Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung

Diskutiere Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Ende Juni erhielt ich die Betriebskostenabrechnung 2018 von der Hausverwaltung. Da ich zum Jahresende den Schreibtisch voll habe und nicht mehr...

  1. #1 Wetterfrosch, 07.08.2019
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    Ende Juni erhielt ich die Betriebskostenabrechnung 2018 von der Hausverwaltung. Da ich zum Jahresende den Schreibtisch voll habe und nicht mehr weiß, was ich zuerst machen soll, habe ich die BKA 2018 für den Mieter sofort erstellt. Er hat die Rückzahlung bereits mit der Miete verrechnet und die Angelegenheit ist eigentlich abgeschlossen.
    Dann fand die ETV statt. Dort wurde mitgeteilt, dass die Rechnungsprüfung angeblich "kleinere Fehler in den Unterlagen festgestellt" hat, u.a. in der Position Hausreinigung und bei der Instandhaltungsrücklage, dafür erhalten die Eigentümer eine korrigierte Abrechnung. Die Instandhaltungsrücklage betrifft den Mieter ja nicht.
    Heute erhalte ich die korrigierte Abrechnung. Es wurden nicht nur die Hausreinigung erhöht, sondern auch die Müllgebühren und die Niederschlagsgebühr. Insgesamt über 61 Euro. Muß man das jetzt so hinnehmen und zähneknirschend eine korrigierte Abrechnung erstellen (habe dazu ja theoretisch bis 31.12. Zeit) und eine Nachzahlung vom Mieter verlangen? Irgendwie verbessert so etwas nicht gerade das Verhältnis zum Mieter und die eigene Glaubwürdigkeit.
     
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  3. Andres

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    Niemand zwingt dich, das nachzufordern - du darfst es dem Mieter auch schenken.


    Man kann es dem Mieter versuchen zu erklären und manchmal klappt das auch. Ich gebe dir aber ganz recht: Das ist nicht der Idealfall. Lässt sich manchmal aber nicht vermeiden. Hier wäre es zu vermeiden gewesen:

    Das ist die falsche Reihenfolge. Die Abrechnung war für den Mieter damit sogar angreifbar: Mit dem Mieter dürfte die Umlage von Betriebskosten so vereinbart sein, dass der Mieter zu tragen hat, was dir die Gemeinschaft in Rechnung stellt. Der wirksame Anspruch der Gemeinschaft entsteht aber erst mit Beschluss der Abrechnung, nicht schon mit der Erstellung.


    Auch da ist irgendwas komisch. Wie kann auf der ETV eine Abrechnung beschlossen worden sein, die noch gar nicht bekannt ist?

    Ich weiß nicht, wie die Stimmung in deiner WEG ist und wer die treibende Kraft hinter solchen Abläufen ist, aber es wäre vielleicht nicht ganz verkehrt, bei Gelegenheit mal darauf aufmerksam zu machen, dass die Abrechnung keine reine Formalität ist. Das ist ein ganz normaler Beschluss der Eigentümer, nicht etwa die zwingende Folge davon, dass der Verwalter schon richtig gerechnet haben wird. Also gibt es vorab anständige Informationen, die eine Meinungsbildung erlauben, dann wird ein Beschluss gefasst und der gilt dann auch - bis ein anderer gefasst wird.

    Und wenn wir schon dabei sind: Das gleiche gilt für das Hausgeld. Die Eigentümer beschließen die Höhe, meist als Teil des Wirtschaftsplans. Es wird nicht einfach vom Verwalter festgesetzt.

    Diese Abläufe sollte man sortieren, solange man sich in der Gemeinschaft gut versteht und alles läuft. Wenn es dann mal Ärger gibt (z.B. Eigentümer wegen ausbleibenden Zahlungen verklagt werden müssen), lohnt sich das.
     
  4. #3 Wetterfrosch, 08.08.2019
    Wetterfrosch

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    Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Das würde bedeuten, die von mir bereits erstellte Abrechnung wäre ohnehin unwirksam gewesen und erst die neue mit Bechluß der ETV erstellte wäre wirksam.
    Steht aber tatsächlich im Beschluß so drin: die Eigentümer beschließen, dass eine korrigierte Abrechnung erstellt wird. Welche Kosten in welcher Höhe genau geändert werden, wurde nicht mitgeteilt, nur das u.a. der Posten Hausreinigung einen "kleineren Fehler" enthält. Also wäre die Abrechnung erst mit Erhalt wirksam und nicht mit Beschluß, da erst dann die Kosten genau bekannt sind? Verschenken wollte ich das Geld natürlich nicht...
     
