Betriebskosten für Mieter nachträglich erhöhen ?

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von jblock, 03.04.2015.

  1. jblock

    jblock Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich stehe vor folgendem Problem:

    Im Februar 2013 habe ich erstmals ein Reihenhaus vermietet, welches ich im Jahr 2012 gekauft habe. Dazu wurde ein Muster-Mietvertrag von Haus & Grund verwendet. Als Betriebskostenvorauszahlung habe ich zunächst lediglich Kosten i.H.v. monatlich 50 Euro auf die Mieter umgelegt. Alle anderen Nebenkosten werden direkt von den Mietern mit den Versorgern abgerechnet. Als Zusatz in den ‚Sonstigen Vereinbarungen‘ habe ich jedoch leider eingefügt: „Der Betriebskostenanteil setzt sich aus Verwaltungskosten (Müllabfuhr, Wegereinigung, Winterdienst, Gartenabfälle) i.H.v. monatlich 28 Euro sowie Grundsteuer i.H.v. monatlich 22 Euro zusammen.“

    Dies war wohl ein Fehler, da ich nun gerne auch Haftpflichtversicherung, Feuerversicherung, Heizungswartung und den Schornsteinfeger auf die Mieter umlegen möchte (wäre ein Anstieg der Betriebskosten um ca. 30 Euro). Diese Betriebskosten werden im Mietvertrag auch als umlegbar in den Betriebskosten genannt, sind jedoch bisher wie gesagt durch mich getragen worden. Rückwirkend möchte ich nichts einfordern, lediglich ab einem Zeitpunkt für die Zukunft möchte ich die Kosten auf die Mieter umlegen.

    Meine Frage lautet: Kann ich durch eine Ergänzung des Mietvertrages diese Kosten z.B. ab dem 01.05. im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlung auf meine Mieter umlegen? Und das obwohl ich sie vorher nicht explizit im Mietvertrag genannt habe und der oben genannte Nebensatz mit der Zusammensetzung der BK drin steht. Die Nebenkostenabrechnung für 2014 habe ich noch nicht erstellt.

    Vielen Dank für ein paar Tipps zur Umsetzung meines Vorhabens.

    Beste Grüße
    JBL
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 03.04.2015
    anitari

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    Gegenfrage: Gibt es im Mietvertrag den Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung?

    Sollte bei einem Vertrag von H & G eigentlich der Fall sein.

    Dann darfst Du die genannten Kosten abrechnen, auch wenn Du es zuvor nicht getan hast.

    Fehlt der o. g. Verweis hast Du schlicht Pech gehabt.

    Das sind übrigens keine Verwaltungskosten.
     
  4. #3 PHinske, 03.04.2015
    PHinske

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    Schornsteinfeger und Heizungswartung gehören zu den umlegbaren Heizkosten.
    Siehe § 7 Heizkostenverordnung.

    MfG PHinske
     
  5. #4 anitari, 03.04.2015
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    Immer vorausgesetzt die Umlage ist vertraglich vereinbart.
     
  6. Andres

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    Nein, Heizkosten (wozu die beiden genannten Kategorien gehören) müssen auch ohne Vereinbarung umgelegt werden.
     
  7. #6 anitari, 03.04.2015
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    Soweit ich das der Frage entnehme hat der Mieter eigene Verträge mit allen Ver- und Entsorgern, also auch mit dem Versorger für Heizenergie.

    Folglich müßten dann die sog. Heiznebenkosten, wie Wartung und Emissionsmessung, explizit vertraglich als Nebenkosten vereinbart werden um sie umlegen zu können.

    Wenn nicht im Vertrag auf § 2 BetrKV verwiesen wird.

    Das ist wohl der Fall wie Fragesteller mir per PN mitgeteilt hat.
     
  8. Nanne

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    Warmwasser und Heizkosten dürfen seit einiger Zeit nicht mehr pauschal berechnet
    werden, nur nach Verbrauch. So kenne ich es jedenfalls.
     
