Bei Mietzahlungsverzug: wann kann man fristlos kündigen?

Diskutiere Bei Mietzahlungsverzug: wann kann man fristlos kündigen? im Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich hab hier schon mal gefragt, was man machen kann, wenn jemand unregelmäßig die Miete plus NK überweist. Mir wird das jetzt zu blöde...

Herr Dingens

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Hallo, ich hab hier schon mal gefragt, was man machen kann, wenn jemand unregelmäßig die Miete plus NK überweist.
Mir wird das jetzt zu blöde, bislang hat der Mieter wenigstens nach Bitten oder Aufforderung meinerseits gezahlt, aber in diesem Monat habe ich am die Miete mündlich am 8.6. angemahnt und bis heute gibt es keinen Zahlungseingang. Ich will dem Mieter (Familie) jetzt kündigen, da ich das Gefühl habe, dass der Mann, Unternehmer, in ernsten Schwierigkeiten steckt und es nur noch schlimmer kommen kann.

Im Mietvertrag steht: "Die Gesamtmiete in Höhe von derzeit x Euro ist monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag des jeweiligen Monats auf folgendes Konto des Vermieters einzuzahlen: ... "

Ab wann ist denn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Verzug? Wenn er für Juni nicht zahlt, ist es dann ab dem 5.7.? Der 4.7. ist der dritte Werktag im Juli.

Danke erst mal!
 

Herr Dingens

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Noch was vergessen:

Kann ich denn ab dem Tag X fristlos kündigen oder muss ich erst eine Abmahnung schreiben?
 

Christian

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Hallo,

wenn du der Vermieter bist, kannst du den Mietvertrag nur kündigen, wenn du einen GÜLTIGEN Grund dazu hast.
Was ein gültiger Grund ist, lässt sich bestimmt mit Hilfe der Forumssuche herausfinden, das wurde jedenfalls bereits so oft geschrieben, daß es m.E. hier nicht erneut geschrieben werden muss.

Gruß,
Christian
 
lostcontrol

lostcontrol

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Ab wann ist denn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Verzug? Wenn er für Juni nicht zahlt, ist es dann ab dem 5.7.? Der 4.7. ist der dritte Werktag im Juli.
am 05.07. ist der mieter dann in verzug.
und nein, du musst nicht erst mahnen.
 

Herr Dingens

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Danke lostcontrol
 

Herr Dingens

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Jetzt hab ich wieder was Neues:

"Will der Vermieter in jedem Fall einen unzuverlässigen Mieter loswerden, so kann er mit der fristlosen zugleich eine fristgerechte Kündigung nach Paragraf 573 BGB aussprechen, und zwar wegen erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten. Dafür ist dann je nach Vertragsdauer eine Frist von drei bis neun Monaten beachten. Die rechtzeitige Nachzahlung der rückständigen Miete macht zwar die fristlose Kündigung unwirksam – nicht aber die fristgerechte, wie der Bundesgerichtshof in einem anderen Verfahren entschieden hat (Az: VIII ZR 6/04)." Aus: Mietrückstand: Wann der Vermieter kündigen kann - Mieten - FOCUS Online - Nachrichten

Ist das so, dass nur gemeinsame fristlose und fristgerechte Kündigung die Sicherheit gibt, dass der Mieter auf jeden Fall gehen muss?
Also dass eine fristlose Kündigung durch rechtzeitige Zahlung der Rückstände wirkungslos wird?
 

Christian

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Hallo,

ganz grob erklärt:

Der Grund für die fristLOSE Kündigung ist die fehlende Miete.
Der Mieter könnte die fehlende Miete 2 Tage nach der Kündigung zahlen, damit wäre der Grund für die fristLOSE Kündigung (deren Begründung die fehlende Miete war) nciht mehr gegeben.
Die Kündigung würde also plötzlich ohne Begründung sein, und somit nicht mehr "greifen".
Deswegen gleichzeitig "normal" kündigen, denn die Unzuverlässigkeit kann der Mieter im Nachhinein nich mehr "beseitigen".
 
lostcontrol

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Ist das so, dass nur gemeinsame fristlose und fristgerechte Kündigung die Sicherheit gibt, dass der Mieter auf jeden Fall gehen muss?
Also dass eine fristlose Kündigung durch rechtzeitige Zahlung der Rückstände wirkungslos wird?
völlig korrekt.
deshalb kündigt man in solchen fällen auch immer fristlos + hilfsweise ordentlich (wenn man den mieter endgültig loswerden will).
 
Syker

Syker

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Hallo Herr Dingens

...
Ist das so, dass nur gemeinsame fristlose und fristgerechte Kündigung die Sicherheit gibt, dass der Mieter auf jeden Fall gehen muss?
Also dass eine fristlose Kündigung durch rechtzeitige Zahlung der Rückstände wirkungslos wird?

