Betriebskosten bei WG im 2-Fam.Haus – Pauschal oder nach Verbrauch?

Diskutiere Betriebskosten bei WG im 2-Fam.Haus – Pauschal oder nach Verbrauch? im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Guten Morgen zusammen. Ich hätte eine Frage bezüglich der Betriebskosten. Wir möchten eine Wohnung eines Zweifamilienhauses als 4er WG...

  1. Specki

    Specki Neuer Benutzer

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    Guten Morgen zusammen.

    Ich hätte eine Frage bezüglich der Betriebskosten.

    Wir möchten eine Wohnung eines Zweifamilienhauses als 4er WG vermieten. Jedes Zimmer mit einem eigenen Mietvertrag. Es ist ein bisher komplett selbstgenutztes Zweifamilienhaus. Die Wohnungen sind sauber getrennt. Es gibt für die untere Wohneinheit einen Zwischenzähler für Strom, notfalls könnte aber auch ein offizieller Zähler vom Netzbetreiber angebracht werden, der Platz hierfür ist vorhanden. Für Wasser könnten auch in Küche und Bädern Zähler eingebaut werden. Für die Heizkosten müsste man dann wohl so Einzelablesegräte an den einzelnen Heizkörpern anbringen und von einer Firma ablesen lassen. Wir überlegen nun aber uns den ganzen Aufwand zu sparen und eine Betriebskostenpauschale anzusetzen. Hierzu hätten wir folgenden Fragen/Überlegungen.

    1. Wie seht ihr das mit der Pauschale? Sinnvoll oder eher nicht? Würde halt viel “Betriebsaufwand” und Kosten für die Verbrauchsabhängige Abrechnung ersparen. Und zwar für beide Parteien, also auch für uns.
    2. Kann man den Strom so einfach mit in die Pauschale reinnehmen?
    3. Telefonanschluss würden wir hier außen vor lassen, darum soll sich die WG selber kümmern, weil das rechtlich ja sonst kritisch werden könnte, wenn die übers Internet irgendwelches Schindluder treiben, oder wäre ich da fein raus in dem Fall?
    4. Wie regelt man das steuerlich? Ich kann die Pauschale als Einnahmen verbuchen, aber ich kann ja nicht genau sagen, welche Ausgaben in dem Fall anfallen.

    Ich würde mich sehr über euer Feedback freuen

    Vielen Dank!

    Gruß
    Specki
     
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  3. #2 anitari, 04.05.2020
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    OT: Sie fragen sich aber auch durch alle Foren/Gruppen die es gibt ;) Gruß Anita R.
     
  4. Specki

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    Ja, ich bin innerlich gerade sehr unter Stress und versuche schnellstmöglich, das bestmöglichste Modell auf die Beine zu stellen. Ich hoffe es nervt nicht, wenn ich in FB und hier frage. Möchte längeren Leerstand vermeiden und hab als Vermieter bisher noch garkeine Ahnung, deswegen sind in meinem Kopf gerade 1000 Fragen und davon möchte ich möglichst viele klären, bevor die Mietverträge unterzeichnet sind.

    Sorry, falls es nervt. Ich denke, sobald die Grundsätzlichen Dinge geklärt sind, werden weniger Fragen kommen und ich weiß dann soviel, dass ich selbst auch ein paar Fragen beantworten kann :)

    Gruß
    Specki
     
  5. Specki

    Specki Neuer Benutzer

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    Bin jetzt schon bissl weiter und hab mehr Infos bekommen.

    Wir tendieren dazu die Betriebskosten über eine Pauschale abzurechnen.

    Wo ich noch nicht weiter bin ist die Steuer. Vielleicht kennt sich da ja jemand aus und kann sagen ob das so machbar ist.

    Ich erhalte eine monatliche Nebenkostenpauschale, die muss ich als Einnahmen angeben.
    Dagegen muss ich die Ausgaben rechnen.
    Wie mach ich das jetzt genau? Schätzen?
    Ich kenne unseren Verbrauch der letzten 4 Jahre ja sehr genau, was Wasser, Gas und Strom betrifft.
    Alles was darüber liegt dann der unteren Wohnung zuteilen und steuerlich geltend machen?
    Wie mache ich es mit Versicherung, Grundsteuer und Müll?
    Auf die Wohnfläche umrechnen oder auf die Personenanzahl im Haus? Als wieviel Personen zählen unserer zwei Kinder (2 u. 4 Jahre)?
    Kann ich dann sagen: Grundsteuer, Versicherung und Müllgebühr wird wie folgt aufgeteilt:
    Vermietete Wohnung 4 Personen, Unsere Wohnung 3 Personen (3 Erwachsene 2 Kleinkinder). Somit kann ich der vermieteten Wohnung 4/7 der Kosten zurechnen?

