Berücksichtigung Gewerbe bei unterdurchschnittlichem Verbrauch

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Jiff_23, 19.10.2014.

  1. #1 Jiff_23, 19.10.2014
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    ich bin erstmals mit der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung befasst. Im Objekt befinden sich ein Gewerbe (Optiker) und 4 Wohneinheiten. In den Wohnraummietverträgen ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, sodass nach qm abzurechnen ist. Der Mietvertrag mit dem Optiker ist recht alt und bestimmt, dass sich die Miete als Inklusivmiete versteht - und Wasser, Müll, Versicherung etc. damit abgegolten sind, aber nicht abgerechnet werden.

    Ein Vorweg-Abzug der Gewerbefläche scheint mir nicht notwendig, da das Gewerbe nicht überdurchschnittlich, sondern unterdurchschnittlich Kosten verursacht - gemessen an der Fläche wird nahezu kein Wasser verbraucht und Müll produziert. (Heizung melden alle Mieter selbst beim Versorger an.)

    Bin ich nun gezwungen, die Gewerbefläche in der Abrechnung wie eine Wohnraumfläche zu berücksichtigen, sodass das Gewerbe rechnerisch einen erheblichen Teil der Müllkosten zu tragen hat - oder besteht die Möglichkeit eines abweichenden Verteilerschlüssels; möglicherweise auch differenziert je nach Betriebskostenart?

    Ein kleineres Problem sind die Gebühren für das Kabelfernsehen. Diese werden je Wohneinheit fällig. Da in den Mietverträgen aber kein abweichender Schlüssel vereinbart ist, müsste hier - um den Erfordernissen gerecht zu werden - eigentlich auch nach Quadratmetern abgerechnet werden, oder? (Ich denke, ich bleibe bzgl. der Kabelgebühren in jedem Fall bei der pauschalen Aufteilung; scheint mir eine pragmatische Lösung zu sein, hier ist nicht mit Beschwerden zu rechnen, denke ich.)

    Ich danke sehr für jede Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Richtig, nicht notwendig, aber trotzdem erlaubt. In deinem Fall wäre es zu deinem Vorteil, also wenn dir der Aufwand nicht zu hoch ist ...

    Für Positionen, die einheitlich anfallen, musst du prüfen, ob und wie du die Aufteilung in Wohnungen und Gewerbe erreichen kannst und ob das wirtschaftlich ist. Beispiel Müll: Sauber getrennt bekommst du das nur über separate Tonnen (was möglicherweise ohnehin vorgeschrieben ist [Gewerbemüll/Hausmüll], bei dieser Gelegenheit mal mitprüfen), aber bei wenig Müll evtl. nicht lohnt.


    Für Verbrauchspositionen, ja. Einfach mal § 556a BGB lesen.


    Richtig.


    Wenn du nicht mit Beschwerden rechnest, kannst du die Abrechnung auch gleich auswürfeln - das macht weniger Arbeit. Warum man die Abrechnung absichtlich fehlerhaft gestaltet, erschließt sich mir nicht.
     
  4. Berny

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    Jiff_23:

    "Ein kleineres Problem sind die Gebühren für das Kabelfernsehen. Diese werden je Wohneinheit fällig."
    - Richtig, ist auch üblich so.

    "Da in den Mietverträgen aber kein abweichender Schlüssel vereinbart ist, müsste hier - um den Erfordernissen gerecht zu werden - eigentlich auch nach Quadratmetern abgerechnet werden, oder? (Ich denke, ich bleibe bzgl. der Kabelgebühren in jedem Fall bei der pauschalen Aufteilung; scheint mir eine pragmatische Lösung zu sein, hier ist nicht mit Beschwerden zu rechnen, denke ich.)"
    - Dummes Zeugs! Genügt obiger Absatz nicht...?
     
  5. #4 Jiff_23, 19.10.2014
    Jiff_23

    Jiff_23 Neuer Benutzer

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    Danke für die Antworten!

