Berechnung der Heizkosten bei Leerstand

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von rocksugar, 25.06.2010.

  1. #1 rocksugar, 25.06.2010
    rocksugar

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    Hallo Zusammen,

    ich habe folgendes Problem und weiß nicht so recht, wie ich es lösen kann.

    Ich hoffe, dass mir jemand helfen kann.

    Folgendes:

    Ich bin Eigentümerin eines Hauses mit Einliegerwohnung in dem ich selbst gewohnt habe.
    Gesamtgröße: 189 m2
    Einliegerwhg.: 66 m2 war bis 02.05.2010 vermietet
    Eigengenutzt: 123 m2 wohnte bis 22.11.2009 in der Wohnung

    In dem Haus sind keine Wärmemengenzähler vorhanden.
    Die NK-Abrechnung war nach Gesamtverbrach/m2 vereinbart.

    Die Abrechnung vom 01.12.2009 bis 02.05.2010 ergab, dass die Mieterin rund 1500 Liter Heizöl verbraucht hat, diese Kosten von insgesamt 957,-€ möchte sie aber nicht begleichen und war flux beim Mieterschutzbund.

    In der NK-Abrechnung habe ich alle Kosten (Versicherungen, Grundsteuer, Zählergebühren usw.) natürlich nach m2 abgerechnet. Nur eben diesen Heizölverbrauch habe ich ihr komplett in Rechnung gestellt.

    Nun natürlich schreibt mir der Mieterschutzbund, dass der Leerstand in der Heizkostenabrechnung aufgeführt werden muß und meine ehemalige Mieterin nur 1/3 der Heizkosten bzw. des Ölverbrauchs bezahlen wird.

    Lange Rede, kurzer Sinn:
    Wie erfasse ich denn diesen Leerstand?
    Die Wohnung (die ich benutzt hatte) stand 153 Tage leer und macht 65% der Gesamtwohnfläche aus.
    Wie soll ich das auf den Ölverbrauch umrechnen?

    Vielen Dank für Lösungsansätze!

    rocksugar
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 25.06.2010
    pragmatiker

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    wenn vertraglich qm vereinbart sind, dann natürlich nach qm. sind sie ja selbser schuld, wenn sie diesen abrechnungsschlüssel wählen. das leerstandsrisiko trägt ohnehin immer der vermieter.
     
  4. #3 rocksugar, 25.06.2010
    rocksugar

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    Danke für die Antwort.

    Aber wenn die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden und die Mieterin alleine im Haus wohnt, kann ich doch nicht 2/3 verbraucht haben, wenn ich doch nicht in der Wohnung gewohnt habe?

    Meine Frage ist, ob ich diese 153 Tage Leerstand irgendwie anteilig bzw. prozentual auf den Ölverbrauch anrechne.
    Gibt es hier keine Berechnungsformel?

    VG
    rocksugar
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ölverbauch * (153/365) ...
     
  6. #5 rocksugar, 25.06.2010
    rocksugar

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    Danke Capo!

    Noch eine kleine Verständnisfrage...

    01.12.2009 bis 04.03.2010 (94 Tage) Ölverbrauch gesamt 1247,72 Liter á 0,663€

    05.03.2010 bis 02.05.2010 (59 Tage) Ölverbrauch gesamt 338,67 Liter á 0,698€

    Jetzt kommts:

    Fasse ich nun den Gesamtverbrauch zusammen und hier auch die Tage oder muß ich einmal die 94 Tage und einmal die 59 Tage separat erfassen

    Sprich:
    1247,72 x (94/365) = 321,287 x 0,663€ = 213,01€
    338,67 x (59/365) = 54,729 x 0,698€ = 38,20€

    Oder:
    31 Tage für 2009
    122 Tage für 2010 und dann den Gesamtverbrauch auf Tage erfassen?

    Und ist die Wohnfläche der leerstehenden Wohnung nicht relevant?

    Mache mir das jetzt bestimmt viel zu kompliziert...

    Sorry für die Mühe!

    VG
    rocksugar
     
  7. #6 Michael_62, 25.06.2010
    Michael_62

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    Genau. Viel einfacher rechnen.

    Gesamtkosten ermitteln.

