Berechnung Heizölmenge für WW bzw Heizung

Diskutiere Berechnung Heizölmenge für WW bzw Heizung im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Guten Morgen, ich bin mal wieder an der Abrechnung der Nebenkosten. Diese erstelle ich als Vermieter selbst. Insgesamt sind es 2 Mietwohnungen(EG...

  1. #1 MStauss, 09.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 09.09.2017
    MStauss

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    Guten Morgen,
    ich bin mal wieder an der Abrechnung der Nebenkosten.
    Diese erstelle ich als Vermieter selbst.
    • Insgesamt sind es 2 Mietwohnungen(EG und DG).
    • Jede Wohnung ist mit einem Wärmemengenzähler (WMZ) ausgestattet.
    • Diese sind direkt im Keller installiert, also am Anfang des Wärme-Kreislaufs
    • Desweiteren läuft das Warmwasser (WW) über einen Wasserzähler(WZ).
    • Diese sind im jeweiligen Bad installiert, also eher am Ende des Wärme-Kreislaufs
    Was mir stets Kopfzerbrechen macht ist die Berechnung des Heizölverbrauchs.

    Grundsätzlich lasse ich mir die Zählerstände zum Abrechnungsdatum und beim Betanken der Heizöltanks schicken.
    Ich dachte, dass das zur Ermittlung des Heizölverbrauchs reicht.
    • Durch den WZ erfahre ich den Verbrauch des WW in m³.
    • Durch die WMZ erfahre ich die verbrauchte Wärmemenge an den Heizungen.
    Hier die Auflistung der letzten Verbrauchszahlen in den aufgeführten Zeiträumen.

    Von 07.02.15 14.10.15 17.05.16
    Bis 14.10.15 17.05.16 05.05.17

    WW(m³) 35,275 24,525 34,143
    WMZ(MWh) 2,697 7,985 8,409
    Heizöl(ltr) 747 1477 1776

    Nun dachte ich eigentlich immer, dass da eine „Dreisatzrechnung“ ausreicht.
    (Gleichsetzung von zwei Gleichungen). Aber egal, welche Gleichungen ich auswähle, kommen immer extrem unterschiedliche Werte heraus.

    Gleichsetzung der verschiedenen Zeiträume:
    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
    Zeitraum 1 + 2_______________________ WW________WMZ______Heizöl
    1. 35,275x + 2,697y = 747____________35,275________2,697______747
    2. 24,525x + 7,985y = 1477 ___________ 24,525 ______7,985 _____1477
    x 9,192938517 ltr / m³ Warm-Wasser
    y 156,7367793 ltr / MWh Wärme

    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
    Zeitraum 2 + 3_______________________ WW________WMZ______Heizöl
    1. 24,525x + 7,985y = 1477 ___________ 24,525 ______7,985 _____1477
    2. 34,143x + 8,409y = 1776___________ 34,143_______8,409______1776
    x 26,52465402ltr / m³ Warm-Wasser
    y
    103,5044283ltr / MWh Wärme
    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
    Zeitraum 1 + 3_______________________ WW________WMZ______Heizöl
    1. 35,275x + 2,697y = 747____________35,275________2,697______747
    2. 34,143x + 8,409y = 1776___________ 34,143_______8,409______1776
    x 7,292574846ltr / m³ Warm-Wasser
    y
    181,592296/ MWh Wärme
    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
    Berechnung.JPG

    Ich habe keine Ahnung, weshalb ich in diesen Fällen auf solch extrem unterschiedliche Werte komme.
    Das fängt schon an, dass gemäß Heizkostenverordnung pauschal 12,5 ltr Heizöl / m³ Wasser berechnet werden können, um ein m³ Wasser auf 60°C zu erwärmen. Von diesen Werten bin ich aber scheinbar meilenweit entfernt.

    Das Ganze ist für mich als Vermieter umso ärgerlicher, da eine Mietpartei ziemlich viel Warmwasser braucht, dafür aber wenig Wärmemenge und die andere Partei braucht dafür das Vierfache an Wärmemenge, dafür aber ziemlich wenig Warmwasser.

