Berliner Räumung

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Jiff_23, 10.09.2015.

  1. #1 Jiff_23, 10.09.2015
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Moin,

    ich hab hier einiges zum Thema gelesen. Wir stehen kurz vor (erstmaliger) Beauftragung des Gerichtsvollziehers und müssen nun über den Räumungsauftrag entscheiden.

    Der Mieter hat vermutlich (auch auf absehbare Zeit) keine Kohle; ich vermute, die Wohnung ist eher spartanisch eingerichtet und ich nehme an, bis zum Räumungstermin wird er das meiste weggeschafft haben.

    Für mich drängt sich bei dieser Sachlage die Berliner Räumung doch eigentlich auf. Der Haupteinwand scheint mir zu sein, dass möglicherweise irgendwelche Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden könnten, weil entsorgter objektiver Müll für den Mieter vielleicht einen Wert hat. Aber: Selbst wenn das so sein sollte, kommen die Ersatzansprüche doch ohnehin der Höhe nach meinen Forderungen nicht nahe, wodurch eine Aufrechnung problemlos möglich ist.

    Dem Horrorszenario des behaupteten Geldvermögens in der Schrankrückwand wird doch durch die Inventarisierung durch den Vollzieher begegnet, oder? (Bzw. durch dessen Zuordnung des Schranks als Müll)

    Hinzu kommt, dass es ohnehin dauern wird, einen Nachmieter zu finden - insofern können etwaige Hinterlassenschaften aus meiner Sicht problemlos min. einen Monat in der Wohnung verbleiben.

    Bin über jede Einschätzung und Erfahrung dankbar.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Habe ich das etwa geschrieben? ;)


    Nicht wirklich. Hilfreich ist das eher beim "sichtbaren" Wohnungsinhalt. Wenn dir ein GV schriftlich gibt, dass sich in der Wohnung nur noch Müll befindet (gibt es je nach GV und Laune), hat man schon einmal einen starken Ansatzpunkt, falls der gammlige Schrank angeblich eine wertvolle Antiquität gewesen sein soll. Da die Feststellungen des GV in dieser Sache aber in einem Prozess nicht einfach als Tatsachen angenommen werden, sondern noch zu beweisen sind, hilft sein Protokoll leider nicht so viel, wenn er die fraglichen Sachen nicht sehen konnte, weil sie in irgendeiner Form versteckt waren.

    Der GV ist damit nur einer von möglichst mehreren Zeugen und Beweismitteln, dass sich die behaupteten Dinge nicht in der Wohnung befanden. Er ist nicht gerade der schlechteste ...


    Problem: Besichtigung in einem Gerümpelhaufen ist nicht so toll. Vielen Leuten fehlt es an der nötigen Vorstellungskraft, wie toll die Wohnung ohne den ganzen Müll wäre. Damit macht man sich das Leben nur unnötig schwer, gerade wenn die Nachfrage vielleicht nicht ganz so gut ist und andere Vermieter sich bemühen, ihre Wohnungen möglichst gut zu präsentieren.
     
  4. #3 Jiff_23, 10.09.2015
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Danke für deine Einschätzung!

    Am Ende ist das natürlich alles eine Abwägungsfrage. Mir persönlich scheint das Risiko überschaubar, dass jemand ernsthaft mit dem Vorbringen Erfolg haben sollte, er habe in seiner Wohnung etwas wahnsinnig Wertvolles versteckt und es kurz vor der Zwangsräumung sicherheitshalber zurückgelassen.

    Mit der Aufbewahrung in der Wohnung hast du sicherlich Recht. Auch hier werde ich abwägen müssen. Ich hab nur überhaupt keine Ahnung, was mich hinter der Tür erwartet. (Das ist ja nach meinem Verständnis ein weiteres Argument für die Berliner Räumung: Wenn die Wohnung leer oder so gut wie leer zurückgelassen wird, was ja vermutlich doch in einer relativ hohen Zahl der Fälle so sein wird, spart man sich die vermutlich nicht sonderlich günstige Ausfallpauschale für die bestellte Spedition im Falle der "normalen" Räumung...)

    (Nur zur Einordnung: Ich bin an sich kein großer Sparfuchs. Aber man muss natürlich sehen, dass sich das Objekt irgendwie trägt. Und das tut es jedenfalls dann nicht, wenn man versucht, alle Vermieterrisiken auf nahezu 0 zu drücken.)
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Als Mieter würde ich genau andersherum argumentieren:

    Die Geldscheine waren schon seit Jahren in der Schrankrückwand versteckt, und wegen dem ganzen Stress um/mit der Zwangsräumung habe ich nicht mehr an die Scheine gedacht.

