Berechnung Gebäudewert für die Steuererklärung

[rolliroyce]

Hallo zusammen,
ich habe 2022 meine erste Immobilie erworben und bereite mich aktuell auf die erste Steuererklärung seit dem Kauf vor.
Bisher bin ich absoluter Neuling, was das angeht.
Ich habe die Werte in die Arbeitshilfe Excel vom BFM eingetragen, um den Gebäudewert zu ermitteln. Dieser ist im Kaufvertrag leider nicht separat angegeben.
Das Tool spuckt mir einen für mich überraschend niedrigen Wert aus (28,9% Gebäudewert).
Ich vermute das liegt daran, dass das Haus recht alt ist, der Bodenpreis hoch und das Grundstück eher groß.
Hier mal ein paar Fakten:
Kaufpreis inkl. NK: 392.523€
72qm
BJ: 1958
Bodenrichtwert: 880€
Anteilige Grundstücksgröße: 150qm
Kaltmiete (ohne irgendwelche NK): 702€

Jetzt frage ich mich, was es für Möglichkeiten gibt, den Gebäudewert zu optimieren.
Ein Punkt sind offensichtlich die Modernisierungsmaßnahmen. Hier bin ich nicht sicher, wie Umfangreich eine Modernisierung sein muss, damit man sie angeben kann.
Beispielsweise wurden vor weniger als 10J Stromleitungen in den Kellerräumen erneuert, kann ich dann "Modernisierung der Leitungsysteme" auswählen?
Außerdem wurde die Dämmung an der Giebelseite vor weniger als 10J in Stand gesetzt. Reicht das um den Punkt "Wärmedämmung an den Außenseiten" auszuwählen?

Ansonsten ist mir aufgefallen, dass über einen niedrigen Liegenschaftszinssatz auch noch was rauszuholen ist, ich kenne den entsprechenden Wert aber nicht. Wie kann ich denn diesen Wert herausfinden?

Hättet ihr sonst noch Tipps, wie ich den Gebäudewert optimieren könnte?

Vielen Dank!

 

[Ferdl]

So wie du es beschreibst, hört sich das für mich nicht nach einer Umfangreichen Verbesserung der Immobilie an.

Ich vermute das liegt daran, dass das Haus recht alt ist, der Bodenpreis hoch und das Grundstück eher groß.

Ich vermute eher, der wesentliche Grund liegt darin, dass das Haus (zu) teuer eingekauft wurde. Oder das Tool falsch bedient wurde. Ist das ein EFH oder MFH? Oder nur eine Wohnung?

 

[rolliroyce]

Es ist eine Wohnung.
Sicherlich ist es teuer, das war Anfang letzten Jahres, da war der Zins noch niedrig. Das Haus ist ein einer attraktiven Stadt in recht zentraler Lage.
Die Bewerber sind Schlange gestanden, von der Lage und anderen Umständen hat es perfekt für uns gepasst.
Wo könnte ich denn nach einem Fehler am ehesten suchen?

 

[Dschei2]

Kann sein, dass gar kein Fehler vorliegt und dass es eben so ist.
Mein Sohn hat eine Eigentumswohnung in Berlin, da ist ein großes Grundstück dabei für Parkplätze und Grünflächen etc., da ist der Wert, den er wirklich abschreiben kann auch sehr klein.
Solange die Mietrendite passt, kann man damit leben. Wer die Rendite nur aus der Abschreibung zieht, hat sowieso sehr knapp kalkuliert.

 

[Ferdl]

Wo könnte ich denn nach einem Fehler am ehesten suchen?

Zeile 2, Grundstücksart.

 

[rolliroyce]

Zeile 2, Grundstücksart.

Da steht "Teileigentum: Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser).

Müsste korrekt sein denke ich?

Wenn ich bei Miete einen höheren Wert eintrage, dann geht der Gebäudeanteil auch nochmal gut hoch. Wir haben wegen Familienmitgliedern eher eine niedrige Miete angesetzt, also man könnte wohl durchaus noch höher gehen.
Wird aber vermutlich nichts bringen, da sich das FA auf die tatsächliche Miete bezieht und nicht auf die potentiell erzielbare?

 

[Ferdl]

Müsste korrekt sein denke ich?

Ja.
Wie hoch ist denn dein Eigentumsanteil? Das wäre dann die nächste Fehlerquelle.

 

[rolliroyce]

Ja.
Wie hoch ist denn dein Eigentumsanteil? Das wäre dann die nächste Fehlerquelle.

55/1000 bezogen auf 2748qm.

Meinst du das?

 

[jorgk]

€ 5450 / m2 für eine kleine Wohnung (74m2) in einem Haus mit ca. 18 Wohnungen ("55/1000") gebaut in '58 die € 700 Kaltmiete liefert? (Also > Faktor 45).
Da ist ganz logisch, dass für das Gebäude nicht viel abzuschreiben ist; es wurde einfach teurer Boden gekauft.

 

[rolliroyce]

Wenn ich die tatsächlich durchgeführten Modernisierungen eingebe, kommt ein fiktives BJ von 1975 in der Excel.
Miete ist wie gesagt eher günstig wegen Verwandtschaft, man könnte für die Wohnung mehr nehmen.
Das der Preis teuer ist, war mir klar, aus diversen Gründen, war es trotzdem die richtige Wahl, darum soll es hier auch nicht gehen.
Ich vermute dann, dass der Gebäudeanteil von 30% korrekt ist und das man da wenig Spielraum hat.
Falls noch jemand Ideen hat, gerne schreiben :-).

