Besonder Mietvertrag Tiny Haus?

[Zottelbär]

Hallo ihr Lieben,

ich möchte ein Tiny Haus kaufen und in meiner Wohnanlage aufstellen.
Baurechtlich ist das erstmal grenzwertig, ebenso kann das auch erstmal kein gesetzeskonformer Wohnraum sein.

Ein Freund möchte das Haus als Arbeitswohnung für den Sommer während der Woche mieten. Ich selbst würde das Häuschen in der anderen Zeit als Gartenhaus, Spielhaus für die Kinder nutzen.

Wie könnte hier ein Mietvertrag aussehen - im Hinblick auf nicht genehmigungsfähigen Wohnraum?
Wir möchten schon was Schriftliches machen... Aber die Rechtssicherheit des Vertrags bei grundsätzlich fehlender Rechtssicherheit der Behausung lässt mich grübeln...

Habt ihr eine gute Idee?

Viele Grüße

Zottelbär

 

[dabescht]

Also vermieten kannst du so ziemlich alles. Wenn dir aber die Vermietung aus z.B. baurechtl. Gründen untersagt wird, dann hast du für deinen Mieter für Ersatz bzw. Schadensersatz zu sorgen.

 

[Zottelbär]

Ich dachte an die Vermietung eines Gartenhauses mit Strom und Wasser?
Ersatzweise Ansprüche können durch entsprechende Kündigungsmodalitäten im Rahmen gehalten werden?

 

[ehrenwertes Haus]

Ich dachte an die Vermietung eines Gartenhauses mit Strom und Wasser?

Gartenhäuser dürfen nicht bewohnt werden.

Ersatzweise Ansprüche können durch entsprechende Kündigungsmodalitäten im Rahmen gehalten werden?

Kommt drauf an.

 

[Ferdl]

Gartenhäuser dürfen nicht bewohnt werden.

Das sollte dann doch das Problem des Mieters sein? Zumindest solange der Vermieter nicht vor Ort wohnt.
Nebenbei, wie gedenkst du das Abwasser zu entsorgen? Gibt es eine legale Möglichkeit das Gartenhaus als solches aufzustellen? Gibt es eine Plan B?

 

[Zottelbär]

@ ehrenwertes Haus: ich weiß dass, Gartenhäuser nicht bewohnt werden sollen, verhindern kann -und möchte- ich es aber nicht.
wie würdest du hier formulieren? Ich glaube, du kennst dich da gut aus.

@Ferdl: das Gartenhaus als solches ist baurechtlich wohl ok. Der Nutzer möchte eine Trockentrenntoilette aufstellen. Auch das kann -und möchte- ich nicht verhindern.
Abwasseranschluss ist nicht vorhanden.

Plan B: Mietverhältnis auflösen und Tinyhaus entfernen.

Viele Grüße

Zottelbär

 

[ehrenwertes Haus]

wie würdest du hier formulieren?

Gar nicht. Ich würde die Finger davon lassen.

 

[immobiliensammler]

Plan B: Mietverhältnis auflösen

Mit welcher Begründung?

 

[Zottelbär]

auf Grundlage der vereinbarten Kündigungsfrist?

 

[immobiliensammler]

auf Grundlage der vereinbarten Kündigungsfrist?

Und wie wurde diese Befristung rechtswirksam vereinbart? Wurde denn nun Wohnraum vermietet oder nicht? Was genau ist eine "Arbeitswohnung"?

 

[Zottelbär]

Vereinbart wurde garnichts, ist ja wie geschrieben noch Zukunftsmusik. Das Tinyhaus steht noch nicht.

Es geht ja genau darum, was vereinbart werden könnte, bzw. was hier Sicherheit bietet.

Natürlich soll kein Wohnraum vermietet werden.