    Und als Außenstehender finde ich den Gedankengang des Mieters logischer und nachvollziehbarer als deinen Gedankengang (--> "Wertgegenstand kurz vor der Zwangsräumung sicherheitshalber zurückgelassen").
     
  6. #5 lostcontrol, 11.09.2015
    lostcontrol

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    Diese Argumentation verstehe ich nicht - könntest Du das bitte mal ein bisschen erläutern?
    Wir streben hier eigentlich alle danach die Vermieterrisiken zu senken - ich würde sogar behaupten ein Großteil dieses Forums dreht sich AUSSCHLIESSLICH darum.
    Hast Du etwa die Kristallkugel die wir hier alle so schmerzlich vermissen?

    Wenn es kein unternehmerisches Risiko mehr gäbe dann müsste sich eigentlich JEDES Objekt tragen.
     
  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Losti, man kann das unternehmerische Risiko z.B. verringern, in dem man alle möglichen Versicherungen abschließt. Das kostet Geld, und dann trägt sich das Objekt vielleicht nicht mehr.
    Also schließt man nicht jede mögliche Versicherung ab, hat nicht so viele Kosten, das Objekt trägt sich, aber man geht das (untermehmerische bzw. Vermieter-) Risiko ein.

    Versicherungen sind nur ein Besipiel von vielen denkbaren.
    Ein weiteres wäre die Verwaltung durch einen Profi. Kostet Geld, verringert aber das Risiko.
     
  8. #7 lostcontrol, 11.09.2015
    lostcontrol

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    @dots - hier geht's aber doch nicht um Versicherungen. Mal ganz abgesehen davon dass ich hier noch von keinem Fall gelesen habe in dem eine Mietausfallversicherung auch nur einen Bruchteil dessen abgedeckt hätte, was im Ernstfall an Kosten tatsächlich entsteht. Kennst Du ein Beispiel?

    Aber Du hast Recht - man kann sich auch wirtschaftlich auf NULL setzen in dem man sich "zu Tode versichert". Und das machen sicher die wenigsten hier.

    Da mir ja sowas auch bevorsteht - hätte denn eine entsprechende Versicherung unsere Kosten abgedeckt? Die ungezahlte Miete? Die Nutzungsentschädigung? Den Vorschuss auf die Gerichtskosten? Und zwar DIREKT und nicht erst nachträglich?
    Würde eine solche Versicherung auch den Gerichtsvollzieher direkt bezahlen sowie Spedition und Lagerung?
    Die Renovierung natürlich nicht, das ist klar...

    Ja, ich frag das ernsthaft.
     
  9. #8 Aktionär, 11.09.2015
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    Genau so habe ich den in Klammen gesetzten Beitrag von jiff_23 vestanden.
     
  10. #9 Aktionär, 11.09.2015
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    Jiff_23,
    wenn Du Dir relativ sicher bist, dass der Mieter alles von Wert bereits vorher entfernt, dann bietet sich die Berliner Räumung an.
    ich habe dies schon einmal so durchgeführt und am Räumungstag hat der GV ein komplett frei geräumtes Objekt an mich übergeben.

    Sollten doch noch Gegenstände vorhenden sein, dann heisst es dokumentieren, dokumentieren, dokumentierund und jede Menge Fotos. Ein neutraler Zeuge ist auch nicht verkehrt.
     
  11. #10 AJ1900, 11.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 11.09.2015
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    Meine Erfahrungen:
    Mit Zeugen in die Wohnung, mittels Photos dokumentieren, das wichtigste gesondert (Schmuck/Handys/PC`s wertahltige Möbel usw.), sonst Panormaaufnahmen oder Aufnahmen z.Bsp der Schränke mit offenen Türen, und diese dann beschriften. Rein mit dem Zeug in die großen blauen Säcke und ab dafür in ein Zwischenlager, ebenso die Möbel.
    Dann normalerweise min. 3-6 Monate aufbewahren.
    Parallel Wohnung sanieren und neu vermieten.
    Jedenfalls dokumentiere ich nicht jede dreckige Unterhose gesondert.
    P.S. Lustig ist auch immer wenn dann der Mieter, sollte er tatsächlich die Sachen holen, den Kühlschrank wieder haben will. Oft genug war das dann so, das uns der Kühlschrank schon sozusagen von alleine im Treppenhaus entgegenkam. Solllte das so sein, auf jeden Fall dokumentieren, in seiner ganzen Pracht, oder die 12 Monate nicht mehr gewechselten Bettlaken kommen auch immer gut. Dannn weiß der Richter im zweifel immer gleich mit wem er es zu tun hat.
     
