Bestellung eines neuen Verwalters sowie eines neuen Beirats

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Triple-J, 06.06.2015.

  1. #1 Triple-J, 06.06.2015
    Triple-J

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    Guten Abend,

    aufgrund der Unzufriedenheit mit dem jetzigen Verwalter und dem jetzigen (abnickenden) Beirat möchte ich für nächstes Jahr, wenn die reguläre Wiederbestellung des jetzigen Verwalters auf dem Plan steht, vorschlagen, einen Wechsel herbeizuführen.

    Reicht es, wenn ich dem aktuellen Verwalter einfach nur Folgendes schreibe:

    Zu 1: Ich habe bei verschiedenen Verwaltern um Angebote gebeten und mir liegen drei konkrete Angebote vor. Dem Schreiben lege ich aber nur das Angebot des Verwalters bei, den ich vorschlagen möchte, oder?

    Der Verwalter, den ich vorschlage, hat mir angeboten, ca. drei Monate vor der Versammlung ein Treffen in seinem Büro mit allen interessierten Eigentümern zu veranstalten, bei dem er sich vorstellen und Fragen beantworten kann. Ich halte das für sinnvoll. Soll dieser Verwalter denn dann noch zusätzlich (sofern es ihm terminlich passt) bei der Eigentümerversammlung erscheinen, um sich vorzustellen und für sich zu werben?

    Zu 2: Der Beirat ist auf unbestimmte Zeit gewählt und soll einfach nur neu gewählt werden, um andere Köpfe reinzubringen.

    Generell: Die Versammlung ist erst im April/Mai kommenden Jahres. Soll ich mit der Antragstellung noch abwarten? Das ich diesen Antrag stellen werde (zumindest Punkt 1), weiß allerdings eh schon fast jeder, auch der jetzige Verwalter.

    Gruß
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Grundsätzlich ja, aber die Formulierung "bitte ich Sie" würde ich lieber vermeiden. Eine Bitte kann man ablehnen. Außerdem würde ich nicht nur die Bestelllung des neuen Verwalters sondern auch ausdrücklich den Abschluss des Verwaltungsvertrags ("gemäß beigefügtem Angebot") beantragen.


    Ja. Wenn sich die Unzufriedenen auf drei Angebote verteilen, wird am Ende der alte Verwalter wiedergewählt! Es ist auch nicht gerade die beste Argumentation, auf der Versammlung dann so etwas wie "alle sind besser als der aktuelle" als seine Position vertreten zu müssen. "Diese Verwaltung ist wirklich gut" ist eine schöne, positive Aussage, hinter der man gut stehen kann.


    Ich auch.


    Ja, sofern das irgendwie möglich ist. Auch das sollte in die TO aufgenommen werden: Vorstellung der Bewerber für die Bestellung zum Verwalter.


    Gibt es denn drei willige Köpfe? Es wäre alles andere als produktiv, ohne Rückfrage den bestehenden Beirat abzusägen, nur um am Ende festzustellen, dass ansonsten niemand Lust hat.


    Da niemand dem Verwalter verbieten kann, sehr rechtzeitig zur Versammlung einzuladen, stellt man den Antrag lieber heute als morgen, um organisatorisches Chaos zu vermeiden. Vorher sollten die verbleibenden offenen Fragestellungen geklärt sein (z.B. nach der Neubesetzung des Beirats), aber danach ist mit weiterem Abwarten nichts mehr zu gewinnen.
     
  4. #3 Triple-J, 06.06.2015
    Triple-J

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    Stimmt, dass mit dem Verwaltervertrag fiel mir eben auch noch ein.

    Das Muster des "neuen" Verwalters liegt mir vor. Hier stellt sich ohnehin die Frage, was da noch nachzuverhandeln wäre. Z. B.:
    zu a) Meinetwegen, muss zwar nicht sein, aber kann ich mit leben.
    zu b) Ist das Problem des Wohnungsgeldschuldners, völlig in Ordnung.
    zu c) Für jede Maßnahme über 5.000€ fallen gesonderte Gebühren an? Ist das üblich? Unser jetziger Verwalter bekommt sowas nicht (naja, der lässt sich das wohl drei Mal so hoch unter der Hand geben...)
    zu d) Für jede Abnahme vom Bauträger, für jede Verhandlung mit Behörden, Bearbeitung von Baugenehmigungsverfahren sowie einer ordnungsgemäßen Buchhaltung 50€ netto extra? Dazu "notwendige Auslagen" in unbekannter Höhe und Sachverständige sowie Rechtsanwälte ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft? Ist das normal?

    Die 9 Monate könnte man auch runterhandeln, oder?

    Ist das üblich?

