Beschlussfähigkeit Eigentümerversammlung

Diskutiere Beschlussfähigkeit Eigentümerversammlung im Eigentümerversammlung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, aus der Einladung zu unserer baldigen nächsten Eigentümerversammlung: "Beschlussfassung zur Durchführung der nächsten...

  1. Anselm

    Anselm Benutzer

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    Hallo,

    aus der Einladung zu unserer baldigen nächsten Eigentümerversammlung:

    "Beschlussfassung zur Durchführung der nächsten Wohnungseigentümerversammlung.

    Die nächste Wohnungseigentümerversammlung soll ungeachtet der Anzahl der erschienenen oder rechtmäßig vertretenen Stimmanteile beschlussfähig sein."

    Geht das? Dass bei Beschlussunfähigkeit vorsorglich eine weitere Versammlung ungeachtet der Anzahl der Zahl der Erschienenen oder Vertretenen anberaumt werden kann, weiß ich. Dass das von vornherein so gehandhabt wird, ist mir neu. Obwohl es im Ergebnis gleich ist: Darf das so gemacht werden? Im WoEigG § 24 finde ich nichts dazu, in der Wikipedia heißt es (eigene Hervorhebungen):

    "Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen oder per Vollmacht vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile [bei uns laut Teilungserklärung Stimmanteile] repräsentieren. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so kann der Verwalter eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenden Miteigentumsanteile zu diesen Tagesordnungspunkten beschlussfähig ist [ist der Fall]. Darauf muss in der Einladung hingewiesen werden. Eine sogenannte Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält. Eventualeinberufung heißt, dass schon bei der ursprünglichen Einladung zu einer neuen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen wird, wenn diese nicht beschlussfähig sein sollte. Erst dann, wenn tatsächlich die Beschlussunfähigkeit der Versammlung festgestellt wird, kann zu einer neuen Versammlung eingeladen werden.

    Die Beschlussfähigkeit kann in der Teilungserklärung abweichend geregelt werden. In dieser kann z. B. festgelegt sein, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Anzahl der Erschienenen beschlussfähig ist; dies bedeutet dann, dass im Extremfall bei einem erschienenen Eigentümer die Versammlung beschlussfähig ist."


    Ein Eigentümerbeschluss kann doch keine Teilungserklärung ersetzen? Leider im zitierten Wikipedia-Abschnitt keine Rechtsquelle angegeben. Habe ich nicht genau genug geschaut?

    Dank im Voraus und Gruß, Anselm
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ja, aber nicht per Beschluss sondern nur per Vereinbarung. Oder es müsste eben in der Gemeinschaftsordnung stehen ...
     
  4. Anselm

    Anselm Benutzer

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    "Für eine wirksame Vereinbarung bedarf es der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer. Um eine Vereinbarung zu treffen, muss nicht unbedingt eine Eigentümerversammlung stattfinden. Die Eigentümer können Vereinbarungen in jedem denkbaren Rahmen treffen. Sogar eine stillschweigende Vereinbarung ist möglich, auch wenn dies die Ausnahme sein dürfte." (Haufe)

    Also wäre ein entsprechender ETV-Beschluss nichtig, lese ich da heraus. Die "stillschweigende Vereinbarung" müsste ja wohl auch von sämtlichen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern getragen werden. Solches Konstrukt würde ich mir als Verwalter nicht antun. Ich frage mich, warum er (eine große Immobilienverwaltung) nicht einfach bei der vorsorglich anberaumten Ersatzversammlung bleibt.

    Danke, Anselm
     
  5. Anselm

    Anselm Benutzer

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    Ich habe der Verwaltung meine Bedenken mitgeteilt. Antwort:

    Es ist, rechtlich gesehen nicht möglich, pauschal zu beschließen, dass alle zukünftige, nicht beschlussfähigen, Versammlungen beschussfähig sind.

    Es ist aber rechtlich möglich, wie in der Tagesordnung dargelegt, dies für die jeweils nächste Versammlung zu beschließen.

