hinweis...merk ich mir!

    Kaution ist noch vollständig vorhanden, "Übergabe" hat nicht stattgefunden, Schlüssel wurden nur hinterlegt...hab dann mit einem Zeugen besichtigt. Mängelprotokoll mit Nachfrist zur Mängelbeseitigung wurde gestellt, jedoch abgelehnt. Daher meine Fragen...
     
  13. #12 Sweeney, 22.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 22.08.2016
    Sweeney

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    Ist die Klausel tatsächlich wirksam? Ich habe den Wortlaut bislang nicht gesehen. Weiterhin wäre interessant in Erfahrung zu bringen, ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übernahm.


    Der Besitzübergang von Einrichtungsgegenständen müsste idealerweise vor Gericht beweisbar sein. Sollte dieser Beweis nicht erbracht werden können, könnte der Mieter argumentieren die Einrichtungsgegenstände seien nicht in seinen Besitz übergegangen. In der Praxis dürfte es für den Vermieter nicht leicht werden, diese Behauptung zu widerlegen - er wird auf den Kosten ohne Beweise sitzen bleiben.

    Das Rauchen in der Wohnung ist zunächst ordnungsgemäßer Gebrauch der Mietsache - darunter fällt auch starkes Rauchen. Einen Außnahmefall würden sehr vereinzelte Extremfälle bilden, in denen Nikotinschäden nicht mehr durch bloße Schönheitsreparaturen zu beheben sind, sondern vielmehr umfangreiche Instandsetzungsarbeiten erfordern. Da in diesem Fall jedoch durch bloßes Putzen die Schäden beseitigt wurden, ist nicht von einem Extremfall auszugehen.

    Auch sei erwähnt, dass dem Mieter eine Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden sollte. Geschieht dies nicht und der Vermieter beseitigt die Schäden in Eigenregie, so gehen die dabei entstandenen Kosten auf das Konto des Vermieters.


    Liegt eine schriftliche Ablehnung vor? Wenn ja, bitte die vom Mieter angeführten Gründe mitteilen.
     
  14. Nanne

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    Schadensersatzansprüche wegen exzessiven Tauchens eines Mieters.(LG Hannover, Urteil v.29.2.16, Az. 12 S 9/13)
    "
    Dass ein Vermieter inen Mieter, der exzessiv in einer Mietwohnung geraucht hat, auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann, bestätigte das LG Hannover im Febr.2016. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter lt.Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist ode nicht.

    u.a. Der M. hatte in der von ihm angemieteten Wohnung immer exzessiv geraucht.Nach dem Auszug des Mieters waren in der Wohnung sehr starke Nikotinablagerungen festzustellen. Trotz Aufforderung des Vermieters weigerte de Mieer sich jedoch, die Mieträume zu renovieren und die Kosten für Tapezieren, Schleifen, Lackieren und Streichen zu tragen. Lt.Mietvertrag war der Mieter nicht wirksam zu schönheitsreparaturen verpflichtet worden.

    Das LG Hannover entscheid den anschließenden Rechtssstreit zu Gunsten des Vermieters.Der Vermieter hatte nach Ansicht des Gerichts einen Schadensersatzanspruch in Höhe der entstandenen Kosten der Instandsetzungsarbeiten sowie des Mietausfalls gegen den Mieter. Das exzessive Rauchen wurde vom Gericht nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mieträume akzeptiert. u.a.m."


    Die Backofensache kenne ich selbst zu genau. Auch sonstige sog. "Kleinigkeiten" kaputt, auf diesen Reparaturkosten bleibt man i.d.R. sitzen weil die Rechnungen fehlen, und selbst reparieren kostet ja angeblich nichts.
    Irrtum: Eigenleistung des Vermieters.
    Erledigt der Vermieter Arbeiten selbst darf er hierfür Kosten in Rechnung stellen, die sonst auch bei Einschaltung eines Dritten entstanden wären. WMSt.darf nicht berechnet werden. ( bezieht sich auf Schäden, die der M.nachweisbar verursacht hat). So ist es mir bekannt.

    Aber wie hoch sind die jeweiligen Kosten? hierzu braucht man ja den jeweiligen Kostenvoranschlag und den machen Handwerker auch nicht umsonst, wenn sie wissen den Auftrag nicht zu erhalten. Da beißt sich die Katze in den Schwanz.
     
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  15. #14 Sweeney, 22.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 22.08.2016
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    Vielen Dank für die Ergänzung.

    Dieses Urteil ist zwar sehr interessant, es greift jedoch ledigleich ein vorangegangenes Urteil des BGH auf. Der BGH entschied, dass über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Rauchen in einer Mietwohnung begründet 'eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.' (vgl. BGH, 05.03.2008 - VIII ZR 37/07)

    Letztendlich wird es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Der in diesem Thema dargestellte fiktive Fall legt bislang keine Vermutungen nahe, dass es sich tatsächlich um einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache handelte.
     