Ja das stimmt,
man kann die fristlose Kündigung abwenden,
wenn die Rückstände vollständig ausgeglichen werden.
Dies geht aber nicht beliebig oft.
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
1) ...
2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. ...
2. ...
3.der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) ...
(2) ...
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. ...
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. ...

Edit: Christian und Losti waren schneller

VG Syker
 

Herr Dingens

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Vielen Dank Euch Spezialisten!
 

kathi

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Man sollte halt nicht vergessen, wenn man zusätzlich ordentlich kündigen will, vorher abzumahnen. Denn sonst greift u.U. diese ordentliche Kündigung nicht. Die Gerichtsurteile gehen da noch ein bisschen auseinander.
 
lostcontrol

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Man sollte halt nicht vergessen, wenn man zusätzlich ordentlich kündigen will, vorher abzumahnen. Denn sonst greift u.U. diese ordentliche Kündigung nicht. Die Gerichtsurteile gehen da noch ein bisschen auseinander.
ist mir jetzt völlig neu - hast du die urteile parat?
 

Herr Dingens

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Man sollte halt nicht vergessen, wenn man zusätzlich ordentlich kündigen will, vorher abzumahnen. Denn sonst greift u.U. diese ordentliche Kündigung nicht. Die Gerichtsurteile gehen da noch ein bisschen auseinander.

Das wäre aber extrem doof, dann ist mein Überraschungseffekt ja weg.
Kann man denn AG-Bezirke nennen, die eine vorherige Abmhnung regelmäßig verlangen?
 

kathi

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ist mir jetzt völlig neu - hast du die urteile parat?
Uns wurde das bei unserer Räumungsklage vom Anwalt gesagt. Wir hatten nämlich auch nicht abgemahnt. Hätten sie bis Tag X die Rückstände ausgeglichen, wäre auch die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen einer fehlenden Abmahnung nicht mehr haltbar gewesen, so der Anwalt.
 

Christian

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Ich bin mir nicht sicher, aber ich vermute, daß eine einmalige verspätete Mietzahlung keinen gültigen Kündigungsgrund darstellt, d.h. als Vermieter darf man nicht "normal" kündigen, nur weil ein bisschen überzogen würde.

Wenn man nun deswegen fristlos und zusätzlich normal kündigt, könnte der Mieter mit Zahlung der Miete die fristlose Kündigung verhindern; gleichzeitig ist aber die normale Kündigung ohne Grund (unter der Annahme, daß ein einmaliger Mietzahlungsverzug kein gültiger Kündigungsgrund ist).
 
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Herr Dingens

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Also mein Mieter hat wiederholt verspätet gezahlt, und wenn er verspätet gezahlt hat, dann immer erst nach Aufforderung (allerdings mündlich per Telefon).
Zahlungseingänge:

Für September 2011 am 21.09.
Für Oktober 2011 am 12.10.
Für Januar 2012 am 09.01.
Für April 2012 am 16.04.
Für Mai 2012 am 08.05.
Wegen Juni 2012 habe ich am 08.06. angerufen, bezahlt ist noch nicht.

Jetzt reicht es mir, und ich warte noch den 04.07. ab, und dann geht sofort die fristlose Kündigung raus, wenn dann zwei Mieten offen sind.

Ebenfalls offen (und überfällig) ist die Nebenkostenabrechnung für 2011, das sind aber nur 60 Euro.
 
lostcontrol

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... gleichzeitig ist aber die normale Kündigung ohne Grund (unter der Annahme, daß ein einmaliger Mietzahlungsverzug kein gültiger Kündigungsgrund ist).
sorry, aber das ist ja quatsch.
du hast grund genug FRISTLOS zu kündigen, entsprechend auch um ordentlich zu kündigen. die zwei fehlenden kaltmieten reichen selbstverständlich auch für eine ordentliche kündigung, die fristlose ist nur schneller.
 

Herr Dingens

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sorry, aber das ist ja quatsch.
du hast grund genug FRISTLOS zu kündigen, entsprechend auch um ordentlich zu kündigen. die zwei fehlenden kaltmieten reichen selbstverständlich auch für eine ordentliche kündigung, die fristlose ist nur schneller.


Meinst du jetzt mich, mit dem Grund genug?
 

kathi

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du hast grund genug FRISTLOS zu kündigen, entsprechend auch um ordentlich zu kündigen. die zwei fehlenden kaltmieten reichen selbstverständlich auch für eine ordentliche kündigung, die fristlose ist nur schneller.
Nur setzt eine ordentliche Kündigung eine Abmahnung voraus.
 
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