    Außerdem heißt es noch, dass der "neue" Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über 50.000€ habe. Der jetzige Verwalter hat angegeben, über 100.000€ abgesichert zu sein. Was ist hier üblich?

    Ja, dass denke ich auch. Andererseits ist es sehr schwierig, die anderen Verwaltungen, die angeboten haben, wirklich einschätzen zu können.

    Gut, mal gucken, wie flexibel der neue Verwalter da ist. Unser jetziger Verwalter lädt immer nur 2-3 Wochen vor der Versammlung ein. Sobald mir dann die Einladung vorliegt, müsste ich den potentiellen neuen Verwalter fragen, ob er an dem Tag kann.

    Also ich selbst werde wohl nicht darum herum kommen. ;) Was die weiteren beiden Plätze betrifft, dass wird sich noch zeigen. Wenn am Ende aber doch zumindest einer aus dem jetzigen Beirat wieder gewählt wird, wäre das auch kein Weltuntergang.

    Ist es eigentlich möglich, den Beschluss über Beirat auch erst zum 01.01.2017 wirksam werden zu lassen? Also "Neuwahl des Verwaltungsbeirats mit Wirkung ab dem 01.01.2017"? Ich denke, dass es nicht sonderlich sinnvoll ist, wenn sich der neue Beirat noch ein halbes Jahr mit dem alten Verwalter rumplagen muss, da halte ich einen gleichmäßigen, "sauberen Schnitt", für besser.
     
  5. Andres

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    Könnte ich auch. Das ist kein Fantasiepreis - mit ein paar Rückfragen muss man bei der Veräußerung rechnen und insgesamt passt das zur sonstigen Kostenstruktur.


    Größere bauliche Maßnahmen separat zu vergüten? Ja, weitgehend. Die Bedingungen, ab wann eine separate Vergütung fällig wird, variieren aber. Persönlich finde ich eine prozentuale Vergütung nach der Bausumme nicht so gut - faktisch profitiert der Verwalter so von übervorsichtigen Planungen und Verzögerungen. Mit einer Vergütung nach Stunden fahrt ihr aber auch nicht unbedingt billiger ...


    Das schafft auch Anreize ...


    Pro Stunde. Ich würde hier festlegen wollen, dass das nicht gilt, wenn eine Vergütung nach c) erfolgt. Bei der Buchhaltung musst du nochmal genauer lesen: Das gilt nur für die Buchhaltung vom Vorgänger.


    Naja, nicht endgültig bekannt, aber die Kosten von Dienstreisen lassen sich schon ungefähr einschätzen. Auch hier würde ich wieder erwarten, dass dies nicht für Maßnahmen nach c) gilt.


    Ja, zumindest für dringende Fälle. Wen der Verwalter davon übertrieben oft Gebrauch macht, könnte das seine Wiederwahl beeinflussen ...


    Also mal allgemein: Es gibt Verwaltungen, die die Bedingungen nicht verhandeln. Manche weil sie's sich erlauben können, andere einfach so.

    Davon abgesehen gibt es Fälle, in denen es einfach nicht schneller geht. Ich würde mir als Verwalter wirklich gut überlegen, ob ich mich hier zu 6 Monaten und weniger verpflichten lassen würde.


    Kann ich nicht in der Breite beurteilen. Für die Vertretungsvollmacht von Anwälten kann man diese Berechtigung aus § 27 WEG ableiten und ich habe diese Klausel schon oft gesehen. Es ist jedenfalls nicht völlig ungebräuchlich - und letztendlich ist die Vollmacht im Innenverhältnis widerruflich.


    Auch hier fehlt mir der große Überblick, aber 50.000 ist für mich zu wenig, vor allem bei einem größeren Objekt. Selbst bei 100.000 hätte ich noch Bedenken.


    Natürlich. Das genaue Vorgehen würde ich mit dem avisierten neuen Beirat abstimmen - die müssen mit der Entscheidung am Ende leben können.
     
  6. Duncan

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    Gerade mal bei mir nachgesehen, die kleine HV fürs MFH, die nur kleinere Objekte (unter 50 Einheiten) betreut, hat 250.000,- und die gr. HV, die nur Objekte über ~50 Einheiten betreut, hat 1 Mio. als Versicherungssumme für Vermögensschäden angegeben.
    Wenn man mal die anvertrauten (Immobilien-)Werte dagegen setzt ist die Summe in allen Fällen nahezu lächerlich gering.
     
  7. #6 Triple-J, 07.06.2015
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    Ich habe gerade mal verglichen mit den Vertragsmustern der beiden weiteren Verwalter, die mir ein Angebot gemacht haben. Der Eine schreibt nur von "in ausreichender Höhe", der Andere erwähnt es im Vertrag überhaupt nicht.

