Benötigen Rat in Mietangelegenheit- Danke

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von milchkuh, 27.02.2012.

  1. #1 milchkuh, 27.02.2012
    milchkuh

    milchkuh Neuer Benutzer

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    allo,

    wir haben in 2011 unsere ehemalige kleine Eigentumswohnung vermietet, die für 2 Personen
    auf Dauer leider viel zu klein war.

    Nach kurzer Zeit haben wir einen (so zumindest unser damaliger Eindruck) zuverlässigen Mieter gefunden.

    Der Mieter ist bereits über 50 und bekommt in einigen Monaten Hartz IV, in einigen
    (Sommermonaten) arbeitet er wohl und scheint genug für den eigenen Bedarf zu verdienen.

    Soweit er ALG II Leistungen erhält überweist das Amt direkt auf unser Konto die Miete;
    in anderen Monaten in denen er (unserer Meinung nach) selbst genug verdient, klappte das nicht.

    -seit März wurden 7 Mieten verspätet bzw. aktuell (nur noch) 3 Mieten gar nicht gezahlt-
    unzählige Male wurden wir telefonisch vertröstet und hingehalten.
    Der erste Schritt war eine Kündigung durch den Vermieterverein- ohne Reaktion des Mieters,
    ohne Reaktion des Mieters.

    Im Dezember war es dann genug,wir haben einen Rechtsanwalt mit einer Räumungsklage beauftragt. Der Anwalt berät auch den hiesigen Mieterverein und schien uns dafür ideal
    geeignet.
    (Inzwischen sind wir da nicht mehr ganz so optimistisch)

    Der Anwalt selbst hat eine Klage „wegen:Räumung und Zahlung „ beim Amtsgericht eingereicht (im Dezember)
    Der Gegenseite wurde die Klage unter Fristsetzung zugestellt (im Januar)
    Nun teilt uns der Anwalt mit,dass „das Amtsgericht (…) durch Versäumnisurteil im schriftlichen Verfahren vom 31.01.2012 der Klage in vollem Umfang stattgegeben hat.“
    Mit diesem Scheiben erhalten wir eine Abschrift des Versäumnisurteils mit dem Hinweis des RA:
    „Sobald bekannt ist, ob das Urteil Bestand hat, komme ich auf den Vorgang zurück“

    Dazu kommt, dass der Mieter selbst nicht mehr erreichbar ist, seit 5 Wochen haben ihn auch die Nachbarn nicht mehr gesehen

    Folgende Fragen ergeben sich für uns:

    Warum sollte das letzte Urteil keinen Bestand haben ?

    Was bedeutet das Urteil konkret für uns ?

    -Der Mieter ist nicht erreichbar, Schlüsselrückgabe also nicht möglich – was sollen wir tun ?
    (wir haben wirklich bewusst keine Schlüssel behalten)

    Das Amt hat die Februarmiete bezahlt und wird (so hoffen wir) auch die Märzmiete bezahlen
    laufen wir hier Gefahr diese Beträge an das Amt zurückzahlen zu müssen ?

    Haben wir zumindest theoretisch einen Mietanspruch,da der Mieter die Mietsache nicht herausgibt.

    -Wie belegen wir dem Finzamt glaubhaft, dass wir trotz Vertrag in 2011 „Mietausfälle“hatten ?

    -Geht der Anwalt richtig vor ?

    Inzwischen wurde ein kleiner Teil der überfälligen Miete bezahlt, ABER durch die Rechtsnawaltskosten, Gerichtskosten wird alles noch teurer – diese RA und Gerichtskosten entdecken wir übrigens nicht im Versäumnisurteil.

    Wie können wir diese Kosten beim Mieter einklagen ?

    Danke für alle Tipps in diesem Zusammenhang.

    Gruß

    die Milchkuh
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    auf eine Kündigung muss man auch nicht reagieren, da diese eine einseitige, zugangsbedürftige Willenserklärung darstellt.

    Naja kleiner Trost: Es musste nichts verhandelt werden, wenn der Beklagte nicht auftaucht.

    Allerdings zeigt das auch wiederum wie egal dem Mieter das ganze anscheinend ist :( Auch wenn ihr den Rausklagen könnt a`la Räumung, so könnte des trotzdem passieren, das ihr auf euren Forderungen (geldlich) sitzen bleibt. Ich meine, mit Hartz4 dürfte nichts pfändbar sein und wenn er in den Sommermonaten nicht dann super verdient, dann siehts schlecht aus.

    Klingt einbischen als wäre der Mieter "ausgeflogen".

    Klebt doch mal etwas Tesafilm an die Wohnungstüre, dann seht ihr ja, ob jemand noch die Wohnung regelmässig besucht oder schaut mal nach dem Briefkasten wie leer oder voll dieser ist.

