Berücksichtigung Galeriegeschoss im Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von aquila, 17.02.2013.

  1. aquila

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    Ich möchte erstmalig in unserem Haus eine Maisonett-Wohnung vermieten. Das Grundgeschoss von ca. 100 qm ist über eine innenliegende Treppe mit einem ausgebauten Spitzboden verbunden, der zwar viele Dachfenster hat aber nicht als Aufenthaltsraum genehmigt ist (aufgrund des fehlenden 2. Rettungsweges und Verhältnis der Fläche über 2,4 m zur lichten Höhe ab 1,5 m) und eine berechnete Wohnfläche von ca. 40 qm hat.

    1. Wie kann ich dies rechtlich korrekt im Mietvertrag berücksichtigen?
      Ich möchte verhindert, falls mal etwas passiert z.B. brennt, dass dort die Mieter friedlich vor sich hinschlafen und mir Fahrlässigkeit oder ähnliches angehängt wird.
      .
    2. Wie ist die Wohnfläche anzugeben? Hier gab es ein BGH-Urteil v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09. Ratet Ihr mir, dass zu grunde zu legen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 17.02.2013
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    ähm..
    wenn der spitzboden nicht als aufenthaltsraum genehmigt ist, wie willst du ihn dann als wohnfläche angeben können?
    er ist ja definitiv keine wohnfläche...
     
  4. Berny

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    Eine Wohn-, Nutz- oder Mietfläche braucht im MV nicht angegeben zu werden.
    Wichtig ist jedoch, eine Quadratmeterzahl zwecks Berechnung der Betriebskosten anzugeben.
     
  5. #4 lostcontrol, 17.02.2013
    lostcontrol

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    stimmt - zumindest wenn der spitzboden beheizbar ist...
     
  6. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Ja der Spitzboden ist beheizt, gedämmt, etc. und bis auf die oben genannten Punkte ein vollwertiger Bereich mit zwei Zimmern.

    Danke für den Tipp mit der Wohnfläche, ich hatte dazu gerade ein Urteil gefunden und hier geteilt: http://www.vermieter-forum.com/
     
  7. #6 lostcontrol, 17.02.2013
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    die genannten punkte wären:
    a) der spitzboden ist nicht als aufenthaltsraum genehmigt und
    b) wäre welcher punkt?

    sorry, aber wenn du dir wirklich sorgen machst dass man dir fahrlässigkeit "anhängen" könnte, solltest du tunlichst davon absehen etwas als wohnfläche anzugeben, das als aufenthaltsraum (und somit als wohnraum/wohnfläche) ganz offiziell nicht genehmigt wurde.
     
  8. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Ist es mit dem Galeriegeschoss nicht ähnlich wie mit dem Badezimmer (z.B. wie in den meisten Neubauten ohne Fenster): Es gehört auch zur Wohnung, wird sogar mit zur Wohnfläche gerechnet aber ist kein Aufenthaltsraum?

    Ein sehr weit hergeholtes Beispiel aber nur zum Vergleich: Nach einer Party schläft jemand in der Badewanne mit Zigarettenstummel ein und es kommt zu einem Brand. Ist der Vermieter dann auch wegen Fahrlässigkeit dran?
     
  9. #8 lostcontrol, 17.02.2013
    lostcontrol

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    sorry, das hab ich noch nie gehört dass ein badezimmer nicht als aufenthaltsraum gelten würde. hast du da irgend 'ne quelle dazu oder wie kommst du darauf?

    ist der vermieter in solchen fällen überhaupt wegen fahrlässigkeit dran?
    dann dürfte man ja überhaupt nicht mehr vermieten, wenn jeder bock den ein mieter schiesst dem vermieter angelastet werden könnte.
    ich seh auch das problem nicht - dann müsste man doch rauchen im badezimmer komplett verbieten (wobei ich mich wirklich frage wie's im bad wegen einer kippe gleich zum brand kommen können soll)?

    überhaupt müsste man dann rauchen in mietwohnungen verbieten dürfen - was ja immernoch nicht der fall ist.
     
  10. aquila

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    Ist in den jeweiligen Landesbauordnungen definiert wie z.B. hier

    "In der LBO - HH steht unter § 2 Begriffe

    (8) Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.
    Keine Aufenthaltsräume sind Nebenräume, wie Flure, Treppenräume, Wasch- und Toilettenräume, Speisekammern, Vorrats-, Abstell- und Lagerräume, Trockenräume, Bastelräume sowie Garagen."