"Arbeitswohnung" entspricht hier: Freund wohnt/nächtigt über den Sommer regelmäßig 5 Tage/ Woche in diesem Tinyhaus.
Übers Wochenende und im Winter bewohnt er seinen Hauptwohnsitz in einer weiter entfernten Stadt.

 

[immobiliensammler]

Es geht ja genau darum, was vereinbart werden könnte, bzw. was hier Sicherheit bietet.

Ich würde ebenfalls die Finger davon lassen.

Freund wohnt/nächtigt über den Sommer regelmäßig 5 Tage/ Woche in diesem Tinyhaus.

Das könnte Dir ein Richter durchaus als Wohnraummiete auslegen, dann kannst Du in den Vertrag schreiben was Du willst sofern keine ordentliche Befristung angegeben wird ist das ein Dauermietverhältnis. Wenn dann z.B. die Stadt eine Nutzungsuntersagen für die Wohnnutzung des Tiny-Hauses schickt darfst Du dann ja gerne woanders genehmigten Ersatz zur Verfügung stellen.

 

[Zottelbär]

Ok, es wird durch die Bank abgeraten. Ich versteh die Hintergründe eigentlich sehr gut.

Stellen wir es mal als Knobelaufgabe:

Wenn es sein MUSS, wie könnte es vertraglich wohl am Geschicktesten aussehen?

 

[immobiliensammler]

Wenn es sein MUSS, wie könnte es vertraglich wohl am Geschicktesten aussehen?

Das wäre eine Frage für einen von Dir zu beauftragenden Facnanwalt für Mietrecht. Wobei der eventuell wohl auch abwinken würde.

 

[Zottelbär]

irgendwie meine ich, dass es sicherlich einfach zu regeln ist.

Was wäre denn wenn ich einen Kleingarten mit Gartenhaus vermieten würde?

 

[Andres]

Stellen wir es mal als Knobelaufgabe:

Wenn es sein MUSS, wie könnte es vertraglich wohl am Geschicktesten aussehen?

Die grundlegendste Vorschrift des Mietrechts ist § 535 BGB, wo beschrieben wird, was überhaupt Gegenstand eines Mietverhältnisses ist. Dort heißt es in Abs. 1 Satz 2 (Hervorhebung durch mich):

"Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen [...]"

Das Problem daran ist folgendes: Was du hier beschreibst ...

Freund wohnt/nächtigt über den Sommer regelmäßig 5 Tage/ Woche in diesem Tinyhaus.

... ist ohne jeden Zweifel eine Wohnnutzung. Gleichzeitig ist eine Wohnnutzung dieses Gebäudes nicht zulässig. Das lässt sich nicht durch irgendwelche Zauberformeln im Vertrag auflösen. Keine Gestaltung des Vertrags kann etwas daran ändern, dass die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist, weil dieser Gebrauch illegal ist.

Natürlich kann man irgendwelchen Mist in den Vertrag schreiben, z.B. das Ding als Lagerraum vermieten. Nur ist das völlig sinnlos, weil es eben nicht nur auf den Wortlaut des Vertrags ankommt, sondern auch (und in einigen Fällen sogar überwiegend) darauf, was die Vertragsparteien eigentlich beabsichtigt haben - und damit sind wir wieder bei der Wohnnutzung.

Da es hier zusätzlich noch um einen stark regulierten Rechtsbereich geht und der Vermieter in den allermeisten Fällen keine Möglichkeit hat, sich aus eigenem Antrieb aus einem Vertragsverhältnis zu befreien, ist der einzig sinnvolle Rat, diesen ganzen Plan zu verwerfen.

irgendwie meine ich, dass es sicherlich einfach zu regeln ist.

Ich bin immer wieder fasziniert, wie Leute auf das schmale Brett kommen, die Lösung für ein Problem müsste einfach sein, wenn sie selbst keinen blassen Schimmer haben, wie diese Lösung aussehen soll. Wenn ich die Lösung kenne, werde ich wohl beurteilen können, ob sie eher einfach oder eher schwierig ist, aber wie geht das, wenn ich die Lösung nicht kenne?