  5. Jobo45

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    Mir ist es so bekannt, dass die HV die Unterlagen zur Prüfung an den Beirat bzw. Rechnungsprüfer gibt.Dann werden entsprechende Korrekturen durchgeführt (wenn überhaupt notwendig). Dann bespricht der Verwalter mit dem Beirat den Vorschlag zu einem Wirtschaftsplan, erst dann erfolgt die Einladung zur ETV mit der geprüften Abrechnung vom Vorjahr und dem Vorschlag für einen Wirtschaftsplan. In der Versammlung wird dann über die Genehmigung der Abrechnung abgestimmt. Ebenso wird der Wirtschaftsplan beschlossen, dabei können durchaus noch Änderungen erfolgen.
    Nach der entsprechenden Einspruchsfrist über Beschlüsse bei der ETV, ist die Abrechnung dann gültig. Erst dann rechne ich diese mit meinen Mietern ab.
     
  6. #5 Papabär, 08.08.2019
    Papabär

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    Fast richtig. Über die von Dir erstellte Abrechnung Deinem Mieter gegenüber wird die WEG-Versammlung nich beschließen können. Die WEG hat ja keinen Vertrag mit Deinem Mieter, oder?
    Nur die Grundlage, auf der Du Deine Abrechnung erstellt hast muss beschlossen werden. Dabei geht es weniger darum zu beschließen eine solche Abrechnung zu erstellen (denn das ist ja ohnehin gesetzlich geregelt) - sondern darum, die erstellte Abrechnung quasi abzusegnen. Das ist hier wohl bei keiner der beiden Abrechnungen passiert.



    Ähem ... bitte nochmal lesen (notfalls gaaanz langsam):
     
  7. Andres

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    "Erstellt" heißt nicht "beschlossen". Diese Abrechnung gehört dann also auf eine weitere ETV, möglichst eine außerordentliche, denn andernfalls könnte es Ärger mit der Abrechnungsfrist für die Vermieter geben. Das verursacht Kosten - und schon hätten sich geordnetere Abläufe gelohnt ...

    Man könnte sich auch an einem Umlaufbeschluss versuchen, falls die Größe der Gemeinschaft das noch zulässt.


    Ob eine Blankovollmacht der Art "Der Verwalter korrigiert [irgendwas] und diese Abrechnung gilt dann als beschlossen" überhaupt wirksam wäre, möchte ich bezweifeln. Hier ist das aber gar nicht erheblich, denn es wurde ja nach der bisherigen Schilderung lediglich beschlossen, dass eine neue Abrechnung erstellt wird.

    Zu einem sinnvollen allgemeinen Ablauf hat sich @Jobo45 schon sehr zutreffend geäußert.
     
  8. #7 Wetterfrosch, 08.08.2019
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    Ich meinte, meine für den Mieter erstellte Abrechnung ist ungültig, weil die Basis dafür, eine von der ETV abgesegnete Abrechnung für die Wohnungseigentümer, fehlte. Die fehlt jetzt also immer noch, da zwar eine korrigierte Abrechnung beschlossen wurde und nun auch vorliegt, diese aber - was ich nicht wußte - nochmals abgesegnet werden muß. Ich wage fast zu bezweifeln, daß die Wohnungsverwaltung jetzt noch eine weitere Versammlung einberuft oder einen Umlaufbeschluß fasst. Werde versuchen, das schnellstmöglich herauszubekommen. Falls die Hausverwaltung also nichts unternimmt - welche Handhabe hätte man? Der einfachste Weg wäre natürlich , die Abrechnung gegenüber dem Mieter zu korrigieren und zu hoffen, dass er damit einverstanden ist. Wenn ja, wäre das Thema dann am 31.12. gegessen oder kann einem das später noch auf die Füße fallen?
     
  9. #8 Papabär, 08.08.2019
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    Soweit im Mietvertrag nichts anderes wirksam vereinbart ist, hat der Mieter ab Zustellung der Betriebskostenabrechnung 12 Monate Zeit, Einwände geltend zu machen.
     
