Bessere Vermietbarkeit> 2 x 3.5 oder 1 x 4.5 + 1 x 2.5 ???

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von TVH, 03.07.2009.

  1. TVH

    TVH Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    Wir werden bald Besitzer eines Mehrfamilienhauses sein und wir sind uns folgendem unschlüssig:

    Grundsätzliches:
    - Es handelt sich um eine Arealüberbauung.
    - Es werden 10 MFH entstehen.
    - Diese werden in 3 Reihen an leichter Hanglage realisiert.
    - 1. Reihe - 3 MFH, 2. Reihe - 3 MHF, 3. Reihe - 4 MFH.
    - 1. Reihe wird nur durch eine Nebenstrasse vom See getrennt.
    - Alle Häuser sind südwärts ausgerichtet.
    - Geplant sind alle Arten von WHG Grössen, von 2.5 - 6.5 Zimmern.
    - Insgesamt werden ca 80 - 85 WHG realisiert.
    - Wir werden im Besitz von einer Haushälfte der 10 MFH sein.
    - Zur Vermietung werden wir 3 WHG haben.
    - Die geplante Maisonette-WHG werden wir selber beziehen.
    - Bei unserer Haushälfte handelt es sich um ein 2.5 Stöckiges Objekt.

    Fragestellung:
    Von userem Architekten wurde folgender Vorschlag gemacht:

    1. Stock / Erdgeschoss : 1 x 4.5 Zimer WHG, und 1 x 2.5 Zimmer WHG
    2. Stock: 1 x 4.5 Zimmer WHG, und unterer Teil der Maisonette-WHG
    3. Stock: Oberer Teil der Maisonette-WHG

    Nun haben wir uns Gedanken gemacht ob man nicht besser im EG 2 x 3.5 Zimmer WHG realisieren würde anstatt 1 x 4.5er und 1 x 2.5er.

    - In der ganzen Arealüberbauung sind nur 5 x 2.5 Zimmer WHG à 65 m2 geplant
    - Hingegen sind 13 x 3.5 Zimmer WHG à 95 m2 geplant
    - Dazu kommen 42 x 4.5 Zimmer WHG à 105 m2
    - Und noch ein paar 5.5 und 6.5er

    Dazu gibt es folgendes ''Problem'':
    - Unsere Ausnutzung wäre zu klein um 3.5er à 95m2 anzubieten.
    - Es würde für höchstens 2 mal 85m2 reichen.

    Unsere Bedenken sind ob diese 3.5er dann vermietet werden könnten, da das Angebot schon recht gross ist und unsere beiden 3.5er je ca. 10m2 kleiner würden.

    Allerdings befindet sich unser Haus in der 1. Reihe, direkt am See (ok, getrennt durch Strasse), aber das ganze wird so erhöht gebaut, dass kein Lärm der Strasse zu hören sein wird.

    Wir fragen uns:
    Werden wir mit der besten Lage der Überbauung trumpfen können und Mieter finden obwohl die WHG kleiner sein wird als die anderen 3.5er?

    Wär Ihr bereit eine etwas kleinere WHG zu mieten dafür aber fast direkt am See wohnen könntet, ohne andere Häuser die Euch die Sicht nehmen? Oder wäre Euch das egal und würdet eine grössere Wohnung in der 2. oder 3. Reihe mieten?

    Es gilt noch zu sagen dass es einen Badeplatz am See gibt den man auch mitbenuzten kann - und sicherlich ein weiterer Pluspunkt ist. (Ok, alle anderen können das auch, aber wären weiter weg von diesem)

    Wir zerreissen uns den Kopf deswegen und würden gerne Eure Meinungen dazu hören. Gerne hören wir auch andere Vor-/Nachteile der beiden Varianten...(Mieteinnahmen, Mieterwechsel, Familien/Paar)

    Vielen Dank und Beste Grüsse,
    Thomas
     
  2. AdMan

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  3. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    nuja, im grunde kommt es auf die allgemeine lage und das hier angesiedelte und gewünschte mietklientel an. aus deinem posting ist nicht ersichtlich, ob es sich eher um abgelegene altersruhesitze, beruhigte aber zentrale innenstadtlage für "dink"s oder ländlich aber gut erschlossene pendlerorte handelt. jedes klientel hat andere bedürfnisse. studenten andere als kinderlose erfolgspaare, diese wiederrzm haben andere interessen als sozialschwache mieter mit regem nachwuchs und/oder in großfamilienverbänden, rentner wiederrum andere als erfolgreiche singles... erfahre, wer dort wohnen soll/will und wie viel er sich leisten kann/will, und du weißt, was du brauchst, um den markt zielgenau zu bedienen.
     