    Hat hierzu jemand eine Erklärung bzw Erfahrungswerte, weshalb die Werte so unterschiedlich sind?

    Gibt es evtl noch eine weitere „Unbekannte“, die ich bis dato nicht bedacht habe, die aber dazu führt, dass die benötigte Heizölmenge pro MWh Wärmemenge bzw pro m³ Warmwasser nahezu gleich bleibt?


    Über Antworten bzw Erklärungen wäre ich dankbar.




    MfG
    MStauß
     
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  3. Andres

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    Natürlich kann man so pauschalieren, aber man darf das schon seit 2014 höchstens noch in Ausnahmefällen. Die für das WW verbrauchte Wärmemenge ist mit einem WMZ zu ermitteln. Rückwirkend ist da aus naheliegenden Gründen nichts zu machen, d.h. die Mieter hätten hier ein pauschales Kürzungsrecht von 15 % wegen fehlender Verbrauchserfassung. Den fehlenden WMZ würde ich schnellstmöglich nachrüsten.

    Die Rechnung habe ich nicht im Detail nachvollzogen - mir ist das zu wirr. Ich ahne ohnehin, dass das, was hier berechnet werden soll (nämlich wie viel Heizöl welche Partei "verbraucht" hat), ohnehin keine für eine korrekte Abrechnung relevante Größe ist. Wir können hier gerne gemeinsam eine korrekte Abrechnung aufbauen. Das würde mit der Ermittlung der Gesamtkosten der Heizung (also nicht nur dem Heizöl) beginnen. Für den Heizölverbrauch brauchen wir dazu:
    • den Füllstand zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode,
    • das Volumen einer in der Abrechnungsperiode erfolgten Tankfüllung, falls es das gab,
    • den Heizölpreis (inkl. Anfahrt oder anderer Kosten, also nicht der reine Preis pro Liter) für die letzten paar Tankfüllungen.
    Die Lage des Abrechnungszeitraums habe ich auch noch nicht gelesen.

    Neben den Kosten des Heizöls gehören in die Heizkosten noch so Dinge wie der Schornsteinfeger, der Betriebsstrom der Heizung (Zähler oder plausible Schätzung, höchstens ausnahmsweise über 5 % der Brennstoffkosten), Wartung, Zählermiete, ... . Das Kaltwasser zur Bereitung des Warmwassers darf auch in den "gewöhnlichen" Betriebskosten abgerechnet werden, was ich bevorzuge. Diese ganzen Kostenpositionen sind in drei Gruppen aufzuteilen: ausschließlich für Heizung bzw. Warmwasser und einheitlich entstehende Kosten.

    Gibt es in den Mietverträgen Vereinbarungen, welcher (ggf. Mindest-)Anteil der Kosten nach Verbrauch verteilt wird?


    Fortsetzung folgt dann ...
     