  12. #11 Jiff_23, 11.09.2015
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    Danke für die weiteren Beiträge.

    Nochmal zur Klarstellung, weil danach gefragt wurde: Ich glaube, beim Vermieten verhält sich die Frage von Risiko und Rendite letztlich genauso wie bei allen anderen Investitionen (und Dingen des Lebens überhaupt). Wenn meine Hauptpräferenz Risikovermeidung ist - in bezug auf Versicherungen, die Auswahl der Mieter, die Frage der Räumung etc. - dann wird die Rendite Richtung 0 gehen oder sogar negativ werden.

    Wie lange muss denn bei der Berliner Räumung der Hausrat gelagert werden? 3 bis 6 Monate? Ist das irgendwo fixiert?

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass jemand, der aufgehört hat, Miete zu zahlen, sich quasi totstellt und schließlich aus der Wohnung räumen lässt, überhaupt Dinge von irgendeinem Wert zurücklassen sollte. Aber vielleicht fehlt mir da einfach die Phantasie - oder die Erfahrung.

    Was mir, praktisch betrachtet, noch nicht ganz klar ist: Warum sollte ich etwaigen Krempel länger als z.B. einen Monat aufbewahren, wenn deren Wert weit unter meinen faktisch abgeschriebenen Forderungen liegt? Ich sehe mich nun wirklich nicht als Arschloch-Vermieter, aber warum sollte ich 'nen Haufen Krempel mühsam und/oder teuer über ein halbes Jahr einlagern wegen der m.E. sehr geringen Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter davon nach Monaten irgendwas haben wollen und noch dazu im Zweifel tatsächlich klagen würde? Er hatte nun doch jede Gelegenheit, den Kram wegzuschaffen oder sich in irgendeiner Weise mit mir ins Benehmen zu setzen. Vielleicht sehe ich das aber auch zu hart?
     
  13. #12 Glaskügelchen 2, 11.09.2015
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    Das dürfte man sich mittlerweile sparen können. Die Dinge, die sichtbar sind, dokumentiert der GV.

    Einzig und allein deshalb, weil es meines Wissens nach Vorschrift ist. Du siehst das aber schon richtig. Was soll im schlimmsten Fall passieren? Der Mieter klagt die Sachen ein, und gewinnt.
    Das wird dann verrechnet, und du hast am Ende statt 3000€ offener Forderungen gegenüber dem Mieter (die nie beglichen werden) nur noch 2000€ offene Forderungen (die auch nie beglichen werden).
    Passt doch.

    Nein, du siehst das realistisch.
     
  14. #13 Glaskügelchen 2, 11.09.2015
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    Leider kann ich meine Beiträge nicht editieren, so wie ich auch ein paar andere Dinge nicht kann, daher meine Korrektur auf diese Art.
    (Gibt es hier eigentlich zwei Klassen von Usern? Der eine darf manche Funktionen nutzen und der andere nicht?)

    Auf eine Klage, die dich nochmal Geld kosten würde, muss man es natürlich nicht ankommen lassen, wenn die Forderungen einigermaßen realistisch sind.
     
  15. Andres

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    Zu diesem Thema bitte § 885a ZPO lesen. Unproblematisch sind Sachen "an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht" (das ist eine nette Formulierung für "Müll"), die aber andererseits keine kostendeckende Verwertung erlauben. "Verwertung" meint die Versteigerung durch den GV, d.h. das Zeug selbst bei ebay zu verticken, ist keine Option. Außer in wirklich üblen Messie-Wohnungen, liegt ca. alles genau zwischen diesen beiden Gruppen: zwar kein Müll, aber auch nicht zu verwerten.

    Auch wenn der noch relativ neue § 885a ZPO die Sachlage für den Vermieter schon wesentlich aufgebessert hat, bleibt das Grundproblem bestehen: Der größte Teil des Wohnungsinventars müsste 30 Jahre aufbewahrt werden. Das macht niemand.

