Bei Kautionsabzügen zwingend Rechnungen erforderlich?

Diskutiere Bei Kautionsabzügen zwingend Rechnungen erforderlich? im Sicherheitsleistung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Danke für den Hinweis zum Verfahrhensgang, Akkarin. Mich würde allerdings mal interessieren, ob man dem Mieter die Mehrkosten in Rechnung...

  1. #21 Sweeney, 22.08.2016
    Sweeney

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    Danke für den Hinweis zum Verfahrhensgang, Akkarin.

    Die erwähnten zusätzlichen Kosten werden bei ordnungsgemäßem Gebrauch der Miete nicht auf den Mieter übetragbar sein.

    Der Gebrauch der Mietsache geht einher mit einer inhäreten Verschlechterung durch normale Abnutzung, die durch den Mietzins bereits abgegolten ist. Auch hier gilt die Abgrenzung zwischen vertragsgemäßem Gebrauch und unsachgemäßer Nutzung, aus der eine übermäßige Abnutzung entsteht.

    'Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.' (§ 538 BGB). Tritt der Schaden an der Mietsache jedoch durch unsachgemäßen Gebrauch ein, so liegt eine Schadensersatzpflicht auslösende Pflichtverletzung vor. (vgl. § 280 Abs.1 BGB)

    Nutzt der Kettenraucher die Mietsache also gerade noch im sachgemäßen Rahmen, so wird keine Schadensersatzpflicht ausgelöst und der Vermieter wird auf den Kosten sitzen bleiben.
     
  2. #22 Akkarin, 22.08.2016
    Akkarin

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    Hallo Sweeny,

    Ich meinte das wie folgt:
    Der BGH sieht keine Schadensersatzpflicht, wenn die Spuren des Rauchens mit den Mitteln üblicher schoenheitsreparaturen zu beheben ist.

    Putz abschlagen und neu verputzen ist definitiv unüblich. Neu Tapezieren und streichen mit üblicher Dispersionsfarbe halte ich fuer ueblich.

    Frage : was sind teure sperrgrundierungen, damit man neu Tapezieren kann? Oder teure Sperranstriche, bevor man die Decke wieder neu streichen kann?

    Übliche Schoenheitsreparaturen? Oder nicht?
     
  3. Nanne

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    Wie wäre folgender Fall zu bewerten: Nach Kündigung der Wohnung durch den Mieter geht es zur Besichtigung der Wohnungsinteressenten. Nachdem die Wohnung derartig nach Zigarettenrauch stinkt, halten sich die Interessenten die Nase zu und suchen das Weite.
    Daraufhin den Mieter angesprochen, er möge für Abhilfe sorgen, schüttelt dieser nur sein Haupt und alles bleibt wie es ist. Nach Übergabe der Wohnung versucht der Vermieter nochmal durch erneutes Inserat diese Wohnung zu vermieten, mit dem gleichen Ergebnis wie zuvor.

    Der Vermieter muß die Wohnung nun so grundlegend renovieren, dass eine Weitervermietung möglich ist/wird.
    Es gibt Mietausfall/Leerstand von ca. 6 Wochen, von den extra Kosten durch entsprechende Wandfarben ganz zu schweigen. Wäre der Mieter für diesen Leerstand und Wandfarbe samt Arbeitszeit zu belangen.?
     
  4. #24 Sweeney, 22.08.2016
    Sweeney

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    Der Begriff Schönheitsreparatur ist ironischerweise nicht im BGB definiert. In der Praxis wird hier hilfsweise § 28 Abs. 4 der zweiten
    zweiten Berechnungsverordnung
    herangezogen. Dort heißt es 'Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.'

    Ebenfalls ist grundsätzlich eine fachgerechte Durchführung der Arbeiten vorauszusetzen. Sollte für den Neuanstrich eine Grundierung notwendig sein, so dürfte auch diese in den Bereich der Schönheitsreparaturen fallen. Bliebe die Grundierung aus, so würde dies in einer fleckigen Wand resultieren - und dies wäre keine fachgerechte Durchführung der Arbeiten.
     
