Besitzübergang - Mieter über neuen Vermieter informieren - Themen zu beachten?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Stevard, 12.06.2014.

  1. #1 Stevard, 12.06.2014
    Stevard

    Stevard Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,
    ich lese seit langer Zeit schon als Gast mit, mittlerweile auch angemeldet, und nun ist es bald soweit. Es steht ein Besitzübergang an.

    Zusammenfassung Frage:
    Reicht es aus, dass ich dem Mieter einen Brief schreibe in dem ich meine Kontodaten mitteile?

    - akt. Eigentümer wird Mieter informieren, dass zum Tag x Besitzübergang sein wird
    - ich muss Mieter auch informieren, dass ich neuer Eigentümer bin
    - Bei meiner Recherche habe ich keine Besonderheiten gefunden
    - Ich würde folglich ein Schreiben aufsetzen, in welchem ich mich vorstelle und meine Kontaktdaten sowie IBAN mitteilen, so dass der Mieter ab Tag x+1 die Miete+NK auf mein Konto überweist

    Ist das geplante Vorgehen so ausreichend (Einschreiben vs. normale Post etc.), oder muss ich auf besondere Themen noch hinweisen? Gerne auch Stichwörter für die Suche, etc. Aktuell konnte ich keine Hinweise/Posts finden.

    Besten Dank vorab und viele Grüße
    Stevard
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 12.06.2014
    Bürokrat

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    Ich hatte mir einem normalen Brief dass ich der neue Eigentümer bin und die miete ab nächstem Monat auf mein Konto gehen soll bisher noch keine Probleme. Die Mieter wissen ja dass verkauft wurde.
     
  4. Andres

    Andres
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    Den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum würde ich vor dem Verfassen irgendwelche Briefe nochmal kurz recherchieren. Du hast es ein paar Mal richtig gemacht, (u.a.) im Zitat ist es falsch. Nur damit da keine Irritationen aufkommen ...
     
  5. #4 Stevard, 13.06.2014
    Stevard

    Stevard Neuer Benutzer

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    Besitz/Eigentum

    Hallo,

    als erstes Danke für die Rückmeldung.

    Andres:
    Soweit ich recherchiert habe:

    Besitzübergang
    Übergang von Nutzen und Lasten, Zeitpunkt ist im Kaufvertrag auf Datum x gesetzt, der Besitz geht also mit Zahlung des Kaufpreises über

    Eigentumsübergang
    Bei Eintragung im Grundbuch, was ja zeitlich deutlich hinter Tag x liegen kann

    Den Mieter muss ich ja darüber informieren, dass er ab Tag x die Miete+NK an mich zu zahlen hat (Übergang Nutzen und Lasten auf mich).


    Ich bin neu in der Materie und kann Deine Aussage nicht deuten, was nicht korrekt bei dem von Dir erwähnten Zitat ist? (Die Formulierung und/oder auch inhaltliche Aspekte)?

    Besten Dank und viele Grüße
    Stevard
     
  6. #5 Martens, 13.06.2014
    Martens

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    Nein, der Besitzer ist der, der "da drauf sitzt", bei einer vermieteten Wohnung also der Mieter. Es ändert sich bei Verkauf einer vermieteten Wohnung nix an den Besitzverhältnissen.

    Das andere ist das Eigentum, die Wohnung gehört dem Eigentümer, es findet durch den Verkauf ein Eigentumswechsel statt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Umschreibung im Grundbuch erfolgt.

    Der Übergang von Nutzen / Lasten ist eine Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber und berührt nur deren beider Innenverhältnis.

    Zur eigentilchen Frage: ein einfacher Brief ist sicherlich ausreichend, um sich als neuen Vermieter vorzustellen. Der ehemalige Vermieter sollte den Wechsel ankündigen, sonst könnten die Mieter irritiert sein plötzlich auf ein anderes Konto zahlen zu sollen.

    Christian Martens
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Der alte Vermieter sollte ein Schreiben aufsetzten, dass die Miete ab .... an den neuen Besitzer zu überweisen ist. Du teilst den Mietern gleichzeitig Deine Bankverbindung mit.
     
  8. Andres

    Andres
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    Jetzt hat es Christian Martens so schön erklärt und einen Beitrag später ...

    In diesem Fall gibt es keine Änderung an den Besitzverhältnissen.
     
  9. #8 Stevard, 13.06.2014
    Stevard

    Stevard Neuer Benutzer

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    Erledigt

    Hallo,

    vielen Dank in die Runde. Die Diskussion hat mir sehr geholfen, auch wenn die anfängliche Frage anders startete. Ich dachte Besitz/Eigentum verstanden zu haben, was ich auch in Bezug auf nicht vermietete Objekte hatte.

    Da das Objekt aber vermietet ist, also im Besitz von dem Mieter ist, gibt es keine Änderung der Besitzverhältnisse. Das entsprechende Stichwort für mein Verständnis war dann am Ende "Innenverhältnis".

    Schon speziell für einen Neuling: ich bin zu dem Zeitpunkt weder Eigentümer noch Besitzer, aber der Vermieter.

