Bestandteile zuzüglich zur sog. Kaltmiete, ohne NK

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Fabio06, 16.01.2016.

  1. #1 Fabio06, 16.01.2016
    Fabio06

    Fabio06 Neuer Benutzer

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    Guten Abend,
    ich beabsichtige umzuziehen und mein EFH zu vermieten. Hierzu habe ich ein paar Fragen:
    Folgende Bestandteile möchte mit vermieten bzw. verbleiben im Haus.
    Meine Frage, dürfen die nachstehend aufgeführten Bestandteile evtl. die ortsübliche Kaltmiete anheben?

    - hochwertige EBK mit Inductions Herd etc.;
    - Entsalzungsanlage,
    - Sauna,
    - Garten mit Brunnen und elektr. Pumpe,
    - fest eingebauter Kleiderschrank im Ankleidezimmer,
    - zusätzlicher Einbruchsschutz an Türen und Fenster,
    - Garage mit W+K-Wasseranschluss,
    -Sat-Anschluss in WZ, SchlafZ, KZ und Gästezimmer.

    Fabio06
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Fabio, natürlich können solche Bestandteile die Nettomiete erhöhen. Du müsstest schon jemanden finden, der sie zu schätzen und zu honorieren weiss. Bedenke aber bitte unbedingt, dass Du als VM die mitvermieteten Bestandteile auch gem. § 535 BGB auf Deine Kosten i.O. zu halten hast, da sie ja ein Teil der Mietsachen sind.
     
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  4. #3 Fabio06, 17.01.2016
    Fabio06

    Fabio06 Neuer Benutzer

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    Danke Berny für die präzise Antworten auf meine Frage.
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo Fabio,

    selbst ein Riss in einer Fliese kann als Grund dafür herhalten, die Miete anzuheben. DU legst die Kaltmiete fest, und dabei ist es (fast) egal, wie du den Wert ermittelt hast.
    Wenn DU die Kaltmiete zu hoch angesetzt hast, findest du u.U. keinen Mieter.
    So eine handelsübliche Sauna wird bestimmt eine höhere Kaltmiete rechtfertigen. Aber wissen die potentiellen Mieter das auch? Oder wollen die gar keine Sauna und dementsprechend keinen Aufschlag für die Sauna zahlen?
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Zu dieser Konstellation findest du hier im Forum sehr viele Anfragen. Sie haben alle gemein, dass es zumeist keine gute Idee ist EFH zu vermieten.
    Je nach den Gründen für den Umzug und deinen Planungen bezüglich der zukünftigen Nutzung des Hauses solltest du Alternativen(z.B. Verkauf) in Betracht ziehen.
    Wer ein EFH mieten kann, der kann es sich auch leisten es zu kaufen oder wird vom Amt finanziert. Aus welchen Gründen soll gemietet werden?
    Beachte: du musst dich weiterhin voll um das Haus kümmern, nur nicht mehr mit der Einfachheit des Selbstnutzers, es sind ggf. für jeden Kleinkram, den du heute nach Feierabend mal eben nebenbei machst, extra Termine notwendig. Durchaus auch zu Zeiten die dem Mieter, aber dir weniger bis gar nicht passen. Das Vermieterleben kann recht einfach und entspannt sein, aber auch das absolute Gegenteil davon!


    Das blöde Ding funktioniert nicht! Sofort Herd austauschen. - Aber gute Frau nehmen Sie die richtigen Töpfe, dann geht das auch. - Meine Töpfe gehn Sie gar nichts an, die haben auf dem alten Herd super gekocht. Das liegt nur an Ihrem blöden Herd...
    Ich hab da so irgendwelche Tabs aus dem Baumarkt rein getan und nun ist das Wasser komisch. - Wie da muss man was Warten? - Warten Sie die Anlage binnen 24h, sonnst müssen wir wegen der schlechten Wasserqualität ins Hotel ziehen...
    Ja, super, kann man endlich den Truthahn im Niedertemperaturverfahren in 3 Tagen zubereiten. - Bitte die Sitzflächen nach jeder Benutzung desinfizieren kommen. - Die wird nicht richtig warm. - Die ist kaputt, die ist ja viel zu heiß, da wird man ja gekocht. - Die Tür hat sich verzogen. - Die Wärmeregeulierung/Belüftung ist ausgebrochen, das war aber schon so...
    Wie die legen Sie zur Frostperiode hin wasserfrei? Wie soll ich denn dann gießen? Das gibt aber Mietminderung! - Das war jetzt 2h frostfrei, bitte sofort die Gartenbewässerung wieder aktivieren. - Wie da muss mindesten 2 mal im Jahr einer ran? Aber ich hab doch....
    Na der gefällt mir aber überhaupt nicht. Dieser Kirschholzfarbton passt nicht zu den Beistelltischchen im Flur. Das kann man ja schnell mal überstreichen. - Oh da kann man ja noch ein Kinderzimmer draus machen...
    Ich hab mich ausgesperrt und der Schlüsseldienst brauchte 5h statt 3 min. Die zusätzlichen Kosten übernehmen doch Sie als Vermieter...
    Durch die hohe Feuchtigkeitskonzentration in der Garage rostet mein Auto, da kaufen Sie mir jetzt mal bitte ein neues. -
    Den Anschluß im KiZi müssen Sie aber sofort totlegen. Das geht doch nicht das der Torben-Malte da unkontrolliert so Sexfilme gucken kann...