    Davon 66/189tel dem Mieter in Rechnung stellen.

    So ist es vertraglich geregelt.

    Wozu du bei dem Vertrag Wärmemengenzähler einbauen lässt erschliesst sich mir nicht
    :wink
     
  8. Heizer

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    Auch wenn es recht selten ist, aber in dem Fall hat der Miterbund mal ausnahmsweise Recht.

    Auch eine leerstehende Wohnung veruracht Heizkosten. Auch dann wenn alle Heizkörper abgedreht sind.

    Stellen wir uns einmal ein Hochhaus mit 100 Wohnungen vor. 99 davon stehen leer. Die Heizanlage ist aber für die 100 Wohnungen ausgelegt und verursacht entsprechend Wartungsaufwand und Bereitstellungsverluste. Außerdem werden die 99 Wohnungen durch die Rohrleitungsverluste indirekt beheizt und auf Frostschutz stehen alle Heizkörper ohnehin.

    Sagen wir diese Heizanlage verursacht 20.000€ Kosten im Jahr.

    Was glaubst Du was Dir der Mieter erzählt wenn Du dem das in in Rechnung stellst?

    Und genau dasselbe ist im vorliegenden Fall. Nur nicht ganz so extrem.
     
  9. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Mist. Zu früh gefreut.

    Der MB hat doch nicht ganz Recht.

    Wenn Du die Wohnung nicht mehr bewohnst gilt genaugenommen die Ausnahme von der Heizkostenverordnung nicht mehr. Somit bist Du zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet. Kommst Du der Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter weitere 15% der auf ihn entfallenden Heizkosten einbehalten.

    Ich Drücke Dir die Daumen, dass weder der MB noch Dein Mieter auf den Trichter kommt.
     
  10. #9 pragmatiker, 25.06.2010
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    nee heizer, blödsinn. der eigentümer hat die wohnung genutzt, und zwar als eigentümer. keiner verpflichtet ihn (ebensowengi wie den mieter) auch dort zu wohnen.
    also, 2-familienhaus, von dem eine wohnung vom eigentümer genutzt wird und ein kostenverteilerschlüssel nur nach qm, also möglich nach der HeizKVO.
     
  11. #10 rocksugar, 29.06.2010
    rocksugar

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    Hallo Zusammen,

    oje, da hab ich was losgetreten...

    Habe mir eben nochmal den Mietvertrag angeschaut...
    Es ist nix schriftlich über die Abrechnungsart vereinbart worden. Nur "Betriebskosten i. S. d. Betriebskostenverordnung"

    Mein Problem ist:
    Die Mieterin am 01.12.2008 eingezogen. Habe abgerechnet
    01.12.2008 bis 01.12.2009. Hier hatte die Mieterin bereits eine Nachzahlung von rd. 450,-€. Ich hatte sie im Anschreiben gebeten, NK von mtl 60,-€ auf 100,-€ also 40,-€ mehr zu bezahlen.
    Kurz darauf (Ende Januar 2010) hatte sie mir per Brief mitgeteilt, dass sie nicht gewillt ist 40,-€ mehr zu bezahlen und hat im gleichen Zug zum 01.05.2010 gekündigt.

    Diese Kündigung war auch nicht unterschrieben und telefonisch war sie nicht erreichbar. Sie hat auch nicht zurückgerufen.

    Sei´s drum...

    Ums einfacher zu machen, bin ich am 01.12.2009 aus dem Haus gezogen. Sprich: Sie hat ungelogen! vom 01.12.2009 bis zum Tag der Übergabe 02.05.2010
    1586 Liter Heizöl verbraucht!

    Die gesamte NK-Nachzahlung beträgt rd 950,-€ !!!!
    An ihrer Stelle wäre ich wahrscheinlich auch zum Mieterschutzbund gegangen...wenn ich das Geld nicht aufbringen will oder kann.
    Habe auch schon eine Ratenzahlung vorgeschlagen...

    Ich wäre ja gerade noch einverstanden einen Teil nachzulassen bzw. bin ich definitiv dazu bereit und verpflichtet den Leerstand meiner Wohnung abzuziehen. Bin aber sicherlich nicht gewillt ihren Verbrauch zu übernehmen!