  10. Andres

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    Nein, sie ist nicht ungültig. Sie mag formell korrekt sein (es gibt im Moment keinen Grund vom Gegenteil auszugehen ...), aber sie ist materiell fehlerhaft. Sie rechnet über Kosten ab, die dir im rechtlichen Sinn noch nicht entstanden sind. Damit stellen die Kosten keine Betriebskosten i.S.d. § 1 BetrKV dar.


    Sie muss nicht abgesegnet werden, sie muss überhaupt beschlossen werden - inhaltlich, nicht nur ihre Erstellung.


    Dieser Eindruck drängt sich mir auch auf.


    § 28 Abs. 5 WEG lesen und den Beschluss der Abrechnung verlangen.


    Das ist genau eine der Konstellationen, in denen auch mäßig interessierte Mieter dann irgendwann mal Fragen haben ...


    Wie @Papabär schon korrekt angemerkt hat, dauert die Einspruchsfrist für den Mieter bei 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung, also bis irgendwo Mitte 2020. Das ist jede Menge Zeit, in der der Mieter bemerken könnte, dass er eigentlich gar nichts zahlen muss.
     
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  11. RMHV

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    Eine Betriebskostenabrechnung, die formal ordnungsgemäß ist, ist nicht ungültig; vielleicht inhaltlich fehlerhaft, aber eben nicht ungültig. Inhaltliche Fehler müssen vom Mieter innerhalb der Einwendungsfrist gerügt werden. Einwendungsfrist läuft bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung.



    Was auch immer beim ersten Versuch beschlossen wurde kann hier offen bleiben. Eine korrigierte Abrechnung wurde nach dem hier gelieferten Vortrag jedenfalls nicht beschlossen.


    Der einfachste Weg wäre, alles so zu belassen wie es derzeit ist und die riesige Differenz von 61 € lt. UP als Lehrgeld zu verbuchen. Auch einer Änderung der Betriebskostenabrechnung entsprechend der Vorlage Nr. 2 für die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft steht selbstverständlich nichts grundlegend entgegen.
    Das Problem bleibt allerdings unverändert und auf die Füße fallen kann einem im Mietrecht immer irgendetwas. Es gibt keine endgültige Sicherheit. Wie der zuständige Amtsrichter an irgendeinem Tag zufällig entscheiden könnte, kann niemand wirklich vorhersehen. Selbst beim BGH ändert sich die Rechtsprechung gelegentlich.
    Am 31.12. ist das Thema keineswegs erledigt. Die Einwendungsfrist des Mieters beginnt mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung.

    :156:
     
  12. RMHV

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    Folgt man der herrschenden Meinung, die ich übrigens keineswegs teile, muss der Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft unter Verwendung des im Mietvertrag vereinbarten oder des gesetzlichen Umlageschlüssels auf den Mieter umlegen. Der Einwand, Kosten wären nicht angefallen, kann damit eigentlich nicht durchgreifen. Bei der Gemeinschaft sind diese Kosten schließlich unbestreitbar angefallen.
     
  13. #12 Wetterfrosch, 08.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2019
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    Ich denke auch, dass die Kosten unbestreitbar angefallen sind (warum teilen Sie diese Meinung nicht?). Der Mieter bekommt doch nur eine Kopie der Abrechnung, mehr nicht. Woher weiß er, daß die Eigentümer zwar der Änderung, noch nicht aber den geänderten Zahlen zugestimmt haben? Das wäre vielleicht für einen Prozess relevant, aber so weit wird man es wohl wegen 60 Euro nicht kommen lassen. Wie ich soeben erfuhr, unternimmt die Hausverwaltung absolut nichts mehr, für diese ist der Vorgang abgeschlossen.

    Interessant ist aber folgendes Urteil, welches ich gerade las. So wie ich es verstehe, darf die Verwaltung gar keine Korrektur der Abrechnung mehr veranlassen, da dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung wiederspräche und damit nicht durchführbar, also nichtig sei! Das würde doch bedeuten, dass nur die Korrektur nichtig sei und die alte Abrechnung nach Ablauf der 1-Monatsfrist rechtskräftig wäre? Bin leider kein Jurist.
    https://www.haufe.de/immobilien/ver...resabrechnung-unter-vorbehalt_258_119742.html

    Allerdings stellt sich die Frage, wie man dies gegenüber dem Verwalter durchsetzt. Auf Forderungen des Eigentümers und eventuelle Schreiben vom Anwalt muß er nicht reagieren, Fristwahrung wäre allein durch Einreichung einer Klage möglich. Oder trotzdem versuchen, hoffen das er das erkennt und einlenkt? Würde bedeuten, daß der Hausverwalter dem Eigentümer die 61 Euro erstatten müßte, um eine (vermutlich erfolgreiche) Klage zu verhindern?