  4. #3 MStauss, 09.09.2017
    MStauss

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    Das sehe ich ja genauso, dass "pauschalisieren" immer schlecht ist.
    weshalb man für das WW einen WMZ braucht, verstehe ich leider nicht ganz
    Deshalb ja auch der Versuch, über die "Gleichungen" auf einen Wert zu kommen, der rechnerisch nachvollziehbar ist.
    Ich kann mE alle Verbrauchswerte mit Zahlen hinterlegen, die einzige Krux an der Sache ist, dass der WMZ Heizung seinen Wert in MWh auswirft, und die Wasserzähler für das Warmwaser ihren Wert in m³ auswerfen. Von meiner Logik her, ist der einzige Schritt der noch fehlt, ist die Umrechnung der m³ WW in eine mit der MWh Wärmemenge vergleichbare Einheit (also in dem Fall kWh).
    Meine Gedanken in der Rechnung:
    • Falls vor dem Warmwasserzähler (der ja nur den Warmwasserdurchlauf zählt) ein Wärmemengenzähler geschaltet wird, sollte dieser ja immer in Relation zur verbrauchten Wassermenge bewegen
    • (doppelt so viel m³ Wasser --> doppelte Wärmemenge), also sind diese beiden Zahlen von einander abhängig.
    • denn komisch wäre ja auch, wenn die eine Wohnung für 1m³ nur 0,5 Wärmeeinheiten braucht und die andere Wohnung bspw 1 Wärmeeinheit.
    • und deshalb der Versuch der Aufstellung der Gleichung, mit der ich genau das rechnerisch ermitteln wollte.
    Desweiteren gehe ich davon aus:
    • man braucht immer gleich/ähnlich viel Heizöl um eine m³ Wasser zu erwärmen (doppelte Menge Wasser --> doppelte Menge Heizöl)
    • man braucht immer gleich/ähnlich viel Heizöl um ein MWh Wärme zu produzieren (doppelte Menge Wärme --> doppelte Menge Heizöl)
    Aber - und da kommen bei mir die großem Fragezeichen- ist bei der rechnerischen Ermittlung der Werte eben nicht gegeben.
    Und deshalb habe ich zumindest für den Wasserverbrauch die Pauschale als Grundlage genutzt...

    • Natürlich rechne ich auch diese Werte mit ein
    • Wartung, Schornsteinfeger, Allgemeinstrom, Kosten für Zähler etc
    • Ich bin mit meinen Mietern - entgegen der gültigen Rechtssprechung - so verblieben, dass ich die WMZ und Wasserzähler nicht Miete sondern Kaufe, da die Miete wesentlich teurer ist. Dafür lege ich aber die Kosten auf die Mietparteien um. Damit sollen eigentlich die Mieter billiger wegkommen.
    Da ich einmal im pro Jahr tanke - und zwar immer voll-, ermittle ich den
    Füllstand zum Abrechnungszeitraum rechnerisch und kann dann auch ziemlich genau die verbrauchte Menge feststellen
    Ich bekomme also 3 x / Jahr die Zählerstände
    • Wenn getankt wird,
    • zum Jahresende und
    • jeweils zum 31.08., da wir dort die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart haben.

    Verteilung der Kosten 70% Verbrauch /// 30% Umlage

    **** Aber wie gesagt: vielleicht gehe ich das ganze zu theoretisch an und beziehe eine evtl "Unbekannte" in meine Rechnung nicht mit ein ****
    Ich würde dann doch dem Angebot der gemeinsamen Erstellung in Anspruch nehmen....

    MfG
     
  5. #4 Newbie15, 09.09.2017
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    Man könnte den Wärmebedarf für das Warmwasser auch errechnen, es ist aber schlicht und einfach per Heizkostenverordnung die Verbrauchserfassung durch einen WMZ vorgeschrieben. Deshalb ist egal, was theoretisch möglich wäre etc.

    Wenn du es nun errechnen musst, mangels Zähler, gibt es dazu eine Formel, wie man von m3 Wasser auf die benötige Wärmemenge in kWh kommt. Diese würde ich dann verwenden und mir nicht selbst was zurecht schustern.
     
  6. sara

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    nicht nur der...
    mit deinen Angaben hast du ein Problem eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellen zu können
    Der Füllstand wird nicht rechnerisch ermittelt sondern am Tank gemessen, bzw. abgelesen.
    Nur so kannst du den Verbrauch zum entsprechenden jährl. Abrechnungstermin feststellen. Also Anfangstand + nachgetankte Mengen - Endstand.

    Da du (noch) keinen Wärmemengenzähler hast, (was wie schon geschrieben wurde, Pflicht ist) solltest du die Wärmemenge nach der ehemaligen Formel berechnen.
    Diese findest du hier in dem Link:
    http://www.bfw-gohl.de/§-9-verteilu...-wärme-und-warmwasser-bei-verbundenen-anlagen



    .
     