    Von schlimmeren will ich jetzt mal nicht ausgehen, aber beißender Geruch, Fliegen an den Scheiben, ect wären da schon ein Indiz.

    Wenn ihr das alles schriftlich habt, könnt hier weitere schritte Einleiten a`la Gerichtsvollzieher der dann die Wohnung zwangsräumen wird. Ich denke das eurer Anwalt euch dazu aber dann besser beraten wird/kann als ein Forum.

    Der Mieter könnte (meiner laienhaften Meinung) evtl noch Einspruch gegen das Versäumnnisurteil einlegen binnen 2 Wochen.

    Öffnen darf nur der Gerichtsvollzieher die Wohnung.

    Eigentlich ist das m.E. nicht möglich.

    Meiner Meinung "ja" und zwar bis die Wohnung offiziell wieder euch gehört. Allerdings könnt ihr vom Amt nichts einfordern, wenn dann also nur vom Mieter selber. Und der scheind ja nicht gerade super toll zu verdienen :(

    Meines Wissens trägt man in den Formularen ja die Gesamtmieteinnahmen ein. Diese sind dann einfach weniger als sonst.

    Würde ich jetzt mal davon ausgehen. Ansonsten könnt ihr euch auch bei jedem anderen Anwalt zusätzlich nochmal beraten lassen. Allerdings gib`s eine Beratung oft nicht kostenlos.

    Meine persönliche Einschätzung: das was jetzt noch kommt (wenn das Urteil rechtskräftig ist), da kann doch garnicht mehr so viel schief gehen. Das "unsicherste" ist eigentlich immer die Verandlung selber bei Gericht und da ist der Mieter ja erst garnicht erschienen.

    Also ich kenne es normal so: wenn man den Prozess gewinnt, dann zahlt die Gegenseite die ganzen Kosten die dazu nötig waren. Fragt doch da am besten mal bei eurem Anwalt nach. Ich mein, der hat doch täglich damit zu tun und müsst das alles genau wissen.

    Ich persönlich sehe eher hier das Probelm, das Geld vom Mieter zu bekommen. Einen nackten Mann in die Tasche zu greifen, ist nicht leicht.
     
  4. #3 Albert1955, 29.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
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  5. #4 milchkuh, 12.03.2012
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    Danke an alle für

    die Antworten. Wir haben den Mieter zwischenzeitlich telefonisch erreicht; zu dem vereinbarten Gespräch ist er aber nicht erschienen.

    Wir planen jetzt die Berlinger Räumung; der Anwalt möchte einen Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher erteilen.

    Der Rat des Anwalts war dann einfach Fotos von der Einrichtung zu machen und die Sachen aufzubewahren.

    Habt Ihr Erfahrungen wie lange das dauert, also von dem Tag an dem man den Gerichtsvollzieher beauftragt bis zur Öffnung der Wohnungstür ?

    Dabei entstehen leider wieder immense Kosten (GV, Anwalt, neues Türschloss, neues Haustürschloss für 8 Parteien, da der Mieter die Schlüssel natürlich nicht abgegeben hat usw...)
    kann man das wenigstens teilweise steuerlich absetzen ?

    Als Lagerraum würden wir den Keller nehmen (der ist fast so groß wie die Wohnung :-) )

    @Albert:Die Wohnung ist klein und wir würden gerne (auch mit Verlust) verkaufen, aber leider haben wir
    die Wohnung noch keine 10 Jahre und müssten dann ggfs. beim Finanzamt bluten.

    Nachtrag:Was ist,wenn der Mieter weitereSchulden gemacht hat (bsw.Strom, Telefon) -haften wir dann auch dafür ?
     
  6. Pharao

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    solange das nicht über euch lief, kann ich mir nicht vorstellen das man hier ggf die Schulden vom Mieter von euch dann eintreibt. Ich mein, Ihr habt ja z.B. keinen Vertrag mit dem Telefonanbieter gemacht, sondern das war ja euer Mieter. Also muss nun auch der Telefonanbieter selber zustehen, wie er vom Mieter ggf die Schulden bekommt.

    Anders sieht es zB aus, wenn was über euch Abgerechnet worden ist wie zB eine Zentralheizung. Da habt ihr einen Vertrag mit zB dem Gaslieferanten und reicht diese ja durch die Nebenkostenabrechnung dann dem Mieter weiter. Hier müsstest Ihr also erst mal zahlen und dann das von dem Mieter wieder holen (falls es da was zu holen gibt).
     
  7. #6 Papabär, 12.03.2012
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    Ich für meinen Teil hätte - bereits vor der fristlosen Kündigung und in einer Phase in der er KdU bezieht - versucht mich mit dem Mieter in Verbindung zu setzen und mit ihm zusammen einen Darlehnsantrag für die Mietschulden beim Jobcenter gestellt. Viele meiner ALG II-Empfänger befinden sich in einer Art Lethargie, denen muss man das so weit vorkauen, daß sie nur noch unterschreiben müssen. Selbst den Versand an´s Jobcenter übernehme ich dann lieber selber. Ich habe mit dieser Vorgehensweise relativ gute Erfahrungen gemacht ... klappt nicht immer - aber oft.