    Nur mal so ein paar kleine Auszüge...
    Die können einige hier sicher schön ergänzen.
     
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  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Würde mir schon fast schwerfallen...:013sonst:
     
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  8. #7 Fabio06, 17.01.2016
    Fabio06

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    Ich gestehe, so unrecht haben Sie nicht.
     
  9. Nanne

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    Dein Beitrag #5 lässt darauf schließen, dass Du schon 100 Jahre Vermieter bzw. Verwalter bist. Du kennst sie alle.:58:
     
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  10. #9 immodream, 17.01.2016
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    Hallo Nanne ,
    bei manchen Mietern reichen 10 Jahre Vermietung aus um das Gefühl zu haben , bereits 100 Jahre Vermieter zu sein.
    Grüße
    Immodream
     
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  11. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Hast wieder mal vollkommen recht..:vertrag
     
  12. #11 Aktionär, 17.01.2016
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    Das erinnert ein wenig an das Angebot eines Gebrauchtwagens. Jede Menge "Zubehör", das den Preis erhöhen soll.
    Allerdings dürfte die Zahl derer, die den Wagen / die Wohnung auch ohne Schnickschnack, aber zu geringerem Preis nehmen würden nicht gerade klein sein.
    Allgemein eignen sich EFHs nicht besonders zur Vermietung.
     
  13. #12 Fabio06, 17.01.2016
    Fabio06

    Fabio06 Neuer Benutzer

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    Nein, ich bin ja nicht der Vermieter, der in größerem Umfange vermietet. Dies - also mein selbstgenutztes EFH will bzw. wollte ich vermieten um mit den Mieteinnahmen nach Neukauf und Umzug eine finanziell bessere Position zu haben. Verkauft ist verkauft aber z.B. 10 Jahre Mieteinnahmen und dann verkaufen habe ich günstiger eingeschätzt. Bin aber jetzt dank der Hinweise hier im Forum zu der Überzeugung gelangt, dass es in der Tat wohl sicherer und stressfreier sein könnte, zu verkaufen. Darüber hinaus lässt sich ein vermietetes EFH schwerer an den Mann/Frau bringen.
     
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  14. #13 Pharao, 17.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2016
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    Hi,

    was beim Vermietung i.d.R. alleine vom Mietpreis abhängt, warum ein EFH meist schwerer an den Mann/Frau zu bringen ist!

    Denn i.d.R. verlangt man für ein EHM mehr Miete, weil das vermietende Objekt i.d.R. auch mehr m2 aufweist (egal ob Wohn- oder Nutzfläche). Zum Bespiel gehört ein Garten bei einem EFH fast immer dazu und den muss man auch nicht mit anderen Mietern teilen oder weil oft EFH auch eine eigene Garagen aufweisen, die man i.d.R. dann auch nicht anderweitig vermieten kann als Vermieter, usw.

    Oder wie bei dir, das dein EFH eine Sauna, hochwertige EBK, ect aufweist. In einer "normalen" Mietswohnung in einem MFH wirst du u.a. sehr selten eine Sauna finden oder eine hochwertige EBK. Wenn überhaupt eine EBK mitvermietet wird in einem MFH, dann doch eher i.d.R. die etwas günstigeren Modelle bzw. ab einer gewissen Wohnungsgröße sind EBK bei MFH auch schon fast wieder was besonders, weil dies m.E. einfach da nicht üblich ist.

    Es gibt also schon gute Gründe, warum ein EFH teurer ist zum anmieten. "Teuer" bedeutet aber i.d.R. auch, das es weniger Interessenten gibt, die sich das leisten können oder wollen. Und das ist m.E. der einzige Grund, warum EFM sich schwerer an den Mann/Frau bringen lassen, gerade wenn man max. Mieten erzielen will. Sobald du mit dem Mietpreis runter gehen würdest, kommen die vielen Anfragen von ganz alleine - Garantiert. Die Frage ist hier nur, ob man sich damit einen Gefallen tut, denn bei "günstigen" Wohnungen bekommt man halt auch die breite Masse und da ist eben nicht jeder ein "super Mieter", also aus Vermietersicht gesehen.