    Damit ist das Bad eindeutig kein Aufenthaltsraum sondern ein Nebenraum
     
  11. #10 lostcontrol, 17.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2013
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    jedenfalls in HH...

    nachtrag:
    hab's grad in unserer bauordnung nachgelesen, bei uns muss ein aufenthaltsraum ein fenster haben. badezimmer sind davon nicht automatisch ausgeschlossen. sprich:
    ein bad kann eindeutig ebenfalls ein aufenthaltsraum sein.
     
  12. Berny

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    Ist doch dummes Zeugs: Was meint Ihr, wo meine besere Hälfte einen grosse Teile der Zeit verbringt, um den Spi*gel zu lesen...?:evil::hut015:
     
  13. #12 lostcontrol, 17.02.2013
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    scheint ein weitverbreitetes phänomen zu sein *grins*... aber ist ja auch so, die artikel haben immer 'ne perfekte länge...

    also ich find's auch seltsam bad und toilette nicht als aufenthaltsraum gelten zu lassen. ich gehör jetzt zwar nicht zu denjenigen, die stundenlang im bad rumhängen, aber vielleicht würd ich das ja tun wenn ich 'ne schöne wellness-oase hätte anstatt meinem dringend sanierungsbedürftigen mini-bad (jaja, die sanierung steht seit jahren an und wird - zugunsten von arbeiten in mietwohnunge - immer und immer wieder verschoben... aber irgendwann krieg ich meine wellness-oase!).

    im absoluten ernstfall, also im falle eines brandes, bin ich ja wohl dann echt dumm dran wenn ich in der wanne liege und nicht mehr zur badezimmertür rauskomme. naja gut - hier käm ich immerhin durchs fenster auf die dachterrasse, aber wir haben einige mietwohnungen bei denen das badezimmerfenster in sachen fluchtweg nun wirklich keine hilfe ist, das klingt schon fast lächerlich.

    aber abgesehen davon:
    da find ich jetzt tatsächlich den spitzboden noch weit gefährlicher - da hat man ja nun wirklich absolut keine fluchtmöglichkeit, und wenn die flammen dann nach oben schlagen (kaminwirkung) ist's vorbei...
     
  14. kathi

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    Ist es denn mietrechtlich überhaupt von Bedeutung was ein Aufenthaltsraum ist? Eigentlich ist doch nur relevant, was als Wohnfläche zählt und da gehört der Flur dazu, genauso wie das fensterlose Vorratskabuff innerhalb der Wohnung etc. etc.
     
  15. #14 lostcontrol, 17.02.2013
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    Eigentlich ist doch nur relevant, was als Wohnfläche zählt und da gehört der Flur dazu, genauso wie das fensterlose Vorratskabuff innerhalb der Wohnung etc. etc.[/QUOTE]
    ja neeee eben nicht - jedenfalls nicht laut der landesbauordnung HH die hier wohl gültig ist.
    bzw. der spitzboden wurde nicht als aufenthaltsraum genehmigt (wohl wegen des mangelnden fluchtwegs) - entsprechend kann es auch keine wohnfläche sein.
     
  16. kathi

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    Es scheint aber ein Unterschied zwischen Baurecht und Mietrecht zu sein. Sollte da kein Unterschied gemacht werden, hätte das weitreichenden Einfluss. Denn Mietrecht ist bundeseinheitlich, Baurecht ist sogar von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Und jeder der hier Schreibenden hätte wohl über Jahre hinweg zuviel Miete kassiert, denn zumindest bei uns zählen die anteiligen Quadratmeter von Flur, Vorratsräumen, Klos, Bädern usw. durchaus zur Wohnfläche.
    Und das ist auch vollkommen korrekt so.
     
  17. #16 lostcontrol, 17.02.2013
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    nicht ganz. die landesbauordnung gilt - wie schon der name sagt - bundeslandweit.
    vor ort wird das ganze dann in bestimmten bereichen noch etwas näher definiert durch den bebauungsplan, aber da weicht nichts von der landesbauordnung ab.

    da ich keine quadratmeterpreise mache kann ich das nicht beurteilen.

    ich find's aber schon zumindest grenzwertig wenn sich hier jemand einerseits gedanken darüber macht dass er womöglich wegen fahrlässigkeit angezeigt zu werden weil er mietern bestimmte räume vermietet, gleichzeitig aber überlegt wie er diese räume berechnen soll...
     
  18. kathi

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    Du machst aber Betriebskostenabrechnungen oder nicht? Und die werden, wenn nichts anderes vereinbart wurde, ganz klar nach WOHNfläche verteilt. Und wenn ihr doch irgendwann mal das Glück haben solltet Mieter zu haben, die länger als 10 Jahre oder so bei euch wohnen bleiben, wirst du vielleicht auch mal ne Mieterhöhung machen.

