Betriebskosten für Nerbengebäude (Garage)

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von susi, 24.04.2014.

  1. #1 susi, 24.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2014
    susi

    susi Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.04.2007
    Beiträge:
    241
    Zustimmungen:
    2
    Ein ungenutztes Nebengebäude soll als Lagerraum vermietet werden. Strom, Wasser und Heizung ist nicht vorhanden und soll auch nicht gelegt werden. Ich frage mich nun, was mit den Betriebskosten ist?

    Sind folgende Betriebskosten auch auf das Nebengebäude umzulegen: Grundsteuer, Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausmeister, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Gebäude- und Haftpflichtversicherung? Praktisch würde das ja nur bedeuten, dass für alle Mieter die Berechnungsgrundlage (m²) minimal vergrössert und damit ihr Anteil minimal kleiner wird. Zusätzliche Kosten entstehen nicht.

    Nebenkosten wie Wasserversorgung, Entwässerung, Gebäudereinigung, Allgemeinstrom und Schornsteinreinigung können ja eigentlich auch nicht umgelegt werden, da sie nur durch die Nutzung des Hauptgebäudes entstehen.

    Und was passiert, wenn das Mietverhältnis endet, bleibt die Berechnungsgrundlage (m²) dann nicht erhöht und das Nebengebäude gilt fortan als Leerstand zulasten des Vermieters?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    In der Überschrift erwähnst du, dass es um eine Garage geht. Dir ist bekannt, dass das vermutlich nicht zulässig ist? Könnte vom Bundesland abhängen, aber grundsätzlich sind Garagen zum Abstellen von Autos da - nicht als Lagerraum.


    Wie auch immer: Die allgemeine Marschrichtung hast du korrekt erkannt:

    Das ist das Kriterium. Heizung, Strom, ... betreffen nur das Wohnhaus. Damit nur noch ein paar kleine Korrekturen:

    Müll nur, falls der Nutzer des Lagerraums die Tonne(n) mitbenutzen darf, was dann wieder eine rechtliche Frage wird: Wer ist der Mieter? Hausmüll oder Gewerbeabfälle?

    Versicherungen nur, falls sich der Versicherungsschutz auch auf die Garage (bzw. deine Haftung daraus) erstreckt. Das ist nur eine kleine Variation des o.g. Grundsatzes.

    Gartenpflege ist diskutabel.

    Der Rest gehört auch zur Garage.

    Richtig.


    Ein Umlagemaßstab, bei dem du an Leerstand nicht beteiligt wirst, ist unzulässig. Also: Ja, wenn der Mieter weg ist, dann kannst du nicht einfach wieder von einem "ungenutzten Nebengebäude" ausgehen.


    Da waren jetzt ein paar Punkte dabei, wegen derer ich mal sehr genau nachrechnen würde, ob die Garagenmiete das langfristig einspielt bzw. wert ist.
     
  4. susi

    susi Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.04.2007
    Beiträge:
    241
    Zustimmungen:
    2
    Danke, dass Du Dich meines Problems annimmst. :)

    Nein, das wusste ich nicht. Aber im konkreten Fall handelt es sich auch nicht um eine Garage. Das sollte ein Beispiel/Stichwort sein, weil ich mir dachte, dass die Garage das verbreitetste Nebengebäude ist und die Antwort deshalb leicht gegeben werden könnte.

    Danke. :93:

    Das Problem, dass sich für alle Mieter und bestehenden Verträge eigentlich nichts ändert, ausser dass die vermietete Gesamtfläche grösser wird, lässt sich also nicht umgehen. Und unterschiedliche Gesamtflächen bei der Abrechnung für die Mieter gehen auch nicht?

    Weil ich mir dies schon dachte, habe ich hier nachgefragt. Das ganze macht demnach nur Sinn, wenn das Nebengebäude im Vergleich zur gesamten vermieteten Fläche klein ist.
     
  5. #4 Bürokrat, 25.04.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Tatsächlichvermiete ich meine Garagen (ebenfalls ohen Strom) ohne Betriebskosten auszuweisen. Der Aufwand rentiert meines erachtens nicht...
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Doch, selbstverständlich. Das geht ja auch gar nicht anders: Für die Heizung bildet die beheizte Grundfläche die Basis, für die Grundsteuer (so sie nach Fläche verteilt wird) wäre es die gesamte nicht-gemeinschaftliche Fläche usw.


    Vor allem macht das nur Sinn, wenn die auf die Garage anfallenden Betriebskosten (die man selbstverständlich nicht abrechnet) im Verhältnis zur Garagenmiete sehr niedrig sind.
     
