Bestellung des Verwalters durch Verlängerung des Verwaltervertrages ?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von jodelschnepfe, 27.07.2013.

  1. #1 jodelschnepfe, 27.07.2013
    jodelschnepfe

    jodelschnepfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.07.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Forum,

    folgender Fall:
    Ein Verwalter ist seit 20 Jahren für eine WEG tätig. Seine letztmalige explizite Bestellung liegt auch 20 Jahre zurück.

    Seither wird alle fünf Jahre der ebenfalls 20 Jahre alte Verwaltervertrag verlängert.

    Frage:
    Kann mit einer Verlängerung des Verwaltervertrages auch eine stillschweigende Bestellung erfolgt sein ?

    Meines Erachtens wird dies durch die herrschende Meinung verneint.

    Eine interessante Zusammenfassung findet sich hierzu unter Rechtsfragen des WEG-Verwaltervertrags

    In einem BGH-Urteil aus 2011 liegen ähnlichen Umstände vor: Urteil des V. Zivilsenats vom 1.4.2011 - V ZR 96/10 -

    Gruß jodelschnepfe
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Fremdling, 27.07.2013
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.08.2012
    Beiträge:
    667
    Zustimmungen:
    137
    M.E. gibt es zwei Vorgänge: 1. Verwalterwahl und 2. Verwaltervertragsabschluss bzw. dessen Verlängerung auf der Basis des Beschlusses. Für mich wäre die Welt in Ordnung, falls das im max. 5-Jahres-Turnus bei der Eigentümerversammlung mit formellem positiven Mehrheitsbeschluss erfolgt; also Beschluss, den Verwalter für x weitere Jahre zu bestellen und dementsprechend den Vertrag (ggf. mit Änderungen) zu verlängern.
    Läuft das bei Euch anders?
     
  4. #3 jodelschnepfe, 27.07.2013
    jodelschnepfe

    jodelschnepfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.07.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    So sehe ich das auch.


    So eine Vorgehensweise wäre auch ok.

    Wichtig ist der TOP „Bestellung des Verwalters“;

    Der TOP „Verwaltervertrag“ ist sogar entbehrlich. Denn wenn der bestellte Verwalter seine Arbeit aufnimmt, nimmt er stillschweigend die Bestellung („die Wahl“) an und es kommt konkludent ein Verwaltervertrag zu Stande.

    Bei uns wird nur darüber abgestimmt, ob der Verwaltervertrag verlängert werden soll.
     
  5. #4 Fremdling, 28.07.2013
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.08.2012
    Beiträge:
    667
    Zustimmungen:
    137
    Bringt mich auf die Fragen, wie bei Euch der TOP auf der Einladung aussieht, der Beschluss zur Abstimmung gestellt sowie er zusammen mit dem Ergebnis verkündet und dann das Ganze im Beschlussprotokoll festgehalten wird. Bei uns läuft das derzeit wie folgt. Verwaltung sendet rechtzeitig an alle Eigentümer ein Angebot; ggf. mit Veränderungen wie z.B. Verwalterhonorar. Dann Einladung zur Versammlung.

    TOP: 'Verwalterwahl zum TT.MM.JJJJ'
    (Datum = erster Tag nach Vertragsablauf)

    Beschluss: 'Die Eigentümergemeinschaft bestellt ...<Verwaltung>... gemäß deren Verwalterangebot vom ...<Datum>... für die Zeit vom ...<Datum; erster Tag nach Ablauf Altvertrag>... bis zum ...<Datum; Jahresultimo in max. 5 Jahren>... zur Verwalterin. Der Verwaltungsbeirat wir beauftragt und bevollmächtigt, einen Nachtrag zu dem bisherigen Verwaltervertrag nebst Leistungskatalog für die Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.'

    M.E. eine saubere Lösung, die auch für Euch funktionieren sollte. Aus Deinen Beiträgen verstand ich, so läuft es bei Euch nicht? Gut, wenn es in der Vergangenheit keine Anfechtungen gab, sei's drum. Für die Zukunft viel Glück und Erfolg!
     
  6. #5 jodelschnepfe, 28.07.2013
    jodelschnepfe

    jodelschnepfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.07.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Su muß das aussehen.

    Das ist "wasserdicht" und wirksam.