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  5. #25 Akkarin, 22.08.2016
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    Ich sehe den Punkt auch mehr im Wort "üblich".
    Grundierungen sind bei Malerarbeiten /Schönheitsreparaturen üblich.
    Niktionsperrgrund ist hingegen ehr bei der Renovierungen von Gaststätten üblich, als bei privatem Wohnraum.

    Müsste halt mal ein VM versuchen, diesen Teil der Kosten überzuwälzen.
    Wird wohl nur keiner machen, denn der gemeine VM wird versuchen die ganzen Kosten berechnen :048sonst:
     
  6. #26 Sweeney, 22.08.2016
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    Zunächst vorweg: Wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen werden nicht unwirksam weil jemand übermäßig quarzt. Wir gehen hier von einem Fall aus, in dem Schönheitsreparaturen nicht wirksam vereinbart wurden und prüfen ob ggf. ein Schadensersatzanspruch vorliegt.

    Ich führte ja bereits aus, dass es maßgeblich darauf ankommt, ob für die Behebung des Schadens umfangreiche Arbeiten notwendig sind, die über das übliche Maß von Schönheitsreparaturen hinausgehen. Das ist hier bislang nicht erkennbar, sodass keine Schadensersatzplicht des Mieters ausgelöst wird. Entsprechend gilt dies auch für den Ausfall der Mieteinnahmen.
     
  7. Nanne

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    Wir missverstehen uns. Der Fall in meinem Beitrag #23 ist fiktiv. Nochmals die Frage: was wäre, wenn die Wohnung lt.Gutachter durch Rauchgestank und entsprechende Ablagerungen in diesem Zustand nicht weiter zu vermieten wäre?.

    Ich bin überzeugt, in diesem Fall wäre der Mieter schadensersatzpflichtig, oder nicht?
     
  8. #28 MacSassi, 22.08.2016
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    Nö, nur dann, wenn das Rauchen in diesem Umfang nicht mehr vertragsgemäßer Gebrauch wäre. Ansonsten hätte das der Vermieter hinzunehmen (hinzunehmende Verschlechterung der Mietsache).
     
  9. #29 Sweeney, 22.08.2016
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    Ein Schadensersatzanspruch setzt eine Verletzung der vertraglich vereinbarten Pflichten voraus. Welche vertragliche Pflicht hat der Mieter denn in Deinem fiktiven Fall verletzt?
     
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  10. Nanne

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    Ist es tatsächlich keine vertragliche Verletzung der vereinbarten Pflichten des Mieters, wenn der die Wohnung verqualmt und nicht lüftet, sodass die Wohnung nicht weiter zu vermieten wäre? Ich nehme es so hin, jedoch mir fehlt der Glaube.

    Für mich wieder ein Argument mehr an keinen Raucher zu vermieten.
     
  11. Berny

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    Bei Kautionsabzügen zwingend Rechnungen erforderlich?

    Nein, aber Beweise. und für belastbare Beweise bzw. Ansprüche könnten Rechnungen erforderlich sein.
     
  12. #32 Sweeney, 22.08.2016
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    Ich verstehe durchaus, dass dem Vermieter hier ein Schaden entstanden ist. Relevant ist jedoch ausschließlich, ob der Schaden durch eine vertragliche Pflichterletzung entstanden ist. Hier fallen mir mehrere Konstellationen ein, in denen sich der Mieter schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter machen würde.

    1. Die Mietsache ist bei Übergabe renovierungsbedürftig; eine angemessene Nachbesserungsfrist wurde eingeräumt und ist verstrichen; die Schönheitsreparaturen wurden wirksam auf den Mieter abgewälzt. (Verletzung der Schönheitsreparaturenklausel)
    2. Eine Endrenovierungsklausel ist wirksam vereinbart; die Wohnung ist bei Übergabe renovierungsbedürftig; eine angemessene Nachbesserungsfrist wurde eingeräumt und ist verstrichen (Verletzung der Endrenovierungsklausel)
    3. Der Schaden wurde durch nicht sachgerechten Gebrauch der Mietsache herbeigeführt.
    4. ...
     