    Besten Dank und Gruß
    Stevard
     
  10. Andres

    Andres
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    Nein. Eigentümer wirst du per Grundbucheintragung (erste Abteilung, nicht die Vormerkung/Auflassung) und in diesem Moment bist du auch Vermieter. Ab Übergang von Nutzen und Lasten hast du Anspruch auf die Miete. Das kann man so lösen, dass der Mieter direkt an dich bezahlt, oder der Verkäufer kassiert die Miete und gibt sie an dich weiter.
     
  11. #10 Immo-Hansi, 15.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 15.06.2014
    Immo-Hansi

    Immo-Hansi Benutzer

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    Wer eine solche Eingangsfrage stellt ohne Hintergrundinformation wie Anzahl der Mieter, Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung etc. , zeigt, dass er absolut keine Ahnung hat vom Mietwesen in Deutschland und Ärger programmiert. Du verhälst dich, als wenn du eine Sache über irgendwelche Kleinanzeigen oder Auktionen kaufst. Du verhälst dich wie eine große Wohnungsbaugesellschaft mit Tausenden von Wohnungen, die standartisierte Schreiben herausgeben. Du willst agieren wie ein Kaptalismusprolet oder die ein HedgeFond - formal richtig aber fast anonymisiert ohne menschlichen Bezug. Du glaubst, Schreiben raus und der Rest läuft schon.

    Ob 1 Mieter oder 10 - du willst privater Vermieter werden und unterliegst damit im Gegensatz zu Wohnungsbaugesellschaften (deutsch oder amerikanisch) besonderen Bedingungen im deutschen Wohnungsmarkt. Deine Investtionsrechnung hat begrenzten Spielraum und deine Kaptialdecke ist limitiert. Gerade im Privatbereich zählt daher die detailierte Kenntnis über die Mieter bzgl. Lebensweise, Einrichtung, Einkommen, Verlässichkeit, Vertrauen usw. Hast du diese Infos? Solltest du eigentlich vor dem Kauf eruiert haben.

    Bei deiner geplanten Vorgehensweise darfst du dich nicht wundern, wenn der/die Mieter dir auch so kommen, wie du dich ihnen bekannt gemacht hast. Statt kurzer Dienstwege per Telefon bekommst du kurze Schreiben mit Terminsetzung, um was du dich kümmern sollst. Wenn die Mieter auch noch klever sind (das sind sie heute) , werden sie kurz darauf mit Mietkürzung kommen. Usw. usw.

    Will sagen: Wenn du den falschen Einstieg beim Erwerb wählst, hast du schon verloren. Der Mieter heute ist aufgeklärt und teilweise agressiv. Und er bekommt heute fast immer Recht.

    Ich würde das anders machen und habe damit gute Erfaharungen gemacht:

    Schreibe die Mieter an, dass du der neue Eigentümer bist und dich gerne vorstellen und dich über den technischen Stand informieren wolltest. Hierzu gehören Gängigkeit der Fenster und Türen, Wasser, Strom etc. Du lernst die Leute kennen, kannst gleichzeitig die Wohnungen technisch sichten, kannst nach Mängeln oder Beschwerden fragen und gleichzeitig deine neuen Daten den Mietern schriftlich übergeben. Das alles schreibst du auf und machst ein Protokoll, welches du den Mietern auch zukommen lässt. Bring neuen Wind in die meist verstaubten alten Mietverhältnisse der Voreigentümer und die Mieter werden dir dankbar sein.

    Und im übrigen sind Besitz noch Eigentum nur teilweise wichtig, sondern der reale Übergang von Nutzen und Pflichten, wie er im Notarvertrag ausgewiesen ist. Hier spielen Kautionsübertragung, Nebenkostenabrechnung etc. eine wichtige Rolle.

    Denk drüber nach. Wenn du als Gast hier schon viel gelesen hast, hättest du die Frage anders gestellt.

    Nach deinem Verfahren und mit deiner Ahnung wirst du jedoch viel Ärger bekommen. Du tust mir leid.

    Du wirst noch viel lesen und noch mehr Fragen stellen. Ordne schon mal deine Lesezeichen/Favoriten und deine Ordner im Explorer und kümmere dich um ausreichende Datensicherung. Es werden sich viele Dateien und Schriftstücke ansammeln auf die du auch nach Jahren noch zugreifen mußt. Sei es fürs Finanzamt oder für den Mieterverein.

    Trotzdem wünsche ich dir Erfolg.
     
  12. Andres

    Andres
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    Jaja, Niveau sieht nur von unten wie Arroganz aus:

    Eigentlich hätte ich auch den ganzen Beitrag zitieren können, wenn das kein schlechter Stil wäre.

    Er erfüllt immerhin eine wichtige Voraussetzung, die die meisten hier aufschlagenden Chaos-Vermieter nicht mitbringen: Er fragt nach, wenn er merkt, dass er etwas nicht weiß. Mit dieser Einstellung wären mal locker die Hälfte aller Probleme hier im Forum gar nicht erst entstanden.
     