  7. #6 Bürokrat, 26.04.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Und wie ist es gesetzt den Fall man hätte ein Haus mit Hof und Garagen. Muss man dann die anteilige Grundsteuer des Hofes auf die Garagenmieter umlegen? Das ist meines erachtens viel rechnerei und bei häufigem Wechsel der Garagenmieter bleibt man auf teilen der Grundsteuer hängen...
     
  8. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.169
    Zustimmungen:
    278
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Ja - sonst müssen die Wohnungsmieter die Grundsteuer für den Garagenhof mitzahlen.

    Naja, eigentlich nicht:
    1) Aufteilung der Gesamtsumme zwischen Wohnhaus und Garagenhof,
    2) Aufteilung der anteiligen Summe auf die einzelnen Mieteinheiten.

    Nur bei häufigem Leerstand = Mietausfall, ist aber doch bei Wohnungen auch nicht anders. Wenn der Mieterwechsel ohne Leerstand abläuft, ändert sich ja nur der Absender der Mietzahlung.
     
  9. #8 Bürokrat, 26.04.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Hm, dann beschweren sich die Garagenmieter dass die Hausmieter einen Teil des Hofes mitnutzen (Spielplatz, Abstellplatz für deren Gerümpel etc.) und ich stehe in der Mitte...
    Momentan behalte ich meine Regelung bei aber schon wieder bin ich etwas schlauer... :009sonst:
     
  10. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.169
    Zustimmungen:
    278
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Vielleicht hab ich's doch etwas zu knapp gehalten: ne Garagenmiete ist bei mir immer pauschal "einschließlich aller Betriebskosten", was da in welcher Höhe mit drin ist wird gegenüber den Mietern nirgends aufgeführt. Und wenn die Betriebskosten zu sehr steigen, gibt's eben nach ein paar Jahren einfach ne Mieterhöhung per Änderungskündigung.

    Allerdings sollte bei Wohnungsmietverträgen mit BK-Vorauszahlung und -Abrechnung nur der auf das Wohnhaus entfallende Anteil der Grundsteuer auf die Wohnungsmieter umgelegt werden, schließlich will man ja ne korrekte (und dadurch unangreifbare) Abrechnung erstellen...
     
  11. #10 Bürokrat, 26.04.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Da hast du natürlich recht aber in diesem fall fürchte ich nicht dass die Abrechnungen angegriffen werden. Zu der Mieterklientel gehören die nicht dafür gibts mit denen anderweitige probleme... wies eben so ist...
     
  12. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.169
    Zustimmungen:
    278
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Muss ja so sein - einfach nur einfach wär ja auch zu einfach... :91:
     
  13. susi

    susi Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.04.2007
    Beiträge:
    241
    Zustimmungen:
    2
    Ich glaube Du hast mich falsch verstanden. ich meinte, dass die Schneebeseitigung bei einem "Bestandsmieter" z. B. 50m² von 1000m² abgerechnet wird, der "neue" Nebengebäude-Mieter aber 10m² von 1010m² abgerechnet bekommt. Aber das ist eine dumme Idee, sorry.

    Das verstehe ich nicht.

    Genau, die Idee der Brutto-Miete ist mir gestern Abend auch gekommen. Der nächste Gedanke ist dann natürlich auch für das Nebengebäude eine Indexmiete zu vereinbaren - aber geht das?

    Ausserdem bringt es doch eigentlich nichts, nur für das Nebengebäude auf die Betriebskostenabrechnung zu verzichten, denn die Abrechnungen der anderen Mieter müssen doch angepasst werden (grössere Gesamtfläche bei Umlage nach Fläche), denn wenn nicht, würden die Bestandsmieter ja faktisch die Kosten des Nebengebäudes weiterhin tragen. Dann macht es aber keinen Sinn, für das Nebengebäude nicht abzurechnen.

    Für meinen konkreten Fall ist mir gestern aber noch eine andere Idee gekommen: der Gewerbemieter, der das Nebengebäude mieten will, hat keinen Keller. Alle anderen Mieter nutzen Kellerräume, auch wenn sie nicht im Vertrag stehen. Für Keller-Flächen werden die Betriebskosten aber nie abgerechnet. Also könnte man doch argumentieren, dass das Nebengebäude statt eines Keller gemietet wird. Die logische Folge ist eine Vertragsänderung mit "statt Keller, Nutzung des Nebengebäudes" und angepasster Nettomiete (zzgl. MwSt.) und keine Betriebskosten. Daran, dass dieser Mieter für seinen "Keller" zahlt, dürfte sich niemanden stören und der Mieter freut sich, weil er Nebenkosten spart. Habe ich einen Denkfehler?
     
