Benötige Einschätzung zum Immobilienkauf

[oz1804]

Hallo zusammen,
ich habe das tolle Forum erst heute entdeckt und würde gerne eure Meinung zum bevorstehenden Kauf (kann ihn noch abbrechen, bzw. noch Änderungen am Kredit anfrodern, Tilgung etc.) als Kapitalanlage hören.

Objekt:
Baujahr 1998, 77qm, 2.OG, 3 Zimmer, Bodentiefe Fenster, Südwestbalkon, Aufzug, Tiefgarage mit Platz für Fahrräder, Energieausweis 80kwh / C Label, Zustand gut, Keller mit Steckdose, Gepflegte Gartenanlage mit Spieplatz
Kaufpreis 338k inkl. aller Nebenkosten

Lage: Berlin, ruhigen Nebenstraße, Köpenick, 10 Minuten Fußweg zur S-Bahn Köpenick (10 Minuten Taktung, in 24 Minuten Alexanderplatz, in 37 Minuten Teslawerk Grünheide, wobei der Zielbahnhof Tesla in Zukunft "näher" verlegt wird), 30 Minuten Autofahrt zu Tesla

Vermietet für 620€ Wohnung, 60€ Tiefgarage, 8€/qm, qualifizierter Mietspiegel weist 10,75€ aus. Nächste Erhöhung in 3 Jahren, 11% Kappungsgrenze, älteres Ehepaar, das seit 15 Jahren darin wohnt

Finanzierung
Eigenkapital 128k (der Eltern)
Kredit 10 Jahre, 1% 90k, 15 Jahre 1,24% 120k, Tilgung 850€, Restschuld wird zu 80% mit ETF (der für 250€ ab Kauf bespart wird) getilgt oder neuer Kredit mit Annahme 6% Zins genommen, je nachdem wie es sich entwickelt.

Ziel
Anlage soll als Inflationsschutz dienen und mit der Hoffnung auf Wertsteigerung aufgrund des Teslawerks (aktuell 1800 neue Arbeitsplätze, perspektivisch bis zu 12000).

Meine Person
Zu mir, ich bin 30 Jahre alt, Master Logistik, Automobilbranche Gehalt 2,8k netto, mein Bruder (21) wird in 5 Jahren, wenn er mit seinen Master fertig ist dann zur Hälfte die Rate bezuschussen.

Im Anhang habe ich mir in Excel etwas gebastelt, dort könnt ihr die Daten und die Mietpreiserhöhungen sehen.

 

[Tinnitus]

338.000 € / 6860 Jahres-NKM = 49,2 Vervielfältiger und nach 30 Jahren laut Excel dann 23,5. Das sind auf den ersten Blick nicht so tolle Zahlen, aber mit Renditeberechnung kenne ich mich auch nicht so gut aus. In welcher Spalte findet sich die Instandhaltung für das Gebäude und die Wohnung oder wird in 30 Jahren nicht saniert? Und wie lange könnten Sie arbeitslos/krank/arbeitsunfähig sein und dennoch zuschießen?

 

[immobiliensammler]

Zur Lage mögen sich z.B. @Duncan oder @FMBerlin äußern, keine Ahnung, aber mir wären weniger als 2 % Rendite (netto, d.h. nach nicht umlagefähigen Kosten) entschieden zu niedrig!

Und wie lange könnten Sie arbeitslos/krank/arbeitsunfähig sein und dennoch zuschießen?

Ergänzend: Wie lange kann Mietausfall verkraftet werden?

 

[oz1804]

338.000 € / 6860 Jahres-NKM = 49,2 Vervielfältiger und nach 30 Jahren laut Excel dann 23,5. Das sind auf den ersten Blick nicht so tolle Zahlen, aber mit Renditeberechnung kenne ich mich auch nicht so gut aus. In welcher Spalte findet sich die Instandhaltung für das Gebäude und die Wohnung oder wird in 30 Jahren nicht saniert? Und wie lange könnten Sie arbeitslos/krank/arbeitsunfähig sein und dennoch zuschießen?

