Beleihungswert

Diskutiere Beleihungswert im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich bin kurz davor eine Immobilie zu kaufen. Allerdings hat mich eins stutzig gemacht: Die Bank, von der ich den Kredit erhalten möchte,...

  1. #1 hacienda, 07.11.2019
    hacienda

    hacienda Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin kurz davor eine Immobilie zu kaufen. Allerdings hat mich eins stutzig gemacht: Die Bank, von der ich den Kredit erhalten möchte, hat für die Immobilie einen Beleihungswert von nur 61% des zukünftigen Kaufpreises ausgerechnet. Ich habe gelesen, dass als Faustregel hier ca. 80% des Verkehrswertes gelten. Eine andere Bank hat den Beleihungswert sogar noch niedriger angesetzt.

    Meine Fragen hierzu:

    - Kann man über den Beleihungswert Rückschlüsse ziehen, ob der Kaufpreis überteuert ist?

    - Gibt es öfters einen solchen Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?

    MfG
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich formuliere das mal anders: Es lässt Rückschlüsse darauf zu, was die Bank vom Kaufpreis hält.

    Es gibt zum Verkehrswert keine objektive Wahrheit. Ganz prinzipiell kann man nicht ermitteln, was marktüblich für ein Kaufpreis gezahlt würde. Man kann das Objekt nur einmal an einen Käufer verkaufen und man kann deshalb nicht mehr wissen, als was dieser eine Käufer zu zahlen bereit war. Jeder "Verkehrswert" ist eine Schätzung und jede Schätzung beruht auf Annahmen, die eher eine Meinung als eine Tatsache sind. Selbst wenn auf gesetzlicher Grundlage geschätzt wird, ändert das nichts - es wird dann eben auf Basis einer kodifizierten Meinung geschätzt.


    Das kommt schon vor. Es gibt dafür praktisch immer Gründe, aber ob die Banken die selbst immer wissen (die Wertermittlung kommt meist von extern), ist fraglich. Grob vereinfacht gesagt, gibt es drei Verfahren, die bei der Bewertung für den Beleihungswert kombiniert werden:
    • Sachwert: Grundstückswert plus Wert der Bebauung, der sich über die Nutzungsdauer verringert. Modernisierungen, Neubauten usw. werden diesem Wert dann wieder zugeschlagen.
    • Ertragswert: Was erwirtschaftet die Immobilie an Erträgen, also vor allem Mieten?
    • Vergleichswert: Wie teuer waren andere, vergleichbare Immobilien, die verkauft wurden?
    Negativ kann sich auf die Wertermittlung also ganz analog auswirken ...
    • dass die Bank nichts von neueren Erhaltungsmaßnahmen weiß und deshalb von einer abrissreifen Bruchbude ausgeht,
    • dass die Bank nichts von den tatsächlichen Mieteinnahmen weiß und zu niedrig schätzt oder
    • dass der Nachbar gerade zu einem katastrophalen Preis verkauft hat (egal ob es dafür Gründe gibt) und die Bank davon ausgeht, dass für diese Immobilie die selben Maßstäbe gelten werden.
    Daher ist es eine gute Idee ...
    • der Bank eine Liste mit den Sanierungsarbeiten der letzten ~10 Jahre zukommen zu lassen,
    • die Bank auf die gute Vermietungssituation aufmerksam zu machen (wenn's denn stimmt) und
    • die Bank auf besondere Vorzüge dieses Objekts hinzuweisen, die es von ähnlichen Objekten in der Gegend abheben.
    Das alles natürlich unter der Annahme, dass es solche positiven Eigenschaften überhaupt gibt. Für eine Problemimmobilie ist es völlig normal, dass die Banken den Beleihungswert bei 60 % oder noch niedriger ansetzen. Die üblichen 70-80 % gibt es nur bei den "normalen" Immobilien auf dem 1. Markt.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  4. #3 Benni.G, 08.11.2019
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    Ich kenne aus dem Verwandtenkreis ein Objekt, dass vom Amtsgericht auf 220.000 € geschätzt worden ist. Der Nachbar bezahlt nun aber 320.000 €. Andere Käufer wären noch deutlich höher gegangen.
    Der tatsächliche Preis ist also eine Sache zwischen Angebot und Nachfrage.

