Beschäftigung eines festen Hausmeisters anstatt diverser Firmen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Triple-J, 28.10.2014.

  1. #1 Triple-J, 28.10.2014
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin Miteigentümer in einer Wohnanlage mit 141 (kleinen) Einheiten, bei der die umlagefähigen Nebenkosten im Vergleich zu anderen Objekten m. E. sehr hoch sind. Grundsätzlich kann man sich als Vermieter immer auf den Standpunkt stellen, dass es eh der Mieter bezahlt, aber in dieser Anlage sind die Kosten schon sehr hoch. Entspricht nicht gerade dem Wirtschaftlichkeitsgebot und wirkt bei Mietinteressenten auch abschreckend, was nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse sicher noch deutlicher werden wird. Hauptgrund für die hohen Nebenkosten ist das teure "Hausmeistertätigkeiten-Paket", dass wie folgt aussieht:

    Müllmanagement.........ca. 6.200 €
    Sperrmüll...................ca. 1.500 €
    Hausmeister/Garten....ca. 23.000 €
    Hausreinigung............ca. 13.000 €
    Winterdienst................ca. 7.000 €
    Gesamt....................ca. 50.700 €

    Die normalen Müllgebühren der Stadt sind oben nicht aufgeführt. Das Müllmanagement besteht daraus, dass regelmäßig (ich glaub wöchentlich) eine Firma auftaucht und den schlecht sortierten Müll in den Mülltonnen mit einer speziellen Maschine platt presst. Laut Verwaltung sei dieses Müllmanagement günstiger als die zusätzlichen Mülltonnen, die man ansonsten bräuchte, wenn das nicht gemacht würde.

    Allerdings ist zu erwähnen, dass der Hausverwalter das nicht ohne Grund alles so initiiert hat: Mit Ausnahme der Hausreinigung werden alle o. g. Positionen durch Firmen durchgeführt, bei denen der Geschäftsführer der Hausverwaltung ebenfalls Geschäftsführer ist... (auch wenn die Eigentümergemeinschaft dies - vor meiner Zeit - wohl so abgenickt haben dürfte.).

    Ich hatte zuletzt in einem Telefonat mit dem Hausverwalter die Möglichkeit angesprochen, diese Positionen (mit Ausnahme des Sperrmülls) doch zukünftig durch einen festen Hausmeister durchführen zu lassen. Er zeigte sich hierfür zunächst auch offen und erwähnte die Möglichkeit, einen Hausmeister in Vollzeit zu beschäftigen, der einerseits für dieses Objekt und andererseits für ein in der Nähe befindliches Objekt, welches ebenfalls von ihm verwaltet wird, zuständig ist. Da es keine Hausmeisterwohnung gibt, würde dieser aber nicht in einem der Objekte wohnen.

    Diese Möglichkeit ist natürlich davon abhängig, ob die ETG des anderen Objektes dies ebenfalls möchte. Falls ja, ist diese Lösung sicherlich am wirtschaftlichsten. In einem Telefonat mit dem Beiratsvorsitzenden bin ich so verblieben, dass ich mal durchrechne, was dies kosten würde. Ich habe das mal wie folgt überschlagen:

    Ich habe ein Gesamt-Bruttogehalt von 3.000€ angesetzt, wobei ich davon 1.400€ auf "meine" Wohnanlage gelagert habe, da die andere laut Verwalter noch etwas größer sein soll:

    Lohn HM...................................................16.800,00 € (12 * 1.400€)
    Lohnnebenkosten HM....................................3.240,00 € (gemäß Online-Rechner)
    Vertretung HM bei Urlaub / Krankheit..............3.840,00 € (2 Monatspauschalen Hausmeister-Service)
    Glasreinigung komplett 2x jährlich..................2.000,00 € (Hubsteiger etc. erforderlich)
    Geräte / Arbeits- und Reinigungsmaterial HM....2.000,00 €
    Gesamt:...................................................27.880,00 €

    Habe ich was vergessen bzw. haltet Ihr das für realistisch? 2.000€ für Geräte bzw. Material sollte doch mehr als ausreichen, oder? Im ersten Jahr müssen natürlich Rasenmäher etc. angeschafft werden, aber danach... Was die Vertretung betrifft, die kann laut Verwaltung durch den bisherigen Hausmeister-Service wahrgenommen werden.