 

[ehrenwertes Haus]

Was wäre denn wenn ich einen Kleingarten mit Gartenhaus vermieten würde?

Kommt auf den gleichen Traum raus mit Wohnraum vermieten, der nicht als Wohnraum genutzt werden darf.

Kannst es mal mit überdachtem Sandkasten versuchen. Da dürfte die Miete geringer und somit auch die Schadenersatzforderungen niedriger ausfallen.

 

[Zottelbär]

Die grundlegendste Vorschrift des Mietrechts ist § 535 BGB, wo beschrieben wird, was überhaupt Gegenstand eines Mietverhältnisses ist. Dort heißt es in Abs. 1 Satz 2 (Hervorhebung durch mich):

"Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen [...]"

Das Problem daran ist folgendes: Was du hier beschreibst ...

... ist ohne jeden Zweifel eine Wohnnutzung. Gleichzeitig ist eine Wohnnutzung dieses Gebäudes nicht zulässig. Das lässt sich nicht durch irgendwelche Zauberformeln im Vertrag auflösen. Keine Gestaltung des Vertrags kann etwas daran ändern, dass die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist, weil dieser Gebrauch illegal ist.

Natürlich kann man irgendwelchen Mist in den Vertrag schreiben, z.B. das Ding als Lagerraum vermieten. Nur ist das völlig sinnlos, weil es eben nicht nur auf den Wortlaut des Vertrags ankommt, sondern auch (und in einigen Fällen sogar überwiegend) darauf, was die Vertragsparteien eigentlich beabsichtigt haben - und damit sind wir wieder bei der Wohnnutzung.

Da es hier zusätzlich noch um einen stark regulierten Rechtsbereich geht und der Vermieter in den allermeisten Fällen keine Möglichkeit hat, sich aus eigenem Antrieb aus einem Vertragsverhältnis zu befreien, ist der einzig sinnvolle Rat, diesen ganzen Plan zu verwerfen.


Ich bin immer wieder fasziniert, wie Leute auf das schmale Brett kommen, die Lösung für ein Problem müsste einfach sein, wenn sie selbst keinen blassen Schimmer haben, wie diese Lösung aussehen soll. Wenn ich die Lösung kenne, werde ich wohl beurteilen können, ob sie eher einfach oder eher schwierig ist, aber wie geht das, wenn ich die Lösung nicht kenne?

Naja, wie wäre es denn mit einem Mietvertrag über Gartenfläche und Gartenhaus, mit dem Ausschluss von Nutzung als dauerhafter Wohnraum über die Hausordnung?

Im Zweifel könnte der Mieter sogar verpflichtet werden, etwaige rechtliche Vorraussetzungen zur Nutzung Nächtigen&Wohnen selbst zu prüfen und entsprechende Genehmigung einzuholen...

 

[ehrenwertes Haus]

Naja, wie wäre es denn mit einem Mietvertrag über Gartenfläche und Gartenhaus, mit dem Ausschluss von Nutzung als dauerhafter Wohnraum über die Hausordnung?

Im Zweifel könnte der Mieter sogar verpflichtet werden, etwaige rechtliche Vorraussetzungen zur Nutzung Nächtigen&Wohnen selbst zu prüfen und entsprechende Genehmigung einzuholen...

Nur zu, wenn es so einfach ist, wollen wir dir dein Vorhaben garantiert nicht ausreden.
Es ist deine Entscheidung, du trägst alle Risiken.

Aber nicht hinterher kommen und Jammern, wenn es nicht wie geplant läuft...

 

[Zottelbär]

Alles klar, danke für die rege Beteiligung. Thema durch.

Es wird wohl gleich noch jemand sagen, dass ich jetzt beleidigt bin, weil mir die Antworten nicht gefallen.
Oder wie wärs mit: Lasst ihn mal machen, der merkst schon noch.