Berechnung der Steuervorteile bei Vermietung

Diskutiere Berechnung der Steuervorteile bei Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Forum User, ich habe demnächst vor eine Immobilie zu Kaufen. Allerdings ist für mich das mit den Steuern ein sehr umfangreiches und...

  1. #1 Napstar, 28.04.2013
    Napstar

    Napstar Gast

    Hallo Forum User,

    ich habe demnächst vor eine Immobilie zu Kaufen. Allerdings ist für mich das mit den Steuern ein sehr
    umfangreiches und schwer zu verstehendes Thema in das ich mich einarbeiten will.

    Ich versuche euch mal was Vorzurechnen:

    Haus: 800.000 € (mit Nebenkosten wie Notar usw.)

    Kredit: 2,35% ef.Zins das sind 18800€ p.a.
    1% tilgung sind gerundet 8000€ p.a.

    Mieteinnahmen: 16800 € p.a.

    Einkommen Brutto (nicht selbstständiger arbeit): Mann 33600€, Frau 22800€ Lohnsteuer gesamt 7200€ (alles p.a.)

    So da ich bei der Vermietung kein Gewinn einfahre sondern Verlust (2000€) mache, müsste ich ja den betrag dann bei der Steuererklärung wieder reinholen können, oder?.
    Da ich ja durch das einkommen 7200€ steuern zahle müsste ich auf jeden fall diese 2000€ zurück bekommen.

    So und wenn das da oben nun richtig sein sollte, dann ist das ja auch so das ich renovierung, versicherung, notar usw. auch alles absetzten kann. Da ich das alles auch bezahlt habe, müsste sich ja dadurch mein Verlust vergrößern! und ich dann bei der Steuererklärung vielleicht meine ganzen 7200€ zurückbekommen.

    So hoffentlich ist das nicht kompletter schwachsinn was ich da schreibe. ;)

    Was würde sich ändern wenn ich eine wohnung selber nutzen würde und die andere vermieten
     
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  3. #2 joebeuel, 28.04.2013
    joebeuel

    joebeuel Benutzer

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    falsche Rechnung

    Die 2000 Euro Verlust aus der Vermietung darfst du nicht von der gezahlten Lohnsteuer abziehen, sondern nur vom 'zu versteuernden Einkommen'. Das gilt für alle Kosten, die in Verbindung mit der vermieteten Immobilie anfallen.

    Das sind (Einkommen Mann + Einkommen Frau + Einkommen Miete) - Kreditzinsen, in deinem Fall also 73.200 Euro - 18.800 Euro = 54.400.

    Wenn du aktuell für euer Einkommen von 56.400 eine Lohnsteuer von 7.200 Euro zahlst, dann wird durch den Vermietungsverlust die Lohnsteuer auf ca. 6.950 Euro gesenkt.

    Frage zur Wirtschaftlichkeit: handelt es sich bei den Mieteinnahmen um die Miete ohne Nebenkosten, oder stecken da die Nebenkosten noch drin? Für die Betrachtung der Wirtschaftlichkeit einer Vermietung darf man nur den nebenkostenfrein Mietanteil berücksichtigen.
     
  4. #3 Napstar, 28.04.2013
    Napstar

    Napstar Gast

    Also bei der Miete habe ich nur die Kaltmiete genommen.

    Könnten Sie mir nochmal erläutern wie sie auf die 6950€ gekommen sind.
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    ich kann dir nur abraten das Objekt zu kaufen.

    Es ist zu teuer (2 Fam. Haus) und die Mieteinnahmen zu gering um Renditen zu erwirtschaften.
    In der Rechnung meines Vorgängers ist die Afa noch nicht berücksichtigt. Dies reduziert dein zu versteuerndes Einkommen möglicherweise nochmals um ca. 8000 da ich davon ausgehe, dass das Objekt wohl in einer ziemlich teuren Gegend steht und der Bodenwert entsprechend hoch ist. Bin jetzt mal von 400000 ausgegangen???
    Wenn hier aber auch noch Investitionen anstehen...

    Natürlich kann man sich auch unglücklich machen... :smile031:
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    entweder du hast hier noch Kinder oder sonstiges im Abzug, denn nach der Splittingtabelle würdest du bei deinem angegebenen Einkommen von 56400€; 10130€ Einkommensteuer und 557€ Soli zahlen.
     
  7. Pitty

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    Bei 1 Prozent Tilgung sehe ich das Objekt in 10 Jahren nach der Zinsbindung in der Zwangsversteigerung. Da machen die Banken den Preis der nachfolgenden Kredite.