    Sind 3.000€ für einen solchen Vollzeit-Hausmeister angemessen? Ich hatte in diesem Zusammenhang mal bei der Verwaltung einer anderen ETG angefragt, die in etwa vergleichbar, aber etwas größer ist. Man erklärte mir, dass der dortige Hausmeister ca. 3.900€ brutto verdienen würde. Da habe ich nicht schlecht gestaunt, aber die ETG hätte das damals so beschlossen. Von diesem Geld könne sich der Hausmeister aber noch Helfer heranziehen und er müsse hiervon die meisten Arbeitsmaterialien selbst bezahlen.

    Außerdem erklärte man mir (und deswegen konnte ich aus der Hausgeldabrechnung nicht ersehen, dass der dortige HM so viel verdient), dass nur 80% des HM-Gehalts umgelegt werden würden, die restlichen 20% sowie die Lohnnebenkosten würde man nicht umlagefähig über die Instandhaltungsrücklage abrechnen, ansonsten würde der Mieterbund böse Briefe schreiben. Ist dies so korrekt? Denn wenn ja, ist die Frage, ob wir beim o. g. Fall nicht doch besser alles so lassen sollten wie bisher..., ansonsten müssten wir Eigentümer plötzlich (nach Anstellung eines festen HM) diese 20% bezahlen, die bei diesem Firmenkonstrukt nicht anfallen.

    So, ich hoffe, es war nicht zu lang... :)
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Einfach mal ein paar Gedanken:

    Mich würde mal interessieren, was man in eurer Gegend auf den Tisch legen muss, wenn man bei einem entsprechenden Dienstleister Montag Morgen anruft und anfragt: "Unser Hausmeister hat sich gerade krank gemeldet. Was kostet es, wenn sie jetzt sofort x m² räumen?" Und wie oft man sich das leisten kann ...

    Der Hausmeister hat übrigens auch Anspruch auf einen freien Tag in der Woche, weshalb ich beim Winterdienst grundsätzlich nicht an ein-Mann-Lösungen glaube.


    Das dürfte nach meinem Verständnis zu unangenehmen BG-Beiträgen für den AG führen. Dafür beauftragt man eigentlich eher Externe.


    Ob das langfristig reicht, kann ich dir nicht sagen. Dazu wäre genaue Kenntnis der Anlage erforderlich. In den ersten zwei Jahren werden die Kosten jedenfalls um ein Vielfaches darüber liegen.


    Das hängt vom örtlichen Arbeitsmarkt ab.


    Da ist immer die Frage, wie man so etwas für einen Angestellten wirksam vereinbaren will.


    Quark. Die Lohnnebenkosten sind voll umlagefähig. Nicht umlagefähig sind dagegen bestimmte Tätigkeiten eines Hausmeisters. Schon der Austausch eines Lechtmittels im Treppenhaus fällt in diese Kategorie. Das kann man aber nicht einfach durch Pauschalen lösen.

    Außerdem hat das natürlich nichts mit der Instandhaltungsrücklage zu tun.
     
  4. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Hallo Triple-J,

    auf den ersten Blick erscheinen mir die Nebenkosten auch recht hoch. Um welche Region/Stadt in Deutschland geht es denn? Und wie groß ist die Gesamtumlagefläche? Wieviele Aufgänge?

    Ich kenne Abfallmanagement so, dass dort über verstärkte Mülltrennung bzw. die Sensibilisierung der Mieter dafür Kosten eingespart werden können. Nachverdichtung falsch befüllter Behälter halte ich für den falschen Weg.