  14. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Zum Verhältnis Betriebskosten:Miete: Wenn im Verhältnis zur Miete viele Betriebskosten auf den Schuppen anfallen würden, wäre das erstens ein Problem für die Miethöhe. Wenn über die Betriebskosten abgerechnet wird, wird sich der Mieter wenig freuen, wenn er z.B. 50 % der Miete noch einmal in Betriebskosten zahlen darf - selbst wenn die Gesamtmiete nicht besonders hoch ist, kommt sich der Mieter irgendwie vera... vor. Und wenn über die Betriebskosten nicht abgerechnet wird, fressen dir die Betriebskosten die Miete auf. Zweitens wird dieses Problem ganz akut bei Leerstand, denn dann zahlst du in jedem Fall. Und da man für einfachen Lagerraum nicht immer ganz einfach Mieter findet, wäre es schlecht, wenn dich 3 Monate Leerstand einen Monat Mieteinnahmen kosten.

    Da du wohl ohnehin keine spektakulären Einnahmen aus dieser Fläche erzielen wirst, sollte eben wenigstens das Risiko für dich niedrig sein.


    Bietet sich an, wenn keine Verbrauchskosten anfallen können. Wer keine Abrechnung erstellt, kann dabei auch keine Fehler machen :91: (naja, meistens ...)

    Außerdem ist die Miete für den Mieter einfacher zu kalkulieren. Das Risiko für dich bleibt überschaubar.


    Ja, aber was versprichst du dir davon? Das ist (wie die Abrechnung) nur eine weitere komplizierte Regelung, bei der man viel falsch machen kann. Da es sich nicht um Wohnraum bzw. ein Wohnraummietverhältnis handelt, kann man den Vertrag zwecks Mietanpassung auch einfach kündigen bzw. von Anfang an nur befristet abschließen.


    Das hast du falsch verstanden. Falls es durch die Erklärung oben nicht schon klar wurde: Selbstverständlich musst du für die Wohnungsmieter weiterhin eine Abrechnung erstellen, die ggf. den Lagerraum berücksichtigt. Nur führst du mit dem Lagermieter keine Abrechnung durch, du verlangst keine Vorauszahlungen und sparst dir den Aufwand. Die Betriebskosten zahlst du aus der (höher kalkulierten) "Warm"miete.


    *hust* Das wäre mal eine wichtige Information zu Beginn gewesen: Der Lagerraum soll an einen Bestandsmieter einer Gewerbeeinheit im Haus vermietet werden.

    D.h. es wird konsequent nach Wohnfläche abgerechnet, bei der Gewerbeeinheit ersatzweise nach Ladenfläche. Das ist gut.

    Dann stehe ich deiner Idee vorsichtig optimistisch gegenüber. Natürlich kannst du immer Schwierigkeiten mit Mietern bekommen, wenn Flächen plötzlich anders genutzt werden - genauso übrigens, wenn du die Abrechnungsmodalitäten (mit gutem Grund!) änderst. Mir fällt jedenfalls kein gutes Argument ein, warum das nicht zulässig sein sollte.
     
  15. susi

    susi Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.04.2007
    Beiträge:
    241
    Zustimmungen:
    2
    Das mit dem Aufwand sehe ich nicht so sehr als Problem, ich habe eher Angst davor, die Bestandsmieter durch den veränderte Abrechnungensmassstab (Gesamtfläche) zu irritieren. Das lässt sich offenbar aber nicht vermeiden.

    Stimmt, sehe ich jetzt auch. Das ist mir jetzt sehr peinlich. :sauer030:

    Das ist gut. :D

    Dann kriegt der Gewerbemieter einen neuen Vertrag mit Nutzung des Nebengebäudes (ohne Flächenangabe) statt Keller und einer etwas höheren Miete zzgl. MwSt., also erhöhen sich faktisch die €/m² für die Einheit. Und der Mieter spart Nebenkosten. Und wenn der Mieter auszieht und das Nebengebäude nicht mehr nutzt, ist es auch (künftig) kein Leerstand zu Lasten des Vermieters, denn "Leerstand" im Keller wird in der Nebenkostenabrechnung ja auch nicht berücksichtigt. Klingt nach dem Ei des Kolumbus. :D

    Vielen Dank!
     
  16. susi

    susi Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.04.2007
    Beiträge:
    241
    Zustimmungen:
    2
    Ich muss hier noch einmal im Archiv wühlen: nun ist die Vermietung eines anderen Teils des Gebäudes an jemanden, der nicht Mieter im Haus ist, im Gespräch. Die Vermietung "statt eines Kellers" fällt also aus.