    Ein Ansinnen des Threads war nach Stimmen zu suchen, die eine stillschweigende Bestellung mit der Verlängerung des Verwaltervertrages bejahen.

    Aber solche Stimmen habe ich bisher nirgends im Netz gefunden ...

    Danke+Gruß

    jodelschnepfe
     
  7. #6 Martens, 29.07.2013
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Da es keine stillschweigende / konkludente Verlängerung der Verwalterbestellung gibt, wirst Du solche Stimmen (hoffentlich) auch nicht finden.

    Die Verwalterbestellung ist auf fünf Jahre begrenzt und muß dann erneut erfolgen. Wird kein Verwalter bestellt, gibt es keinen. Die Konsequenzen sind vielfältig...

    Abgesehen von der Formalie, worum geht es Dir denn eigentlich?

    Christian Martens
     
  8. #7 jodelschnepfe, 29.07.2013
    jodelschnepfe

    jodelschnepfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.07.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Bei der früher von der hM vertretenen „Vertragstheorie“ ging mit dem Abschluss oder der Verlängerung des Verwaltervertrages auch automatisch dessen Bestellung mit einher.

    Mittlerweile wurde diese „Vertragstheorie“ im Richterrecht durch die „Trennungstheorie“ ersetzt.

    Die Frage ist daher auch, ob diese Vertragstheorie in bestimmten Altkonstellationen fortbestehen könnte.

    Welche Konsequenzen meinst Du ?

    Meines Erachtens könnte der (unbestellte) Verwalter als Geschäftsführer ohne Auftrag handeln. Also ergo ohne explizite Außenvollmacht.

    Es könnte jedoch eine Anscheins- und/oder Duldungsvollmacht vorliegen.

    Im Innenverhältnis sehe ich keine Konsequenzen.

    Mir geht es darum die Rechtslage zu klären, damit ich weiß was Sache ist.

    Gruß jodelschnepfe

    PS:
    Mein (möglicherweise unbestellter) Verwalter arbeitet übrigens sehr gut.
     
  9. #8 Martens, 30.07.2013
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Dann solltest Du Deinen gut arbeitenden Verwalter auf die Rechtslage hinweisen und für einen ordentlichen Beschluß sorgen.

    Es kann bereits morgen passieren, daß ein neuer Eigentümer kein Wohngeld zahlt, weil der "Verwalter" eben keiner ist und somit zum Einfordern der Vorauszahlungen (geschweige denn zum Klagen im Namen der WEG) nicht berechtigt...

    Christian Martens
     
  10. #9 jodelschnepfe, 30.07.2013
    jodelschnepfe

    jodelschnepfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.07.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Ich sehe da kein Problem.

    Wenn der nichtbestellte Verwalter gegen einen Dritten (auch ein Mitglied der WEG) vorgeht, würde die WEG dieses Tun doch sicherlich im Zweifelsfall mit Mehrheit genehmigen.

    Spätestens mit der jährlichen Entlastung ist ohnehin alles genehmigt.

    Unter Umständen handelt der nichtbestellte Verwalter auch mit einer Anscheins- oder Duldungsvollmcht, also wirksam von Anfang an. (Ist allerdings strittig).

    Gruß jodelschnepfe
     
  11. #10 Fremdling, 30.07.2013
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.08.2012
    Beiträge:
    667
    Zustimmungen:
    137
    Wirklich? Mit Verlaub, Deine Vorliebe ist m.E. nicht die eindeutige Rechtslage auf der Basis bestehender Gesetze sondern deren 'Interprätation' mittels der eher komplexen Rechtsprechung sowie eine diesbezügliche Diskussion mit Dritten. Auch mir scheint es sinniger, wenn im Interesse aller Eigentümer Eurer Gemeinschaft für die Zukunft 'klar Schiff' gemacht wird, worin ich auch den Sinn dieses Threads zu erkennen glaubte. - Bin damit raus, da in der Sache alles Notwendige zu Eurem Sonderfall gesagt ist!
     
  12. #11 Martens, 31.07.2013
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Ich auch nicht.
    Wenn mich jemand als angeblicher WEG-Verwalter auf Zahlung verklagt, verlange ich als erstes den Nachweis seiner Bestellung und der Aktivlegitimation.
    Hat er nicht?
    Macht ja nichts.
    Verliert er eben den Prozeß und trägt die Kosten selbst.
    Ist ja kein Problem.