    Allgemein ist es zudem sehr schwer, die Verträge der drei (bzw. vier, wenn ich den Vertrag mit dem aktuellen Verwalter mitzähle) Verwalter zu vergleichen, weil die natürlich völlig unterschiedlich aufgebaut sind.

    50.000€ kamen mir im ersten Moment auch sehr wenig vor, hier wäre zu prüfen, ob sich diese Summe hochhandeln lässt. Allerdings klingt die wörtliche Äußerung im Vertragsmuster ("Die Haftung für ein Verhalten des Verwalters, das weder vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, wird der Höhe nach auf die Versicherungssumme begrenzt, diese beträgt € 50.000.-") so, als könnte man dies gar nicht hoch handeln, ohne dass der Verwalter eine komplett neue Versicherung abschließen müsste...

    Allgemein fällt auf, dass der günstigste der drei Anbieter (der aber immer noch 2€ pro Einheit/Monat teurer ist, als der jetzige Verwalter, was aber nachvollziehbar ist) ziemlich viele Tätigkeiten zusätzlich vergütet haben möchte. Das könnte auf der Versammlung natürlich zu Gesprächsstoff führen, wird sich aber nicht vermeiden lassen.

    Diese Regelung ist ein weiteres Beispiel:
    40 Cent netto pro Seite. Ganz schön happig...
     
  8. Andres

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    Die Aufstockung der Versicherungssumme ist im Regelfall eine Sache eines Anrufs, einer Unterschrift und eines Gangs zum nächsten Briefkasten. Bei jeder Versicherung, die nicht gerade im Chaos versinkt, erledigt das eine Bürokraft locker während der Kaffeepause mit der freien Hand. Ob die Prämie dann noch mit der Kalkulation des Honorars vereinbar ist, wäre eine andere Frage.


    Klar. Die Kosten, die durch schlechte Verwaltung entstanden sind, lassen sich halt schwer nachweisen und gegenüberstellen.


    Ok, Selbstversuch: Wie lange brauchst du, um das Anschreiben zur Abrechnung 2010 aus deinen Unterlagen herauszusuchen, zu kopieren, kuvertieren, adressieren, frankieren und in den Postausgangskorb zu legen?

    24 Sekunden bedeutet den o.g. Stundensatz von 60 € netto. Bei drei Minuten bist du schon ohne jegliche Lohnnebenkosten, Feinheiten wie Büro oder Material und den Unternehmergewinn samt Besteuerung unter dem Mindestlohn angekommen.

    Ich will gar nicht bestreiten, dass sich manche Verwalter an solchen Zusatzleistungen bereichern. Deutlich häufiger habe ich aber erlebt, dass Leistungen in geringem Umfang gerne mal aus Kulanz kostenlos erbracht werden. Unter anderem dafür zahlt man die 2 € pro Einheit und Monat mehr: Wer nicht mit dem absoluten Kampfpreis arbeiten muss, kann auch mal eine Leistung kostenlos erbringen. Die vereinbarten Sätze sind dann für die Fälle, in denen ein Eigentümer wöchentlich eine Kopie der Korrespondenz eines anderen Kalenderjahrs anfragt.
     
  9. #8 Triple-J, 07.06.2015
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    Ich werde dem potentiellen Verwalter auf jeden Fall sagen, dass ich die 50.000€ sehr wenig finde. Mal gucken, was ich als Antwort bekomme.


    Das Problem wird insbesondere sein, dass die Eigentümer abgeschreckt sein könnten: Für die hier betroffene WEG mit 58 Parteien in Aachen erhält der jetzige Verwalter mickrige 12,50€ netto pro Wohnung pro Monat (der Preis ist extrem niedrig, andere Verwalter fragen sich hier ca. 20€), als Zusatzvergütungen sind zudem nur vereinbart: Mahngebühren von 5€ netto; Kopien würden nach der BRAGO berechnet (als ich mir zuletzt einmalig ca. 50 Kopien habe machen lassen, haben die mir aber nichts berechnet) und 250€ pro außerordentlicher Versammlung.

    Nicht nur, dass die Monatsgebühr nahezu lächerlich ist, fallen also in der Regel auch keine zusätzlichen Gebühren an (die 250€ für eine außerordentliche Versammlung sind im Vergleich zu anderen Verwaltern zwar sehr teuer, aber das kommt ja auch nur sehr selten vor.). So hat es der jetzige Verwalter damals angeboten und so wurde es beschlossen.

    Nun kommen wir automatisch zu diesem Thema:

    Jeder einigermaßen bösen Zunge ist klar: Die mickrige Monatsgebühr und die nicht vorhandenen Zusatzgebühren gleicht der Hausverwalter durch inoffizielle Zahlungseingänge aus, was man aber natürlich nicht beweisen kann.