  9. #8 anitari, 05.04.2015
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    Ausnahme Mieter und Vermieter wohnen gemeinsam in einem 2FH.
     
  10. Nanne

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    Richtig. Auch für Kündigungen gibt es im 2FH Ausnahmen.
    Ein Mehrfamilienhaus zählt zum Miethaus, ein 2FH ist Privathaus. Sind diese Begriffe
    korrekt?
     
  11. #10 anitari, 05.04.2015
    anitari

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    Nein. Auch 2FH ist ein Mehrfamilienhaus.

    Diese Ausnahmen gelten nur wenn der Vermieter mit dem Mieter in einem 2FH wohnt.
     
  12. #11 lostcontrol, 05.04.2015
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    Etwas "pauschal" abzurechnen ist ein Paradoxon. Entweder es gibt 'ne Pauschale ODER es wird abgerechnet.
    Bei Vermietung eines Einfamilienhaus (dazu gehören auch Reihenhäuser) gibt's da nichts zu berechnen da der Verbrauch ja bereits seitens des Versorgers angegeben wird (z.B. Gaszählerstand oder Ölhändler). Hier hat der Mieter sowieso eigene Verträge mit den Versorgern, da muss sich der Vermieter darum schon mal garnicht kümmern.
    Schorni usw.
     
  13. Nanne

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    Hallo, lostcontrol

    Pauschal darf nicht mehr ....was nun...abgerechnet werden, denke ich. Vielleicht habe
    ich auch zu viel Osterwasser erwischt. Was ich meine ist zu verstehen, hoffe ich.
     
  14. #13 lostcontrol, 05.04.2015
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    Nochmal: Das ist ein Paradoxon.
    "Pauschal" bedeutet dass eben NICHT abgerechnet wird. Da wird eine Pauschale bezahlt und das Thema ist erledigt. Je nachdem wie kalkuliert wurde kann das aber auch mächtig nach hinten losgehen und der Vermieter zahlt drauf - oder umgekehrt.

    Pauschalen dürfen aber tatsächlich nur noch unter bestimmten Umständen vereinbart werden. Einmal eben beim genannten Beispiel 2-Parteien-Haus in dem der Vermieter in einer Wohnung selbst wohnt, es gibt aber auch noch andere Ausnahmen wie z.B. Studentenwohnheime.

    Ehrlich gesagt nicht, denn Pauschale und Abrechnung passen einfach nicht zusammen.
    Und der Fehler ist leider viel zu weit verbreitet dass man das so stehen lassen könnte - nicht dass das noch ein Anfänger falsch versteht.
     
  15. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    @lostcontrol

    pauschal ist pauschal und ist in der Miete enthalten. Das hab sogar ich schon mitbekom-
    men. Nur wie sage ich, würdest Du mich fragen, wie ich die NK berechne. Ich würde Dir
    antworten: ich ....was nun....? sag es mir, mir fällt nichts mehr ein.:60:
     
  16. #15 lostcontrol, 05.04.2015
    lostcontrol

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    Nö, auch das ist falsch. Es sei denn Du redest hier von einer Inklusivmiete.
    "Miete" ist immer erstmal nur die Kaltmiete - die Betriebskosten (und um die geht's ja bei "Pauschale" oder "Abrechnung") sind da eben NICHT enthalten sondern kommen oben drauf.

    Ich frag Dich nicht wie Du die Nebenkosten berechnest. Und zwar nicht nur weil ich den offiziellen Begriff "Betriebskosten" deutlich bevorzuge sondern weil es an den Betriebskosten eigentlich garnichts zu berechnen gibt, da darf ja nur umgelegt werden was auch wirklich an Kosten entstanden ist. Beim Einfamilienhaus wie in diesem Fall muss das dann nicht mal mehr verteilt werden, weil das ja nur eine Partei ist.

    Oder meintest Du wie man 'ne Pauschale kalkuliert?
     
  17. Nanne

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    Hallo, lostcontrol

    Jetzt wirds interessant. Es geht hier tatsächlich nur um die korrekte Formulierung.

