Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung

Diskutiere Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; . Sein bester Beitrag bisher:huepfend009:

  1. #41 Fremdling, 11.08.2019
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  3. #42 ehrenwertes Haus, 11.08.2019
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    Abgelehnt. Die sich rein präventiv selbst schon für inkomepent Erklärten wagen nicht hier zu antworten...
    Jau, lass ma ne Runde springen :005sonst:
     
  4. #43 ehrenwertes Haus, 11.08.2019
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    Von ET- und Verwalterseite kommen in dem Fall bestimmt keine Einwände.
    Also wo ist dein Problem?

    Komm lieber zu unserer Popcornrunde. Vielleicht lernst ja auch du noch was dazu... z.B. Popocorn mit Salz & Essig, mit Sojasauce oder Fischgeschmack...
     
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  5. #44 Wetterfrosch, 11.08.2019
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    Vielleicht lernt Immobiliensammler ja auch noch, was ein Verteilerschlüssel und ein Miteigentumsanteil ist? Ich denke, mit obigem BGH-Urteil ist alles gesagt.
     
  6. #45 immobiliensammler, 11.08.2019
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    Steht in Deinem Post denn irgendwas von Verteilerschlüssel bzw. Miteigentumsanteil?

    Ich habe nur auf Deine Interpretation der Rechtslage geantwortet!
     
  7. #46 SaMaa, 11.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2019
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  8. #47 ehrenwertes Haus, 11.08.2019
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    Aus SaMaas Link
    DAS erklärt viele Entscheidungen rund um Immos und Mietrecht...
    ... denn sie wissen nicht was sie tun...
     
  9. SaMaa

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    @ehrenwertes Haus

    Danke das Du es humorvoll siehst. So sollte es auch sein ;)

    Frei nach dem Motto

    IMG_7937.jpg
     
  10. #49 Wetterfrosch, 11.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2019
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    Und ich auf Deine. Was ist eigentlich an dem Urteil so schwer zu verstehen? Zitat:
    " Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

    Hintergrund: Jahresabrechnung war nicht beschlossen
    Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen.

    Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, die mit einer Nachzahlung von 2.761 Euro endete. Eine Beschlussfassung über die WEG- Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.

    Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er beanstandet unter anderem, dass die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt sei, sodass diese nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen könne.

    Entscheidung: Betriebskostenabrechnung möglich
    Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.

    Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt.

    Laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung beschlossen haben.

    Zwar entsteht hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Kostentragung nicht schon mit der Entstehung der Kosten, sondern erst mit der Genehmigung der Jahresabrechnung per Beschluss. Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

    (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16)

    Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/ver...ohne-jahresabrechnung-gueltig_258_346656.html

    Aber ja, der BGH baut sich seine eigene Pipi-Langstrumpf- Welt. Schon klar. Oder ist das Euer Motto hier? Habe ich vielleicht auch nur falsch verstanden...
     
  11. #50 ehrenwertes Haus, 11.08.2019
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    Wo steht in dem Urteil was von Miteigentumsanteilen und Verteilerschlüssel?


    In den Urteil geht es nicht um eine vorzeitige Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für Mieter ohne WEG-Beschluß.
    Du hast diese Abrechnung für deinen Mieter lange vor Fristablauf gemacht.
    Dass du die WEG-Abrechnung nicht geprüft hast und deine Abrechnung mit dem Mieter deswegen auf falschen Zahlen beruht, hast du verbockt.
    Deine Abrechnung für deinen Mieter ist damit angreifbar, weil fehlerhaft.
    Bei fehlerhafter Abrechnung darf ein Mieter Nachzahlungen verweigern, bis die Abrechnung korrigiert wurde. Nur das willst du nicht glauben.

    Niemand hat bestritten, dass man auch ohne WEG-Beschluß eine Betriebskostenabrechnung für Mieter erstellen kann.
    Eine solche Abrechnung ist angreifbar, weil sie auf nicht auf geprüften Werten beruht. Oder anders gesagt, du rechnest in dem Fall mit Schätzwerten ab, nicht oder nur teilweise mit konkreten, auf ihre Richtigkeit geprüften und belegbaren Rechnungen.


    In diesen Urteil wird lediglich kar gestellt, dass ein (noch) nicht vorhandener WEG-Beschluß kein ausreichender Grund für einen Mieter ist, eine Nachzahlung von Betriebskosten grundsätzlich zu verweigern/abzulehnen und der VM trotzdem fristgerecht eine Abrechnung dem Mieter zukommen lassen muss.
    Liegen dem VM gegen Fristende keine nachprüfbaren Zahlen vor, bleibt nur der Weg über Schätzwerte (Erfahrungswerte, Vergleichswerte aus den Vorjahren oder welchen Namen das Kind auch immer bekommen soll).


    Du pickst dir nur die Sätze raus, die du gerne hören möchtest. Den Kontext dazu übersiehst du beflissentlich.
    Zu deiner Frage einer evt. möglichen Nachforderung von 61€, weil du die Prüfung und Korrektur der WEG-Abrechnung nicht abwarten wolltest, steht nichts in dem Urteil.