    Danke!
     
  6. #5 anitari, 04.05.2020
    anitari

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    Warum nach Personen? Nach Wohnfläche ist einfacher. Oder ist ihre Wohnung größer als die zu vermietende?

    Kinder zählen als Person sobald sie den Mutterleib verlassen haben.

    Macht 5 Personen.
     
  7. #6 SaMaa, 04.05.2020
    Zuletzt bearbeitet: 04.05.2020
    SaMaa

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    Wenn ich deine Wohnung beziehen würde, in der die Betriebskosten pauschal zb. die Wasserkosten abgerechnet würden, würde ich morgens aufstehen,
    den Wasserhahn in der Dusche andrehen,
    dann Kaffee machen- dauert so ca 5 min.
    und dann erst Duschen gehen.
    Ansonsten würde ich auch gerne das Wasser beim Zähneputzen dauerhaft laufen lassen etc. etc.
    Warum das Prozedere?
    weil ich dann sicher bin, dass das Wasser was aus dem Hahn kommt auch wirklich warm ist und es kostet ja nichts mehr ;)

    Des Weiteren würde ich die Heizung so lange wie möglich (Ausnahme an warmen Tagen) und so hoch wie möglich auf gedreht lassen. Die Raum-Temperatur würde ich dann über die Öffnung der Fenster regeln.
    Warum das Prozedere? Kost ja nix mehr ;)

    Im Sommer würde ich öfters meinen Kühlschrank oder meine Gefriertruhe (gerne auch mit ganz alten Geräten, die haben so einen schönen hohen Stromverbrauch) langfristig öffnen oder eine kleine billige Klimaanlage mit hohem Stromverbrauch kaufen und laufen lassen um die Temperatur im Raum herunter zu kühlen.
    Warum? Kostet ja monatlich nichts mehr ;)

    Mülltrennung, mag ich sowieso nicht. Somit, alles in alle Tonnen hinein...daraus entstehende Zusatzkosten egal.
    Warum.. kost ja nix mehr ;)

    Nun meine Frage an Dich:

    Wann darf ich bei Dir einziehen? Ich bringe auch ganz viele schöne Blumen, Gartenpflanzen für den Balkon - die im Sommer viel gegossen werden müssen und romantische dauerhaft brennende Balkonbeleuchtung mit :)
     
    Wohnungskatz und dots gefällt das.
  8. Specki

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    Sorry, war ein schreibfehler. Wir sind 2 Erwachsene und 2 Kinder.

    Warum lieber nach Personen, weil ich weiß, dass wir extrem sparsam sind, aber wenn Kinder als vollwertige Person zählen, dann geht das eh nicht auf.
    Beispiel ist, dass ich derzeit sehe, dass die Verwandschaft die in der Wohnung wohnt, ca. 1,5 x soviel Strom und Wasser braucht wie wir. Und auch deutlich mehr Gas, weil wir bei uns eben 1/3 der Wohnung mit Holz heizen.

    Ich sehe schon, vielleicht läufts doch auf eine exkate Verbrauchsermittlung raus. Wird halt aufwändiger und teurer (für beide Seiten)

    Hmmm muss ich mir noch weiter Gedanken dazu machen.

    @SaMaa Ne, ich lass dich nicht bei mir einziehen..... Ja ich weiß, man kann sowas auch ausnutzen und es gibt so Leute .Vielleicht seh ich zuviel des guten im Menschen und verdränge die andere Seite. Ist wohl unklug.

    Gruß
    Specki
     
  9. jorgk

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    Das ist jetzt wiederum übertrieben, es reicht @SaMaa zumindest signifikant an den entstehenden Kosten zu beteiligen um dessen/ihren Sparwillen zu erhalten (z.B. in Form der Abrechnung über die Wohnfläche).
    Einfacher als über eine genaue Verbrauchserfassumg geht das im Fall des TE wenn § 2 der Heizkostenverordnung genutzt wird.
    Und wenn es problematisch wird hat man hoffentlich noch § 573a ... entsprechende Gestaltung der Lokalität / Vertragssituation vorausgesetzt, was hier aber machbar schien.
     
