Bei laufendem Mieterhöhungsverlangen auch noch Modernisierungsmieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Jakob Braun, 28.02.2013.

  1. #1 Jakob Braun, 28.02.2013
    Jakob Braun

    Jakob Braun Gast

    Hallo,
    ich habe folgendes Problem und wäre für Euren Rat sehr dankbar.
    Ich besitze ein Haus mit 3-Mietparteien. Im Februar habe ich allen ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt. Die Mieterhöhung tritt somit zum 1. Mai in Kraft.
    Nun möchte ich jedoch auch eine energetische Modernisierung machen und die alten Einscheiben-Fenster im Haus gegen moderne 3-fach Isolierglasfenster austauschen.
    Diese Modernisierung muss ich den Mietern ja 3 Monate zuvor ankündigen, damit die die 11% umlegen kann. Die Angebote habe ich jetzt vorliegen. Wie gehe ich nun mit der Ankündigung der Modernisierung vor? Welche Miete muss ich bei der Ankündigung zu Grunde legen? Die jetzige oder neue Miete oder sogar eine Aufstellung von beiden? Was wäre wenn nun ein Widerspruch gegen das normal Mieterhöhungsverlangen eingeht und dieses vielleicht gekippt wird?

    Gibt es eine Möglichkeit die Modernisierung auch gleich durchführen zu lassen und die Kosten trotzdem umzulegen? Die Mieter würden ja jetzt sogar noch davon profitieren. Ich würde die Umlage dann auch erst nach den 3 Monaten bei den Mieten machen.

    Noch eine Frage: Kann ich die vollen Kosten des Fensteraustausches ansetzten oder muss ich irgend einen Anteil für die alten Fenster abziehen?

    Jakob
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Miethöhe spielt für die Modernisierungsankündigung keine Rolle. Abgekündigt werden muss nach § 554 Abs. 3 BGB - neben "Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer" der Maßnahme - die zu erwartende Mieterhöhung.

    Selbst nach Durchführung der Maßnahme würde es in der Mieterhöhungserklärung ausreichen, wenn der Erhöhungsbetrag genannt wird. Sinnvollerweise sollte dabei aber der zu zahlende Gesamtbetrag vom Vermieter ausgerechnet werden. Das Problem der zutreffenden Miete wird sich dann aber bereits erledigt haben. Entweder haben die Mieter der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dann bereits zugestimmt oder die Zustimmung wurde verweigert und es gibt - bis zum erfolgreichen Abschluss einer Klage auf Zustimmung - keine Mieterhöhung nach § 558 BGB.

    Die Modernisierungsankündigung ist Voraussetzung ausschließlich für die Duldungspflicht des Mieters. Duldet der Mieter die Maßnahme ohne Ankündigung, kann die Jahresmiete auch um 11% der Modernisierungskosten erhöht werden. Voraussetzung für die Erhöhung nach § 559 BGB ist ausschließlich die Durchführung der Maßnahme. Einzige Rechtsfolge einer fehlenden Ankündigung ist die Verschiebung der ersten Fälligkeit der erhöhten Miete um 6 Monate.

    Es steht den Parteien selbstverständlich auch frei, eine Vereinbarung über eine Veränderung der Mietsache und eine damit verbundene Mieterhöhung zu schließen. Es handelt sich dann nicht mehr um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die vom Vermieter einseitig vorgenommen werden kann, sondern um eine zweiseitige Vereinbarung über eine Mieterhöhung nach § 557 BGB.


    Von den Kosten sind - auch wenn sich das nicht aus dem Gesetz ergibt - ersparte Instandsetzungkosten abzuziehen. Darüber hinaus müssen nach § 559a BGB Drittmittel zu Gunsten des Mieters angerechnet werden.
     
  4. #3 Immobook, 28.02.2013
    Immobook

    Immobook Neuer Benutzer

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    Hallo, ich möchte nur den lesenswerten Beitrag von RMHV um Folgendes ergänzen:

    Es ist zudem zu überlegen, ob die beabsichtigte Modernisierung vor oder nach Inkrafttreten des neuen Mietrechtsänderungsgesetzes angekündigt wird (Inkrafttreten demnächst nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt, es gibt allerdings Übergangsfristen). Denn der bisherige § 554 BGB ("Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen") entfällt und wird durch den neu eingeführten § 555a bis f BGB ("Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen") ersetzt. Auch der § 559 BGB (jetzt: "Mieterhöhung nach Moderniserungsmaßnahmen") wurde geändert. Was sich bezüglich Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen ändert, ist in diesem Video-Tutorial zu erfahren: Modernisierungsankündigung § 555 BGB neu - Mietrechtsänderungsgesetz: Was bringt's? Immobooks.de - YouTube . Was sich bezüglich der Mieterhöhung ändert, ist in diesem Video-Tutorial zu erfahren: Mieter zahlt Zeche! Mieterhöhung nach Modernisierung § 559 BGB neu (MietRÄndG) - Immobooks.de - YouTube . Alternativ gibt es dann noch die Möglichkeit eine „einvernehmliche“ Modernisierungsvereinbarung mit den Mietern gemäß § 555f BGB (neu) zu treffen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen und die zukünftige Höhe der Miete. Dann herrscht Klarheit für alle Seiten und viel Schreibkram bzw. „juristische“ Unwägsamkeiten entfallen.
    Viel Erfolg wünscht Immobook
     
Thema: Bei laufendem Mieterhöhungsverlangen auch noch Modernisierungsmieterhöhung
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