  13. Nanne

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    Und nochmal: Der M. hat eine Katze die auf den Teppich pinkelt, es stinkt demnach, der Gestank geht trotz Reinigung nicht aus dem Teppich, evtl. aus dem Estrich. Und das wäre meines Erachtens vergleichbar. Ob der Gestank nun Pisse oder Tabakrauch ist sollte für die Schadensbehebung auf Kosten des Mieters gleich sein. Nach meiner Logik.:27: (..weibliche logik.?)
     
  14. #34 Sweeney, 22.08.2016
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    Katzenpipi wird sicherlich nicht als vertragsgem. Gebrauch betrachtet - im Gegensatz zum Qualmen in der Wohnung.

    Ich sag es mal direkt: Sollte ein Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abwälzen, darf er sich nicht anschließend beschweren auf den Kosten für die Renovierung sitzen zu bleiben.

    Eine wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel bewirkt kein exzessives Rauchverbot, jedoch entbindet es den Mieter auch nicht von der Pflicht Schönheitsreparaturen auszuführen. Im Gegenteil: Die Notwendigkeit diese Arbeiten durchzuführen, dürfte bei Rauchern regelmäßig früher eintreten. Spätestens bei der Übergabe der Mietsache wäre der Renovierungsbedarf offensichtlich. Der Mieter hätte in diesem Fall zwar keine Pflicht durch das exzessive Rauchen verletzt, jedoch wäre er den Renovierungsverpflichtungen nicht nachgekommen. Hieraus kann sich eine Schadensersatzpflicht des Mieters ergeben.
     
  15. #35 Lucky Strike, 23.08.2016
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    Puh...da kommt man ja mit dem Lesen gar nicht mehr hinterher. Vielen Dank für Eure Einschätzungen und Urteilsverweise!

    Hab mich gestern mit meinem Anwalt beraten, er hatte natürlich auch Einsicht in den MV. Schönheitsklausel ist wirksam.

    Laut Übergabeverhandlung war Wohnung beim Einzug renoviert/nicht renovierungsbedürftig, keine Vorschäden, überlassene Gegenstände ebenfalls aufgeführt und von beiden Seiten unterzeichnet (hier zB. auch das fehlende Blechschild). Ein übermäßiger/unsachgemäßer Gebrauch sowie nicht fachgerecht durchgeführte Renovierungsarbeiten wurde nach dem Auszug durch einen Fachbetrieb festgestellt und ein entsprechender KV angefertigt. Nachfrist wurde gesetzt, jedoch vom M schriftlich mit abweichenden Behauptungen zur unterschriebenen Übergabeverhandlung beim Einzug abgelehnt.

    Ich werde nun entweder netto nach KV oder brutto nach RG die Positionen abrechnen, die der M zu verantworten hat. Eigenleistungen (u.a. auch für Reinigungsarbeiten) sind mit bis zu 15€/Stunde abrechenbar, sofern nachweisbar (auch hier gibt es ausreichend Zeugen). Schäden an Einrichtungen unterliegen dem Zeitwert, hier müsste man für alles einen Gutachter beauftragen. Das wird man sich bis auf einzelne Positionen schenken können. Türdichtungen waren bspw. nicht mehr zu retten, da nie gereinigt...ebenfalls durch Zeugen nachweisbar. Kalkablagerungen an den Fliesen in der Dusche ließen sich nur noch durch 3maliges Einweichen mit Citronensäure und heftigsten Bürstenkontakt entfernen (ich hab kurzfristig überlegt ob ich die Poliermaschine ansetzen soll ;) )

    Ich weiß, dass Rauchen zum üblichen Gebrauch zählt...ab wann man es exzessiv nennen kann ist sicher immer ein Einzelfall. Ehemalige sehr nette Nachbarn haben sich mittlerweile beschwert ("wir wollten nix sagen, weil wir ja mit den Leuten in einem Haus wohnen und man sich ja nicht streiten will")...schade, ich wurde leider nicht früher über diese Belästigung informiert, sonst hätte ich zumindest reagieren/abmahnen können. Die Maler haben testweise nur eine Tapetenbahn mit Wasser eingesprüht...danach sah es aus als hätte jemand auf den Boden gep***t. Für die Reinigung der Fensterrahmen, Küchenfronten usw. hab ich über eine Gallone Kunststoffreiniger verbraten (übrigens wäre das ein Tip für Euch, aber ich glaub ich darf hier keine "Werbung" machen).
     