    Wegen 61€ so einen Aufstand. Damit ist das
    natürlich logische Folge...
    Wenn diese 61€ für dich so lebenswichtig sind, dann läuft noch was ganz anderes schief als nur diese Abrechnung mit Diskussionspotential.


    Aber die Leute hier haben ja keine Ahnung wovon sie da plappern, wenn sie dir aufzeigen wie man solche Diskussionen i.d.R. umschiffen kann.
    Alles inkompetente Nebelschlußleuchten ohne jegliche Erfahrung als Vermieter und/oder Verwalter.



    Popcorn mümmel...

    PS: Schwarmwissen sollte umbenannt werden in Glühwürmchenbrainstorming
     
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  12. #51 immobiliensammler, 11.08.2019
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    @Wetterfrosch

    Nur mal zum Nachdenken, folgende Konstellation würde ja nach Deiner Logik funktionieren:

    WEG besteht nur aus Familienangehörigen, alle sind sich über folgendes Vorgehen einig:
    Bewirtschaftungskosten des Objektes seien 10.000 Euro, alle Wohnungen sind fremdvermietet. Man beschließt einstimmig einen Wirtschaftsplan, der Kosten von 20.000 Euro vorsieht und entsprechend verteilt, alle Eigentümer zahlen die entsprechenden Hausgelder, auf dem Konto der WEG baut sich halt ein Guthaben auf.

    Eine Abrechnung wird nie erstellt und beschlossen, dann dürfen also den Mietern die Vorauszahlungen entsprechend Wirtschaftsplan (also in doppelter Höhe gegenüber den tatsächlich entstandenen Kosten) aufgebürdet werden!

    Das ist ein super Geschäftsmodell, muss ich mir merken!
     
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  13. #52 Wetterfrosch, 12.08.2019
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    Unsinn. Wie ich bereits mehrfach schrieb, müssen die tatsächlich angefallenen - also durch Rechnung und Zahlung belegten Kosten vom Mieter bezahlt werden unabhängig von einem Beschluß der WEG.
     
  14. #53 Wetterfrosch, 12.08.2019
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    Nirgends. Das bezog sich nur auf die Behauptung von Immobiliensammler, der der Meinung war, daß der Mieter einer Wohnung die gesamten Heizkosten der WEG übernehmen müsse, wenn ihm die Hausverwaltung oder der VM die beglichene Rechnung vorlegt.

    Natürlich muß der Mieter nur die tatsächlich angefallen Kosten für Müll, Strom, Hausmeister usw. tragen. Als angefallen gelten die Kosten, wenn die HV eine Rechnung für diese Beträge erhalten und bezahlt hat. Und genau deswegen erstelle ich noch vor dem 31.12. eine korrigierte Abrechnung mit den tatsächlich angefallenen Kosten. Und diese muß mir der Mieter dann zahlen und dazu benötige ich eben keinen Beschluß der WEG, weil, Zitat aus obigem Urteil: "Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung."
     
  15. #54 dots, 12.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2019
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    Ja, das ist unstrittig. Die Frage ist aber: Bei wem müssen die Kosten tatsächlich angefallen sein?

    Ja, dann gelten sie als angefallen - bei (gegenüber der) Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber noch lange nicht beim Eigentümer (Vermieter).

    Ich schrieb es bereits in #13:
    Die Kosten mögen ja angefallen sein.
    Als Betriebskosten ggü. dem Mieter zählen alle (nur die) Kosten, die dem Eigentümer entstanden sind.
    Bisher sind die Kosten - wenn ich das richtig verstanden habe - nur der Eigentümergemeinschaft entstanden.
    Die Eigentümergemeinschaft (ETG) ist nicht der Eigentümer!
     