    Naja, vermieten ist immer ein Risiko, was aber nicht zwangsweise immer bedeuten muss, das man damit nur Ärger hat. Das wichtigste ist und bleibt m.E., das man sich seine potenziellen neuen Mieter genau vorab anguckt. Klar gibt es Problemmieter die dir richtig viel Ärger machen können, aber es gibt auch die Mieter mit denen du nie Probleme hast und das ggf. über Jahrzehnte.

    Was sich allerdings m.E. immer etwas beißt ist: max. Mieten verlangen und dann sich Mieter wünschen, die auch mal bei Kleinigkeiten selber "freiwillig" mit anpacken. Also wenn man schon max. Mieten zahlen muss, dann wollen einige (m.E. auch zu Recht) das Rund-um-sorglos-Parket als Mieter haben. Und das bedeutet ggf. eben dann, das der Mieter jeden noch so kleinen Mangel an der Mietsache meldet und von dir repariert haben will, statt ggf. selber mal das Ölkännchen zu Hand zu nehmen.



     
  15. #14 Fabio06, 17.01.2016
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    Danke für den Beitrag. So ist aber mein Beitrag nicht zu verstehen gewesen. Ich habe recherchiert - in etwa gleiche Lage, Bj, Aussehen und wollte mich fachlich informieren ob es spürbare Auswirkungen auf die Miete haben könnte, wenn eine gehobene Ausstattung im Haus ist. Ich denke, wenn ich pro Qm 1 oder 2 € weniger berechne, wird der Mieter eine quietschende Saunatüre oder den Anschluss der Gartenpumpe nach dem Winter auch nicht selbst reparieren. Dennoch, sehe ich - wie schon von mir gesagt, Risiken speziell bei der Vermietung meines Hauses.
    In dem Zusammenhang habe ich von Bekannten erfahren, die Probleme hatten, weil die Mieter die Wohnraumtüren katzentauglich zurechtgesägt hatten.
     
  16. #15 Pharao, 17.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2016
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    Hi,

    das Problem dabei ist nur, wenn man das vorher wüsste ...... :91: Ich mein, das ist ja leider das doofe daran, das man frühestens im Laufe des Mietverhältnis eine Prognose abgeben kann, wie sich was entwickeln könnte bzw. frühsten am Ende eines Mietverhältnisses erst wirklich beurteilen kann, war`s insgesamt ein angenehmer Mieter oder ist man doch gerade eher froh, das man ihn los ist?

    Also wenn ich wüsste das der Mietinteressent xy mir nie große Arbeit machen wird, zudem pfleglich mit der Mietsache umgeht, pünktlich zahlt und die nächsten 40 Jahre da wohnen bleibt, dann wäre ich sogar bereit weit über 2-3 €/m2 mit dem Mietpreis runter zu gehen. Da ich aber nicht Hellsehen kann, kann ich solche Angebote auch nicht machen, u.a. wegen der aktuellen Rechtsprechung.

    Die eigentliche Frage ist hier doch eher, gibt der Markt vor Ort das auch her, also gibt es genügend Mietinteressenten die daran Interesse haben sowas anzumieten? Die breite Masse legt m.E. da eher keinen Wert drauf, den bei denen ist einfach die Miethöhe das entscheidende und nicht die Luxusausstattung.

    Das sind m.E. dann aber schon eher die selteren Ausnahme, aber kann natürlich vorkommen. Bei manchen Dingen kann man m.E. aber auch vorbeugen und dann ergibt sich das ein oder andere Problem erst garnicht.

    Problematisch wird das ganze i.d.R. nur deswegen, weil einige Eigentümer/Vermieter auch emotional an ihrem Eigentum hängen und eben nicht jeder Mieter so pfleglich mit dem angemieteten umgeht, wie es der ein oder anderen gerne hätte bzw. die Gesetzeslage dem Mieter doch manchmal mehr Freiraum lässt. Wenn man emotional weglassen kann, dann sind die meisten Sachen auch garnicht so schlimm, also im Notfall auch so eine Katzentüre nicht. Was natürlich jetzt nicht bedeuten soll, das es unwichtig wäre, mit wen man einen Vertrag eingeht. Das ist & bleibt das wichtigste, nach dem MV.