    In jeder zukünftigen Versammlung müsste dieser Beschluss gefasst werden, so dass die jeweils nächste Versammlung, nach der Feststellung der Beschlussunfähigkeit, die Zweitversammlung durchführen kann. Dies stellt auch keine Abweichung der Gemeinschaftsordnung dar und ist auch gängige Praxis.


    Gruß, Anselm
     
  6. #5 Tobias F, 25.04.2018
    Tobias F

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    Hierzu wüsste ich gerne wo das steht, woraus es abgeleitet wird, ein entsprechendes Urteil.
    Wäre es so würde § 25 Abs. 3 WEG faktisch ausgehebelt - schließlich könnte man jedes Jahr beschließen das die Versammlung im kommenden Jahr auf jeden Fall beschlussfähig ist - und das kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen.
     
    Andres gefällt das.
  7. Anselm

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    22 Minuten später kam die Korrektur:

    Leider muss ich meine Aussage bezüglich der Zweitversammlung berichtigen.

    Nach Durchsicht der Unterlagen habe ich festgestellt, dass in der Eigentümerversammlung 1997 unter TOP 7 bereits eine pauschale Zweitversammlung, bei Beschlussunfähigkeit, beschlossen wurde. Aufgrund der Abstimmungsregelungen unter § 15.3 war diese Beschlussfassung möglich. Ebenso gab es hierzu keine Beschlussanfechtung. Dementsprechend ist dieser Beschluss zur Zweitversammlung rechtskräftig.


    Dazu Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung § 15.3:

    Beschlüsse betreffend Entziehung des Wohnungs/Teileigentums (§ 12) und Beschlüsse betreffend Abberufung des Verwalters (§ 17) bedürfen einer Mehrheit von mehr als 3/4 aller stimmberechtigten Stimmanteile. Alle anderen Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der Bestimmungen in Absatz 8 und 9 gefaßt.

    Die Anschaffung einer Glaskugel auf WEG-Kosten wäre sicher eine lohnende Investition.

    Gruß, Anselm
     
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  9. #7 Tobias F, 25.04.2018
    Tobias F

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    Auch diese Aussage halte ich für .............
    In meinen Augen hat die WEG hierzu überhaupt nicht die Beschlusskompetenz über etwas zu beschließen das nur per Vereinbarung geregelt werden kann.
    Ich halte daher die ganze Aussage schlicht für falsch.
     
  10. #8 Fremdling, 25.04.2018
    Fremdling

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    Hallo Anselm,
    ob das "gängige Praxis" ist, wage ich nicht zu beurteilen, jedoch zu bezweifeln. Falls Du aus gutem Grund diesem Treiben ein Ende setzen möchtest, sehe ich zwei grundsätzliche Möglichkeiten:
    1. Du fechtest einen diesbezüglichen Beschluss fristgerecht gerichtlich an und dringst anschließend auf eine ordentliche Vereinbarung.
    oder
    2. Du bittest um Aufnahme eines Tagesordnungspunktes für die nächstmögliche Versammlung, eben eine diesbezügliche ordentliche Vereinbarung zu erwirken.
    Dann denkt zumindest jeder Eigentümer über das Für und Wider einer solchen Regelung nach.

    Wäre auch mal interessant zu erfahren, was Euren Verwalter zu diesem Vorgehen bewegt. Droht ggf. in Eurer Gemeinschaft aufgrund der Eigentümerstruktur und -interessen dauerhaft einer Unterzahl für die Beschlussfähigkeit (mehrheitliche Anwesenheit) bei gleichzeitig erwartbarem stillschweigenden Einverständnis mit Beschlüssen der vertretenen Minderheiten?
    Sorry, ist das eine "Vorsorgeeinladung" gleich mit der ersten Einladung zusammen, die bei Beschlussunfähigkeit eine weitere Versammlung am gleichen Tage zeitversetzt anberaumt? Die wäre m.W. so auch nicht korrekt!

    Viel Erfolg!
     
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