  13. #12 notwendiges Übel, 15.06.2014
    notwendiges Übel

    notwendiges Übel Benutzer

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    Hallo,
    unser Ausbilder auf der Meisterschule hat uns den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz ganz einfach erklärt. Er nahm den Kuli eines Kollegen in die Hand und meinte "Jetzt bin ich der Besitzer - denn ich habe den Stift- aber SIE sind immer noch der Eigentümer- denn er gehört immer noch Ihnen" . . . seit dem sitzt das bei mir :160:

    Wir hatten es bei der Übergabe recht einfach. Derjenige, der sich für die vorherige Eigentümerin gekümmert hat, ist mit meinem Mann zum Haus (ich war leider nicht dabei, denn eigentlich kümmere ich mich um das Haus) und die beiden haben an jeder Wohnungstür geklingelt und derjenige hat meinen Mann vorgestellt. "Hallo Herr XY, wie sie wissen ist Frau N. verstorben und jetzt sind Herr `notwendiges Übel´ und seine Frau Eigentümer." *bischen Smalltalk* Dann haben die Mieter noch das vorbereitete Anschreiben bekommen (Vom Inhalt her "Sehr geehrte Familie XX, wie bereits besprochen sind jetzt Herr und Frau "notwendiges Übel" Eigentümer der Immobilie Musterweg.3 und somit Ihre Vermieter. Wir bitten Sie die Miete künftig auf das Konto 123456 bei der Sparkasse BLZ 789456 zu überweisen. Mit freundlichen Grüßen")

    Von da an gingen die Mietzahlungen auf unser Konto und wir - besser gesagt ich- war von da an Ansprechpartner der Mieter (Natürlich war meine Telefon&Handynummer ebenfalls vermerkt).

    Vielleicht läßt sich das ja bei Euch ähnlich lösen. . . es sei denn es sind mehr wie 50 Wohneinheiten. . . .obwohl. . . die Queen schüttelt täglich mehr als 100 Hände :160:
    . . .und für die Mieter ist es auch angenehmer von einer bekannten Person (sei es vorheriger Eigentümer/vorheriger Verwalter/Hausmeister) dem neuen Eigentümer vorgestellt zu werden.

    Aber stell´ Dich schon mal drauf ein daß erstmal jede Menge Reparatur/Modernisierungs-Wünsche auf Dich einprasseln :hut030:. . . .und so manches "DAS war schon IMMER so - Das haben wir mit Ihrem Vorgänger so abgesprochen" . . . .von daher solltest Du Dir den Vorbesitzer/Vorverwalter "warmhalten" damit Du ggf nachfragen kannst. Das kann eine Menge Geld sparen (Mir wollte ein Mieter verklickern daß er eine all-inclusive-Miete hat :28:. . . was aber leicht zu widerlegen war, denn entgegen seiner Vermutung (und umlaufender Gerüchten) haben wir uns nicht mit dem ehemaligen Verwalter entzweit :059sonst::engel003:
     
  14. #13 Stevard, 16.06.2014
    Stevard

    Stevard Neuer Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank für die weiteren Hinweise. Und mit Sicherheit werde ich hier mit weiteren Fragen aufschlagen, aber das ist ja auch Sinn und Zweck von Foren.

    Immo-Hansi:
    Das sind interessante, und auch wichtige Aspekte, welche Du aufzählst. Es ist auch in meinen Augen richtig, dass die persönliche Beziehung zu den Mietern stimmt, und man in einem Miteinander eine gute Lösung für alle Beteiligte findet.

    Was ich eingehend nicht erläuterte, da es nicht Inhalt des Themas war und ich die Leser nicht zu viel lesen lassen wollte hatte ich folgendes ausgelassen:
    - Ich bin mehrfach im Objekt gewesen und wollte mich vorstellen, teilweise erfolgt
    - Später habe ich eine kleine Nettigkeit mit einem handschriftlich erstelltem Brief an jede Türklinke gehangen, da ich nicht jeden erreichte
    - Das Schreiben, welches ich hier plane aufzusetzen, wird von mir pers. übergeben (soweit ich die Mieter antreffen kann)

    notwendiges Übel:
    Die Idee mit der "Übergabe" mit dem Vorbesitzer ist gut, lässt sich aber leider in meinem Fall leider nicht realisieren.

    Nochmals besten Dank in die Runde,
    Stevard
     
  15. #14 ChristianP, 16.06.2014
    ChristianP

    ChristianP Gesperrt

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    Hallo,

    da du ja bereits die Wohnungen von innen gesehen hast, könntest du die Mieter ja auch zu dir nach Hause (auf einen Kaffee? Oder zum grillen/auf 'ne Flasche Bier?) einladen und das Schreiben persönlich übergeben.
    M.E. macht es sich immer ganz gut, wenn die Mieter wissen, wo (und, vor allem: wie) derjenige, der das Geld kassiert, wohnt.

    Klappt natürlich nur, wenn du keine vergoldeten (oder, noch schlimmer: goldene) Wasserhähne hast. ;-)

    Gruß,
    Christian
     
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