Betriebskosten falsch berechnet?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von princess-line, 04.09.2013.

  1. #1 princess-line, 04.09.2013
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    Hallo,

    mal eine Frage, kann jemand eine NK-Abrechnung (betreffend die Betriebskosten) nachrechnen? Ich weiß einfach nicht wie techem das berechnet hat und die Mieterin wollte jetzt Einsicht nehmen in die Unterlagen. Hab ich ihr auch gegeben, sie meinte die Zeiträume wären falsch berechnet. Jetzt gehe ich Samstag hin und wir schauen das zusammen durch. Was Techem mir erklärt hat, verstehe ich aber nicht wirklich, vielleicht kann mir das einer verständlich erklären: Ich muss dazu sagen, dass wir das Haus als Ruine gekauft haben und saniert haben, die Mieter sind erst Mitte 2012 eingezogen. Danach richten sich auch die Abrechnungs- und Nutzungszeiträume und genau da liegt wohl auch das Problem. Die Geräte von Techem eingebaut und als Kunde registriert sind wir erst ab dem 01.04.2012. Und wir haben ja Jahresbeträge.

    Am besten am Beispiel der Grundsteuer:

    GEsamte Nutzfläche: 367,140 m²
    Grundsteuer-Jahresbetrag: 539,92 €
    Abrechnungszeitraum: 01.04.2012 - 31.12.2012
    Nutzungszeitraum des Mieters: 01.07.2012 - 31.12.2012

    Die Wohnung der Mieterin hat 61,64 qm. Techem hat für die Grundsteuer dann einen Betrag ausgerechnet von 60,65. Und die MIeterin sagt auf die Tage gerechnet wäre das nicht richtig. Es kann ja im Grunde nur was mit dem Nutzungs- und Abrechnungszeitraum zu tun haben. Techem hat folgendermaßen gerechnet:

    Grundsteuer: 539,92 : 367,140 m² NF = 1,470611 x 61,640 m² WF x 184/275 (Zeitfaktor)
    Meine Frage ist jetzt, hätte ich die Grundsteuer bei der Angabe aufsplitten müssen? Techem meinte die haben das zeitlich schon so berechnet, 275 Tage Abrechnungszeitraum, 184 Nutzzeitraum für Mieterin, restliche Tage würden ja dann auf uns gehen (so wie bei Leerstand).

    Vielleicht kann mir irgendwer im Wirrwarr helfen??? Bin ganz verzweifelt.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 04.09.2013
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    Fehlt da nicht ein Rechenschritt?
    Die Grundsteuer fällt doch nicht nur für 275 Tage an sondern für 365.

    Ich hätte jetzt den anteiligen Betrag auf Grundlage von 365 Tagen berechnet und dann für den Nutzungszeitraum der Mieterin. Der Differenzbetrag geht dann zu euren Lasten.
     
  4. #3 princess-line, 04.09.2013
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    genau das ist meine Frage... ob sich da Techem nicht vertan hat. Weil eben die Grundsteuer für 365 Tage war (also Jahresgebühr) Die Dame von Techem meinte, das die das schon anteilig berechnet hätten. Wir haben ja auch eine Leerstandsabrechnung bekommen für den Zeitraum vor dem 01.07.2012, über 91 Tage...
     
  5. sara

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    da wäre interessant wie diese Berechnung der Grundsteuer da berücksichtigt wurde???

    Ich bin auch der Meinung, dass die obige Berechnung nicht richtig ist. Es müsste durch die 365 Tage geteilt werden und dann mit den anteiligen Tagen multipliziert werden.

    Bei der Grundsteuer würde da ein Betrag von ~45,70€ für die Mieterin rauskommen.
     
  6. #5 princess-line, 04.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 04.09.2013
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    Abrechnung Leerstand

    Genau, also die Leerstandsabrechnung sieht folgendermaßen aus:

    Grundsteuer 439,92: 367,140 m ² NF = 1,470611 x 61,640 x 91/275 = 30,00 EUR

    dann wäre das sozusagen auch falsch berechnet.

    Dann wären ja auch die ganzen Betriebskosten falsch wie Niederschlagswasser, Versicherung, Schornsteinfeger, Grundsteuer etc.) ;(((
     
  7. #6 Aktionär, 04.09.2013
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    Das würde ich so sehen.

    Zu welchem Ergebnis ist denn deine Miterin gekommen? Hat die mit der Basis 365 gerechnet?
     