Ja der Faktor ist richtig mies. In der Spalte "Nicht umlegbare Kosten (1% / Jahr Verteuerung)" sind 450€ (37,5 € / Monat) für die Instandhaltung angesetzt mit 1% Verteuerung pro Jahr. Ich werde immer zuschießen können, hätte noch ein abbezahltes Reihenhaus der Eltern was für 1200€ Nettokaltmiete vermietet wird und mein Bruder würde sich auch beteiligen (In 4 Jahren wäre er mit seinen Master fertig)

Dennoch kann ich mir kein Mietausfall vorstellen, die Lage ist wirklich angespannt, vor allem wegen den kommenden Arbeitern + Zulieferindustrie - ich beobachte den Markt in dem Ortsteil seit einem Jahr und es gibt kaum Wohnungen, die zur Miete angeboten werden, und wenn dann um die 11€/qm oder mehr, natürlich je nach Zustand und ausgenommen WBS Wohnungen.

Zur Lage mögen sich z.B. @Duncan oder @FMBerlin äußern, keine Ahnung, aber mir wären weniger als 2 % Rendite (netto, d.h. nach nicht umlagefähigen Kosten) entschieden zu niedrig!

Ich weis nicht was ich mit den 128k Eigenkapital aktuell machen soll (Aktien / ETF traue ich mir nicht zu, könnte ich nicht beruhigt schlafen), ehrlich gesagt finde ich aktuell nichts besseres (allerdings schaue ich auch nur in diesem Ortsteil wegen wie gesagt dem Werk) und nach wirklichen langen beobachten des Marktes in der Lage ist das Objekt mMn ganz okay (einfach weil die anderen noch viel teurer sind), trotzdem ist wie gesagt der Vervielfältiger Faktor einfach mies. Wenn ich die Bude nach 10 Jahren für 354k loskriege, dann hätte ich 270k reingesteckt und 3% Rendite / Jahr - Wäre das okay? Mein Gedanke dazu, besser als auf dem Konto lassen.

Und bzgl. Mieter, es ist ein älteres Ehepaar (beide aktuell 66 Jahre alt). Sollten die vorher rausgehen, dann kann ich die Miete bei Neuvermietung 10% über der Ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen 11,82€ /qm oder 910€ + 60€ Garage. In der Tabelle habe ich das erst nach 19 Jahren angenommen.

Aktuell wird in Köpenick angeboten zur Vermietung 70qm -90 qm 2-3 Zimmer, das sind jetzt ganze 25 Wohnungen die ich auf die schnelle gefunden habe.

Immobilienscout: 13 Objekte , die günstigste Wohnung 10,90 € / qm
Immowelt: 2 Objekte, günstigste Wohnung 10,97 € / qm
Ebay Kleinanzeigen: 10 Objekte, günstigste Wohnung 10,90€ / qm

 

[dots]

Wenn ich die Bude nach 10 Jahren für 354k loskriege, dann hätte ich 270k reingesteckt und 3% Rendite / Jahr - Wäre das okay?

Wie viele Stunden Arbeit bzw. "kümmern" musst du für diese 3% investieren?
Wäre der Stundenlohn evtl. besser, wenn du putzen gehen würdest? Zudem du dabei quasi gar kein Risiko hättest.
Das Risiko (Mietausfall, Fehlplanung, Entwicklung anders als angenommen, politische Einflüsse (Mietendeckel?), ... - all das solltest du in irgendeiner Form einpreisen: Wenn du diese Risiken schon eingehst, sollte sich das auch "lohnen", du das also nicht "umsonst" tun.

Immobilienscout: 13 Objekte , die günstigste Wohnung 10,90 € / qm

Das sind Wunschpreise.
Gib mir 5 Minuten, und ich lege dir mehrere Anzeigen für 25€/qm an.

mein Bruder würde sich auch beteiligen

Da gehen bei mir alle Alarmglocken an.
In welcher Form wird sich wer beteiligen?
Und warum?