  16. #36 Akkarin, 23.08.2016
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    Geiger Anlauger SE 01
    Zur gründlichen Untergrund-Vorbehandlung stark verschmutzter Decken und Wände durch Nikotin, Fett und Ruß
    entfettend, hohe Oberflächenverseifung, auch geeignet zum Entfernen von Wachs

    Rohstoffbasis: Trinatriumphosphat, Natriumperoxoborat, Natriummetasilikat

    100 g SE-1 Anlauger in 1 Liter Wasser auflösen und auf die zu behandelnde Fläche mit Schwamm, Pinsel oder Bürste auftragen. (Auch Airless spritzbar). Nach einer Einwirkzeit von ca. 10 Minuten mit viel klarem Wasser nachwaschen und vor einer weiteren Behandlung trocknen lassen. Nicht zu behandelnde Flächen vor Spritzer schützen (ansonsten sofort mit klarem Wasser nachwaschen). Arbeitsgeräte sofort nach Gebrauch gründlich mit Wasser reinigen.

    DAS Putzmittel für solche Fälle!
    (kosten 500g 10 €)
     
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  17. #37 Lucky Strike, 23.08.2016
    Lucky Strike

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    Na gut...dann empfehle ich mal für Kunststoff wie Fensterrahmen, Jalousien usw, aber auch andere Oberflächen wie Sitzpolster, Küchenfronten, Edelstahlkühlschränke, lackierte Türen usw...

    SURF CITY GARAGE Dash Away

    Der Reiniger ist eigentlich aus der prof. Fahrzeugpflege, ich nutze es mittlerweile aber auch im gesamten Haushalt. Genialer Stoff...aufsprühen und schon sieht man wie das Mittel den Dreck, besonders das Nikotin, anlöst und ablaufen lässt. Mit einem Microfasertuch nachwischen...fertig. Gibts in verschiedenen Größen, ich kauf das mittlerweile als Galloneund teile es auch im Familienkreis auf...idF unter 10€ pro Liter. Und man kommt echt lange hin damit.
     
  18. Berny

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    Bei mir "kosten" handwerkliche Arbeiten pro Stunde 20€, Reinigungs- und Putzarbeiten 10€, bei Erschwernis 15€ die Stunde. Bisher ohne Beanstandungen.
     
  19. #39 immodream, 23.08.2016
    immodream

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    Hallo,
    ich darf in den nächsten Wochen wieder eine gut verwohnte , verqualmte Wohnung renovieren .
    Da die Katzen der Mieterin die Rauhfaser an vielen Stellen beschädigt haben, hat sie sich schon einmal bereit erklärt, alle Tapeten zu entfernen. Den Rest werden wir dann bei der Abnahme besprechen.
    Die weiss lackierten Holzdecken und Türen werde ich wie von Akkarin empfohlen mit Ablauger säubern. Das ist vor allen über Kopf bei den Holzdecken eine " Schweinearbeit ".
    Für die Kunststoffenster, Silikonnähte , Schalter und Steckdosen benutze ich einen giftigen aber hochwirksamen Industriereiniger.
    Die gelbe Brühe läuft dann die Fenster runter.
    Ich hab mir jetzt von meinem Malerbetrieb, bei dem ich die Farben und Material kaufe , die auch meine Außenanstriche gemacht haben , eine Kostenvoranschlag erstellen lassen.
    Die Chefin hat m²Preise für das Entfernen der Raufaser, tapezieren der neuen Rauhfaser und streichen mit Wandfarbe als Kostenvoranschlag erstellt.
    Ich hab anhand der Baupläne einen Kostenvoranschlag für die Ausführung der Arbeiten durch einen Fachbetrieb erstellt.
    Den werde ich den Mietern bei der Abnahme über geben und die Reaktion abwarten.
    Dann werden wir die Kosten für die Renovierung verhandeln.
    Da die Mieter 10 Jahre in der Wohnung gewohnt haben, immer die Miete bezahlt haben und auch sonst pflegleicht waren , werde ich die mit dem Kostenvoranschlag schocken und dann als Vergleich die Kaution für die Renovierung verwenden.
    Grüße
    Immodream
     
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