 

[Ferdl]

Meinst du das?

Ja.
Ich komme dann auf einen Gebäudeanteil von 25%
Um auf ein fiktives Baujahr 1975 zu kommen muss ja schon einiges gemacht worden sein, da sollten dann auch ggf Rechnungen vorhanden sein.
Dein Problem bleibt der hohe Kaufpreis.

 

[rolliroyce]

Fenster, Türen, Böden, Bad, Heizung wurde gemacht....
Ok, also dann weiß ich jetzt grob bescheid, besten Dank.

 

[RomeoZwo]

Eventuell mal die Miete gemäß Mietspiegel berechnen. Sollte diese höher als die NKM an Verwandte sein, kann ja dieser Wert verwendet werden. Aber dann in der EkSt. Erklärung auch die "vergünstigte Miete für Angehörige" angeben. Solange die nicht geringer als 2/3 der Mietspiegelmiete ist, wäre das aber kein Problem.

 

[RomeoZwo]

€ 5450 / m2 für eine kleine Wohnung (74m2) in einem Haus mit ca. 18 Wohnungen ("55/1000") gebaut in '58

fast 5500€/m2, das sind ja Neubaupreise und hier irgendwas zwischen Zustand 1958 und 1975

 

[rolliroyce]

Also Kaufpreis 355TSD auf 71qm = 5000/qm.
Neubaupreise sind hier über 8000/qm.
Mit NKM nach Mietspiegel komme ich auf 35% Gebäudeanteil.
Jetzt gibts noch das Feld Liegenschaftzinssatz, wie kann ich den denn rausfinden. Da führen ja niedrige Werte zu besseren Ergebnissen?

 

[RomeoZwo]

Jetzt gibts noch das Feld Liegenschaftzinssatz, wie kann ich den denn rausfinden.

Bei mir in Nürnberg geht das über den Grundstücksmarktbericht. Da ist auch sehr genau die Berechnung erläutert. Der kostet jedoch 60€, auch als Download. Ob es für Berlin etwas ähnliches gibt, kann ich nicht sagen.

 

[taxpert]

, wie kann ich den denn rausfinden.

Soweit es sich wirklich um Berlin handelt (davon spricht eigentlich nur @Dschei2, für andere BL habe ich es noch nicht überprüft, für Bayern komme selber nicht ohne weiteres an alle Daten), sind alle notwendigen Daten im link im Excel-Tool hinterlegt.

taxpert

 

[Ferdl]

Also Kaufpreis 355TSD auf 71qm = 5000/qm.

es ist zwar hier belanglos, aber man kann sich das Leben auch schönrechnen, de Facto hast du 5450 €/m² bezahlt, welcher Kaufpreisbestandteil wofür ist spielt Betriebswirtschaftlich keine Rolle, weg ist weg. Dies ist unabhängig davon, ob das für dich ein angemessener Kaufpreis ist, oder für jemand anders nicht. Für jemanden der mit Vermietung Geld verdienen will oder muss, stellt sich die Preisfrage halt anders, wie für jemand der für den Wohnraum sorgen will oder muss.

 

[rolliroyce]

Also es ging mir nicht um schön rechnen, sondern um Vergleichbarkeit. Die Preise pro qm werden meines Wissens ohne Nebenkosten angegeben?
Aber wie du schon gesagt hast, die Wohnung wurde nie mit dem Ziel erworben Rendite zu erzielen, sondern Wohnraum für Familienangehörigen in einer speziellen Konstellation zu erwerben. Dafür hat die Wohnung und vor allen die Lage sehr gut gepasst. Alternativen haben wir auch lange gesucht und keine gefunden.
Natürlich möchte ich trotzdem versuchen, das ganze so wirtschaftlich wie möglich zu gestalten, daher prüfe ich das mit der Steuer auch.
Die Wohnung ist nicht in Berlin, sie ist in einer sehr teuren Stadt in Süddeutschland.

 

[immobiliensammler]

Die Preise pro qm werden meines Wissens ohne Nebenkosten angegeben?

Das ist halt die typische Makler-Schönrechnerei. Wenn ich ein Objekt vernünftig berechne dann kann es nur um die Gesamtkosten (also inclusive Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt) gehen. Genauso bei der Miete nur um die Nettoeinnahme, also nach allen nicht umlagefähigen Kosten.

Natürlich möchte ich trotzdem versuchen, das ganze so wirtschaftlich wie möglich zu gestalten, daher prüfe ich das mit der Steuer auch.

Warum zahlst Du dann für die Abgabe der Steuererklärung nicht etwas an einen Steuerberater? Das Honorar - soweit es auf die Anlage V entfällt - wäre übrigens steuerlich auch wieder absetzbar.

Aber als Fazit: Bei Baujahr 1958 und dann über 5.000 €/qm hast Du halt nach (m.E. korrekten) Ansicht der Finanzverwaltung ein sehr teures Grundstück gekauft, welches mit einem fast wertlosen Haus bebaut ist. Was spuckt die Excel-Tabelle denn als Kaufpreis / ermittelte Einzelwerte im Vergleich zu Kaufpreisanteile aus (Seite 2 unten), daran siehst Du das Dilemma.