    @ Andres

    Der Vorweg-Abzug funktioniert so, dass ich alle Posten begründet für das Gewerbe abrechne und das je nach Kostenart über Verbrauchswert oder Quadratmeterzahl erfolgen kann. U.U. fallen einzelne Kostenarten für das Gewerbe gar nicht an (z.B. Kabel). Nach Abzug lege ich die übrigen Kosten auf die Wohnflächenanteile um. Grundsätzlich richtig?

    § 556a BGB ist so weit klar. "Erfasster Verbrauch" oder "erfasste Verursachung" betrifft in meinem Fall ja lediglich die Wasserkosten. Die Frage wäre insoweit, ob mich § 556a im Umkehrschluss dazu zwingt, alle anderen Posten auch in Bezug auf das Gewerbe mangels abweichender Vereinbarung streng nach Qudratmeter abzurechnen oder ob im Rahmen des Vorweg-Abzugs die Möglichkeit differenzierter Maßstäbe im Sinne meines ersten Absatzes besteht.

    Noch ein Wort zu den Kabelgebühren: Ich rechne nicht mit keinen Beschwerden gegenüber der Abrechnung insgesamt, sondern nur bzgl. der Handhabung der Kabelumlage. Ich glaube, bei einer Umlage pro Wohneinheit würde sich niemand beschweren, weil das einerseits vom Voreigentümer immer so gehandhabt wurde und weil es andererseits eine faire Lösung für alle Beteiligten ist, da die Kosten tatsächlich ja je Wohneinheit und nicht nach Quadratmetern anfallen. Insofern ist das kein Würfeln, sondern dem Bemühen um einen fairen wie wirtschaftlichen Interessenausgleich geschuldet (wovon das Betriebskostenrecht ja grundsätzlich beseelt ist). "Fehlerhaft" ist insoweit ja auch relativ - schließlich besteht ja insoweit Vertrags- bzw. Dispositionsfreiheit als fehlende Einwendungen gegenüber Fehlern zur Wirksamkeit führen. Das spiegelt dann ja auch meine Annahme wider, dass es sich um einen fairen Interessenausgleich handelt.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Du schreibst wohl gerne...
     
  7. Andres

    Andres
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    Oder über direkte Zuordnung, sofern das möglich ist. Bei der Grundsteuer käme ggf. eine fiktive Rechnung in Betracht.

    Sobald man nach Fläche abrechnet, kann man sich das ganze Theater sowieso sparen.


    Da steht "Wohnfläche", nicht "Quadratmeter". Gewerbe ist keine Wohnfläche. Dich zwingt also niemand. Allerdings dürfen die Mieter nicht mit Betriebskosten belastet werden, die nur durch das Gewerbe entstehen. Das ist für jede Kostenposition zu prüfen.


    Nein, ist es nicht. Fairness ist ohnehin eher subjektiv. Ist es fair, dass ein Mieter, der das Treppenhaus nur am Tag benutzt, trotzdem am Allgemeinstrom für die Treppenhausbeleuchtung beteiligt wird? Oder ist es fair, dass die Familie, die mit schöner Regelmäßigkeit für Nachschub an "frischen" Windeln sorgt, nur wenig stärker an den Müllkosten beteiligt wird, als der Single, der nach dem Frühstück keinen Hausmüll mehr verursacht?

    Verbrauchserfassung könnte man auch grundsätzlich als unwirtschaftlich ansehen. Immerhin entstehen dadurch zusätzliche Kosten - aber warm wird es auch ohne Zähler!

    Du musst korrekt abrechnen, nicht fair.


    Dir ist klar, dasss der Mieter durch späte Einwendungen dich evtl. in eine Lage bringen kann, in der du eine korrekte Abrechnung nicht mehr fristgerecht erstellen kannst? Außerdem hat das nichts mit den genannten Konzepten zu tun, sondern ganz einfach mit Verjährung. Die ist eher der Gegenentwurf zur von dir propagierten Fairness.
     
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