    Vielleicht ist hier jemand auch nur durcheinander, ob er etwas, was nicht als Aufenthaltsraum (baurechtlich) durchgeht als Wohnraum (mietrechtlich) vermieten darf. Aber da dürften viele Leute ihre fensterlosen Badezimmer nicht mehr vermieten, denn die haben auch keinen zweiten Fluchtweg.
     
  19. #18 lostcontrol, 17.02.2013
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    ja klar werden die betriebskosten nach wohnfläche verteilt. ist bei uns auch kein problem weil wir ja auch keine räumlichkeiten haben die nicht als wohnfläche zugelassen sind.
    ich hab ehrlich keine ahnung was ich in so 'nem fall machen würde - vermutlich hätte ich den spitzboden garnicht erst ausgebaut (bzw. genau das haben wir bisher auch nirgends gemacht).
    wir haben übrigens durchaus auch schon mieter länger als 10 jahre gehabt.
    und ja, wir haben auch schon diverse mieterhöhungen gemacht.
    wie kommst du drauf dass das bei uns nicht anfallen würde?

    ist doch noch garnicht so lange her da hatten wir die diskussion schon mal wegen eines neu erstellten "hobbyraums" im dachgeschoss.
    da war der fazit dass die möglichkeit der beheizung das ganze bezüglich der betriebskosten letztendlich festlegt. womöglich war da der fragliche spitzboden auch nicht als aufenthaltsraum zulässig.

    ich denke mal es gibt sicher irgend 'ne öffentliche behörde die einem auf die frage 'ne klare antwort geben kann.

    kommt aufs bundesland an kathi - dass ein fenster drin sein muss war ja die landesbauverordnung bawü - in HH muss keins drin sein...
     
  20. #19 kathi, 17.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2013
    kathi

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    Genau darum gehts doch. Ein Flur z.B. zählt zur Wohnfläche, aber vielleicht, je nach Bundesland, nicht als Aufenthaltsraum. Das eine muss mit dem anderen nicht unbedingt was zu tun haben.

    Weil du behauptet hast, dass du nicht nach m²-Preis vermietest. Mag sein, bei Neuvermietung braucht man die Wohnfläche nicht. Spätestens aber in dem Moment wo man eine Miete erhöht oder eine Betriebskostenabrechnung erstellt, muss man Ross und Reiter nennen.

    Ehrlich gesagt hab ich keine Ahnung, ob hier zwingend ein Fenster drin sein muss, da ich noch nie neu bauen wollte oder irgendein Klo umgebaut hab oder so. Daher hats mich nie interessiert.
    Aber ich kenne auch in Bawü viele Klos/Bäder ohne Fenster oder mit Fenstern, durch die grad mal ein Kleinkind gerettet werden könnte. Die Neubauvorschriften können anders sein.


    Grad noch gesucht LBO Bawü:
    § 36
    Toilettenräume und Bäder

    (1) Jede Nutzungseinheit muß mindestens eine Toilette haben.

    (2) Toilettenräume und Bäder müssen eine ausreichende Lüftung haben.

    Von Fenstern les ich da nix
     
  21. aquila

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    Naja, ich mache mir darüber lieber Gedanken und entscheide mich erst dann was ich wie mache ...aber so wahr es wahrscheinlich gemeint :unsicher016:

    Im Zweifel gehe ich davon aus, dass ich den Spitzboden wenigsten einfach als Spitzboden wie einen Keller mit der Wohnung vermieten kann. Bzgl. der Betriebskosten werden dann halt nur die Heizkosten berechnet, die die dortigen Heizkostenzähler zuordnen.

    Spannend finde ich es jedoch, dass Bau- und Mietrecht scheinbar nicht ineinander greifen. So auch in diesem Urteil:

    "Ein Galeriegeschoss ist Teil der Wohnfläche einer vermieteten Wohnung - auch wenn diese Räume wegen baurechtlicher Vorgaben keine Aufenthaltsräume sind. Dies gilt zumindest dann, wenn die Räume im Mietvertrag ausdrücklich als Wohnraum bezeichnet werden. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 39/09) weist die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund (Berlin) hin. Eine Frau hatte eine Maisonette-Dachgeschosswohnung mit beheizbarem Galeriegeschoss gemietet - laut Vertrag war eindeutig vereinbart, dass dieses Geschoss ein Teil der Wohnfläche ist...
    ...Die Mieterin scheiterte vor dem BGH mit ihrer Rückforderung des für die Galerie-Quadratmeter gezahlten Mietanteils" Quelle
     
Thema: Berücksichtigung Galeriegeschoss im Mietvertrag
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