    Hausmeister/Garten erscheint mir ebenfalls viel zu hoch, hier würde ich als Mieter schon aus Plausibilitätsgründen die Zahlung verweigern (Was macht der noch, wenn nicht Winterdienst und Hausreinigung?)



    3.000 € brutto empfinde ich bereits als relativ großzügig, wobei es auch hier wahrscheinlich wieder auf die Region ankommt. In Bayern ist das wenig, in Berlin viel.

    Zu der Frage mit den Lohnnebenkosten, etc.. Die Aussage ist in der Form falsch. Selbstverständlich sind die Lohnnebenkosten ebenfalls umlagefähig (Die Kosten der Lohnabrechnung hingegen nicht). Allerdings ist von den Gesamtkosten ein Vorwegabzug durchzuführen, wenn der Hausmeister auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten ausübt. Ich vermute, dass das vorliegend gemeint ist.
     
  5. #4 Triple-J, 28.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.10.2014
    Triple-J

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    Das kommt natürlich auf den Inhalt des Dienstleistungsvertrags an. Beruflich bin ich bei der Stadt für die Reinigung in städtischen Gebäuden zuständig. Und wenn sich von unseren übrig gebliebenen Eigenreinigungskräften vormittags eine krank meldet, muss die Reinigungsfirma am Nachmittag die vertraglich vereinbarte Vertretungsreinigung durchführen. Natürlich ist das bei öffentlichen Ausschreibungen leichter zu vereinbaren, als im vorliegenden Fall.
    Nichtsdestotrotz sehe ich das nicht so problematisch: M. E. sollte das mit dem Hausmeister-Service vertraglich so vereinbart werden, dass dieser pro Vertretungstag Betrag X bekommt. Natürlich: Wenn der Hausmeister längere Zeit krank werden sollte, wird es teurer. Aber wenn man das Risiko nicht eingehen würde, dürfte man ja in keiner Wohnanlage mehr einen Hausmeister anstellen.

    Ja, natürlich, die Glasreinigung soll durch eine externe Reinigungsfirma durchgeführt werden, weil das ein einzelner Hausmeister alleine aus Sicherheitsgründen nicht leisten kann/darf. Deshalb hatte ich die 2.000€ als zusätzliche Position aufgeführt.

    Also in der Anlage, in der ich selbst wohne (58 Einheiten), sind es laut Abrechnung jedes Jahr um die 400€, die der Hausmeister verbraucht. Dann sollten dort 2.000€ doch eigentlich ausreichend sein. Was fällt Deiner Meinung nach in den ersten zwei Jahren alles gesondert an, was finanziell ins Gewicht fällt (z. B. Rasenmäher, Heckenschere)?

    Er sprach auch glaub ich nur von Instandhaltung, nicht von der Rücklage, sorry. Es würde über die Instandhaltung abgerechnet. Wie sollte man das Deiner Meinung nach regeln (sorry, dass ich jetzt Dich frage, aber die dortige Verwaltung macht es so, wie oben beschrieben.).

    Aachen in NRW. Gesamwohnfläche liegt bei ca. 3.800m². Es handelt sich um eine Wohnanlage mit fünf Hausnummern, wobei die letzte Hausnummer nochmal in die alleinstehende Hausnummer und a-d unterteilt ist. Das oben beschriebene "Hausmeister-Paket" ist aber auch nahezu der alleinige Grund für die hohen Nebenkosten, der Rest geht überwiegend in Ordnung. Bei einer meiner Wohnungen, 21m², liegen die umlagefähigen Nebenkosten z. B. bei ca. 85€ monatlich (mit Heizung bei durchschnittlichem Heizungsgebrauch, ohne Strom). Würde man gemäß meiner o. g. Berechnung (sofern realistisch) verfahren, wäre man zumindest runter auf 74€.