    Und ich hoffe, es gilt nicht gleiches analog für den Vermieter? Wenn dieser gegenüber dem Mieter in der Abrechnung einen Fehler macht, widerspricht dies dann auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung? Er verwaltet zwar auch seine Wohnung, was aber (hoffentlich) wohl rechtlich ein anderer Status ist als eine Hausverwaltung mit Eigentümergemeinschaft?
     
  14. dots

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    Weil die Kosten zwar entstanden (angefallen) sind, aber (noch) nicht dem Vermieter - sondern der Eigentümergemeinschaft.

    Betriebskosten sind - nachzulesen dort - die Kosten, die dem Eigentümer ... entstehen.

    Wer ist Eigentümer der dem Mieter vermieteten Mietsache? Die Eigentümergemeinschaft vermutlich nicht, sondern der Eigentümer der Wohnung, also vermutlich du. Sind dir die Kosten schon entstanden? Vermutlich nicht, da es (noch) keinen entspr. Beschluss gibt.
     
  15. #14 Wetterfrosch, 08.08.2019
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    Vielen Dank für die Antwort. Die Kosten werden beim Eigentümer ja einen Monat nach der ETV abgebucht. Spätestens dann sind sie doch auch dem Eigentümer entstanden?
    Wenn der Mieter also nicht bezahlt, müßte ich wohl die Hausverwaltung verklagen. Die Nachzahlung wäre ja lt. dem o.g. Urteil nichtig, somit hätte ich 3 Jahre Zeit dazu. Wobei ja nicht die Höhe der Nachzahlung entscheidend ist, sondern die Höhe der von den Eigentümern nicht bestätigten nachträglichen Änderungen?
     
  16. dots

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    Warum (auf was) willst du die Hausverwaltung verklagen?
     
  17. #16 Papabär, 08.08.2019
    Papabär

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    Nö!

    Wenn da irgendetwas abgebucht wird und der/die Eigentümer das stillschweigend hinnehmen, hat das mit der Betriebskostenabrechnung so rein garnix zu tun. Es wurde doch jetzt bereits mehr als deutlich geschrieben, dass die Kosten dem einzelnen Eigentümer erst mit dem Beschluss der Wohngeldabrechnung entstehen.
     
    jorgk und dots gefällt das.
  18. jorgk

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    Rechtlich nicht, denn das was abgebucht wird sind Vorauszahlungen auf die Hausgeldabrechnung (idR monatliche Vorauszahlungen) bzw. war der jährliche Ausgleich nach einer beschlossenen Abrechnung - wobei der Beschluss aber offenbar nicht zustande gekommen ist (so wie oben erläutert; selbiges Problem bestünde wohl auch wenn der Beschluss gefasst, aber nichtig wäre), egal ob da nun Kontobewegungen waren.
    (So verstehe ich es zumindest).
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 08.08.2019
    ehrenwertes Haus

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    Wegen 61 Euro klagen...

    Weißt du wieviel Zeit du für eine Klage mind. investieren musst?
    Mir wäre der Stundensatz im Verhältnis zum potentiell zu erzielenden Gewinn viel zu niedrig.

    Das mit der "vermutlich erfolgreichen Klage", bezweifle ich.
    Nur weil du als VM vorschnell eine NK-Abrechnung für deinen Mieter gemacht hast, ist das kein Fehler des Hausverwalters.
     
  20. #19 jorgk, 08.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2019
    jorgk

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    Vielleicht auf ordnungsgemässe Verwaltung?
    Die Frage ist nur, geht das? Oder wird man nicht eher auf Schadenersatz klagen müssen, aufgrund der absehbaren Konsequenzen der offensichtlich nicht-ordnungsgemässen Verwaltung.
     
  21. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Nicht wg. €61 ... - sondern der gesamten Summe der Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter, denn der Mieter könnte die Summe komplett zurück verlangen, bis kurz vor Ablauf der 12 Monatsfrist, wenn er dann realisiert, dass dem Vermieter die Kosten -rechtlich- noch gar nicht entstanden sind ... dazu braucht der Mieter ja hier nur mitzulesen ...
     
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