    Muß halt nur wissen, wie ich diesen doofen Leerstand berechnen muß. Ich kann ja nicht so berechnen, als hätte ich drin gewohnt. Oder?

    Hiiilfe!

    rocksugar
     
  12. Heizer

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    Ich bin jetzt kein Anwalt, aber in der HKVO steht:

    "Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor."

    Das steht doch eindeutig "bewohnt" oder?

    Wäre da wirklich mal interessant was da Rechtsägsbärden zu sagen.
     
  13. #12 lostcontrol, 30.06.2010
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    und in der betrkv steht drin, dass wenn nichts anderes vereinbart wurde die kosten nach quadratmetern umgelegt werden. pech für dich.

    das problem bleibt aber: es wird nicht nach verbrauch sondern nach quadratmetern abgerechnet, und entsprechend wirst du nicht drumrum kommen deinen teil zu bezahlen, auch wenn's in diesem fall offensichtlich ungerecht ist.

    doch, denn die quadratmeterzahl ist ja unabhängig von der nutzung.

    @ heizer:
    die heizkostenverordnung besagt aber auch, dass wenn der sonderfall (eigentümer wohnt selbst) nicht vorhanden ist (was er ja nach dem auszug der eigentümerin nicht mehr war, da wäre vielleicht das datum der ummeldung bei der meldebehörde nicht uninteressant), die heizkv gilt. und in der steht ja drin dass, wenn geeignete verbrauchs-messgeräte fehlen, nach quadratmetern abgerechnet werden muss. ändert also erstmal nichts meine ich...
     
  14. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    @losti: Wenn die Ausnahme gilt, ist die HKVO im Umkehrschluss nicht zwingend anzuwenden. Also kann abgerechnet werden wie vereinbart oder auch nach allen möglichen und unmöglichen Varianten, so fern sie keinen anderen Gesetzlichkeiten wiedersprechen.

    Ich sehe das aber so, dass dieser Ausnahmefall genaugenommer erlischt, wenn der Eigentümer die eine Wohnung nicht mehr bewohnt.

    Aber wie gesagt dazu bin ich zu wenig Anwalt um das rechtlich eindeutig beurteilen zu können.
     
  15. #14 lostcontrol, 30.06.2010
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    dann wird ja wohl wie gesagt ab dem zeitpunkt des auszugs der eigentümerin nach quadratmetern abgerechnet werden müssen (sofern mietvertraglich nichts anderes vereinbart worden ist, und das ist ja hier nicht der fall).

    das wird dann wohl der zeitpunkt sein, zu dem sich der eigentümer dort abgemeldet bzw. woanders angemeldet hat (einwohnermeldeamt).
    die definition von "wohnen" = "anwesenheit" wird hier wohl nicht ziehen tippe ich.
    wenn du 'ne zweitwohnung hast wird dort ja auch (wenn keine verbrauchsmessinstrumente vorhanden sind und nichts anderes vereinbart wurde) nach quadratmetern abgerechnet - ob du anwesend bist oder nicht.

    ist halt wie's immer ist:
    mit gerechtigkeit hat das leider wenig zu tun, was hier zählt ist die gesetzgebung (betrkv/heizkv) an die man sich zu halten hat.

    was mich in dem zusammenhang noch interessieren würde ist, wie man in so einer situation von der "sondervariante" der abrechnung auf die "offizielle" variante im laufenden wirtschaftsjahr umsteigen kann bzw. ob man das überhaupt muss.
    im normalfall ist's ja nicht ganz so einfach mal eben zwischendurch die verteiler bzw. das komplette system der betriebskostenabrechnung zu ändern - sowas muss nach meinem wissensstand spätestens 3 monate vor beginn des neuen wirtschaftsjahrs den mietern angekündigt werden und soweit ich weiss auch von diesen abgenickt werden.
     
  16. RMHV

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    Das trifft nicht ganz zu...
    Es gibt nur die Alternativen Abrechnung HeizkV oder Abrechnung nach einer bestehenden Vereinbarung. Alle "möglichen oder unmöglichen Varianten" als weitere Option kann es nicht geben. Keine Vereinbarung bedeuted zwingend Abrechnung nach HeizkV.