  8. #7 princess-line, 04.09.2013
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    Sie hat nur gesagt, sie würden ein halbes Jahr drin wohnen und die Zeit wäre falsch berechnet. Genaues erfahre ich erst Samstag, wollte mich aber auch vorher schonmal vorbereiten, damit ich dann auch was sagen kann und nicht wie die Axt im Walde da stehe. Ist eben auch meine erste Abrechnung gewesen, obwohl ich nicht denke dass da der Fehler bei mir lag sondern beim Abrechnungsunternehmen weil die die falschen Tage genommen haben (wahrscheinlich).

    Sie meinte auch der Allgemeinstrom (508,00 € für ein 7-Parteienhaus für ein Jahr) wäre zu hoch. Angeblich wäre da Baustrom dabei. Aber wir haben für jede Wohnung eine Stromabrechnung erhalten bis zum Einzug der MIeter und den Strom immer nur aus den Wohnungen genommen bis sie fertig saniert waren und demzufolge ja unseren Baustrom bezahlt. Wie ich das regeln soll, weiß ich auch noch nicht. ich meinte auch dass ich die jeweiligen Abrechnungen der Wohnungen mitbringe damit sie sieht, dass wir das immer in Rechnung gestellt bekommen haben.
     
  9. #8 sara, 04.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 04.09.2013
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  10. #9 princess-line, 04.09.2013
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  11. #10 Aktionär, 04.09.2013
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    Sieht ganz so aus. Vielleicht hat da jemand die übermittelten Zeiten nicht richtig im System erfasst.

    Zum Thema "Allgemeinstrom":

    Was hängt denn dran am Allgemeinstromzähler?
    Nur Flurlicht / Aussenbeleuchtung oder noch Beleuchtungen im Keller (Waschküche etc.).
    Bei Gemeinschaftsstrom für Gemeinschaftsräume wird gern nciht so drauf geachtet auch mal wieder auszuschalten. Wenn dann im keller die Neonröhren die ganze Nacht durchbrennen ...
     
  12. #11 sara, 04.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 04.09.2013
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    Sehe ich erst mal auch als sehr hoch an.

    Was hängt da alles dran?
    Heizung (Brennwert?) Zirkulationspumpen Warmwasser + Heizung,
    Beleuchtung

    Gibt es evtl. in den Kellerräumen Steckdosen die die Mieter nutzen könnten?

    Bei meinem 6 Fam. Haus waren es ~ 250 € im letzten Jahr mit Heizung u. Warmwasser.
     
  13. #12 princess-line, 04.09.2013
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    ...

    Also bei Allgemeinstrom ist Flurlicht natürlich, Heizung, zirkulationspumpe glaub ich auch, Außenbeleuchtung, Fahrradhäuschen, Kellertreppenlicht, jeder Keller hat dann noch seinen eigenen Lichtschalter der direkt mit dem Mieter über seinen Strom abgerechnet wird, ist mit den Wohnungen verbunden.

    Bei unserem anderen Haus haben 4 Mieter drin gewohnt, da waren es ca. 260 EUR die Mieter sind aber auch erst so september eingezogen, davor stand das Haus bis auf einen Mieter leer und wir haben es erst Nov. 2012 aus der ZV gekauft.

    Wir hatten auch jetzt erst eine Mieterversammlung wo genau eben das angesprochen wurde, dass ständig das Licht nicht ausgemacht werden würde außen. Innen geht es dann nach einer Zeit allein aus.
     
  14. Andres

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    Ich sehe das so:

    Für mich ist schon an diesem Punkt klar, dass die Abrechnung nicht zur direkten Weitergabe an den Mieter vorgesehen ist. Das ist ja keine jährliche Abrechnung mehr.

    So gesehen ist die Abrechnung schwer in "richtig" und "falsch" einzuordnen, sie ist eben unvollständig, was dem unterjährigen Auftrag geschuldet sein dürfte. Vor diesem Hintergrund ist die Rechnung für mich nachvollziehbar:

    Mal davon abgesehen, dass das mathematisch falsch ist (Gleichung hat etwas mit gleich zu tun ...), verstehe ich das so:
    • Im Abrechnungszeitraum sind 539,92 € Grundsteuer angefallen (Abflussprinzip).
    • Geteilt durch die Gesamtwohnfläche von 367,140 m² ...
    • ... ergibt das Kosten von 1,470611 €/m². (Hier müsste die Gleichung enden)
    • Die Kosten pro m² mal der Wohnfläche ...
    • ... und dem Zeitfaktor (184 von 275 Tagen, rund 2/3 des Abrechnungszeitraums) ...
    • ... ergibt den Nutzeranteil dieser Position (60,65).