    Im vorliegenden Fall scheint aber wirklich alles verhältnismäßig gut gelaufen zu sein - sogar die Mietzahlung nach Klageantrag finde ich positiv (weil unüblich). Eine Rückzahlung von Mieten an´s Jobcenter fällt aus ... schließlich ist das Jobcenter nicht der Vertragspartner.

    Hierbei geht´s ja darum, evtl. spätere Forderungen des Mieters entgegenzuwirken. Für gewöhnlich findet man ja nur wertlosen Plunder ... aber wenn der Mieter hinterher das Verschwinden seines 98"-LCD-Fernsehers rügt, muss man eben auch beweisen können, was alles nicht in der Wohnung war. Ich schwöre dabei ja auch auf meinen Camcorder ... 16.000 Bilder sollten für gewöhnlich genügen. Dabei aber bitte auch daran denken, daß der Gerichtsvollzieher Euch auch den Keller übergeben muss ... das kann im Eifer des Gefechtes schon mal untergehen (Bei unserer letzten Räumung wurde das glatt vergessen).


    Der Gerichtsvollzieher wird durch das Gericht bestimmt. Je nachdem wie schnell das geht - und wie dieser GV ausgelastet ist kann es durchaus große Unterschiede geben ... aber 2-5 Wochen sind normal.


    Naja, der Anwalt sollte eigentlich schon bezahlt sein, die Kosten für den GV sollten sich im Rahmen halten und ein neues WET-Schloss gibt´s im Baumarkt so ab 10-15,- €. Einzig der ggf. erforderliche Schlüsseldienst fällt mit 60-80,- € noch ein bissel ins Gewicht.
    Bei der HET-Schließanlage muss man - sofern ein Austausch überhaupt notwendig ist - schauen was günstiger ist. Einige Schlösser können auch einfach nur "umgestiftet" werden. Allerdings würde man diesen Aufwand dann ja auch jedesmal betreiben müssen, wenn ein Nutzer einen Schlüssel verliert.
     
  8. #7 Albert1955, 13.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
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  9. #8 milchkuh, 13.03.2012
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    Hallo Albert.

    erstes Problem ist, dass es leidermal einen kleinen Wasserschaden gab,der ist aber inzwischen mehrfach
    von verschiedenen Klempnern untersucht worden, und es gibt da kein Problem mehr
    (ist allerdings wahrscheinlich ein Grund für eine Wertminderung, weil man noch einen Flecken an der Wand sieht)

    Außerdem haben wir selber in derWohnung gelebt und von 2003 - 2010 Eigenheimzulage kassiert; soweit mir bekannt ist, laufen wir Gefahr einen Teil davon zurückzahlen zu müssen, wenn wir vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen.

    Kennst Du Dich vielleicht damit aus ?

    Gruß

    Milchkuh
     
  10. #9 Albert1955, 14.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Für ein Jahr nicht meh fest vermieten

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  11. #10 Papabär, 14.03.2012
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    Ich glaub´ das kann man so pauschal nicht sagen ... hab´ grad kürzlich eine Wohnung gesehen, wo genau dies - plus neue Badfliesen - gemacht wurde. Leider waren dort die Türen incl. Beschläge sowie die Lichtschalter & Steckdose derart ranzig, daß das Laminat nicht viel reißen konnte. (Klar, das Laminat & die Fliesen sind schonmal die größten Posten ... aber der Gesamteindruck war trotzdem unter aller Sau.)
     
  12. #11 Albert1955, 15.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
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  13. #12 Papabär, 15.03.2012
    Papabär

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    Hab´s ja auch nicht abgestritten sondern quasi nur ergänzt :finger006:

    Bei glatten Zimmertüren (z.B. TGL) habe ich recht gute Erfahrungen mit Klebefolien gemacht ... nu nicht die billigste Kinderbastelfolie - aber im Baumarkt gibt´s durchaus brauchbare Versionen.

    Voraussetzung ist dabei natürlich immer, daß die Türen nicht verzogen sind.

    Auch die Erneuerung eines 30Jahre alten Lichtausschnitts macht optisch gut was her - und ist in rund 30Min. selber erledigt.

    Ich wollte damit eigentlich nur sagen, daß die Aufhübschung von großen Flächen ohne einige Detailarbeiten oft ausschaut wie gewollt und nicht gekonnt (Frauen ab 40 kennen das vlt. :teufelchen ).
     
Thema: Benötigen Rat in Mietangelegenheit- Danke
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