  16. #55 Fremdling, 12.08.2019
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    Hi @Wetterfrosch!
    Back to the roots.
    Antwort zur Frage: Die geänderte Hausgeldabrechnung kannst Du hinnehmen oder auch (m.E. besser unter anwaltlicher Begleitung) gerichtlich klären lassen. Das entscheidest Du. Bei dem Betrag würde ich "hinnehmen" bevorzugen. Die Auswirkungen auf das Verhältnis zu Deinem Mieter kannst naturgemäß Du am besten beurteilen.
    Das ist prima, denn gleich beim Eingang zum Forum steht ja ein wichtiger Schlüsselsatz: "Hinweis: Konkrete Rechtsberatung im Einzelfall ist im Vermieter-Forum.com nicht erlaubt! Die Prüfung konkreter Rechtsfragen ist verboten. Keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Forenbeiträge."
    Der diesbezügliche Schaden liegt da wohl im Auge des Betrachters. (@dots nutzt sowas vielleicht als Regulativ für seinen Blutdruck? sorry, @dots, Witz auf Deine Kosten ist sicherlich unschön, verzeih' mir; letztmalig?) Angesichts Deiner weiteren Meldungen eine womöglich zu frühe Kann-Empfehlung?
    Ohne das nochmals infrage zu stellen:
    Hier gibt es nicht wenige praxiserfahrene immobilienaffine Menschen, die (wie auch ich) bei der Vermietung von Eigentumswohnungen die Dir oben aufgezeigte Reihenfolge klar präferieren und damit sicherlich gut gefahren sind, ob nun als Vermieter oder als Ratgeber an Fragesteller:
    1. WEG-Verwalter bucht alle Vorgänge des abzurechnenden Wirtschaftsjahres und erstellt seinen HGA-Entwurf.
    2. WEG-Beirat prüft nach gesetzlichen und aus der Praxis entwickelten Maßstäben die HGA und veranlasst ggf. Korrekturen.
    3. WEG-Verwalter beruft die Versammlung ein und fügt der Einladung u.a. TOP-Liste und HGA-Entwurf bei.
    4. In der fristgerecht einberufenen und beschlussfähigen Versammlung nimmt der WEG-Beirat zur HGA Stellung und gibt eine Beschlussempfehlung.
    5. Die WEG-Versammlung beschließt den vorgelegten HGA-Entwurf oder diesen unter der Voraussetzung im Beschluss klar definierter Änderungen bzw. der Verwalter lässt das die Gemeinschaft in einer weiteren Versammlung final beschließen.
    6. Auf dieser Basis erstellt der Sondereigentümer zu seiner vermieteten Wohnung seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung.
    So klar so gut, auch wenn der Fall hier nicht durchdekliniert wird, dass ein Sondereigentümer binnen Monatsfrist eben diesen Beschluss zur HGA gerichtlich anfechtet. Es liegt diesbezüglich im Gespür für die Gemeinschaft, ob der Vermieter dann diese Anfechtungsfrist besser auch noch abwartet.
    Ok, einfach machen, € 61,- einstreichen und feiern!

    Dir noch einen feinen Tag! - Ich bin hier wieder raus...
    :156:
     
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  17. #56 immobiliensammler, 12.08.2019
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    Du hast aber das BGH-Urteil (und vor allem das vorherige BGH-Urteil, auf das darin verwiesen wird) gelesen. Darin wurde die Nachforderung des Vermieters abgewiesen, da er die Abrechnungsfrist versäumt hatte. Dies wurde nur damit begründet, dass er auch ohne WEG-Abrechnung in der Lage gewesen wäre, selbst mit dem Mieter abzurechnen.

    Im Klartext: Du willst also selbst eine komplette Hausgeldabrechnung der WEG für Dich erstellen, also Einblick in die WEG-Unterlagen nehmen, alle Rechnungen aufführen, Deine MEA-Anteile ermitteln (wie machst Du das mit den verbrauchsabhängigen Kosten?)? Wie umfangreiche sind die Buchungsunterlagen?

    Nur so kannst Du doch die anteiligen Kosten, welche auf Deine Mieter entfallen ermitteln, oder?
     
  18. #57 Wetterfrosch, 24.08.2019
    Wetterfrosch

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    Warum sollte ich das? Das kann der Mieter gern übernehmen und mir versuchen so einen Fehler nachzuweisen. Sollte er dann tatsächlich eine Differenz von 2,50€ finden, kann er das gern zurückverlangen. so lange lehne ich mich entspannt zurück.
    Als angefallen gelten die Kosten, sobald die Hausverwaltung eine Rechnung erhalten und bezahlt hat. Beschlüsse der WEG sind für Dritte, also auch Mieter, ohne Belang.
    Beides hat mir jetzt so auch ein zweiter befragter Jurist bestätigt. Ich habe die Abrechnung jetzt geändert und damit ist die Sache für mich erledigt.
     
  19. SaMaa

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    Zwei Juristen befragt...
    Das erinnert mich ganz stark an die im Moment ausgestrahlte Werbung, wo ein Mann im mittleren Alter gefragt wird „ du arbeitest doch an der Börse. Kannst Du mir nicht ein paar Tipps geben?“

    Somit frage ich mich, was hatten die auskunftgebenden Juristen denn als Schwerpunkt? Vielleicht Familienrecht?
     
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  20. #59 ehrenwertes Haus, 24.08.2019
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    @SaMaa

    vergiss es.

    Der TE führt Urteile an, die er selbst nicht wirklich gelesen, geschweige denn verstanden hat, und meint das Lesen dieser Urteile sei Mieterjob.

    Lass ihn doch auf seine Art lernen...
     
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  21. dots

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    Jajaja ... Du meinst vielleicht(!) das richtige, aber ...

    Es geht um Rechnungen, die an die Eigentümergemeinschaft gerichtet sind, nicht an die Verwaltung.
    Und nur weil irgendwelche Kosten der ETH entstanden sind, hat der Vermieter noch lange nichts damit zu tun. Bedenke: Vertragspartner des Mieters ist der Vermieter, nicht die ETG.
     
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Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung

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