 

[oz1804]

Die 3% sind 8100€ Netto pro Jahr + ich muss ja noch die Inflation mit einbeziehen, wenn ich das Geld auf dem Konto liegen lasse (Und Aktien will ich nicht mit soviel EK kaufen).

Mietausfall ist mMn unwahrscheinlich. 11% Kappungsgrenze sind mit berücksichtigt. Und laut damaligen Mietendeckeltabelle wenn die jetzt gelten würde, wäre die Bude trotzdem bei 10,75€ / qm. Wie gesagt, ist sogar eher besser wenn der aktuelle Mieter ausziehen würde. Und wieviel Stunden muss ich denn Pro Jahr für die eine Wohnung investieren? (Eine Mietverwaltung kümmert sich um alles, ist mit 22€ in den nicht umlegbaren Kosten mit 1% Teuerung/Jahr mit drin). Mit den Objekten wollte ich auch aufzeigen, dass einfach nur 25 Mietwohnungen angeboten werden, das ist ja eine verschwindend geringe Anzahl.

Das mit mein Bruder war nur der erste Gedanke, dass er sich beteiligen kann mit Hälfte der Rate die man bezahlen müsste und wir dann einfach 50:50 machen, sobald die Bude verkauft wird, da die 128k Eigenkapital von den Eltern sind und für uns beide gedacht sind. Aber ist auch kein Muss, da Eltern noch ein Reihenhaus besitzen und wir auch darüber einfach das abrechnen können, wenn es zur Schenkung kommt.

 

[RomeoZwo]

Eine Mietverwaltung kümmert sich um alles, ist mit 22€ in den nicht umlegbaren Kosten mit 1% Teuerung/Jahr mit drin

Eine echte Sondereigentumsverwaltung zusätzlich zur WEG-Verwaltung?
WEG-Verwaltung kenne ich mit ~22€ in einer anderen ostdeutschen Großstadt, aber inkl. SEV finde ich das recht günstig.
Wenn ohne SEV bist du der Ansprechpartner des Mieters wenn,
- der Wasserhahn tropft
- ein Heizkörper "nicht mehr geht"
- die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist
Darum muss man sich kümmern, das kostet Zeit. Und wenn es "nur" die Suche nach einem Handwerker ist, der sich das anschaut.

 

[oz1804]

Das stimmt, das ist nicht dabei. Das habe ich nicht berücksichtigt. Gut für 8100€ / Jahr (+ Inflationsschutz) kann ich da paar Stunden investieren, das ist kein Ding für mich.
Ist der Deal so schlecht, dass ich lieber abbrechen sollte und mich wieder auf die Suche nach einer Immobilie machen soll? (darauf habe ich ehrlich gesagt keine Lust mehr) Ich wollte ja nicht mal eine Immobilie, allerdings Aktien noch weniger oder das Geld auf dem Konto lassen.

 

[RomeoZwo]

Ist der Deal so schlecht

Wenn es rein um die Rendite geht, ist ein Faktor 50 natürlich schlecht. Auch wenn es bei einer Neuvermietung bei der Wohnung Potential gibt. Es kann sein, dass die Mieter gut und gerne noch 20 Jahre in der Wohnung bleiben. Gerade im Alter scheut man Veränderungen.

In meinem Umfeld wurde letztes Jahr auch eine Immobilie mit Faktor 45 gekauft. Da war aber der Spezialfall, dass die Mieter die Eltern des Verkäufers sind und ein MV mit einer niedrigen Miete ausgehandelt wurde. Hier sind die Mieter aber schon über 80 und im Kaufpreis wurden 15 Jahre "Mindermiete" berücksichtigt.