  7. Andres

    Andres
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    Weil es ausdrücklich vorgeschrieben ist, § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV. Technisch ist der Hintergrund, dass die bisherige Formel nur in den seltensten Fällen den tatsächlichen Anteil der Warmwasserbereitung an den Gesamtkosten halbwegs sauber ermitteln wird. Das würde theoretisch zu Verzerrungen führen, wenn Parteien einen hohen WW-Verbrauch bei gleichzeitig niedrigem Verbrauch an Heizwärme (oder umgekehrt) haben. Praktisch kann man sich natürlich fragen, wem außer der Abrechnungsbranche (Messgeräte und Dienstleistungen) diese "Gerechtigkeit" eigentlich nützt, aber das ist dann die politische Komponente der Fragestellung.

    Rechtlich ist die Lage erschreckend einfach.


    Das wäre ohnehin nur dann möglich, wenn das Wasser immer über die gleiche Temperaturdifferenz erhitzt würde. Die Kaltwasser-Temperatur variiert über das Jahr zwischen leicht und deutlich, je nach Ausführung des Wassernetzes vor Ort. Die WW-Temperatur variiert im Betrieb ständig, vor allem bei eher kleinen Entnahmemengen.

    Für eine Rechnung fehlen die Fakten. Also muss man schätzen (s.o., nur noch ausnahmsweise zulässig) oder messen.


    ... was auch nicht zulässig ist. Heizkosten sind nach den tatsächlichen Verhältnissen abzurechnen. Bei den übrigen Betriebskosten mögen solche Abrechnungsstunts zulässig sein (einfacher ist dort die simple Abrechnung nach Abflussprinzip), aber bei den Heizkosten einer Ölheizung geht es nicht ohne den Bestand an den Abrechnungsstichtagen.

    Als Sofortmaßnahme würde den aktuellen Füllstand umgehend ablesen, denn mit 9 Tagen sind wir noch in dem Zeitraum, der gemeinhin für die Ablesung anerkannt wird. Wenigstens für den neuen Abrechnungszeitraum bewegt man sich damit mehr in Richtung Legalität.


    Gerne, aber mit den Daten, die dir zur Verfügung stehen, wird das nur schwer ohne drastische Nachteile für den gerade abgelaufenen Abrechnungszeitraum möglich sein. Wenn die Mieter die bisherigen Abrechnungen akzeptiert haben, würde ich daher wohl für den Moment bei der bisherigen Praxis bleiben (wie auch immer die ausgesehen haben mag) und jetzt schnellstens die Voraussetzungen für eine korrekte Abrechnung in der Zukunft schaffen.

    Die beginnt wie oben schon angedeutet mit der Ermittlung der Gesamtkosten in drei Summen: Eindeutig zuordenbare Kosten für Heizung bzw. Warmwasser und einheitlich angefallene Kosten. Das Heizöl ist dabei wie folgt zu verteilen:
    • Zunächst der Verbrauch als Volumen:
    • Dann geht es weiter entsprechend der Verfahren aus § 9 HeizkostenV.
    • Q (in kWh) wird im Moment also durch Rechnung nach der 2,5-Formel aus Abs. 2 ermittelt. Später ist Q dann der abgelesene Verbrauch des WW-WMZ.
    • Damit wird der Verbrauch zur Warmwasserbereitung (in l) nach der Formel aus Abs. 5 errechnet.
    • Aus der Differenz zum Gesamtvolumen ergibt sich dann, welcher Anteil des Heizöls auf die Heizung entfällt.
    • Nach dem Verhältnis dieser Volumina sind auch die zuvor ermittelten anderen einheitlich angefallenen Kosten (Schornsteinfeger, Wartung, ...) aufzuteilen.
    Bleibt die Ermittlung der Kosten des so ermittelten Heizölvolumens. Das mache ich im Verbrauchsfolgeverfahren (FIFO). Andere Verfahren sind auch zulässig (z.B. über gleitende Durchschnitte), aber das hier erscheint mir rechnerisch das einfachste und anschaulichste Verfahren.
    • Man tut also zu Abrechnungszwecken so, als würde jeder Tankvorgang in einen separaten Tank (mit jeweils eigenem "Preisschild") erfolgen und das Heizöl immer aus dem ältesten Tank entnommen.
    • In der Praxis hat man also meist 1-3 fiktive Tanks in der Rechnung. Daher schrieb ich oben von ein paar Rechnungen des Heizöllieferanten.
    • Die so ermittelten Preisanteile werden zum entsprechenden Kostenblock addiert.

