Berechnung AfA - Aufteilung Gebäude und Grundstück - Wie berechnen?

Diskutiere Berechnung AfA - Aufteilung Gebäude und Grundstück - Wie berechnen? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Nachdem ich seit einiger Zeit das Forum lesend verfolge, habe nun auch ich eine Frage bzgl. oben genannten Betreffs und hoffe dass die Profis...

  1. #1 BeffBiba, 04.03.2017
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    Nachdem ich seit einiger Zeit das Forum lesend verfolge, habe nun auch ich eine Frage bzgl. oben genannten Betreffs und hoffe dass die Profis unter euch sich dazu äußern werden :)

    Dies ist meine erste Steuererklärung mit einem neu gekauften Objekt: Grosses MFH auf kleinem Grundstück (welches nur durch Zufahrt durch das Haus befahrbar ist und zum Parken der Mieter verwendet wird).
    Dummerweise geschah keine Abgrenzung im Kaufvertrag....

    Eigentlich hatte ich geplant pauschal 15 Prozent der Kaufpreissumme abzuziehen und den Rest als Gebäude abschreiben zu können. In der Vergangenheit habe ich dies bereits bei einem anderen Objekt so gemacht. Nun aber wurde mir gesagt ich müsse den Bodenrichtwert heranziehen - der Rest ist das Gebäude. Kann das denn sein? Dann bleibt so gut wie nichts mehr für das MFH übrig.
    Welche Alternative zur Berechnung gibt es und wie kann ich den Finanzbeamten am besten davon überzeugen? Herzlichen Dank für stichhaltige Hilfestellungen :)
     
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  3. #2 immodream, 04.03.2017
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    Hallo,
    eigentlich hast du doch die ideale Kombination von großem Haus auf kleinem Grundstück erworben.
    Ich hab mir bei meinen Objekten den damaligen Bodenrichtwert besorgt und zur Ermittlung der Abschreibung den Bodenwert vom Kaufpreis abgezogen.
    Da blieb bei der Kombination großes Haus und kleines Grundstück bei meinen Objekten genug für die Abschreibung über.
    Hast du so ein tolles Schnäppchen gemacht, das bei dieser Berechnungsmethode fast nichts für die Abschreibung des Hauses übrigbleibt.
    Diese Probleme hatte ich nur bei der Kombination kleines MFH und großes Grundstück.
    Schreib doch einmal nachvollziehbare Daten auf .
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 taxpert, 05.03.2017
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    Und genau dass, sagt der BFH, ist nicht der richtige Weg!

    Die von Dir gewählte "Rest-durch-Abzug-Methode" führt nach Ansicht des BFH nur dann zu einem richtigen Ergebnis, wenn der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Nach Ansicht des BFH ist Kaufpreis eines bebauten Grundstückes im Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.

    Diese pauschale Mölichkeit gibt es in einigen Bundesländern beim Erwerb einzelner ETW. In München erreicht man aber z.B. teilweise auch Werte von deutlich über 50% für den GuB-Anteil!

    Wie wäre es, einfach den vom BMF zur Verfügung gestellten Vordruck "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück" http://www.bundesfinanzministerium....echnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html (zur Zeit wegen redaktioneller Änderungen nicht downloadbar!) zu verwenden, denn den benutzt der Kollege bei der Überprüfung der Kaufpreisaufteilung auch! Wenn man davon abweichen will, muss man schon gute Argumente oder besser noch ein eigenes Gutachten haben!

    taxpert
     
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  5. #4 immodream, 05.03.2017
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    Hallo taxpert,
    wie ich bereits öfters geschrieben , hab ich eigentlich von Nichts richtig Ahnung und wurschtel mich auch bei den steuerlichen Dingen so durch.
    Ich hab das von mir beschriebene Verfahren in den letzten Jahren vier Mal so durchgeführt.
    Wir haben ja schon festgestellt, das je nach Finanzamt oder manchmal sogar nach Sachbearbeiter die steuerlichen Dinge unterschiedlich gehandhabt werden.
    Vielleicht hab ich auch damals Objekte nahe am Verkehrswert gekauft.
    Daher basieren meine Beiträge nur auf den von mir gemachten Erfahrungen und ich verweise alle anderen Leser auf Fachleute wie dich.
    Grüße
    immodream
     
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  6. #5 taxpert, 06.03.2017
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    Das sollte von meiner Seite aus auch kein Vorwurf sein!!!