Ob trotzdem der Kaufpreis berechtigt ist, kann dir nur jemand mit Kenntnis auf dem Berliner Markt sagen. Berlin ist begehrt und im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten immer noch "billig". Aber durch die Berliner Politik ist es auch ein Risikospiel dort zu investieren. Für mich wäre es nichts.

 

[dots]

Gut für 8100€ / Jahr (+ Inflationsschutz) kann ich da paar Stunden investieren, das ist kein Ding für mich.

Na, dann erklär mir doch mal in zwei, drei Sätzen, warum ich als dein Mieter so viel nachzahlen muss, wo ich doch 4 Monate im Urlaub war, warum für mein Fahrrad im Fahrradkeller vor lauter Müll kein Platz mehr ist, warum du den Müll nicht endlich mal entfernst, warum die Toilettenspülung immer noch tropft, obwohl das gestern Abend doch schon gemeldet wurde, und wie du jetzt mit dem Mieter der Nachbarwohnung (wovon du nicht mal den Vermieter kennst) verblieben bist, weil der doch immer die Treppe verschmutzt und abends den Fernseher so laut hat. Und was du zu der Mietminderung wegen all dem sagst.

Wenn du eigentlich keine Immo willst, ist die Gefahr, dass das mit der Vermietung nicht klappt, m.E. sehr groß.

Und wenn dann doch nicht so viele Heerschaaren von Arbeitern zur Tesla-Fabrik strömen, wie gedacht - oder die Facharbeiter eher nicht in deiner Wohnung, sondern in was "besserem" wohnen wollen - oder in was kleinem, günstigen, um am Wochenende zu pendeln, fällt dein Kartenhaus in sich zusammen.

 

[immobiliensammler]

Und wie lange könnten Sie arbeitslos/krank/arbeitsunfähig sein und dennoch zuschießen?

Dennoch kann ich mir kein Mietausfall vorstellen, die Lage ist wirklich angespannt, vor allem wegen den kommenden Arbeitern + Zulieferindustrie - ich beobachte den Markt in dem Ortsteil seit einem Jahr und es gibt kaum Wohnungen, die zur Miete angeboten werden, und wenn dann um die 11€/qm oder mehr, natürlich je nach Zustand und ausgenommen WBS Wohnungen.

Du beziehst Dich beim Mietausfall nur auf Leerstand, was ist, wenn Du einen später - warum auch immer - nicht (mehr) zahlenden Mieter erwischt? Eine Räumungsklage kann bis zu 18 Monate dauern, wie überbrückst Du diesen Zeitraum? Und das ist nicht unwahrscheinlich, ist wohl jeden der langjährig vermietet schon passiert. Genau dieses Risiko muss entsprechend eingepreist werden, darum sind für mich Objekte mit weniger als 5 % Rendite eigentlich uninteressant.

 

[oz1804]

Alles klar, danke für euren Input und Einschätzungen zu dem Vorhaben, ist immer gut die kritischen Punkte beleuchten zu können. Ich muss mir jetzt überlegen was ich machen werde. Bisschen Zeit habe ich noch.

Das ich "keine Immobilie haben will" ist bisschen zu hart ausgedrückt, wollte nur damit sagen, dass es gefühlt die beste Option unter den Alternativen ist, also Aktien und Geld auf dem Konto liegen lassen, da man ja aufgrund der Inflation gezwungen ist das Geld anzulegen.

 

[dots]

Es muss ja nicht mal der nicht zahlende Mieter sein, welcher bis zu 18 Monate (oder länger) die Wohnung ohne zu zahlen bewohnt.
Der Rohrbruch, der die Wohnung unter Wasser setzt und eine dreimonatige Sanierung/Trocknung nach sich zieht und die Wohnung quasi unbewohnbar macht (weil Küche oder Bad nicht nutzbar ist), dürfte für annähernd 100% Mietminderung sorgen. Gleichzeitig hat man trotzdem Kosten/Ausgaben, um den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen.