    Jetzt hat man also nur noch zwei Summen, mit denen getrennt weiter verfahren wird: Die gesamten Heizkosten und die gesamten WW-Kosten. Einheitliche Kosten gibt es nicht mehr. Der Rest ist vergleichsweise einfach. Getrennt in beiden Blöcken ...
    • ... 30 % der Kosten nach Wohnfläche/umbautem Raum, beheizter Wohnfläche/beheiztem umbautem Raum (Was ist vereinbart? Sonst KISS, Wohnfläche) verteilen,
    • ... die übrigen 70 % nach dem Verhältnis der Verbräuche, d.h. dem Verhältnis des Verbrauchs laut individueller WW-Zähler bzw. Heizungs-WMZ, verteilen.

    Das Ganze gerne mit konkreten Zahlen, sobald sie dir bekannt sind. Da man für den Anfangsbestand an Heizöl derzeit den nächsten Ablesewert nach dem Stichtag heranziehen müsste, was nach der bisherigen Schilderung der Jahreswechsel 2016/2017 wäre, würde man mit dem Versuch, dieses Verfahren sofort zu implementieren den Mietern rund ein Drittel der Heizperiode schenken. Daher meine Einschätzung von oben, lieber noch eine Periode auf Risiko zu spielen, aber mit einem aktuellen Ablesewert und schnellstmöglichem Einbau des fehlenden WMZ sofort die Voraussetzungen für eine einwandfreie Abrechnung der nächsten Periode zu schaffen.
     
  8. #7 MStauss, 09.09.2017
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    Vielen Dank an alle, für die ausführlichen Beschreibungen und Tipps,

    ich glaube mein gößtes Problem liegt im folgenden Punkt, den ich bei meiner ganzen Theorie nicht bedacht habe:
    Diese verschiedenen Differenzen erklären auch, weshalb meine Gleichungen nicht aufgehen können,....

    Ansonsten habe ich jetzt gelernt: es geht wohl nicht ohne Wärmemengenzähler für das Warmwasser...

    wenn ich mir die weitere Vorgehensweise so anschaue, denke ich, dass ich in meiner Berechnung die gleiche Vorgehensweise habe..
    ich lass schnellstens den aktuellen Füllstand geben, sowie im weiteren noch zwei WMZ einbauen


    Danke nochmals für die schnellen Antworten....

    Das Gute daran wird sein, dass ich mir in Zukunft bzgl der Errechnung der verbrauchten Menge dann weniger Kopfzerbrechen machen muss....


    Danke......

    PS:
    Wenn ich das jetzt richtig durchschaut habe:
    bedeutet das dann aber, dass die verbrauchte Menge Heizöl / MWh Wärme weiterhin (evtl auch erheblich) variieren kann...., was dann aber hinzunehmen ist..
     
  9. #8 sara, 10.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 10.09.2017
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    von wann bis wann ist denn eigentlich dein Abrechnungszeitraum?

    du brauchst nur noch einen WMZ und nicht zwei. Und zwar nur am Warmwasserspeicher der die gesamte Menge des erhitzten Wassers misst. Diese Gesamtmenge teilst du dann entsprechend. wie schon genannt. anteilig auf.

    ???
    Natürlich ist nicht jedes Jahr gleich warm und somit ist auch die verbrauchte Energiemenge für die Heizung unterschiedlich. Beim Warmwasser ist das Nutzerverhalten auch nicht gleichbleibend.
    Da gibt es nichts hinzunehmen sondern nur abzurechnen.
     