    Inzwischen habe ich mit jemandem gesprochen, der für eine Abrechnungsgesellschaft arbeitet. Der meint, dass es durchaus möglich sei, die die Räume/Fläche des Nebengebäudes wieder aus der Abrechnung zu nehmen, wenn es nicht mehr vermietet werden. Ehrlich gesagt, glaube ich das nicht, das wäre ja zu schön. :55: Was meinen die Experten hier?

    Aber so eine Bruttomiete ändert ja nichts am Problem, dass sich die Berechnungsgrundlage für alle Mieter ändert, also statt z. B. 1000 m² sind es dann 1010 m² Gesamtfläche für alle Mieter. Oder habe ich da wieder was falsch verstanden?
     
  17. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Das ist auch nicht völlig falsch. Wenn die Fläche dauerhaft nicht mehr vermietet wird, muss sie nicht mehr in der Abrechnung berücksichtigt werden. Die Schwierigkeit liegt eher darin, wie man den Übergang gestaltet. Wenn die Fläche eine Zeit lang nicht vermietet wird und daher nicht mehr in der Abrechnung berücksichtigt wird und dann etwas später erneut vermietet wird, ist die Behauptung, dass du in der Abrechnung den Leerstand auf die Mieter abgewälzt hast, doch wirklich nachvollziehbar.

    Den perfekten, nicht angreifbaren Kompromiss wird dir niemand verraten können. Wenn ich die Mieten, die ich für solche Stellräume in meiner Gegend (die auch nicht gerade niedrige Mieten hat ...) anschaue, habe ich schon vor Steuern keine Lust, mir da ein Bein auszureißen.


    Ich glaube - GJH27 wird mich da sicher korrigieren - es ging hier eher darum, dass man mit Mietern solcher Einheiten keine Betriebskosten abrechnen sollte, weil das nur unnötigen Aufwand verursacht und keine Pflicht dazu besteht. Man kalkuliert stattdessen eine "sichere" Inklusivmiete.

    Bei deinem eigentlichen Problem (Abrechnung mit Parteien, mit denen du abrechnen musst) hilft das aber nicht weiter.
     
  18. susi

    susi Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.04.2007
    Beiträge:
    241
    Zustimmungen:
    2
    Inhaltlich zwar nicht erfreulich aber immerhin kein Widerspruch. Offenbar habe ich das Thema nun durch.

    Vielen Dank für die Hilfe! :wink5:
     
  19. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.169
    Zustimmungen:
    278
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Nöö, gar nich! :15: Weiel nämlich...

    ...genau dieses tat ich gemeint haben wollen.
     
Thema: Betriebskosten für Nerbengebäude (Garage)
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. Gebäudegesamtflächen nebenkosten

    ,
  2. nebenkosten garage

    ,
  3. Garage und Allgemeinstrom

    ,
  4. Nebenkosten für mit garage,
  5. betriebskosten für garagen,
  6. sind Keller und Schuppen mietfrei?
Die Seite wird geladen...

Betriebskosten für Nerbengebäude (Garage) - Ähnliche Themen

  1. Abrechnung Betriebskosten

    Abrechnung Betriebskosten: Hallo Zusammen, kann jemand mir einen Tipp geben, wo ich kostengünstig die Betriebskosten für ein 3 Familienhaus im Raum Recklinghausen abrechnen...
  2. Hauseigentümer will extra Miete für Garage?

    Hauseigentümer will extra Miete für Garage?: Hallo, meine Mutter hat keine eigene Garage. Seit 3 Wochen nutzt sie nun kostenlos die Garage ihrer Nachbarn. Die Nachbarn sind eine...
  3. Mietvertrag Garage - kreative Gestaltung möglich ?

    Mietvertrag Garage - kreative Gestaltung möglich ?: Liebe Forumsmitglieder, angenommen es gäbe folgenden Sachverhalt: Bis Mitte diesen Jahres habe ich zu einem MFH die dazugehörige Doppelgarage...
  4. Rückforderung Betriebskosten

    Rückforderung Betriebskosten: Hallo zusammen, mir ist heute ein Fall untergekommen, der mich doch ein wenig irritiert hat. Betriebskosten sind nur der Auslöser, aber mir...
  5. Kauf von Garagen

    Kauf von Garagen: Hallo, ich habe einige Fragen zum Erwerb von Garagen. Es gibt ja verschiedene "Modelle". Meist handelt es sich um große Garagenhöfe und es werden...