    Der hier nun favoritisierte alternative Hausverwalter hat die Verwalter nun für 14,50€ netto pro Wohnung pro Monat angeboten, also 2€ mehr. Dies war auch sicherlich schon ein Entgegenkommen dieses Verwalters, damit das Ganze eine Chance hat, laut eigener Aussage würde er sonst nicht unter 15€ anbieten. Dennoch: Der potentielle neue Verwalter bekommt pro Eigentümer 24€ netto im Jahr mehr und verlangt zudem noch diverse Zusatzgebühren, welche der bisherige Verwalter trotz seiner günstigeren Monatsgebühr nicht verlangt hat. Die Diskussionen werden entsprechend ausfallen, zumal ich ja in der Versammlung nicht argumentieren kann nach dem Motto "der jetzige Verwalter bekommt diese Gebühren doch dreifach unter der Hand". Bezüglich Letzterem muss den Eigentümern auch langsam mal selbst ein Lichtlein aufgehen.

    Ich überlege momentan einfach, welche Gebühren ich versuchen sollte weg- oder zumindest runterzuhandeln und wo ich dem "neuen" Verwalter gleichzeitig ein Zückerchen anbieten kann. Von mir aus soll er sich statt 50€ netto 200€ netto für außerordentliche Versammlungen fragen, dann kann man gegenüber den Eigentümern immer noch argumentieren "hier ist der neue Verwalter aber 50€ billiger"... Oder meinetwegen die 50€ Zustimmungsgebühr bei Verkauf verdoppeln, dass dürfte die Eigentümer auch wenig stören.

    Die Erfolgschancen, einen neuen Verwalter zu wählen, liegen m. E. ohnehin nur bei 40:60, weil ist immer noch genügend gibt, die dem jetzigen Verwalter unverständlicherweise ok finden oder denen ein Verwalterwechsel zu viel Ärger bedeutet. Von daher ist es umso wichtiger, vor der Versammlung die Leute abzutelefonieren, die zu den Versammlungen üblicherweise nicht erscheinen und zudem eine Alternative vorzuschlagen, die die Eigentümer nicht bereits aufgrund der Kostenstruktur abschreckt (im Vergleich zu dem, was man bisher gewohnt war).
     
  10. #9 Martens, 08.06.2015
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    moinsen,

    mal zu ein paar Punkten meine Anmerkungen:

    Die Haftpflicht ist nur für leichte Fahrlässigkeit auf 50.0000 Euro beschränkt, das sollte kein Problem sein.

    Ich würde für 14,80 netto nicht verwalten wollen, vielen Dank.
    Du schreibst, daß Du auch Angebote für 20 Euro hast, das ist dann der Bereich, in dem man miteinander reden kann.

    Zusatzgebühren schreibt man in den Vertrag, weil ansonsten einzelne Eigentümer meinen, alle möglichen Leistungen ohne Berechnung abfordern zu können. Die Ausführungen von Andres zu den Kopiekosten sind sehr zutreffend und meist macht man von solchen Regelungen nur Gebrauch, wenn es wirklich nicht anders geht. Niemand schreibt freiwillig eine Rechnung über zehn Kopien und 4 Euro plus Märchensteuer...

    Eine zusätzliche Eigentümerversammlung für 250 Euro - und das soll teuer sein?
    Allein 58 Eigentümer einladen und 58 Eigentümern ein Protokoll zusenden kostet an Porto rund 70 Euro, dazu Papier, Druckerverbrauch und Briefumschläge.
    Dann hat man zwei bis drei Stunden Vorbereitung, drei bis vier Stunden dauert die Versammlung, danach zwei bis drei Stunden Nachbereitung, in der Summe mindestens (und auch nur, wenn man die Versammlung mit einer Person macht!) sieben Stunden Arbeit für 180 Euro, also rechnerisch rund 25 Euro pro Stunde...
    Das ist nicht teuer, das ist nicht kostendeckend.

    Christian Martens
     
  11. Jobo45

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    Hallo Triple-J
    bei Deinen Aktionen fällt mir auf dass für Dich alles klar ist. Der jetzige Verwalter ist korrupt, die Beiräte sind Pfeifen und nur durch Deine Aktionen wird die WEG gerettet.
    Du schlägst einen Verwalter vor, hast Du eigentlich Referenzen über Ihn ?
    Wenn Du Dir schon alleine die Mühe machst, sollte die WEG Entscheiden und zwar zwischen mehreren Verwaltern die sich bei der Versammlung vorstellen und deren Angebote und Referenzen bekannt sind. Denn wenn Du nur einen Verwalter favorisierst liegt es auf der Hand, dass Du eine Vermittlungsprovision bekommst (da Du ja auch immer davon ausgehst dass Verwalter inoffizielle Zahlungseingänge hat).