    Das ist soweit richtig, aber unvollständig. Es fehlt der nicht abgerechnete (und wohl auch nicht beauftragte) Zeitraum 1.1.-31.3., mit dem du die Rechnung jetzt noch ergänzen musst:
    • Es sind keine weiteren Kosten angefallen, also unverändert 539,92 €.
    • Die Wohnflächenberechnung bleibt auch.
    • Im Zeitfaktor bleibt die genutzte Zeit (184) erhalten, die Gesamtzeit (275) erhöht sich auf 366. Ergebnis also ungefähr 1/2 - das war ja auch zu erwarten. Die andere Hälfte ist dann der Leerstand.

    Das läuft natürlich im Detail anders, wenn im ersten Quartal Kosten anfallen (z.B. Versicherung) oder Mieter schon vor dem 1.4. eingezogen sind. Diese Untersuchung darfst du daher jetzt für jede Position in jeder Abrechnung wiederholen.

    Bei dieser Berechnung (bzw. dem Auftrag dazu) hast du dir imho selbst ein Ei gelegt, denn mit diesem Aufwand hättest du 2012 auch komplett selbst abrechnen können.
     
  15. #14 casafelidae, 04.09.2013
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    Hallo, die Techem hat zwar schon gesplittet, jedoch nur für den tatsächlichen Abrechnungszeitraum ab 01.04.2012.

    Da die Grundsteuer und auch alle anderen Hausnebenkosten wohl für 365 KT angegeben wurden, der Abrechnungszeitraum (verkürzt) lediglich 275 KT beträgt, kommt unweigerlich ein falscher Abrechnungsbetrag für die Mieterin und auch für den Leerstand heraus.

    Hier hätte man entweder die abzurechnenden Kosten auf den Abrechnungszeitraum, also 275KT, angleichen müssen, oder den Abrechnungszeitraum schon mit dem 01.01.2012 beginnen lassen, da ich davon ausgehe und es auch so verstehe, dass das Haus schon wohl ganzjährig in eurer Hand ist.

    Wie schaut es denn bei dem Betriebsstrom aus? Ist das tatsächlich der Rechnungsbetrag für den Allgemeinzähler vom Versorger? Wohnungsstrom hat dort nichts drin zu suchen. Oder habe ich das jetzt falsch verstanden? Jedenfalls braucht man die Abrechnungen der Wohnungen nicht vorzuzeigen, wenn aus der Allgemeinrechnung einwandfrei die Richtigkeit des Betrages hervorgeht. Wohlgemerkt auch die Richtigkeit des Abrechungszeitraumes.

    Schornsteinfeger gehört zu den Heiznebenkosten, die würde ich aber nicht kürzen, falls die Abrechnung korrigiert werden soll oder muß. Dieser Kostenfaktor fällt an für die Überprüfung. Ist also nicht jahresabhängig.
     
  16. #15 Papabär, 04.09.2013
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    Da gehe ich mit ... und erhöhe um 1 (d.h. konkret um den 29.02.2012)
     
  17. #16 princess-line, 04.09.2013
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    ...

    Für mich ist schon an diesem Punkt klar, dass die Abrechnung nicht zur direkten Weitergabe an den Mieter vorgesehen ist. Das ist ja keine jährliche Abrechnung mehr.

    Hm also wir haben eine GEsamtabrechnung und eben die jeweilige an den Mieter bekommen, die ich dann weitergeleitet habe.

    So gesehen ist die Abrechnung schwer in "richtig" und "falsch" einzuordnen, sie ist eben unvollständig, was dem unterjährigen Auftrag geschuldet sein dürfte. Vor diesem Hintergrund ist die Rechnung für mich nachvollziehbar:



    Mal davon abgesehen, dass das mathematisch falsch ist (Gleichung hat etwas mit gleich zu tun ...), verstehe ich das so:
    • Im Abrechnungszeitraum sind 539,92 € Grundsteuer angefallen (Abflussprinzip).
    • Geteilt durch die Gesamtwohnfläche von 367,140 m² ...
    • ... ergibt das Kosten von 1,470611 €/m². (Hier müsste die Gleichung enden)
    • Die Kosten pro m² mal der Wohnfläche ...
    • ... und dem Zeitfaktor (184 von 275 Tagen, rund 2/3 des Abrechnungszeitraums) ...
    • ... ergibt den Nutzeranteil dieser Position (60,65).