    Bei der Höhe der Mieteinnahmen machst Du Dich wirklich unglücklich. Und sei mal ehrlich, hast Du mal gerechnet, ob Du das Objekt in Deinem Leben noch abbezahlt bekommst? Steuern sparen ist eine Sache. Ich zahle nach 10 Jahren lieber Steuern, als auf Lebzeiten verschuldet zu sein. Dann brauche ich keine Immobilie, wenn ich davon nichts habe.:150:
     
  8. #7 Napstar, 28.04.2013
    Napstar

    Napstar Gast

    Das ist nur eine Beispielrechnung, damit ich das ganze mit den Steuern besser verstehe.
    Ob sich das Lohnt oder nicht sei mal dahin gestellt.

    @sara wie gesagt das ist ne Beispielrechnung, und nach dem Einkommensrechner von Wiso zahlt man bei 2800€ Brutto und Lohnsteuerklasse 4, 410€ Lohnsteuer.

    Aber kann mir nun einer sagen wie der joebeuel auf die 6950€ kommt, ne Muster Rechnung wäre Super
     
  9. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Napstar


    Das ist ganz einfacher Dreisatz,
    bei dem joebeuel den selben Einkommensteuersatz angenommen hat.

    56400 € / 7200 € = 7,83 €
    54400 € / 7,83 € = 6947,64 €


    VG Syker
     
  10. #9 DerFremde, 29.04.2013
    DerFremde

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    Welche Bank gibt den bei so einem geringen Einkommen einen 800.000€ Kredit?
     
  11. #10 sara, 29.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.04.2013
    sara

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    Der Steuersatz lässt sich aber nicht per 3 Satz rechnen ...
    hier ist die Progression zu berücksichtigen.

    Ihr müsst ja eine Einkommensteuererklärung machen und da kann je nach Werbungskosten ein Guthaben oder auch eine Nachzahlung heraus kommen.

    Nimm doch mal deine letzte Einkommensteuererklärung zur Hand und schau nach wie viel Einkommensteuer und Soli ihr gemeinsam bezahlt habt, bei welchem Gesamteinkommen?

    Wenn du 7200 € an Einkommenssteuer gesamt zahlen würdest, dann hast du ein zu versteuerndes Einkommen von 46500€ zusätzlich ist noch der Soli zu zahlen ~396 €

    Sonderbare Beispielrechnung mit solchen Zahlen...
     
  12. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    @Napstar,

    (auch) ich kann bei solchen abenteuerlichen Be- und Verrechnungen nur den Kopf schütteln.
    Wenn Du wirklich soo hoch pokern willst, sollteste auch leidenswillig sein, vorher jedoch mal einen Steuerberater befragen und einen Wahrsager bzgl. der zukünftigen Finanzpolitik besuchen.
     
  13. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo sara


    Das war ja auch nur die Erklärung wie Joebeuel auf sein Ergebnis kam,
    sicherlich kann auch noch ein anderer Steuersatz dazukommen.
    (stand auch im Beitrag)

    Im Endergebnis wird sich das bei ca. 2000 € Unterschied im versteuerbaren Einkommen nur gering auswirken.

    Der TE war aber der Meinung dass die 2000 € Verlust komplett die zu zahlende ESt. mindern, und dem ist eben nicht so.


    VG Syker
     
  14. #13 Kitzblitz, 29.04.2013
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    Steuern sparen ? - Wenn ich das schon höre, könnte ich ....

    @Napstar !

    ... ein Gang zur Bank kann sehr ernüchternd wirken.

    800.000 EUR - ohne Eigenkapital (Zins aus vollem Betrag gerechnet) - das kann nicht funktionieren !
    Bei 1 % Tilgung hast du nach 10 Jahren gerade erst einmal die Erwerbskosten abbezahlt.

    2,35% bekommst du aber nur im 1. Rang (ca. 60% des Gebäudewertes) - für den Rest wird der Zinssatz höher - deutlich höher !

    In einer Niedrigzinsphase rechnet man mit ca. 3 - 6 % Tilgung, denn eines ist sicher: Die Anschlussfinanzierung wird mit Sicherheit deutlich teurer werden !

    Steuern sparen ! - Koste es was es will ! - Am Ende steht die private Insolvenz und dann "kannste richtich Steuern spar'n".

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    Treffer, versenkt ... wieder ein Luftschloss gesprengt !!!
     
  15. #14 Versus, 19.05.2013
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 12.06.2013
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    Ich habe zwar nicht viel verstanden wie du das meinst, aber ich habe mir eine Denkmalgeschützte Immobilie in Raum Berlin gekauft und die haben mir das vorgerechnet. Auf ihrer Seite findest du auch ein Rechner wo du die Daten eingibst und der rechnet die genaue Steueresparnis:

    Bei Denkmalimmobilien ist der Steuerspareffekt sehr viel größer
     
Thema: Berechnung der Steuervorteile bei Vermietung
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