    Das Thema Beirat wurde ja schon besprochen, aber ich würde an Deiner Stelle nicht ohne den Beirat etwas versuchen denn die Chancen gehen deutlich nach unten wenn der Beirat dagegen ist (er wird sich sicherlich auch für den Verwalter einsetzen, da er ja gemäß Deiner Logik bestimmt auch inoffizielle Zahlungseingänge verbuchen kann).

    Also etwas Selbstkritik sollte nicht fehlen, aber gleich die Chancen schlecht ein zu schätzen gibt Dir vielleicht später die Genugtuung wenn etwas schief läuft, so wie "ich wollte ja einen anderen Verwalter", allerdings hilft Dir das dann auch nicht und es mag sogar so weit gehen, dass Dich die WEG zukünftig eher ignoriert.
     
  12. #11 Triple-J, 28.06.2015
    Triple-J

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    Mir ist irgendwie entgangen, dass es in diesem Thread noch zwei Einträge von Euch gegeben hat. Hab die Email wohl voreilig gelöscht...

    Daher zurück zum Thema:

    14,50€! ;) Letztlich muss jeder Verwalter selbst wissen, zu welchen Preisen er anbietet. Der jetzige Verwalter bekommt ja sogar nur 12,50€ netto, dass das lächerlich ist, darüber sind wir uns absolut einig.

    Ich habe geschrieben, "im Vergleich zu anderen Verwaltern" und dies trifft zu. Ich kann das ja vergleichen zwischen den Angeboten, die ich eingeholt habe und dort liegt die Gebühr bei 50€ aufwärts. Ich mache die Preise ja nicht.

    Der entscheidende Punkt ist ja letztlich der Kostenunterschied zwischen dem bisherigen Verwalter zu einer Alternative: Wenn der jetzige Verwalter 12,50€ bekommt und die Alternative heißt Christian Martens mit 20€ und zusätzlich verlangt Herr Martens noch viel mehr und viel teurere Zusatzvergütungen als der bisherige Verwalter, kannst Du Dir vorstellen, wie die Abstimmung ausgeht. Unabhängig davon, was man von den Preisen des jetzigen Verwalters halten mag.

    Das habe ich nicht behauptet.

    Ich stimme hier Andres zu, wenn ich verschiedene Alternativen präsentiere, verteilen sich die Stimmen der Unzufriedenen auf die verschiedenen Alternativen und am Ende geht dadurch der bisherige Verwalter als Sieger hervor.

    Ich habe bereits mit zwei der Beiräten gesprochen, vielleicht kann ich eine/n davon auf meine Seite ziehen, dass ist jedoch spekulativ. Versuchen werde ich es so oder so.

    Das habe ich nicht behauptet.

    Die Chance habe ich mit 40:60 beziffert, nicht mit 1:99. Letztlich machen sich die Kritiker des jetzigen Verwalters, also mich eingeschlossen, doch auch unglaubwürdig, wenn wir ständig über den Verwalter meckern und ihn dann trotzdem immer wieder wählen.

    Von daher verstehe ich das mit der Selbstkritik nicht ganz. Im Übrigen, bei manchem, was ich hier geschildert habe, ist es ja offenbar so, dass User des Forums mir recht geben bzw. das Verhalten des Verwalters sogar noch viel "unentspannter" sehen als ich, wie beispielsweise Andres in http://www.vermieter-forum.com/threads/frage-zum-hausmeistervertrag.18480 .
    Was der Verwalter macht und insbesondere die vielen Kostenexplosionen, das sind nun mal Fakten, die ich nicht erfinde oder übertreibe.

    @ Andres/all:
    Im Thread http://www.vermieter-forum.com/thre...-neuwahl-abgewaehlt-werden.18729/#post-161106 heißt es, dass der aktuelle Verwaltungsbeirat erst noch formell abgewählt werden muss und dieser erst dann neu gewählt werden kann. Ist das richtig? Dann müsste ich den Antrag (den ich noch nicht abgeschickt habe) noch um einen Zwischenpunkt ergänzen.
     
  13. Andres

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    Das kommt auf den genauen Wortlaut des Beschlusses an, mit dem der aktuelle Beirat bestellt wurde. Mir ist schon mehrfach eine Formulierung wie "bis zur Bestellung eines neuen Beirats" begegnet, außerdem natürlich Bestellungen, die von Anfang an nur auf Zeit waren.
     
  14. #13 Triple-J, 26.03.2016
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    Hallo Andres,

    zurückkommend auf Deinen o. g. Post habe ich nochmal eine Frage:
    Ende April/Mai wird es soweit sein. Der zum 31.12.2016 auslaufende Vertrag des bisherigen Verwalters soll dann verlängert werden oder eben ein anderer Verwalter gewählt werden. Ich habe diverse Angebote bei anderen Verwaltern eingeholt und möchte einen hiervon konkret vorschlagen.