    Das mit der Sensibilisierung der Mieter kannst Du in diesem Fall wirklich vergessen. Die werfen ihren Müll wirklich immer nur da rein, wo gerade Platz ist. Im Restmüll habe ich zuletzt z. B. neben Glasflaschen etc. auch eine Toilette liegen sehen... Es wundert mich, dass der Müll von der Müllabfuhr in den meisten Fällen tatsächlich mitgenommen wird. Es sind zudem 141 Parteien in sehr kleinen Einheiten (überwiegend zwischen 20 und 40m²), daher sehr großer Mieterwechsel und in den kleinen Wohnungen angeblich kein Platz, um Müll zu trennen.

    Ich finde das auch sehr hoch, der macht im Prinzip nur die Garten- und Tiefgaragen-Pflege sowie kleine Reparaturen. Und die Leistung im Garten und in der Tiefgarage ist m. E. zudem sehr bescheiden, auch wenn der geschäftsführende Verwalter, dem ich das schon mehrfach mitgeteilt habe, dies nicht gerne hört.

    M. E. sollte das auch sehr auskömmlich sein, aber ich war mir nicht sicher. Als Schulhausmeister z. B. verdient man in der Regel weniger, diese müssen aber auch nicht putzen, was nun mal nicht jedermanns Sache ist.

    Kennst Du Dich mit diesem Vorwegabzug aus? Wie hoch der sein muss bzw. wie sich der berechnet?
     
  6. Andres

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    Der Kniff ist, mehrere zu haben. Wenn das Ziel ist, eine Leistung garantiert zu einer bestimmten Zeit erbringen zu können, sind Einzelkämpfer eher ungeeignet.


    ... Grundausstattung Winterdienst und Gebäudereinigung. Schon damit bist du weit über 2000 €. Vielleicht habe ich da gerade einen falschen Eindruck, aber wenn ich an 140 kleine WE denke, kann ich mir Winterdienst mit der Schippe nur schwer vorstellen. Wenn man vernünftig einkauft, sind das einmalige Investitionen, aber man sollte sich im Klaren sein, dass man zunächst einmal Geld in die Hand nehmen muss.


    Kein Problem. Das ist ein ganz normaler Posten, der in den Wirtschaftsplan einbezogen und aus der "großen Kasse" (Liquidität) beglichen wird. Da die Kosten laufend entstehen, hat das nichts in der Rücklage zu suchen.
     
  7. #6 Triple-J, 29.10.2014
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    Naja, aber den Job auf mehrere Teilzeit-Stellen aufzuteilen, macht den Job für die Arbeitnehmer natürlich nicht gerade attraktiver. Optimal wäre wahrscheinlich, so ist das hier auch in dem von mir selbst bewohnten Objekt, ein Ehepaar gemeinschaftlich als Hausmeister-Paar zu engagieren. Dann hat man für die normalen Krankentage eines der beiden den jeweils anderen als automatischen Vertreter.

    Gebäudereinigung, hmm, naja, sicherlich werden in diesem Großobjekt mehr Mops und Reinigungsmittel verbraucht als von uns im Haushalt, aber das sollte ja nicht in die Tausende gehen. Wie gesagt, im von mir bewohnten Objekt kommt das HM-Paar bei 58 Einheiten mit ca. 400€ im Jahr aus.

    Gibt es dazu irgendwelche Rechtsgrundlagen? Ich müsste den Verwalter ja irgendwie zwingen, nicht weiterhin 20% + Lohnnebenkosten als nicht umlagefähig über die Instandhaltung abzurechnen. Werde aber auch nochmal googeln.
     
  8. Andres

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    Ich denke da gerade eher an einmalige Anschaffungen, Rasenmäher, Laubbläser, Streuwagen, Schneefräse, ...


    Zur grundsätzlichen Frage, ob die Lohnnebenkosten umlegbar sind: Das steht explizit in der BetrKV.

    Für den Rest müsste ich selbst nach einem entsprechenden Urteil suchen. Die Kosten für den Hausmeister aus der IHR zu entnehmen, wird kaum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
     
  9. #8 Triple-J, 29.10.2014
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    Ok, werde mich in dieser Thematik mal durchgoogeln.

