Besser EG oder 3. Etage als Anlage?

Diskutiere Besser EG oder 3. Etage als Anlage? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Wie sind Eure Erfahrungen? Bei uns sind Wohnungen (75 - 80 m²) im Erdgeschoss oft günstiger als Wohnungen in den Etagen darüber. Ich dachte aber,...

  1. #1 Immofan, 11.01.2017
    Immofan

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    Wie sind Eure Erfahrungen? Bei uns sind Wohnungen (75 - 80 m²) im Erdgeschoss oft günstiger als Wohnungen in den Etagen darüber. Ich dachte aber, dass Wohnungen im Erdgeschoss aufgrund der Bevölkerungsentwicklung (Alterung) langfristig vielleicht trotzdem keine schlechte Wahl sind.

    Klar, man kann so gut wie überall Fahrstühle einbauen, aber wenn der Strom ausfällt oder in Brandfällen funktionieren diese nicht oder dürfen nicht genutzt werden. Das ist für viele Rentner ein Argument.

    Wie sind Eure langjährigen Erfahrungen? Stehen Wohnungen im EG öfter leer als die Wohnungen darüber? Gibt es tendenziell eher Probleme damit?
     
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  3. Duncan

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    Stromausfall oder Brand sehe ich nicht als Argument. Treppen an und für sich und halt die Tatsache das Aufzüge nicht in allen Häusern wirtschaftlich sind, sowie viele baurechtliche Gegebenheiten diese ausschließen schon eher. Ein sehr großer Anteil der Mieter möchte nicht im EG wohnen, weil sie dort eine erhöhte Einbruchsgefahr fürchten, weitere stört die Gefahr der Einsehbarkeit von außen. Hier ist je nach Blickwinkel auch interessant ob bodeneben und damit ggf. ohne weitere Anpassungen (begrenzt) rollstuhltauglich, rollatortauglich usw. oder ob im Hochparterre, was hat mehr Blickschutz bietet.

    Wenn zwei ansonsten gleiche Wohnungen in EG und 2. OG angeboten werden geht die im 2.OG in der Regel schneller weg. Die EG-Wohnung wird eigentlich nur bei entsprechender spezieller Suche aus gesundheitlichen Gründen bevorzugt. Eine direkt anschließende Terrasse ggf. mit anteiliger Nutzung der Grünfläche vor der Terrasse kann hier aber sehr viel ausmachen und ggf. zu einer Umkehrung führen. Grundsätzlich ist mit einer EG-Wohnung etwas mehr Leerstand einzuplanen, die vorhandenen Mieter haben aber eine etwas längere Verweildauer - ob das gut ist lasse ich mal offen. So zumindest ist meine Erfahrung und Wahrnehmung.

    Es kommt also im wesentlichen darauf an, wie man die Leerstandsgefahr für seine Region einschätzt, die von nahe Null (München, Innenstadt) bis zu nahe100% geht.

    Für mich war zum Erwerb der ersten EG-Wohnung auch die Option auf Eigenbedarf ein Argument im Hinblick auf eine eventuelle Gehbehinderung der Eltern im Alter oder auch wenn das Haus für nur noch einen verbleibenden Part zu groß und aufwendig im Unterhalt wird. Sollte man ggf. auch mit überdenken.
     
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  4. #3 HulkHillen, 11.01.2017
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    Bei uns ist das genauso wie Duncan es beschreibt. Wohnungen ab dem 2. OG gehen in der Regel schneller weg und die Mieter sind eher jünger. Eine EG-Wohung geht eher an ältere Semester. Die bleiben dir dann aber in der Regel auch bis zum Ende als Mieter erhalten. Mit allen Konsequenzen. Einerseits ruhige Mieter - andererseits besteht die Gefahr, daß ab einem bestimmten Alter die Wohnungen eben nicht mehr "taufrisch" riechen und aussehen. Aber nicht, daß jetzt ein Shitstorm losbricht: ich habe nix gegen ältere Mieter und es ist auch nicht bei allen so. Ich wollte nur auf die Möglichkeit hinweisen.
     
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  5. #4 Immofan, 11.01.2017
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    Naja, solange man ohnehin vor dem Kauf weiß, dass man die Wohnung nicht selbst nutzen würde klingt das doch vollkommen ok, oder?

    Dafür hat man in der Regel ruhige Mieter und regelmäßige Zahlungen. Bei Mieterhöhungen hatte ich bisher die geringsten Probleme mit Rentnern. Naja, und wenn man sich die Struktur der Bevölkerung anschaut, dann gibt es in ein paar Jahren eine Menge Menschen die lieber eine kleine Stadtwohnung suchen als ein EFH allein zu bewirtschaften.

    Sanierungen hat man ja ohnehin, und bei häufigen Mieterwechseln wahrscheinlich sogar öfter, oder?

    Die Fenster sind übrigens in ca 2,5m Höhe.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    du vergisst hier aber, das die meisten älteren Mitmenschen nicht so hohe Renten haben, sodass größere Wohnungen oft nicht in deren ihrer Preisklasse liegen. Das hat also weniger was mit dem Stockwerk zu tun, sondern erstmal nur an der Gesamtmiete und was der eigene Geldbeutel hergibt. Allerdings vermieten sich EG-Wohnung m.E. super an Familien und da stört es dann auch kaum jemanden, wenn die Kinder in der Wohnung mal rumhüpfen, ect.