    In Absprache mit dem potentiellen neuen Verwalter habe ich dem jetzigen Verwalter mitgeteilt, folgende Punkte mit auf die Tagesordnung zu setzen:
    Soeben hatte ich die Begegnung mit einem Beiratsmitglied, seines Zeichens Rechtsanwalt und Unterstützer des jetzigen Verwalters, der diese Vorgehensweise für unzulässig hält. Er meint, man müsse erst mehrheitlich gegen die Verlängerung des Vertrages mit dem jetzigen Verwalter beschließen, um dann in einer weiteren, außerordentlichen Versammlung über einen Neuen beschließen zu können. Dies hat mich sehr überrascht, zumal ich diese Vorgehensweise mit dem potentiellen neuen Verwalter abgesprochen hatte, der mir dies auch als das übliche Procedere dargestellt hat. Ich wollte beschließen lassen, entweder alten Verwalter wiederwählen oder aber die vorgestellte Alternative.

    Hat der Beirat denn recht? Meines Erachtens zwar nicht, ich konnte per Google aber auch nur Folgendes finden:
    Leider konnte ich bisher zu dieser angeblichen Verpflichtung des aktuellen Verwalters keine Rechtsgrundlage finden.

    Weißt Du oder sonst jemand weiter? Danke.
     
  15. Andres

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    Ah, die Mühlen mahlen langsam, aber in die richtige Richtung. :)

    Ok, das sind zwei Behauptungen. Kurz vorweg: Du bist glaube ich lange genug dabei, um den Unterschied zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag zu kennen. Du schreibst hier vom Vertrag, also beziehe ich mich darauf.

    Zur ersten Behauptung:

    Wie ist denn die Verlängerung des aktuellen Vertrags geregelt? Diese Aussage könnte zumindest insofern richtig sein, als dass der aktuelle Verwaltervertrag sich ohne Kündigung über den Ablauf der Bestellung hinaus verlängern könnte und daher gekündigt werden muss. Es könnte auch dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn beliebige Zahlungsverpflichtungen mit mehreren Verwaltern eingegangen werden, obwohl ja letztendlich nur einer bestellt sein kann.

    Falls der aktuelle Vertrag also nicht von alleine endet, ist es eine gute Idee, über dessen Kündigung zu beschließen.


    Weiter zur zweiten Behauptung:

    Das ist absurd. Woraus soll sich denn diese Verpflichtung ergeben? Vielleicht etwas paranoid: Könnte es sich dabei um einen Versuch handeln, den Verwalterwechsel zu torpedieren? Das wird dann eine Argumentation wie "Wenn ihr einen neuen Verwalter wollt, dann entstehen aber zusätzliche Kosten durch diese sonst völlig unnötige zweite Versammlung."


    Wie (fast) immer: ordnungsmäßige Verwaltung. Dazu gehört, dass derjenige, der die Versammlung einberuft (der Verwalter oder seine diversen Vertreter in Ausnahmefällen), eine angemessene Meinungsbildung zu allen Beschlussfassungen ermöglicht, und zwar sowohl vor als auch auf der Versammlung. Urteil dazu müsste ich suchen (bzw. habe ich gerade schon kurz, aber ohne Erfolg), aber die Formulierung und Wortwahl deiner Quelle kommt mir sehr bekannt vor.

    Es ist trotzdem eine gute Idee, das (ggf. zusätzlich zum aktuellen Verwalter) selbst in die Hand zu nehmen. Schließlich willst du möglichst stressfrei wechseln und nicht nach verpatztem Wechsel die Neubestellung des alten Vogels anfechten - selbst mit besten Aussichten.
     
    Syker gefällt das.
  16. #15 Triple-J, 26.03.2016
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    Der aktuelle Verwalter ist für fünf Jahre bestellt mit Ablauf zum 31.12.2016. Es ist also keine Abwahl oder Kündigung erforderlich. Der jetzige Verwalter wird sich dementsprechend auf der kommenden Versammlung für weitere fünf Jahre bestellen lassen wollen, so wie vor fünf Jahren auch.

    Gut, wenn man das wirklich so machen würde, und bei der regulären Versammlung ist die Mehrheit der Eigentümer gegen eine Verlängerung mit dem bisherigen Verwalter, dann wäre eine weitere Versammlung die zwingende Folge, da bei dieser Vorgehensweise ja keine Alternative vorgeschlagen werden würde/dürfte.

    Ich bin von der Meinung des Beirats auch etwas überrascht worden. Manche Leute haben ja das Talent bzw. die Taktik, ihren Standpunkt so überzeugt rüberzubringen, dass man dann selbst unsicher wird.