    Wenn dir das Wohnen in diesem Objekt das entsprechende Geld Wert ist, auch wenn der Kaufpreis doppelt so hoch, wie der Beleihungswert ist, dann ist's für dich dich die richtige Immobilie.
    Wenn außer dem generellen Angebot nichts für dieses Objekt spricht, dann würde ich es an deiner Stelle nicht kaufen.
     
  5. #4 Goldhamster, 08.11.2019
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    Hallo,
    das könnte ganz unterschiedliche Gründe haben.

    Ich weiß von einer früheren Immofinanzierung, dass die Banken auch interne Vorgaben haben. Z. B. bei einer Wohnung innerhalb einer WEG mit vielen Einheiten. Da wollen die nicht gerne ran und sagen auch mal ab.

    Da du ja nicht geschrieben hast, um was für eine Immo es sich handelt, kann es auch ganz etwas anderes sein.
    Z. B. bei einem Gewerbeobjekt.

    immer alles genau beschreibt
    DER HAMSTER
     
  6. #5 immobiliensammler, 08.11.2019
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    Wobei der Markt sowieso ja generell verrückt spielt. Ich war diese Woche bei einer Zwangsversteigerung, ETW, Verkehrswert laut Gutachter 260.000 Euro, wurde dann hochgetrieben auf 350.000 Euro und - jetzt kommt der Lacher - gekauft hat ein mir bekannter Immobilienhändler, sprich der erhofft sich wohl noch Gewinn vom Weiterverkauf - ohne Worte!
     
  7. #6 Immofan, 08.11.2019
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    Mit dem Thema Beleihungswert können Leute ohne Eigenkapital auch wunderbar hebeln, nämlich dann, wenn sie tatsächlich einen guten Preis für die Immo gezahlt diesen aber zb. mit 100% finanziert hatten.

    Die Bank ermittelt dann nach ein paar Monaten selbst nochmal den Wert der Immo. Durch den günstigen Kaufpreis und die höhere Bewertung durch die sinkt für die Bank der Kreditanteil am Gesamtwert d.h. derjenige der vor 1 Jahr mit 100% finanziert hat ist dann auf einmal nur noch bei 60% oder 70%.

    Durch die neue Einstufung ist die Bank dann wiederum bereit weitere Kredite für andere Immos oder Sanierungen zu gewähren. Durch den geringeren Anteil des Kredites am neuen Gesamtwert oftmals sogar zu einem besseren Zinssatz.

    Verrückte Welt, ich weiß... Funktioniert aber auch nur dort wo man zu einem guten Preis kaufen konnte...
     
  8. #7 Anhalter, 08.11.2019
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    Ich war vor ca. 1 Jahr auf einer ZV für ein Gartengrundstück im Außenbereich, laut Gutachten noch mit Asbestbelastung, keine Medien, Zufahrt über Nachbargrundstück ohne gesicherte Rechte, Heruntergekommen wäre noch höflich, früher wohl eine Art von Hundezucht gewesen. Dazu noch massiver Widerstand durch die aktuelle Bewohnerin direkt in der ZV angekündigt.
    Hatte wirklich was von RTL2...

    Gutachten: 28,2
    erstes Gebot: 75
    Zuschlag: 131

    ich muss gestehen, da bin ich auch vom Glauben abgefallen.
     
  9. #8 Immofan, 08.11.2019
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    Wer hat es denn gekauft? Der Nachbar? Der bräuchte ja keine Zufahrt und ist vielleicht gern bereit soviel zu zahlen, um seine unliebsame Nachbarin los zu werden...
     
  10. #9 Anhalter, 08.11.2019
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    War ein Anwalt aus der Stadt, der, meine ich, auch entsprechende Rechtsgebiete macht. Habe das für mich so begründet, dass er einige der Punkte die einer Nutzung des Grundstücks entgegenstehen einfach selber erledigen kann.
    Trotz allem fand ich das nen sportlichen Preis für ~1500qm Grund in den neuen Bundesländern.

    edit: Ich war bereit bis ca. 60T€ mit zu gehen. Ein paar hundert Meter weiter wurden Baugrundstücke für 600€/qm und mehr verkauft. Zugegeben, bessere Lage, erschlossen und rechtssicher, von daher ist das Grundstück schon nicht uninteressant gewesen.
     
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