    Das wird so sein...
    Wie so oft bei Rechtsfragen gibt es aber auch hier keinen Maßstab, der zu einem für alle Einzelfälle verbindlichen Ergebnis führt. "Bewohnen" kann nun mal nicht in Meter, Kilogramm oder Sekunden gemessen werden.
    Mal abgesehen davon, dass der Eigentümer in diesem Zusammenhang völlig uninteressant ist, wird die Frage, ob die Wohnung vom Vermieter bewohnt wird, nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen sein. Häufige Abwesenheit wird nicht per se zu dem Ergebnis führen können, dass die Wohnung nicht (mehr) bewohnt wird.
    Eine vorliegende oder nicht vorliegende Meldung beim Einwohnermeldeamt wird als Entscheidungskriterium sicher untauglich sein.
     
  17. #16 lostcontrol, 01.07.2010
    lostcontrol

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    ok, wie sieht das dann aus, wenn der eigentümer die wohnung NICHT bewohnt sondern leerstand besteht? die leerstandskosten trägt ja bekanntlich der eigentümer, er ist also zuständig für die wohnung - gilt dann auch die ausnahmeregelung, fällt die erst weg, wenn ein neuer (fremder) mieter die zweite wohnung bewohnt?
     
  18. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das sieht dann aus wie Leerstand... :wink

    Ein Blick ins Gesetz verbessert bekanntlich die Rechtskenntnis...

    Heizkostenverordnung
    § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
    Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.


    Ausnahme ist also ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen - jetzt kommt der entscheidende Punkt - der Vermieter eine selbst bewohnt.

    Noch mal? Nicht Eigentümer einer Wohnung zu sein schafft den Ausnahmetatbestand, sondern die Wohnung zu bewohnen (und gleichzeitig Vermieter der zweiten Wohnung zu sein). Damit ist bei Leerstand zwingend nach HeizkV abzurechnen, die anderweitigen Vereinbarungen vorgeht.
     
  19. #18 lostcontrol, 01.07.2010
    lostcontrol

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    ach neeeee...
    RMHV - mir ging's darum, was dann in sachen betriebskosten geboten ist.
    ob da dann noch die ausnahmeregelung gilt (es wohnt ja schliesslich auch niemand fremdes drin) und man entsprechend abrechnen kann oder ob da dann wieder die betriebskv bzw. heizkv gilt.

    damit wären wir wieder bei der definition von "bewohnen".
    du kennst dich doch so blendend aus mit gesetzestexten - gibt's dazu auch einen?
    denn damit könnte man die frage ja klären...
     
  20. #19 pragmatiker, 01.07.2010
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    tja, dem wortlaut nach heißt es in der HeizKVO "bewohnen". damit ist dann wohl kaum gemeint, das der vermieter leer stehen lässt. ich denke, bewohnen muß man in diesem fall auch nicht näher definieren. hat der eigenümer seinen wohnsitz woanders und die wohnung steht leer, ist nach der HeizKVO die sondernorm nicht erfüllt. damit gilt: abrechnung nach qm und ablesung. sind keine ablesevorrichtungen vorhanden, kann der mieter 15% abziehen.

    nach reiflicher überlegung würde ich meine weiter oben vertretenen auffassung nicht weiter verfolgen wollen, denn sinn und zweck der sondernorm (2-fam-Hs. mit vom eigentümer selbet bewohnter wohng) ist nicht vergleichbar mit leerstand und daher für eine analoge anwendung wohl kein raum.
     
  21. #20 lostcontrol, 01.07.2010
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    eben drum hab ich ja aufs einwohnermeldeamt verwiesen - aber das ist ja laut RMHV kein entscheidungskriterium...
    aber wie sonst den zeitpunkt bestimmen, ab dem jemand aus seiner eigenen wohnung ausgezogen ist und die wohnung leersteht?

    mich interessiert vor allem immernoch die frage, ob es überhaupt möglich ist mitten im wirtschaftsjahr von einer eventuellen sonderregelung abseits der heizkv / betriebskv auf die "offizielle" variante umzusteigen. stell ich mir sehr schwierig vor, wenn man im normalfall bei den betriebskosten was ändern will geht das ja auch nicht einfach so mal eben...
     
Thema: Berechnung der Heizkosten bei Leerstand
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