    Möglich, aber auch nicht zwingend, zumal der Beirat noch meinte, dass der jetzige Verwalter dies doch so machen würde, wie von mir gewünscht, wenn auch zähneknirschend. Über die Tatsache, dass ich diesen Verwalterwechsel anstrebe, ist der Beirat bzw. sind alle Eigentümer sowieso schon längst schriftlich informiert worden (vor ca. acht Wochen), das ist dem Mann jetzt also nicht neu.

    Andererseits meinte der Beirat aber noch, er hätte keine Lust, bei der Vorstellung des potentiellen neuen Verwalters eine längere Diskussion/Fragerunde veranstalten zu lassen, da er nicht wolle, dass die Versammlung deswegen vier statt der üblichen zwei Stunden andauere. Das wolle er im Falle des Falles rechtzeitig unterbinden.

    Als Begründung, warum meine Vorgehensweise ja auch so unzulässig sei, führte er noch an, dass ja dann die anderen Eigentümer nicht auch die Möglichkeit hätten, andere Verwalter auszusuchen, da sie ja erst mit der Tagesordnung überhaupt erst über die mögliche Wahl eines neuen Verwalters informiert werden würden. Mein Schreiben von vor ca. acht Wochen könnten sie ja weggeschmissen haben... Meine Hinweise, dass die anderen Eigentümer ja auch - genau wie ich - bereits jetzt andere Angebote einholen können, da sie ja wissen, dass der Vertrag dieses Jahr ausläuft und das jeder selbst dafür verantwortlich ist, wenn man etwas (ungelesen) einfach wegwirft, haben ihn nicht überzeugt.

    Mmhh... habe bisher auch nichts dazu gefunden...

    Wird sowieso gemacht. ;)
     
  17. #16 immobiliensammler, 26.03.2016
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    Hallo Triple-J,

    freu Dich wenn Du einen Verwalter hast welcher den neuen Bewerber das vorstellen erlaubt; ich hatte auch einen Antrag "Verwalterbestellung neu mit Fa. xxx" incl. Möglichkeit der Vorstellung des neuen Verwalters gestellt und als Antwort vom alten Verwalter bekommen: Er nehme den Antrag auf, stelle aber seine Büroräume sicher nicht einen Konkurrenten zur Verfügung, damit dieser sich hier vorstellen kann

    Stefan
     
  18. Andres

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    Ok, deutlicher: Die Bestellung endet zwangsläufig von alleine nach spätestens 5 Jahren (§ 26 Abs. 1 WEG), aber der Verwaltervertrag, der vor allem die Vergütung regelt, kann und darf unbefristet sein, sich automatisch verlängern oder mit vond er Bestellung abweichenden Befristungen versehen sein. Wenn man also keine Vergütung für einen Verwalter zahlen möchte, der schon längst nicht mehr bestellt ist, muss man sich darüber informieren, wann und wie der Verwaltervertrag endet. Oft ist eine Kündigung erforderlich, bei der Fristen einzuhalten sind.


    Die Alternative steht von Anfang an auf der TO. Ich verstehe das Problem nicht.


    Geiler Typ. Wenn er keine Lust hat, darf er jederzeit gehen. Davon abgesehen hat nicht der Beirat zu entscheiden, wie lange eine Versammlung bzw. die Diskussion zu einem TOP dauert. Unmittelbar entscheided das der Vorsitzende der Versammlung, i.d.R. der Verwalter, letztendlich können die Eigentümer über die Ordnung der Geschäfte beschließen. Der Abbruch einer Diskussion kann außerdem einen Anfechtungsgrund für Beschlüsse darfstellen, falls dadurch die bereits angesprochene angemessene Meinungsbildung behindert wurde.

    Man muss eine Diskussion ja nicht bis ins "Es wurde schon alles gesagt - aber noch nicht von allen"-Stadium fortführen, aber dass der Beirat zu den Tagesthemen wieder auf dem Sofa sitzen will, ist sein privates Problem.


    Niemand hält einen Eigentümer davon ab, jederzeit beliebige Beschlüsse zur Abstimmung für die nächste Versammlung vorzulegen. Dass die Bestellung eines Verwalters ansteht, kann schließlich jeder Eigentümer wissen. Wenn die TO nicht erst in letzter Minute verschickt wird, kann sie bis 2 Wochen vor der Versammlung auch noch problemlos geändert bzw. ergänzt werden. Selbst danach ist das noch eingeschränkt möglich, weil § 24 Abs. 4 WEG keine harte Frist ist.


    Mir drängt sich schon der Eindruck auf, dass der Beirat hier gezielt Ausreden sucht.