  4. TVH

    TVH Neuer Benutzer

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    Hallo malloy,

    Danke für Deine Antwort. Also es sieht so aus: Die Überbauung wird in einer Gemeinde enstehen die eher höhere Mietpreise voraussetzt, daher werden die Wohnungen nicht unbedingt billig werden.

    Ungefähre Mietzinsen ohne Nebenkosten:
    2.5 Zimmer Wohnung : ca. 1700 CHF
    3.5 Zimmer Wohnung : noch nicht klar, da wie gesagt nicht geplant (ca. 2000 - 2400 CHF)
    4.5 Zimmer Wohung : ca. 2800 CHF

    Die Gemeinde liegt auf 700 M.ü.M und ist besonder im Herbst/Winter Nebelfrei. Es hat demenstprechend ein Paar 'Höhenkliniken' und Altersheime dort. Was nicht heisst dass nur ältere Menschen dort wohnen. Rund 7000 Personen wohnen in dieser Gemeinde. Die nächst ''grössere'' Stadt mit ca. 15000 Einwohnern, welche Zentrum der Gegend ist (und die im Herbst/Winter oft im Nebel liegt, da auf ca. 400 M.ü.M) liegt ca. 15 Autominuten entfernt. Es herrscht ein reger Pendlerverkehr. Zudem sind viele international tätige, umsatzstarke Firmen dort angesiedelt, mit vielen Managern. Die Wohnungen könnte man also bestimmt für gutes Geld vermieten. Sei dies an Familien oder Zahlungsstarke Paare. Die Überbauung wird am Dorfrand enstehen, aber immer noch zu Fuss Einkaufsmöglichkeiten sowie Anschluss an den Öffentlichen Verkehr bieten. Schulen und andere Öffentliche Einrichtungen wie Gemeindeverwaltung, Polizei etc. sind ebenfalls in akzeptabler Entfernung. Zudem gibt es mehrere Ausfugsziele in der Nähe. Ein Skigebiet z.B. welches nur 20 Autominuten entfernt liegt, aber auch Wandern und Biken ist möglich. Alles in unmittelbarer entfernung. Dank der Nebelfreiheit zieht es viele Leute im Herbst/Winter an...

    Wie gesagt gibt es auch viele ältere Menschen dort. Gleich neben der Überbauung befindet sich ein Altersheim (welches potentielle Mieter für 2.5er stellen würde??)

    Also wie man sieht: Eigentlich können wir eine ziemlich breite Mieterschaft ansprechen. Sozial eher schwächere Schichten denke ich ist der Mietpreis schlicht zu hoch.

    Nun, damit ist uns leider nicht weiter geholfen. Wir dachten jemand könnte uns seine Erfahrungswerte mitteilen...? Ich weiss es ist nich allgemein zu sagen, aber wenn jemand noch etwas dazu beitragen kann wären wir sehr dankbar.

    Vielen Dank und Gruss,
    Thomas
     
  5. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    ich kann dir leider nur meine eigenen erfahrungen über einige jahre für mehrere wohnungen der einzelnen wohnungstypen an wohnbedarf an die hand geben, alles circa-werte und in einer mittelgroßen deutschen universitätsstadt mit mehreren internationalen großkonzernen in der nähe:

    1zkb bis 30qm: einzelne studenten, azubis, berufseinsteiger
    2zkb bis 45qm: besserverdienende singles, großkonzern-wochenendheimfahrer
    2zkb+balkon bis 55qm: studenten-wgs, rentner, beruflich aufsteigende jungfamilien: wegzug möglich
    4zkb+balkon bis 90qm: studenten-wgs, paare & kleinfamilien in mittlerer anstellung: örtlich gebunden

    derzeit ist zumindest hier in der stadt die nachfrage nach 3zi-wohnungen vollkommen am boden.
    entweder es wird zu 2zi unter 60qm gegriffen, oder aber zu 4-/5-/6zi mit meist deutlich über 120qm

    weiter auf dem "land" sieht es natürlich oft wieder anders aus, hier werden im umkreis von 20km um die stadt neben häusern vermehrt neubauwohnungen ab 3zi ab 90qm von kleinen, jungen familien gesucht, die ihre kinder in ländlichen gegenden mit guter infrastruktur aufziehen wollen und die freizeit/natur vor der tür suchen.

    und ja, die direkte lage am see ohne vorgesetzte häuser sehe ich als gutes alleinstellungsmerkmal, was man aber auch richtig "vermarkten" und herausstellen sollte.
     
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