Betriebskosten bei Vermietung innerhalb der Familie

Diskutiere Betriebskosten bei Vermietung innerhalb der Familie im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, vllt kann mir jemand bei diesem fiktiven Fall helfen: Nehmen wir an die Eltern vermieten eine Wohnung ihrem Sohn und haben...

  1. jasi

    jasi Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    vllt kann mir jemand bei diesem fiktiven Fall helfen:

    Nehmen wir an die Eltern vermieten eine Wohnung ihrem Sohn und haben folgende Nebenkosten:
    - Grundsteuer (umlegbar)
    - Kabelgebühren (umlegbar)
    - Winterdienst (umlegbar, haushaltsnahe Dienstleistung)
    - Hausmeisterservice (umlegbar, haushaltsnahe Dienstleistung)
    - Verwalterkosten (nicht umlegbar)

    Bei einer Betriebskostenabrechnung würde man jetzt als Vermieter alles, bis auf die Verwalterkosten auf den Mieter umlegen. Der Mieter kann dann den Winterdienst und den Hausmeisterservice steuerlich absetzen, da es haushaltsnahe Dienstleistungen sind. Grundsteuer und Kabelgebühren kann der Mieter nicht absetzen. Der Vermieter kann letztendlich nur die Verwalterkosten absetzen, der Rest sind durchlaufende Posten.

    Folge: Die Grundsteuer und die Kabelgebühren konnten von niemand abgesetzt werden.

    Wäre es bei obiger Annahme (Vermieter: Eltern - Mieter: Sohn) nicht sinnvoll, wenn nur der Winterdienst und der Hausmeisterservice umgelegt werden (kann der Sohn steuerlich absetzen) und die Eltern würden den Rest der Kosten komplett selbst tragen und könnten diese dann Steuerlich absetzen?

    In diesem Fall könnten alle Kosten ohne Ausnahme entweder bei der einen oder anderen Partei abgesetzt werden.

    Habe ich einen Denkfehler?

    Grüße
    Jasi
     
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  3. Andres

    Andres
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    Doch, vom Vermieter.


    Der Denkfehler besteht darin, dass der "gefühlte Steuervorteil" dadurch erreicht wird, dass weniger Mieteinnahmen erzielt werden. Ob die Mieteinnahmen zu den Betriebskosten oder zur Kaltmiete gehören, spielt steuerlich keine Rolle. Wenn man weniger Miete bekommt, zahlt man weniger Steuern - aber man hat dann eben weniger Mieteinnahmen.

    Ob diese Gestaltung sinnvoll ist, hängt davon ab, was man eigentlich erreichen will. Wenn man möglichst viel Vermögen von den Eltern zum Sohn steuergünstig verschieben will, ist es tatsächlich sinnvoll, so wenig Miete wie möglich anzusetzen, egal ob das nun Kaltmiete oder Betriebskosten sind, solange noch 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete erreicht werden. Dass es sinnvoll ist, wenigstens die Betriebskosten durchzureichen, die auch der Mieter absetzen kann, hast du ja schon selbst erkannt.
     
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  4. jasi

    jasi Neuer Benutzer

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    Jetzt verstehe ich es glaube ich:

    - Der Vermieter setzt immer alle Kosten steuerlich ab.
    - Der Mieter setzt immer alle umgelegten haushaltsnahen Dienstleistungen ab (hier: Winterdienst & Hausmeisterservice)
    - Haushaltsnahe Dienstleistungen sollten also immer an den Mieter umgelegt werden.
    - Wenn dem Mieter weniger Betriebskosten abgerechnet werden, sinken die Mieteinnahmen beim Vermieter (Kaltmiete + Einnahmen durch Betriebskostenabrechnung) und die Steuern verringern sich (beim Vermieter), da abgesetzten Kosten gleich bleiben.
    - Wenn es das Ziel ist, dem Mieter bzw. hier Sohn Vermögen steuergünstig zuzuschieben, sollte man die Nebenkosten so gering wie möglich halten, die Warmmiete darf aber nicht unter 66% der ortsüblichen Miete fallen.
    - Da es steuerlich egal ist, ob Kaltmiete oder Betriebskosten, könnte auch einfach die Kaltmiete verringert werden und die Nebenkosten voll an den Mieter umgelegt werden (66% beachten). Dies hätte den gleichen Effekt, wie der Punkt zuvor.

    Passt das so?
     
  5. Andres

    Andres
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    Ja, mit einer kleinen Ergänzung:

    Ich finde es einfacher, die 66 % über die Kaltmiete "einzustellen", als permanent die Höhe der umgelegten Betriebskosten anpassen zu müssen.
     
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  6. jasi

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    Die 66% sind aber von der marktüblichen Warmmiete. Die Kaltmiete wird ja im Normalfall 12 Monate zuvor festgelegt und ich kann erst nach der Abrechnung der Betriebskosten und vor der Steuererklärung wissen, wie viel umgelegt werden muss, um z.B. 70% zu erreichen. Also ist man ja gezwungen zur "Feinjustierung" die Betriebskostenabrechnung zu verwenden?

    Übrigens: Herzlichen Dank für die gute Erklärung ;)
     
  7. #6 taxpert, 02.04.2019
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    ... und die umlegbaren Nebenkosten einmalig bei Vertragsabschluss! Sollte man später aus steuerlichen Gründen den Vertrag jährlich "anpassen", so fällt das eindeutig unter §42 AO! Im Verlustfall würde der Vertrag wegen fehlender Fremdüblichkeit dann gar nicht anerkannt.


    Es gibt keine "Feinjustierung" aus steuerlichen Gründen! Wenn man es trotzdem macht, also z.B. NK abrechnet, die gar nicht vereinbart sind oder vereinbarte NK nicht abrechnet, weil man sonst mehr Steuern zahlen muss und der Mieter keinen steuerlichen Vorteil hat, dann befindet man sich bereits tief im §378 AO wenn nicht sogar bereits im §370 AO!

    Also bitte nicht wundern, wenn das FA bei dieser Art der "Steueroptimierung" entsprechend reagiert!

    taxpert
     
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