    Muss er ja nicht, wenn er sich nicht dazu verpflichtet hat, und ganz ehrlich: Wieso sollte er?
     
  19. #18 Triple-J, 27.03.2016
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    Im Verwaltervertrag heißt es:
    Der o. g. Wortlaut im Vertrag bezog sich natürlich auf die Erstbestellung ab dem 01.01.2004, seit dem ist die Bestellung / der Vertrag zweimal um fünf Jahre verlängert worden.

    Ich habe hier auch kein Problem, es steht ein klares "Entweder Oder" auf der Tagesordnung.

    Das "Problem" des Beirats wird sein: Er will den bisherigen Verwalter behalten. Sollte dies jedoch nicht klappen, will er auf einer sich dann anschließenden außerordentlichen Versammlung einen anderen Verwalter vorschlagen, den er von auch immer her ebenfalls kennt. Es ist also eine Doppelstrategie dieses Mannes.

    Hatte ich mir auch gedacht, aber ich wollte es ihm nicht so direkt sagen.

    Der potentielle neue Verwalter hatte es mir gegenüber aber so dargestellt, als wäre es üblich, dass der bisherige Verwalter (und Versammlungsleiter) den Raum verlässt, während sich der potentielle neue Verwalter vorstellt. Somit würde die Versammlungsleitung während dieser Zeit an den besagten Beirat übergehen...

    Die TO wird immer 2-3 Wochen vor der Versammlung vom Verwalter verschickt. Und Du hast völlig recht, ich habe ihm zudem auch gesagt, dass auch andere Eigentümer eigene Vorschläge bezüglich eines anderen Verwalters machen könnten (ich hoffe zwar nicht, da sich dann die Stimmen der Unzufriedenen auf verschiedene andere Verwalter verteilen, aber ich glaube auch nicht, dass das passieren wird).

    Hmm, in unserem Fall soll das aber ja so gehandhabt werden. Die Versammlung findet immer im hauseigenen Versammlungsraum des jetzigen Verwalters statt. Wenn sich der potentielle neue Verwalter aber im Rahmen der regulären Eigentümerversammlung vorstellen soll, dann muss der jetzige Verwalter aber doch in diesem Sinne seinen Versammlungsraum seinen Konkurrenten für eine kurze Zeit zur Verfügung stellen?
     
  20. Andres

    Andres
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    Die Gestaltung spricht mal wieder für die "Kompetenz" der Verwaltung. Auch wenn sich der Vertrag nicht im Klaren darüber ist, dass er ein Vertrag ist ;), sollte er trotzdem gekündigt werden. Aktuell muss man auch die Frage der Kündigungsfrist noch nicht genau beantworten, sind aber wahrscheinlich 2 oder 6 Wochen.


    Zum üblichen Vorgehen mögen sich Leute äußern, die diese Situation öfter erleben. Ich kann nur sagen: Das habe ich bisher noch nicht erlebt, auch wenn es gelegentlich vielleicht besser so gewesen wäre ...

    Weitere Bedenken gegen diese Vorgehensweise: klick, etwa in der Mitte. Wenn er gehen will, ist das die eine Sache. Rausschicken würde ich ihn nicht.


    Ich hab's schon angedeutet: Das hängt davon ab, zu was sich der Verwalter verpflichtet hat, nicht unbedingt nur schriftlich im Verwaltervertrag.
     
  21. #20 Triple-J, 28.03.2016
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    Nun, ich werde diese Woche nochmal mit dem Geschäftsführer der potentiellen neuen Verwaltung telefonieren und mal nach seiner Meinung fragen, zu dem, was der Beirat so von sich gegeben hat.

    Ansonsten, wenn es stimmt, was der Beirat sagte, dass der jetzige Verwalter die Vorstellung des potentiellen neuen Verwalters dulden wird, gibt es insofern ja kein Problem. Ob der jetzige Verwalter nun raus geht oder bleibt, nun, dass ist meines Erachtens nicht ganz so wichtig, ich kann mit beidem leben, auch wenn es idealer wäre, wenn er so lange raus geht.

    Schriftlich gibt es da ja nichts, außer dem Verwaltervertrag. Und da steht hierzu nichts drin, also wird man dem jetzigen Verwalter hierzu keine Verpflichtung nachweisen können, es sei denn, es gäbe da eine Rechtsgrundlage. Ich hoffe einfach, es bleibt dabei, dass der jetzige Verwalter die Vorstellung des potentiellen neuen Verwalters dulden wird, dann gibt es diesbezüglich ja keine Probleme. Da kann ich nur hoffen, dass ihn der Beirat nicht noch vom Gegenteil überzeugen wird...
     
Thema: Bestellung eines neuen Verwalters sowie eines neuen Beirats
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