Oder: Mieterwechsel.
Altmieter hat gekündigt zum Ende des Monats, gibt die Wohnung (zu Recht) aber erst am ersten Werktag im Folgemonat um 10 Uhr zurück. Der Folgemieter will aber schon am 1. des Monats rein. Zusätzlich musst du dazwischen auch noch Silikonfugen im Bad erneuern, Rauchmelder montieren/tauschen, den tropfenden Wasserhahn reparieren und zusehen, dass die beim Auszug entstandenen Schäden beseitigt sind. Also doch besser ein Monat Leerstand. Oder besser 2?

 

[Ferdl]

Mich kneift da noch was ganz anderes.
So wie ich dass Verstanden habe, ist das Eigenkapital gar nicht deins.
Das scheint ein Vorweggenommenes Erbe o.ä. zu sein, wovon die Hälfte deinem Bruder gehört bzw. gehören wird. Das ist meiner Meinung eine ganz heiße Sache, was ist wenn, der Bruder sein Erbe in bar haben möchte? keinen Anteil am Kredit bedienen kann/will? etc.PP da fällt manchem sich noch mehr ein.
Bedenke auch, das irgendwann auch noch zwei Lebenspartner mitspielen.
Nicht umsonst gibt es den Spruch Vertragt ihr euch oder habt ihr schon geteilt?
Mir scheint es sinniger entweder gleich zu teilen oder das Geld in schnell zu Kapitalisierende Anlage zu stecken.
Bezüglich Inflationsschutz, es gibt kaum einen Lebensbereich wo die Inflation so hoch ist wie in Instandhaltung von Gebäuden.

 

[braut]

Der finanzielle Aspekt der Rendite wurde hier schon gut beleuchtet.

Den emotionalen Aspekt hast du bereits angedeutet: Du willst lieber Betongold, als in Aktien und heißer Luft zu spekulieren.

Dein Anlass scheint ein vorgezogenes Erbe zu sein - eine Schenkung in der genannten Höhe?

Es ist definitiv sinnvoll, sich darüber Gedanken zu machen. Aber mit Basis-Eigenkapital und Kreditfinanzierung wirkt es arg auf Kante gestrickt. Eine Immobilie mit Baujahr 1998 sollte noch recht gut dastehen. Was in der Kalkulation aber für mich nicht erkennbar ist: Wie hoch sind Rückstellungen dieser Immobilie und sind diese im Kaufpreis inbegriffen oder müssen die getrennt abgelöst werden? Ich weiß nicht, ob Berlin da eigene Gepflogenheiten hat. Hier im Süden kauft man eine Immobilie gerne incl. der Rückstellungen in teils beträchtlicher Höhe (10 % Immobilienwert). Wenn ihr keine Rückstellungen habt und unerwartet deutliche Nachzahlungen anstehen (z.B. Komplettaustausch der Heizung oder gar aller Rohre wg. Pfusch), dann kommt deine Finanzierung ganz schnell massiv ins Schlingern. Ob du daher alles in eine solche Finanzierung stecken willst oder lieber einen größeren Puffer vorsiehst?

Wohnung in Berlin und du auch ist natürlich schon mal ein deutlicher Standortvorteil - und ihr Berliner scheint zwar gerne umzuziehen, aber dabei in Berlin zu bleiben.

Von einer Finanzierung zusammen mit dem Bruder würde ich eher abraten. Woher weißt du, wie sich dessen Lebensplanung mal verändern wird und wie schnell für ihn diese Immobilie ein Klotz am Bein wird, den er loswerden will.

Und welchen Nutzen hat diese Immobilie ggf. für dich zur Eigennutzung? Auch einen solchen Wert sollte man mit beachten, z.B. wegen Studium von Kindern oder Beziehungskrise der eigenen Ehe.