    Specki gefällt das.
  10. Specki

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    Problem, das wir nach wie vor haben.
    In unserer Wohnung wird 1/3 mit Holz geheizt, 2/3 mit Gas.
    Die vermietete Wohnung zu 100% mit Gas.

    Kann ich das irgendwie entsprechend aufteilen?

    Auch die Ausgaben, die dann bei der Steuer angegeben werden müssen.

    Kosten für Holz hab ich nicht, da selbst gemacht.
     
  11. #10 jorgk, 05.05.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.05.2020
    jorgk

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    Offenbar unüblich, aber prinzipiell scheint es möglich Gas-Zwischenzähler zu nutzen. Vermeidet einen u.U. sehr kostspieligen Neuanschluß der extra Wohnung (wobei das Abrechnungsmässig sicherlich besser wäre - diese Abrechnung zu erstellen entfiele bei einem direkten Versorger-Anschluß. Und die Vorsorger können abklemmen, der Vermieter nicht).
    Hier noch ein Link auf ein Diskussionsforum mit eben diesem Topic (Gas-Zwischenzähler) in dem (zumindest teilweise) qualifizierte Nutzer ihre Meinungen austauschen. Ggf. dort nochmal neu suchen.
     
  12. Specki

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    Sorry, das mit dem Gas-Zwischenzähler verstehe ich nicht.
    Wir haben einen Gasanschluss und von diesem gehts zur Gasheizung die Warmwasser + Heizungswärme für beide Wohneinheiten zur Verfügung stellt.

    Wenn dann könnte man über Heizkostenverteiler ablesen.
    Diese wären auch vorhanden, ich kann sie auch selbst ablesen. Aber ist das zulässig wenn ich das selbst mache? Wurden vor Jahren mal eingebaut und auch 2 mal von einer FIrma abgelesen. War ziemlich teuer, dann hab ich das selbst gemacht. Da es bisher ja alles Familienintern war, war das kein Problem und wir konnten die Nebenkosten so abrechnen. Aber so etwas könnte ja von einem Zukünftigen Mieter angefochten werden. Oder ist das auch Wasserdicht, solange man es richtig macht?

    Bzw. eigentlich wollen wir ja über Pauschale abrechnen. Dann könnte ich für mich intern aber eine Heizkostenabrechnung machen anhand der Heizkostenverteiler und der Warmwasserzähler und somit sehe ich genau welcher Anteil von Gas auf unsere WOhnung und welcher auf die vermietete Wohnung geht und somit hätte ich den Wert, den ich für die Steuer nehmen kann.

    Wäre das so denkbar? Oder wird das ggfls, vom FInanzamt auch angefochten, weil der Anteil Gas für vermietete Partei halt deutlich höher sein wird, wegen unserer Holzheizung.
     
  13. jorgk

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    Ich dachte damit sind wir durch, nachdem die Konsequenzen von @SaMaa klar genannt wurden.

    Diese technische Seite hattest Du nicht geschildert (oder ich hab's überlesen); mein letzter Vorschlag (Gas-Zwischenzähler) basierte auf der Annahme Gastherme (für Heizung und Warmwasser) bei der Mieterwohnung.

    Hier fehlt jetzt aber Dein Holz. Ist das vielleicht nur Dein Hobby (zur Verringerung der Heizkosten - aka 'Kamin')? Oder geht die Holzheizungs-Wärme in die Warmwasseraufbereitung hinein? Wenn nicht wesentlich: Wie wäre es Du lässt das mit dem Holz/Kamin einfach (zumindest als Teil einer Heizkostenabrechnung).

    Wenn sie noch geeicht sind (oder wie auch immer da der richtige Begriff ist, denn die Dinger messen ja keine absoluten Verbräuche) könntest Du sie noch nutzen, ist keine Magie. Allerdings fehlen i.d.R. dem gemeinen Vermieter (im Gegensatz zu den Abrechnungsunternehmen) die nötigen Angaben zur 'Skalierung' (manchmal 'Faktor' genannt) der einzelnen Heizkostenverteiler auf den jeweiligen Heizkörper. Manchmal wird das einprogrammiert, manchmal ist es in der Heizkostenabrechnung aufgeführt, ... .
    Wenn Du damit den Verbrauch abrechnen willst, der wesentliche Tipp ist sich ein kleineres lokales Abrechnungsunternehmen zu suchen, denn die grossen Anbieter sind teuer.