    Warum einige EG-Wohnung günstiger sind als zb 1.OG, das liegt u.a. auch oft an der Lage der EG-Wohnung. Also liegen zB die Wohnzimmerfenster in der EG- Wohnung direkt an einem viel benutzen Gehweg oder an einer Hauptstraße bzw. ist die EG-Wohnung von außen einsehbar oder befindet sich ein kleiner Garten oder eine Terrassse davor, usw.? Wenn die EG-Wohnung sehr ungünstig liegt, ziehen die meisten Mietinteressenten das Obergeschoß vor. Liegt die EG-Wohnung dagegen sehr günstig, dann sind die auch allgemein sehr gefragt.

    Also gerade wenn es Aufzüge im Haus gibt, spielt das Stockwerk bei gesundheitlichen Einschränkungen dann m.E. weniger eine Rolle. Also ich glaube nicht, das ein Rentner sich wegen evtl. Stromausfall oder Brandfällen gedanken macht. Dann eher doch, ob das Bad rentnertauglich ist, wie weit die Einkaufsmöglichkeiten sind, usw.

    Das kommt wie immer auf die Gegend drauf an. In München bekommst du jedes Loch zu Wucherpreisen los, in Hinterdupfingen muss man schon froh sein, wenn sich überhaupt ein Interessent für irgendeine freie Wohnung meldet.



     
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  7. Duncan

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    ich hatte bisher die meisten Probleme mit (Langzeit-)Rentnern. Das waren die welche erst vom Rechtsanwalt und Richter erklärt bekommen mussten dass die Mieterhöhungsforderung rechtens war. Das sind die einzigen, die gerne eine tägliche Treppenhausreinigung haben möchten, aber denen die Reinigung einmal die Woche zu teuer ist. Die nicht in der Lage sind angemessen zu lüften, die unfreundlich sind, die sich über das Laubfegen beschweren, diese Arbeiten aber auf gar keinen Fall an einen Dienstleister vergeben haben wollen. Die sich über Parkplatzmangel beschweren und gleichzeitig über die Anlage von Stellplätzen. Denen die neue Hausnummernleuchte (LED) zu viel Strom verbraucht, weniger als ein 20stel der alten halt. Denen die erneuerte Treppenstufe zu hoch ist, neu 17,5cm, alt 17,6cm. Der neugepflasterte Weg ist ja 2 farbig aus Betonstein und nicht mehr in alten tiefgrauen, handgegossenen, zerbrochenen, unregelmäßigen Betonplatten ala DDR, beim neuen Weg erkennt man ja sogar ohne das Licht anzumachen den Rand. Ohne Genehmigung einfach mal was umbauen oder Gemeinschaftsflächen abzäunen, man wohnt ja schließlich schon x-Jahrzehnte da. Regelmäßigen Zank und Streit im Treppenhaus = 100% Beteiligung der Ü80-Fraktion. Das die Dame die mit ihrem Hund Gassi geht sich bei Regenwetter immer ein altes Handtuch hinlegt, damit sie ihrem Hund bei Rückkehr die Pfoten säubern kann bevor sie mit dem Hund ins DG hoch geht und das Handtuch dann auch wieder mit nimmt geht natürlich gar nicht. Schön auch die Beschwerde der Freund der Tochter (17) der Nachbarin schnarcht zu laut, da muss man ja das Fenster schließen, selbst aber das örtliche Stahlwerk und die vereinigten bayrischen Forstbetriebe in den Schatten stellen.

    Mein Bedarf an Rentnern ist gedeckt. Ich vermiete bevorzugt an jüngere Mieter, meinetwegen auch mit Kind und Haustier. Die machen mir weniger Sorgen und alt werden sie von allein.
     
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  8. #7 Immofan, 11.01.2017
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    Hihi, Danke Duncan. Ich habe ja extra um Eure Erfahrungen gebeten. Du hast das zwar lustig beschrieben, aber es ist ein wichtiges Thema und Deine Erlebnisse klingen plausibel, auch wenn sie eher nicht so schön sind.
     
  9. #8 immodream, 11.01.2017
    immodream

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    Hallo,
    jede Etage hat ihre speziellen Mieter .
    Die 1.Etage ist nach meiner Erfahrung am Gefragtesten. Noch relativ wenig Treppenstufen, kein direkter Zugang von Außen für Einbrecher.
    Zum Unterthema " vermieten an Rentner " kann ich nur durch Erfahrung bestätigen, ich hab zahlreiche nette ,friedliche alte Damen als Mieterin gehabt. Die haben mir bei den Arbeiten auf der Baustelle den Kaffee gekocht und weil ich ja so lange gearbeitet hab, noch den Flur gewischt.
    Ich hab aber seit Jahren einen " Hausmeister Krause Typ ". Das muss der Zwillingsbruder von Duncans Mieter sein .
    Genau so ein Arschloch.
    Inzwischen ist er fast Achtzig und ich hab ihm schon mehrfach gesagt " wenn es ihm nicht mehr gefällt, soll er ins Altersheim gehen . Ich hab jede Woche Anrufe von Leuten, die seine Wohnung mieten möchten."
    Dann lieber junge Leute, denen kann ich auch Mal die Leviten lesen oder notfalls die Eltern anrufen.
    Grüße
    Immodream
     
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  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    egal mit welchen Mietern, reinfallen kann man mit allen Altersklassen & Gruppen.

    Ich kann das zB mit älteren Mietern nicht so bestätigen. Bei mir macht diese Mietergruppe i.d.R. am wenigsten Ärger. Allerdings ist es auch nicht leicht, Rentner als Mieter zu bekommen, wenn man eine "normale" Miete verlangen will :(



     
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  11. dots

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    Was für ein Argument!
    "Bei uns brennt es andauernd, da habe ich gar keinen Vorteil von dem Fahrstuhl."

    Es bedankt sich ein grinsender
    Christian
     
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