Bekomme ich Umsatzsteuer als Vermieter zurück?

Dieses Thema im Forum "Verwaltung" wurde erstellt von Stefan Licht, 21.10.2012.

  1. #1 Stefan Licht, 21.10.2012
    Stefan Licht

    Stefan Licht Gast

    Hallo,
    ich wollte nachfragen, ob man als Vermieter die Umsatzsteuer für gekauft Artikel (für die Mietsache) wieder zurück bekommt oder nicht?
    Falls nicht: Mann kann ja die Ausgaben den Einnahmen gegenüberstellen. Kann man dann hier die Ausgaben mit der Umsatzsteuer von den Mieteinnahmen abziehen oder nur netto?

    Danke
    Gruß
    Stefan
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 21.10.2012
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    A. Du bekommst die Umsatzsteuer nicht zurück;

    B. Du kannst Deine Ausgaben (also inkl. MwSt.) den Mieteineinnahmen gegenüberstellen.
     
  4. #3 Stefan Licht, 21.10.2012
    Stefan Licht

    Stefan Licht Gast

    @Tobias F: Vielen Dank. Schade ich hatte es gehofft.

    Noch eine Zusatzfrage: Kann man auch Negativeinkünfte machen und mit anderen Einkommensarten (z.B. einem normalen Angestelltenverhältnis -also Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen, sodass man u.a. auch noch eine Steuerrückerstattung von seinem normalen Job bekommt?
    Also wenn man viel in die Wohnung investiert.
    Wären dann ggf. auch Verlustvorträge in das nächste Jahr möglich wenn man soviel investiert, dass man seine Steuerlast auf Null reduziert hat.
     
  5. #4 MrBesserwisser, 22.10.2012
    MrBesserwisser

    MrBesserwisser Gast

    Vervollständigung ...

    Wenn es sich beim Mietobjekt um ein Gewerbeobjekt handelt, z.B. Büros oder Läden, kann der Vermieter (freiwillig) optieren.

    D.h. die zusätzlich zur Miete und Betriebskostenvorauszahlung wären noch Umsatzsteuer zu berechnen und abzuführen. Dann kann man auch die Umsatzsteuer für Rechnungen als Vorsteuer geltend machen. Allerdings dürfen dann nur Mieverträge mit natürlichen oder juristischen Personen abgeschlossen werden, die Vorsteuerabzugsberechtigt sind.

    Für Wohnraum ist dies nicht möglich!!!!
     
  6. #5 Tobias F, 22.10.2012
    Tobias F

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    Und dann muss der Vermieter auch ein Gewerbe anmelden, eine Umsatzsteuererklärung abgeben, usw.

    Und da der TS hier nicht von Gewerberäumen geschrieben hat, ......................... .
     
  7. #6 immodream, 22.10.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Stefan Licht,
    selbstverständlich können Ausgaben ( Reparaturen ) aus Vermietung und Verpachtung dein Gesamteinkommen vermindern, so daß deine Steuerlast aus anderen Einkommensarten sinkt .Unter diesem Aspekt habe ich in den letzten 25 Jahren immer meine Investitionen an den Häusern getätigt.
    Grüße
    Immodream
     
  8. #7 aspi99, 22.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 26.10.2012
    aspi99

    aspi99 Neuer Benutzer

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    Immodream kann ich nur zustimmen. Das machen viele Leute so. Ist zudem total legal und finde ich völlig gerechtfertigt.
     
  9. #8 Stefan Licht, 24.10.2012
    Stefan Licht

    Stefan Licht Gast

    Und was ist, wenn ich soviel Investiere, dass die Steuerlast bei Null wäre oder sogar die Ausgaben höher sind wie alle Einnahmen insgesamt. Kann ich dann diesen Verlustüberschuss im nächsten Jahr mit verrechnen und somit als Verlustvortrag ins neue Jahr schieben?

    Nur ein fiktives Beispiel:
    Einnahmen aus Angestellenverhältnis im Jahr: 40.000,--
    Einnahmen aus Mieten p.a.: 6.000,-

    Ausgabe wegen Renovierungen: 60.000,--

    Somit hätte ich 46.000,- eingenommen aber 60.000,-- ausgegeben. Darf ich die
    14.000,-- Verlust in das nächste Jahr übertragen?
    Also bei den gleichen 46.000,-- Einnahmen, dann nur 32.000,- versteuern?