    Bedenke hierbei aber bitte auch, das i.d.R. der Verkaufspreis auch eine entscheidende Rolle spielen kann, wie schnell man was verkauft bekommt! Es wäre nicht zum ersten Mal, das wenn man nicht unter Wert verkaufen will & die Nachfrage vor Ort eben nicht so groß ist, das man mehrere Jahre braucht bis zum endgültigen Verkauf. Eine Immobilie verursacht aber auch Kosten, wenn sie leer steht bzw. auch Wohnungsbesichtigungen können nerven, wenn ständig später alle absagen. D.h. u.U. kann es schon interessant sein dies zu vermieten, auch wenn Käufer von EFH i.d.R. diese lieber selbst benutzen wollen.



     
  17. Berny

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    Hallo Fabi,
    ich habe von Leuten gehört, dass sie von ihren Hauskatzen die Schwänze coupiert hatten, damit sie zwecks Heizkostenersparnis die Türen hinter ihnen schneller schliessen konnten.
    - Quatsch beiseite -
    Das Haus, welches Du gerne vermieten möchtest, scheint ja recht ordentlich ausgestattet zu sein, also evtl. so, wie es der Herr Fabrikdirektor für sich und seine Familie gerne hätte. Nur ein kleines Problemchen gibt es da: Die Fabrikdirektorsfamilie wohnt bereits im Eigenheim...
     
  18. sara

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    Da tust du gut daran!
    Duncan hat das schon schön beschrieben.
    Deshalb käme für mich bei der Beschreibung deines Objektes auch keine Vermietung in Frage, sondern nur Verkauf.
    Weißt du wie das Objekt später aussieht wenn du es dann verkaufen möchtest.
    Abgesehen davon, dass mit Mieter drinnen der Verkauf bei so einem Objekt auch schwierig ist.
    Das schlägt sich auch im Verkaufspreis nieder.
     
  19. #18 Anhalter, 18.01.2016
    Anhalter

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    Was ich durchaus öfter mal beobachte: Die Rendite bei EFH ist unterirdisch. Hier sind immer mal Häuser auf dem Markt, die irgendwo um die 2-4% vermietet werden, wo ich persönlich einfach nicht verstehe, wie sich das rechnen soll, da eben noch die ganzen besonderen Risiken hinzu kommen. Ich vermute, das liegt z.T. auch am emotionalen Faktor, das für (hochwertige) EFH besonders tief in die Tasche gegriffen wird, und Miete, naja, ist halt immer noch Miete...
    Dazu dürfte ja noch kommen, dass der iirc für die Abschreibung nicht absetztbare Bodenanteil beim EFH einen höheren Anteil ausmachen dürfte.

    Das sind jetzt nur meine lokalen Beobachtungen, vielleicht sieht das woanders wieder anders aus..

    btw: wo steht denn das gute Stück? Ich such ja grade und manchmal ist die Welt ein Dorf...
     
  20. Pharao

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    Hi,

    die Frage ist doch eher, in welcher Situation ist man bzw. rechnet sich das für denjenigen :?

    Ich mein, zB Leerstand verursacht auch Unkosten und die kann man durch Vermietung senken, auch wenn man jetzt nicht zum Top-Mietzins vermieten kann. Dann rechnet sich zwar ggf. die Vermietung so gesehen nicht, weil letztlich nix übrig bleibt, aber vielleicht trotzdem in der Situation immer noch besser als Leerstand.



     
  21. #20 lostcontrol, 18.01.2016
    lostcontrol

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    Ich seh das genau andersrum:
    RELATIV gesehen ist ein EFH immer billiger als eine Wohnung - auf den Quadratmeter runtergerechnet. Und es gibt auch noch Extras.
    Selbst bei uns hier in der Region, die ja ansonsten eher hochpreisig ist mit guter Ausstattung, kriegst Du ein EFH zu einem weit günstigeren Quadratmeterpreis gemietet als eine entsprechende Wohnung (sofern es so große Wohnungen überhaupt gibt).
    ABER: Sowas ist hier extrem selten zu haben und dabei hoch begehrt. Ich kann's nicht mehr zählen wieviele Leute mich schon im engsten Bekanntenkreis angesprochen haben ob ich da nichts wüsste...

    Läuft hier auch komplett anders.
    Ein mittelgroßes EFH kann man hier unter Umständen durchaus auch für 1.000 Euro kalt anmieten (wenn man an sowas rankommt), ein entsprechendes ultramodernes Loft mit weniger Quadratmetern (also "nur" ca. 170qm oder so) kostet Dich aber locker 1.700 Euro Kaltmiete.
    Es kommt drauf an was man haben will.
    Und ja, es gibt für beides die entsprechende Clientel.
    Das Loft sollte dann schon entsprechend ausgestattet sein.
    Beim EFH macht man eher Abstriche - einfach wegen des "Drumrums".
     
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Bestandteile zuzüglich zur sog. Kaltmiete, ohne NK

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