  16. Nanne

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    So ist fast jeder Fall ein "Einzelfall" und fast immer schlecht zu beweisen, denn man bestellt einen Sachverständigen/Gutachter. Welcher Vermieter gibt da nicht schon vorher auf?
     
  17. #16 Sweeney, 22.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 22.08.2016
    Sweeney

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    Mit dem Einzelfall wollte ich betonen, dass es sich bei den genannten Urteilen um wirkliche Ausnahmefälle handelt, die eher selten anzutreffen sind und nicht allgemein übertragbar sind auf sämtliche Raucherbuden.

    Der Tatbestand des exzessiven Rauchens reicht eben allein nicht aus, um eine Schadenersatzpflicht des Mieters zu begründen. Vielmehr kommt es darauf an, ob umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, um den Schaden zu beheben. Die Instandsetzungsmaßnahmen müssen also über das Maß der regelmäßigen Schönheitsreparaturen hinausgehen.

    In der Praxis bedeutet dies, dass die Bude so verquarzt ist, dass beispiels der Putz erneuert werden muss, um einen unsachgemäßen Gebrauch zu begründen. Wie gesagt, halte ich dies für einen extremen Ausnahmefall, denn in der Regel dürften Schäden in Wohnungen mit selbst starken Nikotinablagerungen durch bloße Schönheitsreparaturen behoben werden.

    Eine Möglichkeit der Absicherung bestünde in einem individuell vereinbarten Rauchverbot. Formularmäßige Klauseln dürften hier jedoch ausscheiden und der Mieter dürfte ebenfalls nicht übermäßig benachteiligt werden, um ein solches Rauchverbot wirksam zu vereinbaren.
     
  18. Nanne

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    So ist es. In meinem Zitat heißt es weiter: "Im entschiedenn Rechtsstreit war das exzessive Rauchen des Mieters nach Ansicht des Gerichts nicht als sozialadäquates Verhalten und Ausdruck einer freien Lebensgestaltung akzeptabel. Denn die Verschlecherungen der Mietwohnung konnten nicht mehr durch übliche Schönheitsreparaturen i.S.d.§ 28 Abs.4 Satz 3 II.BV beseitigt werden, sondern es waren zusätzliche Instandsetzungsarbeiten erfolderlich." (LG Hannover, Urteil v.29.2.16, Az. 12 S9/13)

    Starke Nikotinablagerungen können eine Wohnung tatsächlich unbewohnbar machen, sollte keine entsprechende Renovierung erfolgen. Z.B. kann ein Bodenteppich so stark stinken, dass eine Reinigung nicht mehr greift und die Erneuerung notwendig ist, gilt evtl. auch für Tapeten. Dass weiße Kunststoff-Fensterrahmen durch starkes Rauchen später gelb aussehen kann auch sein.
    Da sind die überall rumliegenden Zigarettenkippen noch das kleinere Übel.
     
  19. #18 Sweeney, 22.08.2016
    Sweeney

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    Das ist mir schon klar. Ich bestreite auch nicht, dass dem Vermieter ein Schaden entstanden ist. Ich kommentiere lediglich, dass zu unterscheiden ist zwischen einem Schaden, der durch sachgemäßen Gebrauch entstanden ist und einem Schaden, der durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden ist. Der unsachgemäße Gebrauch ist Voraussetzung für die Schadensersatzpflicht des Mieters. Hierbei stellt das Rauchen - auch das exzessive Rauchen - in den wenigsten Fällen einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.
     
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  20. #19 Akkarin, 22.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 22.08.2016
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    Der VM hatte tatsächlich keinen Schaden, da sich alles mit Malerarbeiten also tapezieren und streichen (und damit Schönheitsreparaturen beheben) ließ.
    Mich würde allerdings mal interessieren, ob man dem Mieter die Mehrkosten in Rechnung stellen darf? denn solche Buden kann man nicht mit Malerit also normale Dispersionsfarben neustreichen. Je nachdem verbraucht man entweder eine Menge Sperrfarbe oder Sperrgrund und das sind mal schnell ein oder zwei Hunni mehr.

    Die Diskussion um das von Nanne zitierte Urteil des LG Hannovers könnt ihr euch aber sparen. Das AG Hannover gab der Mieterin Recht, dass in der Berufung angerufene LG der Vermieterin. Das zitierte Urteil wurde aber in der Revision erfolgreich angegriffen und vom BGH verworfen.

    Verfahrensgang:
    Im Revisionsurteil verwirft der BGH übrigens die Quotenklausel endgültig, hat sich also echt gelohnt die Klage.
     
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  21. Nanne

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    Ich stelle fest, dass man gut beraten wäre, wenn man ein Urteil zitiert sich erst mal versichert, ob dieses nicht schon wieder verworfen/gekippt ist. Das geht inzwischen sehr rasant, stelle ich fest.
     
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