  10. #9 MStauss, 10.09.2017
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    Gute Morgen, SARA

    Der vereinbarte Abrechnungszeitraum ist be uns jeweils Sep - Aug...
    Das hat sich aufgrund der Einzugszeiten damals so ergeben....

    ja, ich glaub da habe ich mich etwas unglücklich bzw nocht ausführlich genug ausgedrückt...
    es sind 2 Wohnungen, also pro Wohnung ein WMZ für die Warmwasserleitung, da 2 WW-Kreisläufe installiert wurden....(glaub ich mich zumindest zu erinnern, muss ich aber nochmals abchecken)....
    für die beiden Heizungskreisläufe sind bereits welche installiert.

    Sicherlich ist die verbrauchte Heizölmenge jährlich unterschiedlich....
    aber sollte die Heizölmenge pro Wärmemengeneinheit jährlich zumindest ähnlich bleiben (zB ca. 120ltr / MWh Wärmemenge),
    so dass bspw, wenn im Jahr 5 MWh verbraucht werden ca. 600ltr Heizöl verbraucht werden, und im Folgejahr bei Verbrauch von 10 MWh eben ca. 1200ltr Heizöl benötigt werden.



    Gruß
     
  11. sara

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    OK, dann wie Andres schon geschrieben hat vorgehen, direkt den Tankstand ermitteln/ablesen und dieser ist dann auch gleich der Anfangstand für die nächste Abrechnungsperiode.
    Z.Z. ist ja noch keine Heizperiode, deshalb kommt es bei der Erfassung des Tankstandes auch nicht auf ein paar Tage an. (Ganz genau ist die Literangabe eh nicht) Allerdings solltest du den abgelesenen Stand als vom 1. Sep. dokumentieren.
    deshalb benötigst du nur noch einen weiteren WMZ am Warmwasserspeicher für die Gesamtmenge des erhitzten Wassers, das dann im Verhältnis der Ablesedaten der WMZ der Mieter verteilt wird.
     
  12. jorgk

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    Vor kurzem habe ich es so verstanden, dass man/frau auf die 15% nicht verzichten muss:
    Landesgericht Berlin, Urteil vom 15.06.2017 – AZ 67 S 101/17,
    gefunden hier: https://www.immobilienscout24.de/ei...l-fehlender-waermezaehler-kostenkuerzung.html

    Grüsse, jorg
     
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  13. sara

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    jorgk, interessanter Link!
    Vielen Dank, zumindest kann auf diese Rechtsprechnung dann mal verwiesen werden, auch wenn nicht jedes Gericht das gleich sieht.
     
  14. #13 Newbie15, 11.09.2017
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Leider kann ich dazu (noch) keinen Volltext abrufen, ob das wirklich so allgemein gültig ist wie es da steht oder ob es auch ein etwas spezieller gelagerter Fall ist. Denn warum sollte man dann künftig überhaupt noch einen Zähler installieren, wenn es keinerlei Konsequenzen hat, keinen zu haben?
     
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  15. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Ja, genau das verstehe ich auch nicht - wo bleibt da der Druck des Gesetzgebers etwas an der Situation (fehlender WMZ) zu ändern?

    Anyhow, hier noch ein Link nach Haufe zu dem selben Urteil:
    https://www.haufe.de/immobilien/ver...nung-weil-waermezaehler-fehlt_258_419478.html

    Grüsse, jorg
     
  16. Andres

    Andres
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    Nunja, auch ohne Kürzungsrecht hat der Mieter ja noch das allgemeine Recht eine Verbrauchserfassung zu fordern, § 4 Abs. 4 HeizkostenV. Auch ohne direktes finanzielles Druckmittel könnte der Mieter also z.B. auf Erfüllung klagen. Außerdem könnte der Nutzer sich ja am Nachweis eines konkreten Schadens versuchen. Zuletzt kann man noch abwarten, ob die Obergerichte und der BGH sich der Auffassung des LG Berlin anschließen werden, sobald es mal ein Fall dort hin schafft.
     
  17. #16 MStauss, 12.09.2017
    MStauss

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    Vielen Dank für die Infos....
    ich habe heute den GaWa-Inst. beauftrag auch für das WW einen WMZ einzubauen....
    dann bin ich auf jeden Fall auf der sicheren Seite.....


    Gruß
    MStauß
     
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