    Ich kann die Miete, inclusiv NK (Versicherungen,Grundsteuer,Gartenpflege etc.)
    verlangen. Die Warmwasser- und Heizkosten müssen ja abgerechnet werden im Miet-
    haus (Ausnahme 2FH mit VM in einer Wohnung)

    Ich kann aber auch die NK pauschal verlangen, d.h. zusätzlich zur Miete einen
    pauschalen Betrag. Es gibt somit für diesen Pauschalbetrag keine Abrechnung,
    wie gesagt, pauschal ist pauschal.

    Nochmals die Frage:wie berechne ich die NK? lostcontrol hänge die Antwort dran. Ich
    hab nen Knopf im Kopf.
     
  18. #17 lostcontrol, 05.04.2015
    lostcontrol

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    "Miete" steht für "Kaltmiete" und ist per Definition wie gesagt OHNE "NK" (damit meinst Du ja die Betriebskosten, oder?).
    Früher hat man die Betriebskosten auch gerne in "kalte" und "warme Betriebskosten" aufgeteilt - muss ich nicht erklären wie das gemeint ist, oder?

    Wie gesagt, es gibt da noch andere Ausnahmen.

    Für die übrigen Betriebskosten (also nicht nur die Heizkosten unter die auch die Warmwasserkosten fallen) darfst Du - bis auf die Ausnahmefälle - auch keine Pauschale mehr nehmen.
    Schau doch einfach mal in die Betriebskostenverordnung?

    Was verstehst Du denn unter "NK"? Vermutlich doch die Betriebskosten, oder?
    Die musst Du nicht berechnen, dafür bekommst Du Abrechnungen von den jeweiligen Ver- und Entsorgern bzw. Dienstleistern. Nach welchem Schlüssel Du die dann auf die Mieter verteilst steht im Mietvertrag, wenn da nichts abweichendes vereinbart wurde, muss nach Quadratmetern abgerechnet werden (was sicherlich nicht immer sinnvoll ist).
    Ich kenne Deine Mietverträge nicht, weiss also nicht was Du für Verteilerschlüssel festgelegt hast.

    Oder meinst Du tatsächlich wie Du die Betriebskostenvorauszahlung kalkulieren sollst?

    Ich fürchte Du wirst die Frage für mich umformulieren müssen, ich verstehe nicht worauf Du raus willst.
     
  19. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Sehe alles genau so, also nichts Neues.
    Meine Frage war nur: "wie berechne ich meine NK? Darauf wäre die Antwort nur:
    pauschal, (oder die Frage ist gar nicht zu beantworten.)

    Das Mietgesetz spricht von Betriebskosten. Ich nenne die sog.kalten Kosten NK, die
    ganz klar auf Rechnung erfolgen. Mit NK bzw.Betr.K. darf kein Gewinn erwirtschaftet
    werden, also nur Kosten, die tatsächlich entstehen.
    Um Irrtum vorzubeugen, Heizk.u WWK ebenfalls nach tatsächlichem Verbrauch, keine
    Pauschale.
     
  20. #19 lostcontrol, 05.04.2015
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    NEIN! EBEN NICHT!
    Eine Pauschale wird ja eben NICHT berechnet!
    Willst Du uns veräppeln? Oder was verstehst Du an der Aussage nicht?

    Das ist aber Dein Privatvergnügen - offiziell geht's um Betriebskosten.

    Da der Begriff "NK" im Mietrecht garnicht existiert wär's praktisch wenn Du den offiziellen Begriff "Betriebskosten" benutzt (kann man auch mit "BK" abkürzen).

    Und was willst Du uns jetzt damit sagen?
    Bzw. wie lautet Deine Frage dazu?
     
  21. Berny

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    Nanne,
    vom Osterwasser einmal abgesehen, wir es Zeit, dass Du begreifst, dass hier ein EINFAMILIENHAUS vermietet wurde.:38:
     
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Betriebskosten für Mieter nachträglich erhöhen ?

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