    Die entsprechende Excel-Vorlage ist -soweit ich mich erinnere!- auch erst seit etwa 2 Jahren auf der Seite des BMF abrufbar. Außerdem wird die "Rest-durch-Abzug-Methode" in geschätzt 80-90% aller Fälle einen ähnlichen Wert ergeben, so dass man davon ausgehen kann,das dies in der normalen Unschärfe liegt, die jeder Schätzung inne wohnt.

    Und vielleicht auch um das "klar zu stellen": Das Urteil ist ergangen, weil die Finanzverwaltung auch die "Rest-durch-Abzug-Methode" angewendet hat und ein Stpfl. dagegen geklagt hat! Und auch das muss man beschämender Weise eingestehen: Ich gehe nicht davon aus, dass jedem Sachbearbeiter die Excel-Vorlage bekannt sein dürfte!

    taxpert
     
  7. Duncan

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    wobei auch schon ein Gutachten zu einer gleichen ETW im gleichen Objekt, dass im Rahmen einer ZV erstellt worden ist anerkannt wurde und die Wertaufteilung daraus übernommen wurde. Ob das so korrekt oder einfach nur pragmatisch war, sei mal dahingestellt.
     
  8. #7 immobiliensammler, 06.03.2017
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    Ich denke einfach pragmatisch, ich schlage bei einem Neuerwerb meistens den Ansatz von 20 % des Kaufpreises für Grund und Boden vor und das wurde bisher noch nie beanstandet. Vielleicht liegt es auch nur an dem jeweiligen Sachbearbeiter, ich weiß es nicht ....
     
  9. #8 taxpert, 06.03.2017
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    Wenn das Gutachten dann auch noch in zeitlicher Nähe zum Erwerb der anderen ETW entstanden ist, ist es der Idealfall für alle Beteiligten!

    Wie gesagt, in manchen BL sind entsprechend pauschalierenden Methoden durch die entsprechenden OFD'en abgesegnet! Letztendlich ist auch der Excel-Vordruck des BMF "nur" eine qualifizierte Schätzung auf Basis des Sachwertverfahrens nach der ImmoVO. Das FA kann auch deine Schätzung mit 20% übernehmen und so zur eigenen Schätzung machen! Hängt letztendlich immer von den Einzelumständen ab, wie realistisch der Ansatz erscheint!

    taxpert
     
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  10. #9 StB_Hamburg, 10.03.2017
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    Hallo. Ich stelle mich hier gleichzeitig auch einmal vor.

    Dieses Tool der Finanzverwaltung wird in Abständen aktualisiert. Natürlich alles korrekt, was hier bereits geschrieben worden ist. Eine Restabzugsmethode ist bereits abschlägig entschieden worden.

    Was das Finanzamt jedenfalls selbst nicht (immer) weiss ist, dass das Tool zwischenzeitlich für eine präzisere Aufteilung in die beiden Komponenten Grund und Boden sowie Gebäude in einer Nebenberechnung auch ein "Fiktives Baujahr" eingeführt hatte, um bei älteren Objekten zwischenzeitliche Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen und somit einen am Verkehrswert näher liegenden Aufteilungsmaßstab zu ermitteln.

    Beste Grüße aus Hamburg
     
  11. #10 BHShuber, 11.03.2017
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    Hallo,

    hier in München wurde gerade dieses Thema durchgeackert, denn Hinz und Kunz hat genau so eine Aufteilung in den Kaufverträgen hinterlegen lassen, weil mal einer gelesen hat, dass das Finanzamt die Angaben in Kaufverträge akzeptiert.

    Fehlgeschlagen, folgend eine Reihe von Auseinandersetzungen mit dem FA kam wie es kommen muss eine Aufteilung

    Grund u. Boden (verbraucht sich nicht, somit keine Abschreibung) 70%
    Gebäude 30%

    des Kaufpreises und eine Plausibilitätsprüfung durch das FA, eben die von dir genannte Berechnung BMF.

    Es wird nichts anderes mehr akzeptiert.

    Ich kann nur jedem Immobilienkäufer raten, keine Angaben über Kaufpreisaufteilung so auf das gerade Wohl zu machen, das führt regelmäßig zu einer Auseinandersetzung mit dem Finanzamt.

    Gruß
    BHShuber
     
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