    Das ist soweit richtig, aber unvollständig. Es fehlt der nicht abgerechnete (und wohl auch nicht beauftragte) Zeitraum 1.1.-31.3., mit dem du die Rechnung jetzt noch ergänzen musst:
    • Es sind keine weiteren Kosten angefallen, also unverändert 539,92 €.
    • Die Wohnflächenberechnung bleibt auch.
    • Im Zeitfaktor bleibt die genutzte Zeit (184) erhalten, die Gesamtzeit (275) erhöht sich auf 366. Ergebnis also ungefähr 1/2 - das war ja auch zu erwarten. Die andere Hälfte ist dann der Leerstand.

    Könntest du mir das als Beispiel für die eine Position mal berechnen? Ich hätte dann 46,00 raus bei der zweiten Berechnung. Das wäre dann sozusagen der Betrag, den der Mieter zahlen müsste anstatt der von Techem vorgegebenen 60,65 EUR


    Das läuft natürlich im Detail anders, wenn im ersten Quartal Kosten anfallen (z.B. Versicherung) oder Mieter schon vor dem 1.4. eingezogen sind. Diese Untersuchung darfst du daher jetzt für jede Position in jeder Abrechnung wiederholen.

    das heißt jetzt für alle Positionen der Betriebskosten mache ich diese Rechnung jetzt für alle 7 Mieter *grummel* oh je... dann hätte ich mir das echt sparen können. Aber war eben auch das erste mal und hinterher ist man schlauer. Da hätten wir eine enorme Rechnung von Techem, die sie uns gestellt haben, nicht gehabt.

    Bei dieser Berechnung (bzw. dem Auftrag dazu) hast du dir imho selbst ein Ei gelegt, denn mit diesem Aufwand hättest du 2012 auch komplett selbst abrechnen können.[/QUOTE]
     
  18. #17 princess-line, 04.09.2013
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    ..

    da ich davon ausgehe und es auch so verstehe, dass das Haus schon wohl ganzjährig in eurer Hand ist.

    ja wir haben es bereits 2011 gekauft und eben dann komplett saniert.

    Wie schaut es denn bei dem Betriebsstrom aus? Ist das tatsächlich der Rechnungsbetrag für den Allgemeinzähler vom Versorger?

    ja das ist der Rechnungsbetrag von den STadtwerken

    Wohnungsstrom hat dort nichts drin zu suchen. Oder habe ich das jetzt falsch verstanden?

    Sie denkt wir haben den Baustrom für die Fertigstellung der Wohnungen von einer zentralen Steckdose genommen, haben wir aber nicht, sondern aus den jeweiligen Wohnungen, die dann abgerechnet wurden. Wir haben für das Jahr bis zum Einzug der jeweiligen Mieter über 1000 EUR Baustrom gehabt. Im Flur sind auch keine Steckdosen, nur eine im Keller. Aber wir haben eben aus den Wohnungen genommen, was auch abgerechnet wurde.

    Jedenfalls braucht man die Abrechnungen der Wohnungen nicht vorzuzeigen, wenn aus der Allgemeinrechnung einwandfrei die Richtigkeit des Betrages hervorgeht. Wohlgemerkt auch die Richtigkeit des Abrechungszeitraumes.

    Ja das ist eine Schlussrechnung für das Jahr 2012, aber auch hier wurde natürlich die falsche Zeitangabe von Techem genutzt, diesen Posten müsste ich sozusagen auch anteilig auf die Tage rechnen so wie die anderen Betriebskosten.
     
  19. #18 princess-line, 04.09.2013
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    ...

    Wenn ich das durch habe und sozusagen die Berechnung "kapiere" kann ich ja gleich für nächstes Jahr das allein machen und nur die Heizkostenabrechnung von Techem machen lassen oder?
     
  20. Andres

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    Das lässt sich ohne genaue Kenntnis der Verbraucher nicht sagen. Außenlicht kann z.B. alles vom 1 W-LED-Spot zur Beleuchtung der Klingelschilder bis zur Flutlichtanlage sein. Die Kosten sind imo hoch, aber nicht völlig undenkbar.

    Ist bei der Umlage eigentlich der gleiche Fehler beim Zeitfaktor gemacht worden?


    Das möge sie dann bitte beweisen. Deine Erklärung halte ich zunächst einmal für plausibel.


    Das würde ich nicht machen. Ein Beweis ist das sowieso nicht, ihr könntet ja zusätzlich noch aus dem Allgemeinstrom entnommen haben ...
     
  21. #20 princess-line, 04.09.2013
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    Naja ich wollte den "guten Willen" damit zeigen. Man will ja auch immer ein gutes Verhältnis zum Mieter aufbauen. Aber wir sind uns keiner Schuld bewusst.
     
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