    Christian Martens
     
  13. #12 jodelschnepfe, 31.07.2013
    jodelschnepfe

    jodelschnepfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.07.2013
    Beiträge:
    10
    Zustimmungen:
    0
    Vor Gericht müsstest Du dann per Schriftsatz behaupten, dass der nichtbestellte Verwalter nicht legitimiert ist.

    Bis zur Verhandlung hat es sich dann uU die Zustimmung der WEG eingeholt, und Du verlierst den Prozess.

    Selbst wenn er keine Zusatimmung vorlegen kann, gilt mE eine Duldungsvollmacht, denn den WEG-Mitgliedern, die für die Verlängerung des Verwaltervertrages gestimmt haben, ist ja durchaus bekannt, dass der unbestellte Verwalter nach aussen tätig wird.

    Sie dulden dies also.

    Auch hier wirst Du den Prozess verlieren.

    Anscheinend ist die Bestellung nach Lage der Dinge ziemlich entbehrlich. (???)
     
  14. #13 Martens, 01.08.2013
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Diese Einschätzung ist falsch und irreführend, genauso wie das skizzierte Szenario vor Gericht.
    Aber bitte, Du möchtest Deine Meinung behalten, ich werde sie Dir nicht nehmen.

    Christian Martens
     
Thema: Bestellung des Verwalters durch Verlängerung des Verwaltervertrages ?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. weg verwaltervertragsverlängerung

    ,
  2. verwalterbestellung verlängerung

    ,
  3. Verlängerung Verwaltervertrag

    ,
  4. kann ein hausverwalter seinen vertrag stillschweigend verlängern,
  5. Verlängerung der Bestellung WEG,
  6. verwalterbestellung fortbestehen,
  7. Verlängerung Verwaltervetrag keine Verwalterbestellung,
  8. Hausverwaltung Vertrag automatische verlängern,
  9. verwalterbestellung verlängern,
  10. bgh urteil automatscihe verlängerung verwaltervertrag,
  11. Beschlussprotokoll als legitimation des Verwalters ,
  12. verlängerungsklausel verwaltervertrag,
  13. stillschweigende verlängerun verwalterbestellung,
  14. verwaltervertrag weg automatische verlängerung,
  15. top verwalterbestellung verlängerung muster,
  16. wahlauszählung verwaltervertrag verlängerung,
  17. top verwalterbestellung verlängerung,
  18. verlängerung des verwaltervertrages,
  19. verlängerung verwalterbestellung,
  20. hausverwalterverlängerung,
  21. verlängerung des verwaltervertrages automatische bestellung des verwalters,
  22. verlängerung vertrag verwalter
Die Seite wird geladen...

Bestellung des Verwalters durch Verlängerung des Verwaltervertrages ? - Ähnliche Themen

  1. WEG-Verwaltung muss Betriebsstrom Heizung korrekt abrechnen

    WEG-Verwaltung muss Betriebsstrom Heizung korrekt abrechnen: aktuelle BGH-Entscheidung dazu:...
  2. Wann kommt endlich der Sachkunde-Nachweis für Verwalter?

    Wann kommt endlich der Sachkunde-Nachweis für Verwalter?: Darauf warte ich wirklich brennend, in der Hoffnung, dass sich dann auch hier die Spreu vom Weizen trennt. Ich arbeite mit genügend...
  3. Verwalter für die eigene Mutter selbst machen

    Verwalter für die eigene Mutter selbst machen: Hallo zusammen, meine Mutter hat eine 3-Familienhaus in welchem Sie selbst wohnt und 2 Wohnungen vermietet sind. Sie ist inzwischen 72 und die...
  4. WEG-Verwaltung

    WEG-Verwaltung: Guten Abend ihr Lieben, in meiner WEG gibt es 4 Wohneinheiten, von denen 3 mir gehören. Ich überlege nun, ob es möglich ist, dass ich ein Gewerbe...
  5. Makler bestellen trotz Androhung Zwangsversteigerung

    Makler bestellen trotz Androhung Zwangsversteigerung: Hallo Leute, ich will gerne mein Haus selber verkaufen. Allerdings hat mir die Bank angedroht, mein Haus in die ZWangsversteigung zu geben. Da die...