 

[oz1804]

Das mit dem Bruder ist kein Problem. Wir sind Vietnamesen, auch wenn das etwas bescheuert klingt - der Familienzusammenhalt ist kulturell bedingt ein ganz anderer im Vergleich zu westlichen Welt. Für Ihn würde ich meine Hand ins Feuer legen und er für mich und natürlich weis er von dem Vorhaben. Aber ja, wenn dann würde ich das ohne ihn finanzieren und bei dem Erben das Hauses der Eltern dann da so abrechnen, dass wir insgesamt auf 50:50 kommen.

Eigennutzung wäre auch eine Option, Eltern (Rentner) würden auch in diese Wohnung ziehen können, die sind da flexibel und tatsächlich würde ich auch selber einziehen können, da die S Bahn Anbindung wirklich gut ist (18 Minuten Friedrichshain oder 24 Minuten Alexanderplatz bei einer 10 Minuten Taktung), ebenso könne ich auch vorstellen eines Tages mal eine Bewerbung an Tesla zu schicken. Rückstellungen habe ich 30k. Instandhaltungskonto der Immobilie beträgt auch ca. 30k und sind im Kaufpreis.

 

[Ferdl]

Mir ist nicht so ganz klar was ihr da vorhabt, möchte aber doch zum Besuch eines Steuerberaters und auch eines Rechtsanwaltes raten, weil, da können doch einige juristische Haken dran sein an dem was du vorhast.

 

[oz1804]

Ja das Thema lassen wir einfach mal und gehen einfach davon aus, wenn ich das Objekt übernehmen würde, dann würde das nur über mich laufen.
Andere Frage, wäre das Vorhaben ein bisschen sinnvoller, wenn man einfach vorhat nach 10 Jahren zu verkaufen? Da müssten doch die Risiken überschaubarer sein. Die Mieter sind wie gesagt, seit 15 Jahren in der Wohnung. Oder ebenso schlechte Idee, denn wie gesagt, was habe ich denn für Alternativen?

 

[set]

Unabhängig von Rendite und so kann ich es immer wieder nicht verstehen wie man sich ohne Not so einen Klotz für die nächsten Jahre ans Bein binden will. Geld lässt nicht verdienen, die Wohnung wird nicht selbst genutzt, also wozu? Es reicht eine Komponente aus deiner Rechnung die nicht so wie geplant läuft und das ganze Kartenhaus bricht zusammen. Wer es mag, bitte schön.

 

[klinkerstein]

Plane mal zusätzlich über die nächsten 30 Jahre mit 50k-100k€ für Strangsanierung, Mietausfall, Makler, energetische Sanierung, Badsanierung und elektrische Sanierung.

Du kannst halt mit einer Immobilie "reich" werden, weil es eine Zwangssparmaßnahme für dich ist und du die monatliche Unterdeckung von 200-400€ nicht verprasst sondern in Beton investierst.
Du kannst mit einer Immobilie auch arm werden, weil dein Mieter nicht zahlt und du ohne Einnahmen trotzdem weiter tilgen musst und den Mieter rausklagen musst.

Ich denke viele hier im Forum haben am Anfang ihrer Investitionslaufbahn Fehler gemacht und würden in Summe eher abraten. Man kann aber auch blauäugig Immobilien kaufen, Glück haben und am Ende ist es die beste Entscheidung überhaupt gewesen.

Und noch ein kurzer Tipp: Du bist noch jung. Wenn du Kinder willst, die kosten im Monat auch locker 300€ (allein die Kindergarten-Gebühren...) und vielleicht ist Berlin dann vielleicht auch nicht mehr so cool mit Kindern. Da ist es auch besser, Geld zu haben und sich und seiner Familie etwas schönes zu kaufen.

Ich würde dir raten leg das Geld breit an: Es gibt auch Rohstoff ETFs, Gold, AktienETFs, Immobilien ETFs, Rentenfonds. Auf lange Sicht machst du damit vermutlich weniger als 7% Rendite/ Jahr (wie für den MSCI-World immer angenommen wird), aber das Risiko ist auch geringer und man schläft besser. Eine Wohnung ist ein Klumpenrisiko.