    Und gleich noch eine Frage:
    Darf man der Mieteinnahme auch die Darlehensrate entgegenrechnen oder nur den Zins?

    Gruß
    Stefan
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Stefan Licht:

    "Somit hätte ich 46.000,- eingenommen aber 60.000,-- ausgegeben. Darf ich die
    14.000,-- Verlust in das nächste Jahr übertragen?"
    Yes, you can, auch für bis zu 4 Jahre.

    "Darf man der Mieteinnahme auch die Darlehensrate entgegenrechnen oder nur den Zins?"
    Den Mieteinnahmen kannst Du garnichts entgegenrechnen. Schau Dir mal in Ruhe die Anlage V an, dort ist alles erklärt, all Deine Fragen werden dort beantwortet.
     
  11. #10 immodream, 25.10.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Stefan,
    dein Steuersparmodell ist richtig wiedergegeben.Bei der Steuererklärung darfst du nur die Zinsen von deinen Mieteinnahmen und deinem Einkommen abziehen.
    Auf dem Jahreskontoauszug der Bank sind deshalb auch die Zinsen extra ausgewiesen. Anzugeben in der Steuererklärung Anlage V, Zeile 36 .
    Denke bitte daran, das das Finanzamt nachfragen könnte, wovon du gelebt hast.
    Also bitte die Ersparnisse nicht in der Steuererklärung vergessen.
    Grüße
    Immodream
     
  12. #11 Stefan Licht, 28.10.2012
    Stefan Licht

    Stefan Licht Gast

    Welche Kosten darf man eigentlich alles von den Mieteinnahmen für die Versteuerung abziehen?
    Fallen hier auch Anwaltskosten (z.B. Beratung bzw. Abmahnungen, Mieterhöhungen erstellen lassen), Hausverwaltung, ein Arbeitszimmer darunter?
    Wie siehst es mit den Rücklagen aus die gebildet werden? Ist auch eine Abschreibung möglich und wenn ja auf welche Dauer?

    Gruß
    Stefan
     
  13. #12 Berny, 28.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.10.2012
    Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Richtig lesen kann helfen. Ein bisschen Mühe musste Dir schon selbst geben...!
    Wie ich bereits im Posting #9 schrieb: "Den Mieteinnahmen kannst Du garnichts entgegenrechnen. Schau Dir mal in Ruhe die Anlage V an, dort ist alles erklärt, all Deine Fragen werden dort beantwortet."
    Auch, was die Abschreibung über mehrere Jahre betrifft, in dem Formular die Zeilen 41-45.
     
  14. #13 immodream, 28.10.2012
    immodream

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    Hallo Stefan,
    selbstverständlich sind Anwaltskosten ( Beratung in Mietsachen, Erstellen von Abmahnungen, Kündigungsschreiben ) Kosten, die du in Ansatz bringen kannst.
    Solltest du eine Hausverwaltung beauftragt haben, sind auch diese Kosten absetzungsfähig.
    Ob du dann noch ein Arbeitszimmer in Ansatz bringen kannst, mußt du ggfls.mit dem Finanzamt abklären.Wenn du genügend Wohnungen zu verwalten hast , wird man dem Finanzamt klarmachen können, das man das nicht unbedingt vom Küchentisch aus erledigen kann.
    Welche Art der Abschreibung du wählen mußt, hängt vom Haustyp und teilweise Baujahr des Objektes ab.
    Die üblichen Mehrfamilienhäuser werden mit 2 % des Kaufpreises über 50 Jahre abgeschrieben.
    Die Ermittlung des abschreibungsfähigen Kaufpreisanteils ist dann ein weiteres umfangreiches Kapitel.
    Ich empfehle dir, für alle diese Fälle gute Literatur zu besorgen oder gleich zum Steuerberater zu gehen.
    Manchmal hat man auch beim Finanzamt auskunftsfreundliche Sachbearbeiter.
    Grüße
    Immodream
     
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