    Eine Alternative zu einem festen Hausmeister wäre natürlich auch noch ein externer Hausmeisterdienst, der sich aber - im Gegensatz zum jetzigen Hausmeister-Service des Verwalters - um die kompletten Arbeiten kümmert, also auch Reinigung, Winterdienst, Müll. Laut Internet gibt es hier in Aachen einige Dienste, die solche "Komplettlösungen" anbieten. Ich könnte ein paar mal um ein Angebot fragen. Ob die Leistungen eines solchen Komplettdienstleisters das Beste sind, ist zwar fraglich, allerdings ist die jetzige (teure) Lösung auch nicht gerade qualitativ (sowohl was die Hausreinigung betrifft, als auch im Hinblick auf die Garten- und Tiefgaragenpflege).
     
  10. Andres

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    Ja, es gibt da eine erhebliche Streuung. Unbedingt auf möglichst kurze Kündigungsfristen achten.
     
  11. #10 Triple-J, 04.11.2014
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    Hmm... habe mal nach Hausmeisterservices in Aachen gegoogelt und habe die Auswahl nun zunächst auf 5 Dienste eingegrenzt. Habe vor, drei davon um ein Angebot zu bitten. Blöd ist nur, dass man wirklich überhaupt keine Ahnung hat, wer von denen was taugt. Leider werden solche Dienste im Gegensatz z. B. zu Ärzten im Netz in der Regel auch nicht bewertet, so dass man einzig und allein die Schönheit der Website begutachten kann. :91:

    Ich überlege mir, bei der nächsten Eigentümerversammlung beide Optionen vorzuschlagen. Entweder fester Hausmeister (bzw. Hausmeister-Paar) oder Hausmeister-Service für alles. Dann können die Eigentümer zwischen diesen beiden Optionen wählen. Billiger als bisher dürfte es in beiden Fällen allemal werden und die Leistung wird kaum schlechter sein.
     
  12. Jobo45

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    Du kannst Dir auch von den Firmen auch Referenzen mit Ansprechpartnern geben lassen !
    Du hängst Dich ganz schön rein! Gibt es in der Anlage einen Verwaltungsbeirat? Wenn ja was hält der von Deinen Aktivitäten?
    Klar kannst Du "Dein Konzept" bei der Versammlung abstimmen lassen, aber wenn der Beirat nicht dahinter steht wird der eher gegen Dich stimmen, das nur mal so zur Überlegung! Denn viele Eigentümer verhalten sich mit Ihren Entscheidungen in den Versammlungen wie Lemminge.
     
  13. #12 Triple-J, 05.11.2014
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    Wie oben im Eingangspost kurz erwähnt, habe ich auf Anraten des Verwalters hierüber mit dem Beiratsvorsitzenden telefoniert. So wie er sich am Telefon äußerte, steht er meinem Anliegen zumindest offen gegenüber, ohne dass er jetzt eine Tendenz zum "ja" oder "nein" gemacht hat. Wir sind aber auch dahingehend verblieben, dass ich durchrechne, was ein fester Hausmeister kosten würde. Dementsprechend würde ich im Fall des Falles auch den entsprechenden Antrag für die Tagesordnung der Versammlung stellen.

    Letztlich geht es mir darum, die umlagefähigen Nebenkosten zu senken, da diese im Vergleich zu anderen Objekten in der Gegend sehr hoch sind und dies auf Interessenten etwas abschreckend wirkt. Zumal die hohen Nebenkosten für Reinigung, Hausmeister etc. nicht zu einer sauberen und gepflegten Anlage geführt haben. Da fragt sich der Mieter natürlich, wofür er den ganzen Kram bezahlt.

    Wie meinte ika im Zusammenhang mit dem jetzigen Hausmeister-Service: "Was macht der noch, wenn nicht Winterdienst und Hausreinigung?" Das frage ich mich auch manchmal...
     
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