    Die 3-6 Monate, die AJ1900 ins Spiel gebracht hat, sind eher eine pragmatische Frist. Wenn ein Mieter ernsthaft (d.h. nicht nur als Schikane) ein Interesse an Teilen seines Wohnungsinventars hat, kommt er eher zeitnah auf dich zu. Sofern du nach 3-6 Monaten nichts vom Mieter gehört hast, kann man davon ausgehen, dass er es nicht mehr will.
     
  16. #15 Jiff_23, 11.09.2015
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    Ich denke doch aber, das Hauptproblem, das viele mit der Berliner Räumung haben, ist gerade schikanöses oder sogar betrügerisches Verhalten des Mieters, das man möglichst ausschließen will. Das einzige, was mir diesbezüglich Sorgen macht, wäre die Nummer Wertsachen-in-der-Schrankrückwand. Dem entgehe ich doch aber auch nicht, wenn ich die Sachen vor der Entsorgung 6 Monate aufbewahre. (Im Prinzip entgehe ich dem ja aber auch nicht, wenn ich sie 30 Jahre aufbewahre und der Mieter behauptet, ich hätte das entwendet. Der GV dokumentiert ja offenbar ohnehin nur oberflächlich, so wie ich das verstanden habe.)

    (Falls mir jemand diese Verständnisfrage beantworten möchte: Wie wird diese Aufbewahrungsfrage bei der "richtigen" Räumung gelöst? Der GV lässt alles Unpfändbare einlagern und ich zahl dann noch 30 Jahre dafür?)
     
  17. #16 Jiff_23, 11.09.2015
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    Ich habe jetzt nochmal in einigen Kommentierungen zur Novelle gelesen. Ich kann nicht erkennen, woraus sich eine Aufbewahrungsfrist von 3 bis 6 Monaten oder sogar von 30 Jahren ergeben sollte?!

    Es geht dabei ja nach meinem Verständnis um die unpfändbaren Sachen. Für diese Sachen bleibt einen Monat Zeit für die Abholung. Danach werden sie verwertet oder vernichtet.

    Für welche Sachen soll eine längere Frist gelten?
     
  18. Andres

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    Nicht gerade das Hauptproblem, aber ein mögliches Problem.


    Ja, mehr muss er nicht tun - manchmal tut er es doch. Das ist Glückssache.


    Nein. Wenn klassisch geräumt wird und Sachen (egal welcher Art) nicht abgeholt werden, läuft das auf die Verwertung hinaus. Nach einem erfolglosen Verwertungsversuch ist dann ja bekannt, was unverwertbar ist. Du zahlst also garantiert 2 Monate und dann noch so lange, wie die eigentliche Verwertung und anschließende Entsorgung dauert.


    Eine der Kostenersparnisse der Berliner Räumung ist der Verzicht auf die Verwertung, auch wenn er nicht legal ist. Was ich mit dem mir überlassenen Wohnungsinhalt mache, kann ich selbst entscheiden - ich muss eben die Konsequenzen tragen. Problem, wenn man nicht verwertet: Man weiß nie mit SIcherheit, was nicht verwertbar gewesen wäre.


    Die 3-6 Monate stehen nirgends, daher habe ich oben "pragmatische Frist" geschrieben. War vielleicht nicht deutlich genug, einfach nochmal aufmerksam lesen.

    Die 30 Jahre ergeben sich aus § 197 BGB. Wenn man das Zeug nicht auf einem der Wege, die die ZPO vorsieht, loswird und Schadenersatzansprüche jeglicher Art vermeiden will, muss man es eben einlagern bis kein Anspruch mehr besteht. Das macht aber niemand ...
     
  19. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Die 3-6 Monate sind meine Erfahrung, und der Rat meines Anwalts der sich wohl aus enstprechender Rechtssprechung ergibt (wohl eher 3 als 6 Monate).
    Gerade aktuell habe ich einen Fall wo der Sohn der Exmieterin die inzwischen in ein Heim gekommen ist, Monate später noch Sachen fordert.
    Das ist übrigens auch so ein Punkt. Wenn der Exmieter tatsächlich was abholen will, dann bitte alles und nicht nur die Rosinen und den Rest darf der Vermieter entsorgen, darauf sollte man dann bestehen, immerhin ist man ja nicht die Müllabfuhr.
     
  20. Andres

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    Nur besteht darauf leider kein Anspruch. Insbesondere unpfändbare Sachen sind jederzeit und ohne weitere Bedingungen herauszugeben.
     
  21. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Das ist ja klar. Von unpfänbaren Sachen mal abgesehen besteht aber auch kein Anspruch des Exmieters sich nur das rauszusuchen was er noch brauchen kann.
     
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