    Wenn Du eine vernünftige und gültige Heizkostenabrechnung hin legst wird das FA da kaum widersprechen.
    Wenn Deine Frage auf das Holz abzielt, was soll das FA dazu viel sagen: "Kosten für Holz hab ich nicht, da selbst gemacht."
     
  14. Specki

    Specki Neuer Benutzer

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    Sorry, ja ist alles bissl verwirrend.
    Es gibt eine Gasheizung für das ganze Zweifamilienhaus.

    Ob die Pauschale vom Tisch ist, ist noch nicht ganz sicher.
    Wenn die vom Tisch ist, hab ich 4 Mieter in einer Wohnung und die ziehen öfters Ein und aus und das verkompliziert und verteuert die Abrechnung, gerade bezogen auf die Heizkosten wirklich enorm. Ich weiß nicht, ob ich mir das antun will.

    Der Holzofen ist ein Holzherd, welcher im Wohn/Essbereich steht und das komplette vordere drittel unserer Wohnung heizt. Hier haben wir zwar einen Heizkörper, der aber quasi nie läuft, (außer man wär mal zwei oder mehr Tage außer Haus was im Winter aber normal nicht vorkommt).

    Soweit ich das verstanden hab werden Heizkostenverteiler nicht geeicht.
    Die Faktoren für die Abrechnung hab ich .Die konnte ich aus der damaligen Heizkostenabrechnung übernehmen, die wir mal haben machen lassen. Auch wie Warmwasser aufgeteilt wird etc. Hab die mal in einer Excel komplett selber nachgerechnet und exakt den selben Wert rausbekommen. War garnicht so schwer, wenn man sich damit intensiv außeinander gesetzt hat.

    Die Frage ist, ob die Berechnung, wenn man sie selbst durchführt, zulässig ist vor dem Finanzamt um darzulegen, dass ca. 2/3 des Gas-Verbrauchs der vermieteten Wohneinheit zuzurechnen sind.

    Ich weiß, es ist alles recht kompliziert bei uns. Und da ich mich zuvor noch nie ernsthaft mit der ganzen Thematik befasst hab, werden wir jetzt ins kalte Wasser geschmissen und sollten schnellstmöglich (Ab Juli) vermieten. Aber dazu muss auch das möglichst sinnvolle Konzept stehen.

    Danke dir für deine Anregungen!

    Gruß
    Specki
     
  15. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Würde ich nur so gestalten, das es zu den ersten Worten in § 573a passt: "Ein Mietverhältnis über eine Wohnung ...".
    Ich weiss zwar nicht, ob das so streng ausgelegt wird wie ich es hier nun impliziere, aber das würde ich nicht (kostenpfichtig) testen wollen. Also keine 4 Mietverträge sondern einer. Vorteil: Sollen doch die Mieter untereinander regeln wie sie die Betriebskosten verteilen, dann trifft das schon mal nicht mehr zu:

    OK, also Dein Hobby. Was Du jetzt möchtest ist das der Aufwand, den Du da rein steckst (Holz), nun in Form einer reduzierten Gasabrechnung bei Dir landet.
    Dann ist es einfach: Du machst eine Heizkostenabrechnung (die Heizkostenverteiler etc. hast Du ja schon), dann werden die Mieter ihren Anteil am Gas zahlen, Du nur Deinen Anteil am Gas. Das Holz kommt nur Dir zugute, denn es verringert Deinen Gas-Verbrauch. Alles geritzt - aber der Aufwand bzw. die Kosten (Ablesefirma).

    Allerdings bleibt da noch etwas: Falls noch nicht vorhanden brauchst Du (einen) Wärmemengenzähler um die Heizenergie für Warmwasser bzw. Heizung konform zur HeizkostenV aufzuteilen (siehe hier). Die verbrauchten Warmwassermengen müsstest Du auch ermitteln.

    Ob sich das alles lohnt - Verbrauchserfassung und -abrechnung statt einfach die _entstandenen_ Kosten zB über die Wohnungsfläche zu verteilen (das schon oben genannte HeizkostenV 'Privileg' § 2) ???
    Ich glaube nicht, dass Dein Hobby (eigenes Holz im Holzherd) so lohnenswert ist diesen Aufwand zu treiben. Profitieren tust Du auch so von Deinem Hobby, immerhin bleibt der Gesamt-Gasverbrauch dadurch ja kleiner.
     
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